Хорошо в своем дому

Подавляющее большинство строительных компаний, опрошенных аналитическим центром «ЕвроМедиа» в ходе подготовки традиционного рейтинга «100 ведущих застройщиков», сохраняют самый позитивный настрой: они сумели приспособиться к новым условиям работы и уверены, что текущий год по результатам — как финансовым, там и производственным — не станет хуже предыдущего. Как правило, крупным игрокам проще пережить турбулентность на рынке, однако правительство, отвечающее за стройкомплекс в целом, тоже уверено, что повторить рекордные цифры прошлого года отрасли вполне по силам.

В России 2021 год стал периодом строительного ренессанса. Остались в прошлом ковидные ужасы, подросли доходы населения, утряслось законодательство, а сами застройщики, чуть забуксовав от новых правил привлечения средств дольщиков, набрали по-настоящему крейсерскую скорость. Результаты лидеров рынка по итогам года оказались блестящими.

Так, многолетний флагман отечественного стройкомплекса «ПИК» отчитался о росте выручки на 28% (до 487,8 млрд рублей), чистая прибыль девелопера выросла на 20% и составила почти 103,6 млрд руб., а объем возводимой недвижимости вплотную приблизился к 6 млн кв. метров.

Аналитики делового журнала «Эксперт», составляющего ежегодно рейтинг 400 крупнейших компаний российского бизнеса, заметили, что по итогам 2021 года в этом списке оказалось сразу 10 девелоперских компаний — события для строительного рынка небывалое. Все они, даже несмотря на не самую простую ситуацию в экономике в целом, показали двузначный рост и по выручке, и по прибыли, а в национальном рейтинге компаний прибавили от 20 до 30 позиций. Эксперты едины во мнении — такой рост стал возможным благодаря аномальному подорожанию квадратных метров, прежде всего в Санкт-Петербурге и Москве, где первая десятка и ведет львиную долю своего бизнеса. По данным основных агрегаторов недвижимости, столичные метры подорожали за год не менее чем на треть, в основном коридор роста составил 30-45%, а в Сочи, например, он и вовсе приблизился к 100%!

На пике спроса, летом и осенью 2021 года, покупательский интерес был настолько велик, что привел к настоящей маркетинговой революции: если раньше на первых этапах продаж, стремясь «раскачать» проект, застройщики продавали квартиры по заниженным, часто даже в районе себестоимости, ценам, то в 2021 году многие стартовали с предельных для рынка цифр, а уже потом, в процессе строительства, корректировали их в сторону уменьшения. К примеру, один из застройщиков рассказывает, что осенью и зимой целый ряд проектов за МКАДом предлагали квартиры на этапе котлована с готовностью в 2023-2024 гг. по 350-400 тыс. рублей за квадратный метр, а уже через месяц корректировали ее на 15-20% в сторону уменьшения.

Велик соблазн обвинить в накручивании цен застройщиков, однако и им есть что ответить. Так, в ответ на запрос «Вестника» в одной из ведущих строительных компаний страны Setl Group прокомментировали, что за 2021 год себестоимость строительства жилья в Санкт-Петербурге в среднем увеличилась на 50%. Некоторые стройматериалы выросли в цене в 2,5 раза. Так, например, минеральная вата подорожала на 135%, ПВХ-изделия — на 60%, теплые полы — на 50%. Затраты на внутренние инженерные сети и их монтаж выросли на 60%. На 50% увеличились затраты на возведение наземной части зданий, а монолитный каркас подорожал на 52%. Рекордсменом по удорожанию стали работы по остеклению балконов и лоджий — цена выросла на 150%. Много ли лишнего в такой ситуации положили в свой карман застройщики — вопрос дискуссионный.

Строительство, помимо взрывного роста цен, подстегивали и еще целый ряд факторов: высокие инфляционные ожидания населения, сжатие предложения новостроек, отток средств из банков из-за низкой доходности вкладов. Но главное — льготная ипотека, которую в период острой фары пандемии COVID-19 правительство предложило в качестве ключевой меры поддержки отрасли.

Россияне очень активно пользовались исторически дешевой ипотекой. По данным ВТБ, объем выданных в 2021 году ипотечных кредитов в России достиг рекордной суммы — 5,69 трлн рублей, это более чем на четверть превышает результат 2020 года. Рекордной по итогам года стала и общая задолженность россиян по ипотеке, увеличившись на четверть — до 11,4 трлн рублей.

