Стройка под контролем
Пожалуй, самым большим достижением для отрасли стал существенный рывок России в рейтинге Всемирного банка Doing Business по направлению «Получение разрешения на строительство». С 2013-го по 2017 год показатели были улучшены на 63 позиции — с 178-го до 115-го места. При этом количество процедур сократилось более чем в 2 раза — с 36 до 14, срок их прохождения уменьшился на 67 дней, а стоимость проведения процедур для бизнеса сократилась почти в 2 раза. В целом Российская Федерация занимает в рейтинге 35-е место. А еще в 2012 году мы находились всего на 120-й позиции.
Такие перемены не укрылись от внимания мирового сообщества. Как и тот факт, что Россия смогла блестяще подготовиться к проведению двух масштабных событий в жизни нашей страны, потребовавших возведения целого ряда крупнейших объектов спортивной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Речь идет о зимней Олимпиаде в Сочи и чемпионате мира по футболу. И если строительство многих объектов в Олимпийском парке было завершено до создания Минстроя РФ, чтобы успеть провести тестовые соревнования до начала Игр, то возведение объектов к ЧМ министерство курировало на протяжении более четырех лет. Напомним: матчи чемпионата мира по футболу проходили в 11 городах России на 12 стадионах. Из них семь возведены с нуля. Кроме того, в рамках подготовки к мундиалю построен единственный в современной России аэропорт Платов, ставший крупнейшим аэропортом на юге страны. В Санкт-Петербурге, Москве, Самаре, Волгограде и Нижнем Новгороде открылись новые аэропортовые терминалы. Специально к чемпионату было возведено 27 новых гостиниц, построены сотни километров новых дорог, мостов и других объектов дорожно-транспортной инфраструктуры. По оценкам отечественных и зарубежных экспертов, все объекты мундиаля, особенно стадионы, отличает интересный архитектурный стиль и продуманные инженерные решения.
Жилищные рекорды
Абсолютным рекордсменом по вводу жилья почти 30 лет оставался показатель 1987 года, когда было построено 72,8 млн кв. м. С 2005-го по 2013 год объем вводимого в стране жилья колебался от 43,6 до 69,4 млн кв. м и никак не мог достигнуть желанной цели — превысить цифру 1987 года. После создания Минстроя РФ жилищное строительство начало демонстрировать положительную динамику. В 2014 году было введено в эксплуатацию 84,2 млн кв. м жилья. Долгожданный рекорд был наконец побит. Но на этом решили не останавливаться. И уже в 2015 году построили небывалые за всю российскую историю 85,3 млн кв. м. Правда, в последующие два года показатели жилищного строительства оказались чуть меньше, но в динамике последнего десятилетия очень даже неплохими — 80,2 млн кв. м в 2016 году и 79,2 млн в 2017-м.
Стоит отметить, что такой рывок в жилищном строительстве совершен в очень непростых экономических условиях и при снижении платежеспособности населения. Многие эксперты в один голос утверждали: обвала строительного комплекса не избежать, и после стремительного роста рынок ждет резкое падение. Однако Минстрой вопреки всем этим прогнозам сумел предпринять ряд действий, поддержавших как население, так и застройщиков.
Самой большой поддержкой для рынка жилищного строительства стало субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение жилья в новостройках. Благодаря этому наметившееся было снижение объемов ипотечного кредитования удалось предотвратить. Показатели 2016 года почти достигли рекордной отметки 2014 года, когда было выдано кредитов на 1,5 трлн рублей. А в прошлом году рынку ипотеки даже не понадобилась поддержка: ставки по кредиту оказались настолько привлекательными, достигнув 9,79%, что квартиры расходились как горячие пирожки. Цены на квартиры при этом за последние 5 лет с поправкой на инфляцию в реальном выражении снизились на 23%. Благодаря этому в 2017 году было выдано более 1,1 млн кредитов на сумму свыше 2 трлн рублей.
Хорошей мерой поддержки застройщиков стала стартовавшая в прошлом году в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» подпрограмма «Стимулирование жилищного строительства». 20 млрд рублей распределены между 32 субъектами РФ для строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Это стало еще одним инструментом для увеличения объемов строительства и сдерживания роста цен на жилье в проектах комплексного освоения территорий. В 2018 году еще 20 млрд руб. направлено в 33 региона страны. В рамках проекта построят 132 объекта инфраструктуры.
Большим шагом вперед за последние годы стало повышение качества жилищного строительства. Во многом этому способствовал высокий уровень конкуренции и открытый рынок — застройщики в борьбе за клиента стали привносить элементы новизны в свои проекты. Как следствие — появление наряду с типовой застройкой новой среды для жизни квартир с высокими потолками, просторными входными группами, интересными проектными решениями как внутри квартиры, так и на прилегающей к дому территории. При этом стоимость таких проектов зачастую находится в сопоставимом диапазоне с конкурентными проектами.
