Сохранять равновесие

Сохранять равновесие

Игроки стройотрасли учатся решать новые задачи

17.08.2022

Западные санкции, геополитическая обстановка, стратегия импортозамещения… Все это оказало влияние на развитие строительной отрасли, а в особенности жилищного рынка, и поставило перед его игроками новые задачи. «Вестник» вместе с Общественным советом при Минстрое России и ФК «Этажи» задались целью выяснить, насколько успешно удается решать возникающие вопросы, и спросил об этом девелоперов и риелторов из разных регионов страны. Результатом стало отраслевое исследование, в котором приняли участие более 100 человек.

Эксперты признаются, что очень сложно дать однозначный и простой ответ на вопрос, как сегодня обстоит ситуация на отечественном жилищном рынке, но при этом сходятся в одном — строительная отрасль, как и большинство рынков России, существенно изменилась за последние полгода.

«Разрыв логистических цепочек, уход ряда производителей и поставщиков создали некоторую нестабильность, которая особо остро ощущалась в марте-апреле. Однако надо отметить, что постепенно ситуация налаживается: пустующие ниши занимают наши производители, дефицита стройматериалов в стране практически не наблюдается. Конечно, есть определенные проблемы с оборудованием, необходимым в ходе строительства, в основном это лифты и инженерные системы. Но сегодня постепенно появляются новые поставщики данного оборудования из стран, не присоединившихся к санкциям, да и наши предприятия наращивают объемы, — отметил Юрий Никитенко, исполнительный директор ООО «Юг-Инжиниринг». — Наша компания имеет большой опыт в строительстве. Мы возводили объекты в сложных курортных городах, брали и продолжаем брать на себя работу по завершению проблемных объектов, поэтому кризис не оказал на нас негативного воздействия, думаю, то же могут сказать о себе и наши коллеги».

Он добавил, что после сложных коронавирусных времен «Юг-Инжиниринг» имеет опыт, который позволяет стабильно работать, невзирая ни на какие ограничения, и продолжает возводить дома с соблюдением всех сроков. Кроме того, сегодня компания готовится к запуску нового проекта, который станет очередным вкладом застройщика в решение проблемы обманутых дольщиков.

В пресс-службе ГК «Инград» отмечают, что ограничительные меры и закрытие границ, которые были введены в этом году, оказали влияние на поведение всех застройщиков, в том числе и самой компании, которая пересмотрела наличие в проектах отделки, исключила импорт там, где его можно было заменить на отечественные аналоги, или перешла на импорт из других стран. Импортозамещение задало новый курс для развития строительной отрасли.

«Сейчас все вопросы решены, отделка будет по-прежнему представлена в наших проектах. При этом необходимо отметить, что замена поставщиков и материалов произошла без увеличения стоимости и без потери качества, а в некоторых случаях даже с улучшением. Единственный момент — изменение логистики, на что нужно определенное время. Группа компаний «Инград» продолжает процесс импортозамещения на фоне ограничительных мер ЕС и сложностей логистики, — прокомментировали в пресс-службе застройщика. — Доля импортных материалов в строительном секторе по-прежнему присутствует, и в более высоком классе жилья она традиционно больше, чем в жилье комфорт-класса. При этом движение в сторону импортонезависимости и развития собственного промышленного потенциала идет, и этот тренд будет активно развиваться в ближайшие годы».

По словам директора по продукту ГК «Инград» Светланы Зайцевой, процесс импортозамещения в классах «бизнес» и «премиум» в настоящее время обеспечивается путем замены на аналоги из Турции, Китая, Ирана и Индии. Эта продукция полностью отвечает требованиям стандарта жилья бизнес- и премиум-класса. Также применяется европейское оборудование, производители которого открывают заводы в Турции, где поставки не зависят от санкционных ограничений. При этом на заводах российских производителей, как отметили в компании, идет разработка линеек продукции бизнес-класса, на которую сейчас появился внутренний спрос, например, ряд производителей лифтового оборудования начал выпуск лифтов бизнес-класса.