Столица формирует тренды. Перефразируя выражение из одного известного фильма, в прошлом году и в начале этого года «на рынке только и разговоров было что о ценах». При этом на самом деле интересных трендов, которые в ближайшие несколько лет будут влиять на стройкомплекс, было немало. Стоит, например, как об устоявшейся тенденции говорить о резко возросшей технологичности и тяге ключевых девелоперских проектов к повышению высотности. Конечно, можно говорить о том, что резко возросшее число заявленных к реализации небоскребов как раз таки вытекает из необходимости при растущих затратах выжимать из проекта по максимуму, однако эксперты утверждают, что фундаментально это явление несколько иного порядка. В частности, экономисты говорят скорее не о банальном желании застроить пятачки дефицитной московской или питерской земли как можно большим количеством квадратных метров, а о концентрации ресурсов — финансовых, технических, кадровых, сырьевых. Именно этим можно объяснить, что если раньше высотное здание было показателем его элитарности и принадлежности к бизнес-классу, то за последнее время появилось большое количество жилых комплексов высотой до 100 метров, которые очевидно относятся к комфорт- и эконом-сегментам. Так, например, «ПИК», которая является неизменным лидером рынка жилой застройки и формирует тренды массового строительства, к началу этого года заявила 15 из 16 высотных проектов массового сегмента. Аналитики газеты «Коммерсант» подсчитали, что средняя этажность московских новостроек с 2018 года росла на 1 этаж каждый год. В итоге если три года назад средний показатель этажности был на уровне 22 этажей, то к концу 2021 года вплотную подошел к 25. В процентом соотношении малоэтажных и высотных проектов столицы разница тоже выглядит весьма показательно — на высотки, в которых запроектировано более 18 этажей, приходится почти 50% комплексов, а на малоэтажные объекты до 8 этажей приходится менее 30% объектов. Впрочем, к тому, что Москва строится ввысь, многие уже давно привыкли, но теперь эти же тенденции добрались и до регионов. В городах-миллионниках за последние три года средняя этажность российской новостройки увеличилась на 1,5 этажа, приблизившись к 19. Возросшая этажность позволяет уплотнять застройку. И если на старте программы реновации столичный градоначальник Сергей Собянин говорил о том, что на один гектар будет приходиться порядка 25 тыс. кв. метров, то теперь в Москве никого не удивишь и 40-60 тыс. метров на гектар, а в отдельных проектах девелоперы планируют 70 тыс. метров. При этом в крошечных двориках они должны разместить максимум полезной инфраструктуры, иначе жилой комплекс резко теряет в привлекательности со стороны покупателей. Поэтому, например, парковки в новых проектах уже давно ушли под землю, а детские и игровые площадки перекочевали на крыши.

Эхо пандемии. Еще один устойчивый тренд, который в 2021 году оказывал существенное влияние на рынок жилой недвижимости, — миниатюризация квартир в многоквартирных домах. Еще в 2020-м многие эксперты предсказывали, что пандемия поменяет правила игры: покупатели, побывав в условиях самоизоляции, будут проявлять интерес к жилью большей площади, которое должно быть приспособлено и для работы, и для комфортного приготовления пищи и отдыха. Однако, по данным агентства недвижимости «Метриум», в течение 2021 года средняя площадь проданной новостройки уменьшилась сразу на 6 кв. метров — с 55 до 49. Директор по развитию «Метриума» Наталья Сазонова отмечает, что девелоперы, стремясь получить деньги на развитие проектов, по-прежнему стараются на начальном этапе реализовать небольшие квартиры, у которых цена квадратного метра выше. «Показывая высокую цену продаж, девелоперы лучше выглядят в глазах банковских аналитиков и получают более низкую ставку проектного финансирования», — говорит она. При этом эксперт соглашается, что минимизация площади квартир в большей степени объясняется ограниченным платежеспособным спросом на жилье. А вот еще одно «эхо» пандемии в виде быстрорастущего спроса на строительство и покупку домов пока полностью подтверждает слова большинства экспертов — россияне оценили преимущества собственного жилья с участком, где можно вполне автономно жить, отдыхать и работать. И хотя переломным в плане борьбы с коронавирусом стал 2020-й, бум индивидуального домостроения нагнал рынок именно в прошлом году. Впервые в истории современной России, по данным Росстата, объем ИЖС опередил многоквартирное жилищное строительство и вырос на 23% по сравнению с 2020 годом. Именно на малоэтажку пришлось больше половины всего введенного в прошлом году жилья, и спрос по-прежнему опережает предложение: представители строительных компаний, специализирующихся на возведении частных домов, говорят о том, что перегружены заказами, многие обеспечены работой на год вперед.