Незавидная доля
Единственным негативным фактором в развитии жилищного строительства является проблема обманутых дольщиков, которую с 90-х годов прошлого века пытаются решить на всех уровнях власти. Не удалось справиться с этим бичом современности пока и Минстрою. Все принимаемые ужесточения законодательства не приводили до сих пор к нужным результатам. Количество обманутых дольщиков продолжает расти. Так, по данным на 1 апреля 2018 года, зафиксировано 842 проблемных объекта незавершенного строительства в 69 субъектах РФ. Это 80 тыс. 325 договоров долевого участия и 30 633 человека, которые включены в реестр пострадавших. При этом в настоящее время выявляются новые проблемные дома, не занесенные в «дорожные карты» регионов.
Чтобы предотвратить дальнейшее появление обманутых дольщиков, сегодня принимаются жесткие меры, которые вытеснят с рынка ненадежных застройщиков и обезопасят будущих покупателей квартир. Правда, цена на жилье при этом, по прогнозам экспертов, возрастет. Но вкупе с планируемым снижением ипотечных ставок до 8% ежемесячный платеж граждан, скорее всего, останется на прежнем уровне.
Еще одним злободневным вопросом остается переселение людей из аварийного жилья и предоставление им взамен квартир, отвечающих требованиям прежде всего безопасности проживания. Несмотря на то, что за время действия программы из аварийного жилого фонда переселен миллион человек, проблема эта не решена. Подоспели новые, признанные уже после 1 января 2012 года, аварийные дома, которые также подлежат расселению и сносу. Назрела необходимость разработать законопроект о новом механизме расселения аварийного жилья. Контролировать программы расселения продолжает Фонд содействия реформированию ЖКХ, работа которого продлена до 1 января 2019 года.
строительство
Капитальный подход
Пять лет исполнилось системе капитального ремонта многоквартирных домов. Это механизм, который позволил не допустить дальнейшего ветшания жилищного фонда. С момента запуска системы капремонта отремонтировано более 100 тыс. домов, 15 млн человек улучшили условия проживания. Общее количество домов, включенных в региональные программы, составляет 737 тыс. Капремонт по отдельным видам работ проведен в 120 тыс. домов, то есть жители каждого 6-го дома на практике ощутили работу новой системы капитального ремонта. При этом повышается качество проводимого ремонта. На государственном уровне принимаются меры по стимулированию населения к проведению энергоэффективного капремонта, который, с одной стороны, позволит повысить комфортность проживания в многоквартирном доме, а с другой — значительно снизить платежи за коммунальные услуги. Доверие к региональным системам капремонта подтверждается и высокой платежной дисциплиной. По итогам первого полугодия 2018 года, собираемость взносов превысила 92%.
Новое ЖКХ
Что касается изменений в ЖКХ, то здесь за последние 5 лет внедрено, пожалуй, наибольшее число нововведений. Знаменитый слоган «ЖКХ меняется» имеет под собой все основания и с каждым годом доказывает свою справедливость.
Самым главным показателем позитивных перемен в отрасли является приход в сферу коммунального хозяйства инвесторов. Пять лет назад бизнес в отрасль заходил очень тяжело. Тогда разговоры о том, что ЖКХ может быть прибыльным, казались оторванными от реальности. Всего за полдесятилетия политика на курс частных инвестиций показала свою состоятельность. По словам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Андрея Чибиса, общий объем инвестиционных обязательств концессионеров в жилищно-коммунальном хозяйстве составил 288,6 млрд рублей. Из них более 9 млрд рублей — по соглашениям, заключенным уже в этом году. Всего на конец прошлого года в коммунальной отрасли действовало 2245 концессионных соглашений, по условиям которых концессионеры обязаны вложить в развитие взятых в управление объектов 279,6 млрд рублей. Уже за первый квартал 2018 года заключено еще 19 соглашений, и эта сумма увеличилась на 9 млрд рублей.
Самым важным итогом проведенной работы стало ежегодное сокращение числа аварий в ЖКХ. Только за последние 5 лет аварийность в водоснабжении снизилась в два раза. А по итогам прошедшего отопительного периода общее число аварий уменьшилось на 12%. При этом аварийность на сетях тепло- и водоснабжения сокращается быстрее именно там, где действуют концессии.
Не менее заметное влияние на развитие отрасли оказало введенное 3 года назад лицензирование деятельности управляющих компаний. Это позволило отсеять уже на первом этапе 13% управляющих компаний. Действие 653 лицензий было прекращено, 21 лицензия аннулирована.
Для дальнейшего оздоровления рынка принят федеральный закон, предусматривающий переход к системе прямых договорных отношений между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями. Это позволит исключить из цепочки оплаты коммунальных услуг управляющие компании, которые зачастую задерживали средства населения у себя на счетах, тем самым накапливая общий долг за ЖКХ. Документ вступил в силу в апреле 2018 года.
