Введение эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) стало значительным шагом на пути к систематизации и упорядочению рынка, ускорению скорости ведения строительно-монтажных работ, обелению большинства процессов в строительных компаниях. Этот механизм позволяет защитить права дольщиков и обеспечить прозрачность большинства финансовых операций. Однако, несмотря на положительные изменения, остаются вопросы и проблемы, которые требуют внимания. Своим мнением об этих проблемах с «Вестником» поделился член экспертного совета комиссии по ИЖС Общественного совета, президент АНО ДПО «Технадзор ИЖС» Константин Рагозин.
Ты помнишь, как все начиналось?
— Федеральный закон № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием эскроу-счетов», вводящий эскроу-счета в ИЖС, был принят, мягко говоря, очень быстро. В результате некоторые практические механизмы его реализации не были должным образом проработаны. Оно и понятно: ведь важнее запустить процесс, а потом уже, как говорится, «допиливать» все возникающие нюансы.
Но внедрение данного закона создает риски для застройщиков и банковских структур, особенно в условиях нарастающего «потребительского экстремизма». С сожалением приходится констатировать, что это уже отдельный хорошо организованный бизнес, который направлен на максимальное отжание денег у строительных компаний. Введение эскроу-счетов, на наш взгляд, должно сопровождаться комплексными мерами по контролю качества строительства на всех этапах.
Проблемы контроля качества в ИЖС усугубляются тем, что экспертиза разработанной проектной документации для объектов ИЖС сейчас не требуется и проводится исключительно по инициативе застройщика. Разрешение на строительство также не требуется — все происходит в уведомительном порядке. Это создает дополнительные риски для дольщиков, так как качество строительства может не соответствовать нормативным требованиям.
А судьи кто?
— Тем не менее, эскроу-счета с 2023 года все активнее и активнее начинают внедряться в размеренную жизнь строителей ИЖС. И согласно схемам, предложенным банками, раскрытие счетов и получение 80% средств по факту завершения строительства после предоставления акта осмотра независимого эксперта и 20% — после подписания акта выполненных работ. Для получения акта осмотра необходимо мобильное приложение. И таким приложением стала программа «Мобильный оценщик».
Безусловно, программа «Мобильный оценщик» стала важным инструментом для раскрытия эскроу-счетов. Однако, есть одно маленькое но: она не позволяет отслеживать качество выполнения работ на всех этапах строительства дома. Это создает риски того, что «потребтеррористы» могут попытаться отсудить деньги, ссылаясь на недостатки, которые не были выявлены на ранних стадиях строительства.
Еще один немаловажный момент — это то, что на данный момент нет поэтапного раскрытия эскроу-счетов. А это может быть критически важно для того большого количества мелких застройщиков, которые работают на рынке ИЖС. Вот и Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) вместе с другими профессиональными сообществами видят возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это позволит мелким застройщикам удержаться на плаву и обеспечит более гибкое финансирование проектов. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов может стать эффективным механизмом для привлечения средств дольщиков и обеспечения качества строительных работ. Председатель комитета по жилищному строительству НОСТРОЙ Алексей Сорокин считает, что если проекты компании реализуются исключительно с привлечением средств на эскроу-счетах, то объем замороженных оборотных средств очень большой. Пусть это сказано о крупных застройщиках, возводящих МКД, но и для ИЖС тема очень актуальна.
На наш взгляд, было бы очень разумно проводить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, которое бы предполагало, что каждый последующий транш денежных средств выдавался бы только после проведения освидетельствования работ по ранее выполненному этапу СМР специалистом строительного контроля в ИЖС. И получения заказчиком и банком акта (отчета) освидетельствования выполненных работ (без замечаний), подписанного аттестованным специалистом, состоящим в реестре специалистов строительного контроля в ИЖС. При этом акт (отчет) освидетельствования выполненных работ формируется в программном продукте согласно заполненным типовым чек-листам.
Немного про «цифру»
— Для несведущих читателей хотелось бы сказать, что существуют цифровые продукты, которые могут отслеживать качество выполнения работ на всех этапах строительства. И формировать отчеты о приемке работ. Это позволяет минимизировать риски и обеспечить прозрачность процесса строительства. Внедрение таких продуктов может значительно повысить доверие дольщиков и застройщиков к системе эскроу-счетов.
Мы готовы к тому, что с 1 марта большинство кредитов будут с эскроу-счетами. В связи с этим необходимо провести перечень мероприятий по бесшовному и безболезненному внедрению эскроу-счетов в ИЖС. Это включает в себя обучение специалистов, разработку стандартов и методик, а также внедрение цифровых инструментов для контроля качества.
Предлагаемый нами комплекс мер направлен на ускоренное внедрение эскроу-счетов в сфере ИЖС, повышение производительности труда и улучшение качества строительных работ. Он включает в себя внедрение поэтапного раскрытия эскроу-счетов, введение системы обязательного страхования строительных рисков и рисков ошибки, введение обязательной приемки построенных объектов ИЖС через систему строительного контроля, создание банками единого фонда для финансирования внедрения системы строительного контроля, внесение изменений в законодательство, обязательное обучение специалистов строительного контроля, аттестация обученных специалистов и создание единого всероссийского реестра. А также введение системы рейтинга специалистов строительного контроля, создание компенсационных фондов для специалистов строительного контроля, обучение специалистов строительного контроля цифровым программам и создание реестра отечественного программного обеспечения, софинансирование массового внедрения цифровых продуктов и создание системы льгот и преференций для строительных компаний и специалистов.
А поговорить?
— На наш взгляд, необходим диалог всех участников строительного рынка и профессиональных сообществ с банками, разработчиками цифровых продуктов и представителями органов власти о том, чтобы в первую очередь гарантировать качество строительства для людей, берущих кредит на строительство дома. Это позволит минимизировать риски и обеспечить защиту прав дольщиков. Важно, чтобы все стороны процесса были вовлечены в обсуждение и принятие решений.
Также важно гарантировать то, что все строительно-монтажные работы, выполненные строительными организациями, будут оплачены в срок. И помогут им в этом специалисты строительного контроля в ИЖС.
Профессиональные специалисты строительного контроля в ИЖС являются гарантией снижения рисков от «потребительского терроризма». Их участие в процессе строительства позволяет обеспечить высокое качество работ и минимизировать возможные претензии со стороны дольщиков. Внедрение поэтапного раскрытия эскроу-счетов и использование цифровых продуктов для контроля качества могут значительно повысить доверие к системе эскроу-счетов.
Представители профессиональных сообществ также ратуют за то, чтобы проводить работы специалистами строительного контроля. Это позволит обеспечить высокое качество строительства и минимизировать риски для дольщиков и застройщиков. Внедрение поэтапного раскрытия эскроу-счетов и использование цифровых продуктов для контроля качества могут значительно повысить доверие к системе эскроу-счетов.
Хотелось бы еще раз отметить, что введение эскроу-счетов в ИЖС является важным шагом на пути к обелению рынка. Однако для успешного внедрения этого механизма необходимо комплексное решение проблем контроля качества и защиты прав дольщиков. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов, использование цифровых продуктов для контроля качества и участие профессиональных специалистов строительного контроля могут значительно повысить доверие к системе эскроу-счетов и обеспечить высокое качество строительства.