«В сегменте комфорт-класса мы практически не зависим от импорта, кроме инженерного оборудования узкой спе-
цифики, которое заменяется позициями из Турции и Китая. Мы также активно используем качественное российское оборудование в благоустройстве, оконных системах, профиле, вентиляционном оборудовании, которое локализовано в России. Отечественное оборудование для детских и спортивных площадок, малые архитектурные формы, бетонная плитка и резиновые покрытия позволяют полностью заменить импортные аналоги без потери качества и даже с превосходными характеристиками. Ряд отечественных позиций мы используем давно, и они демонстрируют высокие конкурентные качества», — отмечает Светлана Зайцева.

В пресс-службе «Инграда» добавили, что российские материалы имеют свою внутреннюю проблематику из-за импортной составляющей в сырье и компонентах.

«Это требует более сложной и дорогой логистики, увеличения стоимости сырья, кроме того, наблюдается недостаток производственных мощностей из-за активного роста внутреннего спроса. Все это приводит к тому, что сроки поставок и стоимость российских материалов увеличиваются. В перспективе решение лежит в развитии собственных технологий и производств, господдержке наукоемких производств, а также в создании условий для роста российского бизнеса», — считает Светлана Зайцева.

В конце июня 2022 года ГК «Инград» завершила процесс выбора альтернативных поставщиков отделочных материалов и возобновила продажу квартир с отделкой в своих проектах, которая была приостановлена в марте.

К слову, о работе по уже начатым проектам, по данным нашего опроса, проведенного среди российских девелоперов, реализация начатых и планирование будущих проектов у 43% респондентов идет прежними темпами, еще 43% потребовалось внести коррективы в свои планы и уже проводимую ранее работу.

«Благодаря кризисному управлению мы сохранили сроки по действующим договорам, хотя нельзя отрицать финансовые потери в нынешних условиях. Мы достаточно крупная компания, и наших мощностей достаточно, чтобы не сдвигать сроки по договорам, которые заключаются сейчас, но далеко не все девелоперы в Ставропольском крае могут себе позволить подобные издержки, — рассказал технический директор СК «СтройРешение» Алексей Яресько. — Мы все-таки пересмотрели сроки по проектам перспективного развития компании и на ближайшее месяцы выбрали курс на сохранение, ведь даже в условиях кризиса главный приоритет нашей компании — это комфорт и доверие клиентов».

oranzh-park (7).jpg

www.Stroy#2-3_22_almanax-166.jpg

Рука помощи. В непростой ситуации в первые месяцы 2022 года все игроки жилищного рынка нуждались в поддержке со стороны государства и своевременно получили ее.

«Отсутствие таких грандиозных мер поддержки в сложившихся условиях могло привести к сложно обратимым последствиям по снижению объема предложения на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе, дефицита и еще более резкого скачка цен, — уверен директор ФК «Этажи» Ильдар Хусаинов. — За последние полгода особенно эффективными стали такие меры, как достаточно быстрое восстановление субсидированных ипотечных программ и стандартных ипотечных ставок, расширение льготной и семейной ипотеки на покупку и строительство загородной недвижимости, выделение лимитов по сельской ипотеке и расширение ее условий, а также восстановление относительного баланса между ипотечными ставками на вторичное и первичное жилье, что усиливает конкуренцию между этими сегментами и сдерживает рост цен».

27256.jpg

www.Stroy#2-3_22_almanax-167.jpg

Спрос уже не тот. Последние полгода, по мнению участников нашего опроса, стали временем изменения покупательских предпочтений: 39% опрошенных риелторов заметили, что покупатели начали больше интересоваться загородной недвижимостью, а 25% утверждают, что клиенты стали проявлять больший, чем раньше, интерес к малогабаритным квартирам в новостройках. Эту тенденцию подтвердили и застройщики — почти половина из них в ходе опроса рассказали, что наибольшим спросом у клиентов сегодня пользуются однокомнатные квартиры в бюджетных новостройках.

Ильдар Хусаинов уверен, что в ближайшей перспективе будет сохраняться высокий спрос на загородную недвижимость как более доступную по цене квадратного метра.

«Вслед за ростом спроса на вторичную недвижимость следует ожидать новую волну спроса и на первичном рынке. Плюс ближе к осени мы рассчитываем на то, что часть банковских вкладчиков вновь начнет инвестировать свои сбережения в жилую недвижимость», — поделился прогнозами эксперт.