Еще одно направление в ЖКХ, ставшее прорывом, — проект «Формирование комфортной городской среды», затронувший за полтора года реализации все без исключения регионы и подключивший к вопросу благоустройства не только чиновников и общественников, но и всех жителей. В 2017 году в рамках проекта благоустроено порядка 23 тыс. объектов более чем в 1,5 тыс. муниципалитетов.
В этом году, помимо выделенных регионам средств, отдельно направлено на благоустройство общественных территорий в малых городах и исторических поселениях 5 млрд рублей. Эта сумма распределена по итогам конкурса между 80 муниципалитетами страны. В итоге реализации проекта планируется создать комфортную среду в больших и малых городах, а также в сельских поселениях для всех жителей в зависимости от их потребностей и пожеланий.
Еще один масштабный проект, который начал реализовываться в 2014 году, направлен на наведение порядка в сфере ТКО. Масштабная реформа обращения с твердыми коммунальными отходами уже сдвигала сроки внедрения в силу сложности перехода на новые рельсы работы. Напомним, что все регионы обязаны разработать территориальные схемы обращения с ТКО и провести процедуру выбора региональных операторов до 1 января 2019 года. Вопросы эти решаются медленно, но верно. И ни у кого не вызывает сомнений целесообразность принимаемых мероприятий: только так можно будет избавиться от стихийных свалок, наладить раздельный сбор мусора и улучшить экологическую обстановку в стране.
При этом очевидно, что реформа обращения с ТКО стимулирует ЖКХ к переходу на новые технологии, приближая реализацию программы «Умный город» — новый проект, который министерство только начинает реализовывать в пилотных регионах, чтобы затем тиражировать этот опыт в масштабе всей страны.
Архитектура проектов
Целый ряд важнейших решений принят Минстроем и в части обеспечения градостроительной и архитектурной деятельности. Речь прежде всего идет о создании реестра проектов повторного применения, который в настоящее время активно пополняется. Всего в реестре находится 375 проектов, отвечающих критериям экономической эффективности и рекомендованных для тиражирования по всей стране.
Это проекты детских садов, школ, объектов здравоохранения, спорта, коммунальной инфраструктуры, жилых домов и объектов иного назначения.
С 1 июля 2018 года заключения госэкспертизы на каждый проект, а также параметры, мощность, эскизные решения каждого проекта хранятся в едином реестре государственной экспертизы (ЕГРЗ). Все государственные заказчики при необходимости строительства того или иного объекта обязаны использовать документацию из реестра. До конца 2018 года планируется наполнение реестра еще 400 проектами.
Одним из приоритетных направлений развития градостроительной системы является необходимость перехода на БИМ-проектирование. Внедрение информационного моделирования на отдельных стадиях жизненного цикла объектов позволит в разы сократить сроки их проектирования и строительства, а также существенно повысить контроль за использованием стройматериалов и безопасность самого процесса строительства. Ожидается, что уже к 2020 году количество проектов с использованием технологий информационного моделирования будет составлять не менее 50%. В числе ноу-хау — реформа в системе ценообразования, касающаяся перевода отрасли на ресурсную модель определения сметной стоимости строительства объектов. Планируется, что эта мера позволит значительно повысить достоверность определения цены стройки. С данной целью введена в эксплуатацию Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС), где размещен перечень юридических лиц, обязанных предоставлять информацию, необходимую для формирования сметных цен строительных ресурсов. Информация включает в себя отпускную цену строительных материалов, изделий, конструкций, оборудования, машин и механизмов, произведенных в России либо ввезенных в нашу страну, средневзвешенную по объемам и цене за отчетный период, среднемесячную номинальную оплату труда работников по полному кругу организаций в разрезе субъектов РФ.
Продолжается работа по совершенствованию технического регулирования в строительстве. На базе Федерального центра нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве организована системная работа в области техрегулирования. К концу 2017 года общий фонд нормативной базы строительства составил 1438 нормативно-технических документов, в том числе 1007 стандартов и 361 свод правил.
Но, пожалуй, наиболее сложные задачи предстоит решить Минстрою в ближайшее время. В новом майском указе президента РФ «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», в числе национальных целей развития на период до 2024 года названо улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно. В связи с этим в 2024 году необходимо обеспечить доступный ипотечный кредит со ставкой менее 8%; увеличить объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год; повысить индекс качества городской среды на 30%; создать механизм прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды; обеспечить устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда. Прописанные в данном документе эти и другие мероприятия требуют от Минстроя и региональных властей масштабной работы. В настоящее время министерство уже приступило к разработке нового нацпроекта «Жилье и городская среда», который будет состоять из четырех разделов: ипотека, жилье, комфортная городская среда и расселение аварийного жилья. На прошедшем 19 июля видеоселекторном совещании по вопросам жилищной политики министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев призвал региональные власти направлять в ведомство свои предложения в национальный проект. Проект должен быть представлен президенту страны уже в октябре текущего года.