Согласно прогнозу аналитиков «Почта-Банка», россияне распробовали преимущество собственного домовладения, и в ближайшие 5-7 лет эта тенденция будет только усиливаться, рынок ИЖС вырастет за это время в 5-6 раз. В «Почта-Банке» отмечают, что темпы роста в этом сегменте во многом будут зависеть от развития рынка и его перехода к более цивилизованному формату. Это, например, более прозрачное регулирование, формирование единой базы застройщиков ИЖС и типовых проектов, которые позволят в разы увеличить скорость строительства и оформления недвижимости. Необходимые шаги в этом направлении государство уже сделало — дело за бизнесом. Есть чем ответить, впрочем, и застройщикам массового многоквартирного жилья, которые также подстраиваются под запросы активных горожан, предпочитающих селиться, пусть и с меньшим комфортом, но все же гораздо ближе к основным локациям деловой и инфраструктурной активности. Важным фактором этой конкурентной борьбы становится максимально «упакованный» и готовый к употреблению продукт, который по аналогии с уличным фастфудом, становится все более актуальным при нынешнем темпе жизни. Этот тренд находит отражение в росте спроса на квартиры с ремонтом, причем высокой стадии, вплоть до мебели, которую заботливый застройщик даже расставит и протрет тряпочкой. По данным «Метриума», в Москве и Санкт-Петербурге за три года число проектов с отделкой выросло с 15% до 81%. Аналитики отмечают, что сдача квартир в состоянии черновой отделки, даже без подготовленных стен и пола, — это чисто российский атрибут рынка недвижимости, и в этом плане отечественный рынок цивилизируется, да и потребитель быстро понял свою выгоду, ведь затраты на ремонт и отделку можно, например, включить в ипотеку. Тем более что, как утверждают сами застройщики, ремонт в квартирах, если речь не идет о каких-то эксклюзивах, они зачастую делают практически по себестоимости — для них это лишь инструмент по привлечению покупателей.

Застройщики на позитивном треке. Предположить, какими для застройщиков будут итоги текущего года, пока сложно: даже макроэкономические прогнозы, обычно очень консервативные, меняются каждый месяц, прогнозируя России то рецессию под 20%, то чуть ли не экономический рост, который в текущих международных условиях будет сродни чуду. В этом плане свет на ситуацию на рынке в значительной мере пролило июньское заседание президиума Госсовета, в ходе которого президент Владимир Путин сообщил о поставленной перед Минстроем задаче по обеспечению как минимум такого же количества сданного жилья, как в 2021 году. Президент подчеркнул, что это не просто задача по развитию отдельно взятого сектора экономики, пусть и крайне важного, с гигантским мультипликативным эффектом. В ходе Госсовета была озвучена информация, что в 2021 году около 4 млн семей смогли приобрести собственное жилье. «Недаром еще наши предки говорили: «Хорошо тому, кто в своем дому», — напомнил президент и подчеркнул, что собственное жилье — это не просто некое материальное благо, а необходимое условие для рождения и воспитания детей. «Необходимо обеспечить объем ввода жилья в этом году не ниже уровня прошлого года. Не ниже. А прирост ипотечного портфеля не менее чем на 2,5 трлн рублей. Понятно, что далеко не все могут купить квартиру или дом, поэтому регионам при поддержке правительства нужно активизировать строительство жилья, которое сдается внаем. Причем предусмотрев возможность его последующего приобретения с помощью льготной ипотеки или в рассрочку», — заявил Владимир Путин. По его словам, более 65% граждан хотели бы улучшить свои жилищные условия, а это определенный вызов для российских строителей. «Знаю, что наши строители готовы работать еще более интенсивно и на возведении жилых домов, в том числе сложнейших масштабных объектах, активнее продвигаться в создании комфортной среды наших городов, поселков, деревень. Нужно снимать здесь все необоснованные барьеры», — подчеркнул Владимир Путин.

Комментируя прогнозы развития стройкомплекса в краткосрочной перспективе, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ирек Файзуллин опирается на факты и цифры. В начале года комментируя итоги 2021 года, он особо отмечал, что динамика для отрасли задана хорошая. «Особенно важно, что наряду с высокими показателями по вводу жилья в 2021 году сформирован потенциал роста и на будущие периоды: за 12 месяцев выданы новые разрешения на строительство около 40 млн кв. метров многоквартирного жилья, что на 41% больше, чем в 2020 году», — отмечал Ирек Файзуллин ранее. По его информации, в рамках долевого строительства на этапе возведения находилось около 94,4 млн кв. метров жилой недвижимости. Это, по мнению министра, хороший задел на начало года. При этом градостроительный потенциал территорий на конец 2021 года составил 241,3 млн кв. метров жилья (+27,9% к началу 2021 года).

Положительно оценив результаты, которые на промежуточном итоге показывает стройкомплекс в плане сданного и строящегося жилья, Владимир Путин призвал особое внимание уделить его доступности. Президент поручил ответственному блоку правительства в кратчайшие сроки обеспечить снижение ставок по льготной ипотеке с 9% до 7%. «Нам нужно сейчас — и это очень важно — изменить, сломать многие стереотипы, которые мешают двигаться дальше и, как уже говорил, сохраняя ответственную макроэкономическую политику, создавать условия, чтобы больше вкладывать в реальные активы, в развитие. А стройка, жилье — это и есть такой актив», — резюмировал российский лидер.

100 крупнейших застройщиков РФ по выручке в 2021 году