2019 год стал для российских строительных компаний достаточно сложным, а для многих переломным. Не успели утихнуть страсти по поводу компенсационных фондов и членства в СРО, как новые изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вызвали бурю эмоций и стали поводом для множества дискуссий в строительном сообществе.
Без доступа к счету
В нынешний алгоритм жилищного долевого строительства, согласно вступившим поправкам в 214-ФЗ, включены банковские структуры, которые предоставляют специальные эскроу-счета застройщикам, где будут храниться средства покупателей квартир в МКД по договору долевого участия в строительстве. Застройщик в этом случае берет у банка кредитные средства под проценты (например, в Сахалинской области это от 13%), а средства дольщиков он сможет снять с эскроу-счета только после сдачи объекта в эксплуатацию и вручения ключей покупателям.
«Мы прекрасно понимаем, что перемены нужны и важны. Это основа жизни. Но вместе с тем должно преобладать рациональное зерно, — рассказывает руководитель южносахалинской СРО «СпецСтройРеконструкция» Владимир Литвинов. — Когда изменения становятся невыполнимыми для адресата, значит что-то пошло не так. Нынешняя реформа ФЗ-214 практически остановила новое долевое строительство в Сахалинской области. Региональные строительные компании приняли нелегкое для себя решение заканчивать все строящиеся на данный момент объекты, которые были начаты еще до поправок в законе, и при этом не запускать нового строительства до урегулирования вопроса в приемлемом формате. По нашему мнению, механизм 214-го закона еще очень сырой и требует серьезной доработки. Нет единого понимания процедуры работы по эскроу-счетам, нет пока и гарантий, которые бы в полной мере обеспечивали права долевых участников строительства. В конечном итоге все бремя ложится на плечи дольщиков, которые будут вынуждены покупать жилье по долевому строительству значительно дороже. А с учетом тенденции понижения покупательской способности у населения в последнее время у отрасли может появиться серьезный пробел, если просто не произойдет коллапс. По факту мы видим поддержу банковского сектора экономики, значительное удорожание квадратного метра, диссонанс в строительной сфере. А это не то, что сейчас нужно отечественной строительной отрасли.
Сахалинское отделение Сбербанка РФ объявило, что проектное финансирование по эскроу-счетам будет производиться из расчета от 13% годовых. Среднестатистический многоквартирный дом строится около двух лет, соответственно, банковская доля в общем объеме удорожания цены на недвижимость составит порядка 25%. Более того, благодаря мультипликативному эффекту от повышения НДС на 2% мы фиксируем в этом году рост цен на стройматериалы и изделия на 25-30%. В итоге, если ничего не менять и оставить все как есть, то новые поправки в закон обеспечивают нам рост цен на рынке недвижимости более чем на 50%».
Особые требования
Конечно, новая редакция 214-го закона не могла не вызвать серьезного интереса к нему со стороны непосредственных участников строительства. Самое главное для застройщиков, которые работают в дальних территориях, — найти ответы на все возникающие вопросы, связанные с внесенными поправками в закон.
«Организационно-правовые требования (они же ограничения) к специализированным компаниям-застройщикам и их сотрудникам, которые должны соответствовать ряду критериев, сделали строительство исключительным видом деятельности, — подчеркивает Владимир Литвинов. — Например, отсутствие возможности направлять деньги дольщиков на строительство инфраструктуры вне пределов одного участка делает невозможной реализацию комплексного развития территории. Финансовые ограничения, которые остались от предыдущей редакции закона, такие как заморозка 10% собственных средств на банковском счету, ограничение размеров авансирования, невозможность привлечения нецелевых заемных средств, лимиты практически на все выплаты в пределах 10% проектной стоимости и многое другое, делают долевое строительство экономически нецелесообразным. В данном случае отсутствие гибкости, какой-либо альтернативы и выбора — это путь без перспективы развития всей отрасли в целом».
Не все регионы одинаково равны
Буквально каждый регион России имеет свою специфику. Понятно, что построить современный жилищный комплекс на юге страны или в Поволжье — это одно, возвести такой же комплекс в Сибири или в Дальневосточном регионе — это совсем другое. А вот жилищное строительство на острове Сахалин или Курильских островах — это уже третье.
«По нашему мнению, не предусмотрев в ФЗ-214 возможности регионального регулирования и хоть какого-то выбора для застройщика — это серьезный пробел в законодательстве. Строительная сфера является ведущим флагманом экономики любой страны. Доступные деньги и ресурсы, понятные и прозрачные правила игры, дополнительные льготы и преференции — это сегодня хотят увидеть региональные строители. Но, на наш взгляд, в случае с новой редакцией ФЗ-214 получился совершенно обратный эффект», — уверен Владимир Литвинов.