«С марта спрос на строительство ожидаемо снизился, связано это было с резким ростом цены на недвижимость как в малоэтажном, так и в многоквартирном сегменте, но сейчас рынок постепенно возвращается к докризисным показателям. Люди адаптировались к новым реалиям и вернулись к реализации своих планов. Возможно, они частично скорректированы, возможно, где-то уменьшился бюджет на строительство, но в целом ситуация выравнивается», — отметил Алексей Яресько.

«С падением спроса весной, я думаю, столкнулись практически все застройщики. Март принес стагнацию всех рынков и финансовой активности, затем вверх полетели кредитные ставки, продажи почти остановились, что вполне понятно. Исключениями по отрасли стали только инвестиционные покупки, когда люди, видя колебания курса и рост ставок, принимали решение вложить свободные средства в недвижимость. С началом лета ситуация постепенно начала выправляться, мы видим это по интересу покупателей. Рынок оживает», — подчеркнул Юрий Никитенко.

Опрошенные нами риелторы подтвердили, что пиком спроса на покупку жилья для россиян за минувшие полгода стал март — именно в это время их покупательская способность, согласно результатам опроса, была наиболее высокой. При этом эксперты едины во мнении — причиной такого всплеска стали страхи жителей страны перед обесцениванием денежных средств и их стремление гарантированно вложить деньги в недвижимость. Такая ситуация, по словам респондентов, отмечалась в разных регионах России. Например, в Амурской области.

«Спрос на квартиры в построенных нами домах особенно возрос именно в марте и апреле, поскольку люди стремились вложить деньги в недвижимость, опасаясь их обесценивания. В этот период он был даже выше, чем год назад в этот же временной промежуток. Впоследствии спрос стабилизировался, и теперь мы стремимся всячески поддерживать его на таком уровне, сдерживая ценовую политику. При ее выборе мы ориентируемся прежде всего на доходы населения и его покупательскую способность», — рассказал заместитель генерального директора АО «СЗ «Амурстрой» по производству Василий Абросимов.

Анна Шмелева, руководитель отдела продаж ООО «Геострой», также отметила, что сдерживание цен на жилье является эффективным способом простимулировать спрос со стороны покупателей.

«В ЖК «Восточный парк», который мы сдали в сентябре 2021 года, не используется никаких дополнительных инструментов, поскольку все квартиры в доме уже практически распроданы. Наш метод — удерживать цены на том уровне, на котором они фиксировались в прошлом году, — рассказала она. — Однако что касается других застройщиков, которые сейчас реализуют новые проекты, то им можно использовать различные акции, например, выставлять на продажу «квартиру месяца» или «квартиру дня» либо самостоятельно субсидировать процентную ставку дополнительно к действующей ипотечной программе на те квартиры, которые имеют не самый большой спрос».

Свое решение для сдерживания цен на жилье предложила и ГК «Центр строительных услуг», в которой в качестве одного из инструментов используется проектирование в BIM.

«Мы написали свой программный комплекс, который дает возможность проанализировать проектные решения с точки зрения их финансовой выгоды. Соответственно, запуская новые проекты, мы делаем это, уже доработав их с точки зрения спроса и эффективности проектных решений. В программе прогоняются различные сценарии проектных решений, а она определяет, насколько они удачны. За счет моделирования мы смогли прийти к ценам прошлого года и сохраняем их на этом уровне», — поделился генеральный директор ГК «Центр строительных услуг» Андрей Жеглов.

5b6e7_9bcb.jpg

www.Stroy#2-3_22_almanax-168.jpg

Стимул к покупке. Результаты опроса подтвердили тезис о том, что хорошим подспорьем для стимулирования спроса на квартиры служит льготное ипотечное кредитование.

