На площадке Отраслевого журнала «Вестник» состоялась онлайн-конференция на тему «Жилье-2026: новая реальность рынка». Ведущие эксперты отрасли обсудили, как строительный сектор адаптируется к затяжному периоду высоких процентных ставок, почему дорожает массовое жилье и чем грозит рынку дефицит новых проектов.
Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева отметила, что текущее охлаждение рынка — это естественный экономический цикл, однако глубина нынешнего спада напрямую связана с ужесточением условий кредитования.
«Сжатие и расширение — это имманентные свойства любого рынка, и жилищная сфера здесь не исключение. Снижение спроса стало неизбежным следствием завершения в 2024 году масштабной программы безадресной льготной ипотеки и последующего ужесточения условий «Семейной ипотеки». В 2025 году около 80% всех ипотечных сделок на первичном рынке приходилось на субсидируемые государством программы, но доступ к ним теперь имеет крайне ограниченный круг граждан. Что касается рыночной ипотеки, то при ставках в 17–20% брать ее даже если доход позволяет экономически бессмысленно— это заградительная ставка», — подчеркнула Надежда Косарева.
По словам эксперта, в условиях сжатого спроса девелоперы сосредоточились на завершении уже начатых проектов. При этом средние сроки строительства многоквартирных домов начали расти из-за сложностей с привлечением средств дольщиков на эскроу-счета. Застройщики предпочитают выжидать и не спешат выводить на рынок новые площадки.
«Недавнее незначительное снижение ключевой ставки ЦБ слегка оживило рыночную ипотеку. Кредиты под рыночный процент сейчас берут либо на очень небольшие суммы, либо те заемщики, которые рассчитывают на скорое рефинансирование при снижении ключевой ставки. Последние новости не внушают оптимизма относительно ключевой ставки, хотя долгосрочный тренд Центробанка все равно направлен на ее снижение. Главный риск сегодняшнего затишья заключается в том, что из-за дефицита новых стартов мы можем столкнуться с ощутимым спадом объемов ввода жилья в период с 2027 по 2030 год. Лишь по мере стабилизации макроэкономики ситуация начнет нормализовываться», — прогнозирует президент Фонда «Институт экономики города».
Если макроэкономическая статистика демонстрирует общие тренды, то внутри самого рынка наблюдается глубокий дисбаланс. Генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty Виталия Львова обратила внимание на то, что разные сегменты недвижимости переживают кризис совершенно по-разному.
«Обобщенная статистика — вещь приятная для отчетов, но реальный бизнес сталкивается с жесткой сегментацией. Например, в премиальном и элитном классах спрос остается стабильным независимо от региона. Даже в развитых, конкурентных городах-немиллионниках дорогие объекты с большой площадью продаются устойчиво. Но если говорить о массовом сегменте, то девелоперы сегодня находятся в режиме планового выживания», — констатировала Виталия Львова.
Наибольшую тревогу у экспертов вызывает судьба проектов комплексного развития территорий (КРТ), которые государство позиционирует как главный драйвер расселения аварийного фонда и строительства доступного жилья в крупных городах.
«Программа КРТ сейчас фактически оказалась в замороженном состоянии. Этому способствуют две причины: отсутствие доступной массовой ипотеки и приостановка госпрограмм по компенсации затрат на строительство социальной инфраструктуры — школ, детских садов, дорог. Сегодня застройщики вынуждены полностью перекладывать эти гигантские расходы в финансовые модели своих проектов. Мы получаем опасные «ножницы»: платежеспособный спрос падает, а финансовая нагрузка на застройщиков растет. Дальнейшее падение продаж может привести к тому, что компании просто не смогут обслуживать проектное финансирование и выполнять свои обязательства перед банками и покупателями. Строительный сектор критически зависит от скорейшего возвращения ипотечных программ с рабочими, подъемными для населения ставками», — резюмировала Виталия Львова.
Посмотреть запись конференции можно здесь: https://vkvideo.ru/video-197898211_456239186?t=3s
