Вопросы градостроительства, архитектуры и урбанистики являются одними из самых сложных в развитии территорий. Какие перемены сегодня происходят в этой сфере на Юге России, «Вестник» попросил рассказать главу проектного бюро Archivista Маргариту Авдышеву.
— Долгие годы в России бытовал стереотип том, что девелоперская индустрия в Южном федеральном округе развивается довольно бессистемно, а понять, в каком направлении она движется, очень сложно. Частично такое суждение имело право на жизнь, но то же самое можно было сказать и о других местах на карте страны в первое десятилетие 21 века. Сегодня ЮФО становится одним из лидеров в сфере упорядочивания вопросов градостроительства, архитектуры, урбанистики и благоустройства. Только в текущем году было принято сразу несколько документов, которые могут оказаться знаковыми для отрасли не только в локальном, но и федеральном масштабе.
К сожалению, многие полностью не осознают масштабы Юга России, экономическую, географическую, климатическую и социокультурную вариативность его частей и даже отдельно взятого региона. Например, Сочи и Краснодар существуют на противоположных полюсах архитектурной действительности, находясь на расстоянии всего лишь 170 километров по прямой. Именно отсюда родился миф о хаотичности строительной индустрии Юга, ведь правила игры для бизнеса от границы к границе порой менялись очень сильно. Тем сложнее и ценнее работа по унификации отрасли, созданию понятных, прозрачных и эффективных схем для всех участников рынка недвижимости. Сегодня уже предпринято несколько важнейших действий на этом нелегком пути.
Так, в 2025 году Краснодар сделал значительный шаг вперед в сфере градостроительства, утвердив Единый документ территориального планирования. Этот важный нормативный акт объединил генеральный план города с правилами землепользования и застройки, создав единый строительный кодекс региона. Такое решение перспективе может оказать влияние на всю отрасль и работу архитектурного сообщества.
Хотя формулировки устава могут показаться сложными для обычных жителей, они выражают простую идею создания более упорядоченной и удобной среды в городах. Ранее регулирование строительных процессов опиралось на множество разрозненных нормативных актов, нередко вступавших в противоречие друг с другом. Новый документ устраняет такие правовые несоответствия, что значительно ускорит процесс анализа и подготовки территорий к девелопменту.
Единый документ подробно прописывает все архитектурно-градостроительные требования: от принципов зонирования и ограничений на фасадные решения до параметров кровли, входных групп и пропорций зданий. Также он устанавливает четкие нормы плотности застройки, допустимые отклонения в высоте объектов по сравнению с существующим контекстом. Эти меры способствуют прозрачности девелоперской деятельности, делают развитие города более предсказуемым и сбалансированным.
Конечно, на первых порах застройщики могут столкнуться с новыми вызовами при согласовании проектов, что неизбежно при столь значительных переменах в нормативной базе. Однако со временем механизмы адаптации будут отлажены, а бизнес приспособится к обновленным условиям. В долгосрочной перспективе принятые правила положительно скажутся на эстетике, эффективности градостроительной деятельности и качестве жизни.
Краснодар стал одним из первых мегаполисов, внедривших подобный подход к регулированию территориального развития. Учитывая его статус миллионника и сложную структуру, этот опыт может стать примером для других регионов, способствуя формированию новых стандартов управления урбанизированными территориями.
Еще одним знаковым событием на рынке недвижимости стало создание в 2025 году градостроительного совета Ростовской области. Важно, что в состав этого органа включены не только представители всех уровней власти, но и ведущие архитекторы, урбанисты, экологии общественные активисты. Такое представительство поможет вести более сбалансированную политику развития городов, принимать эффективные решения, учитывать интересы всех представителей общества. Кроме стратегических полномочий ведомство возьмет на себя работу по оценке архитектурных решений для ключевых проектов. Все это позволит сделать модернизацию среды в области более управляемой и понятной.
В контексте взаимодействия с архитектурным сообществом регионы юга идут по пути, который проложил Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (МКА). За последние 15 лет власти столицы создали эффективный тандем с проектировщиками во всех вопросах развития среды. Механизмы обратной связи позволили превратить ее в один из самых динамично развивающихся, красивых и одновременно комфортных мегаполисов мира.
Разумеется, трудно переоценить вклад инструмента КРТ в систематизацию строительного развития ЮФО. С каждым годом заключается все больше соответствующих договоров, в процесс вовлекаются новые девелоперы, осваиваются масштабные площадки. Главное в данном процессе — набор достаточной инерции системы, которая в какой-то момент сможет развиваться автономно. Сегодня виден значительный прирост подобных кейсов, особенно в Краснодарском крае, на который приходится более половины КРТ, Ростовской области и Республике Адыгея.
Подытоживая, важно подчеркнуть, что сегодня ЮФО действительно становится в авангарде системного развития жилого и коммерческого девелопмента, архитектуры и благоустройства. Совокупность тенденций в сфере экономики, права, туризма и демографии создали уникальную историческую возможность для всеобъемлющей модернизации Юга России.