«По нашим оценкам, в первом квартале 2022 года средний размер ипотечного кредита на новостройки снизился с 3,73 млн рублей до 3,59 млн рублей, после чего стал активно расти и сейчас составляет уже 5,14 млн рублей, что на 43% больше, чем в начале 2022 года. Если же сравнивать со средним размером ипотечного кредита на покупку первичного жилья, который за прошлый год составил 3,38 млн рублей, то за первое полугодие 2022 года средний размер ипотечного кредита на новостройки вырос на 26%, до 4,27 млн рублей, — поделился цифрами Ильдар Хусаинов. — В апреле-мае особенно популярна была семейная ипотека, поскольку в отличие от других программ ставки по ней не повышались вслед за ключевой ставкой ЦБ. Сейчас из-за дисконта на рынке вторичного жилья наблюдается большой интерес покупателей к стандартным ипотечным программам. При этом после изменения условий льготного кредитования в конце июня мы отмечаем нарастающий интерес к этому виду кредитования».

Данным инструментом льготного ипотечного кредитования с успехом пользуются и девелоперы. Например, в июне 2022 года ГК «Инград» предложила уникальную ипотеку под 1% на весь срок без первоначального взноса. При этом взнос в размере 15% от стоимости квартиры оплачивается в рассрочку от 3 месяцев. Также в июне 2022 года компания обнулила ставки по ипотеке в рамках льготных госпрограмм — новые программы начинаются от 0,1% на весь срок кредитования.

«Наша компания сохраняет программу «Настоящий trade-in от Ingrad», в рамках которой выкуп старой квартиры при покупке новой в трейд-ин осуществляется выше рынка с возможностью проживания в своей квартире до заселения в новую. Кроме того, продолжают действовать рассрочка до двух лет на квартиры, машино-места и кладовые, страховка от потери работы — программа «Финансовая стабильность» — и помощь в оформлении налоговых вычетов», — рассказали в пресс-службе ГК «Инград».

В конце июля четыре проекта компании приняли участие в акции «Черная пятница рынка недвижимости 2022», в рамках которой скидки на квартиры девелопера достигали 12%. Специалисты ГК «Инград» уверены, что такие акции позволяют застройщикам распродать остатки по проектам, в которых активные продажи уже завершились, и нет смысла тратиться на полноценные рекламные кампании.

В «Юг-Инжиниринг» клиентам для поддержания спроса также предлагают все возможные варианты кредитования.

«Благодаря соглашениям с ведущими банками мы можем предложить субсидированные ставки по ипотеке от 0,1%. Недавно мы запустили своего рода трейд-ин: принимаем автомобили в счет оплаты новой квартиры. Ну и, конечно, у нас постоянно появляются какие-то новые акции и подарки. Например, сейчас дарим сотни подарков нашим клиентам, которые покупают квартиры в ЖК центра Краснодара на этапе строительства, причем среди подарков — новая машина, абонементы в фитнес-клуб и даже оплата аренды квартиры до момента ввода дома», — объяснил Юрий Никитенко.

756294613780651.jpg

Что делать для повышения доступности жилья? Этим вопросом сегодня задаются абсолютно все специалисты строительной сферы. Ильдар Хусаинов считает, что для решения данной задачи, во-первых, необходимо на государственном уровне сформировать четкую и долгосрочную ипотечную стратегию, что позволит застройщикам выстраивать свои планы по строительству объектов с упором на перспективы спроса. «Во-вторых, мы предлагали привлечь на рынок недвижимости дополнительные денежные средства, в том числе разрешить использование налогового вычета в качестве первоначального взноса по ипотеке с перечислением этих денег на счет банка после регистрации сделки. В-третьих, нужно рассмотреть варианты использования пенсионных накоплений в качестве первоначального взноса — подобные варианты распространены в нескольких странах мира. В-четвертых, необходимо ввести механизмы автоматического пересчета ставок по льготным ипотечным программам при снижении ставок по ним», — подчеркнул эксперт.

«Возможность стабилизировать финансовую ситуацию на рынке недвижимости дадут льготные программы ипотечного кредитования для населения, а также субсидирование строительных компаний. Введение более строгих регламентов на малоэтажное строительство минимизирует количество некачественно построенных домов и обезопасит население, предпочитающее частное домовладение, а автоматическое рефинансирование и понижение процентной ставки кредитования, безусловно, облегчат финансовые затруднения тем, кто брал кредиты с 1 марта», — считает Алексей Яресько.

Юрий Никитенко, в свою очередь, уверен, что сегодня необходимы меры, которые будут, с одной стороны, поддерживать отрасль на плаву, а с другой, формировать условия для ее роста и развития в новых реалиях.

«В первом случае, на мой взгляд, необходимо вводить новые кредитные субсидии для застройщиков, причем и в рамках проектного финансирования, и, что немаловажно, вне его. Ведь сегодня сотни застройщиков, как и мы, берут на себя обязательства по завершению проблемных домов. Для таких объектов эскроу, равно как и субсидированные ставки для компаний, в рамках проектного финансирования не предусмотрены. Важно формировать более гибкую кредитную политику для того, чтобы застройщики могли безболезненно проходить период спада спроса и брать дешевые кредиты», — отметил он. По мнению эксперта, еще одна важная мера, которую необходимо прорабатывать, — это государственное субсидирование строительства инфраструктурных и социальных объектов.

«Развитие территорий — это дополнительная нагрузка на девелопера, необходимо помогать застройщикам, которые развивают наши города даже в сложных условиях. Что же касается точек роста, то одной из них может стать госзаказ в жилом строительстве. Использование профицитных средств для покупки социального жилья, а также формирование государственного арендного фонда — прекрасная возможность вложить свободные деньги в реальный сектор экономики, поддержать застройщиков и производителей, сохранить рабочие места, а также решить целый ряд жилищных проблем», — резюмировал Юрий Никитенко.

«Очень важный момент — решение вопроса стандартизации процесса работы с банками в сфере проектного финансирования, поскольку по факту сейчас постоянно меняются правила игры в этом направлении, условия, пакет документов, — согласился с предыдущим оратором Андрей Жеглов. — Процесс оформления документов для проектного финансирования отнимает едва ли не больше времени, чем само строительство жилого дома. Из-за этого многие застройщики не хотят использовать возможности проектного финансирования и отказываются от работы с банками, предпочитая строить жилье на собственные средства, а это, в свою очередь, приведет со временем к снижению объемов строительства и росту цен на квартиры».

Эксперт отметил, что в среднем регио-
нальные застройщики получают проектное финансирование в момент, когда готовность жилья составляет в среднем 70-80%, хотя норма для получения средств — 10-15-процентная готовность объекта.

«Это значит, что мы строим объекты фактически на собственные средства, и вместо того чтобы возвести 5 домов, успеваем построить всего 1-2 жилых дома. Соответственно, на рынке появляется меньше предложения, и, как следствие, растет цена. Именно поэтому так важно изменить подход к взаимодействию банков с застройщиками, — пояснил Андрей Жеглов. — Сегодня основной негативный момент на рынке — это очень высокая фактическая стоимость денег. Снижается оборачиваемость — получается дефицит, деньги становятся дороже, и эту стоимость застройщики закладывают в себестоимость построенного ими жилья. При помощи BIM-технологий мы можем анализировать, из чего складывается себестоимость. Так вот, сейчас при росте цен на жилье в два раза реальная составляющая роста цен на материалы и работы — не более 30-35%, оставшиеся же 65-70% отражают рост стоимости денег».

По его мнению, поэтапное раскрытие эскроу-счетов, которое довольно долгое время обсуждают на уровне властных структур, увеличило бы оборачиваемость денег.

Эксперт объясняет это тем, что в таком случае деньги можно было бы раньше изъять и пустить их на следующий проект, а сейчас ситуация такова, что застройщик может получить их только после завершения строительства, а до этих пор должен вкладывать в него собственные средства, не имея возможности пустить их на работу по новым проектам.

«Застройщикам действительно необходима поддержка со стороны банков, но сегодня получить ее очень сложно, — согласился Василий Абросимов. — Банковские организации выдвигают очень непростые условия кредитования, а строить на свои средства невыгодно. Поэтому самое лучшее решение для улучшения ситуации на жилищном рынке — создание механизма льготного кредитования девелоперов, за счет которого был бы упрощен порядок получения ими кредитов под более выгодные проценты. И, конечно, эффективно сработало бы поэтапное раскрытие эскроу-счетов, поскольку отсутствие этого механизма создает сложности. В том числе, конечно, нужно сокращать и сроки подготовки документации на получение проектного финансирования.

Значимый вклад может внести и комбинированная ипотека для покупателей. Все это в комплексе приведет к тому, что ситуация на отечественном жилищном рынке стабилизируется».

www.Stroy#2-3_22_almanax-171.jpg

www.Stroy#2-3_22_almanax-172.jpg

www.Stroy#2-3_22_almanax-173.jpg

Собственные варианты ответов респондентов в разделе «Другое»

3. вопрос*

Возможность рассрочки оплаты на оговоренный срок.

В строительстве малоэтажных домов — фиксация цены, закрепление сроков, юридический договор и льготные программы кредитования.

Консьерж-сервис.

Широкий набор инструментов, который постоянно увеличивается, включая субсидии от застройщика, акции, рассрочку платежа, программу трейд-ин и т.д.

УТП в разрезе конкурентов (самая большая школа в ЮФО, садики, большие спортивные и детские площадки, аллея, город спорта, храм, часовня, зона барбекю, уличная библиотека).

Розыгрыш автомобиля, абонемент в фитнес-клуб, дизайн-проект в подарок.

Субсидирование процентной ставки по ипотеке.

Скидки на ремонт.

4. Какие меры принимаете для сдерживания цен?

Цены снижаются за счет импортозамещения строительных материалов.

Снижение себестоимости за счет качественного проектирования и управления.

Оптимизируем отделку, материалы.

Работаем с себестоимостью.

Аналитика, прогноз, оптовые закупки, поиск новых контр-
агентов, складские запасы.

Мы гибки в формировании цен как в большую, так и в меньшую сторону. На данный момент у нас самое выгодное предложение по стоимости за квадратный метр.

Рынок формируется за счет спроса и предложения.

Компания постоянно расширяет набор финансовых инструментов для покупки недвижимости, выводит новые лоты в продажу.

Дополнительных мер не принимает.

7. вопрос**

Остановлено строительство начатых домов, где нет дольщиков, и новых объектов пока не планируем.

8. вопрос***

Снижение объемов строительства потребует частичного сокращения штата. По каменщикам и прочим рабочим специальностям наблюдается дефицит.

14. вопрос****

Увеличить доходы населения.

Решить вопрос стандартизации процесса работы с банками по получению проектного финансирования.

15. вопрос*****

Сохранение цен на жилье, но снижение спроса.

Спрос будет, а предложение станет снижаться. 

www.Stroy#2-3_22_almanax-174.jpg

www.Stroy#2-3_22_almanax-175.jpg

Собственные варианты ответов респондентов в разделе «Другое»

1. вопрос*

Наблюдается рост спроса на вторичное жилье и новостройки, высокий спрос на «загородку». Спрос растет после очень глубокого падения апреля и мая.

Легкое возрастание на первичном и вторичном рынках.

Падение везде.

Учитывая все сделки (с ипотекой и без), по абсолютным значениям в июне вторичка должна дать прирост 5%, «загородка» чуть снизилась — на 5,5%, а вот новостройки снизятся на 37%, если продолжат июньский темп.

Вторичка стоит из-за разрыва в ставках.
Новостройки продаются.

3. вопрос**

Новостройка и малогабаритные квартиры для жизни.

Многие покупатели выбирали объекты стоимостью до 1,5 млн рублей, чтобы хоть куда-то инвестировать деньги (комнаты, студии, гаражи).

6. вопрос***

Снижение ставок по вторичному рынку оживило рынок. На первичном рынке мы ощутим изменения только после снижения ставок по льготной ипотеке.

9. вопрос****

Снизить стоимость на новостройки.

10. вопрос*****

В горизонте 3-5 месяцев. 1. Цены на вторичном рынке будут снижаться, вырастет сумма торга. Доля продаж вторички по сравнению с новостройками на рынке вырастет.

2. Застройщики не смогут поднимать цены за стадию строительства (и так уровень цен крайне высокий), придется снижать цену сделки (но цену предложения в открытом инфополе сложно будет снижать), но через особые условия продаж (субсидированные ставки, спецусловия рассрочек, скидки за 100-процентную оплату и ипотеку).

3. «Загородка» будет продолжать умеренно расти в стоимости и в количестве сделок, если сельскохозяйственная ипотека останется. 


Авторы: Юлия Серебрякова