Агрессивная стратегия

На сегодняшний день уже прошли первые доклады руководителей рабочих групп о промежуточных результатах работы. Так, в конце февраля в рамках заседания комиссии Госсовета по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда» Марат Хуснуллин раскрыл структуру стратегии «агрессивного развития инфраструктуры». «В блок «агрессивное развитие инфраструктуры» мы предлагаем включить шесть основных стратегий развития: стратегию развития строительной отрасли, стратегию инфраструктурного строительства (причем под инфраструктурным строительством мы понимаем и дороги, и сети, и социальную инфраструктуру, и городскую среду — все, что входит в нормальное обеспечение жизнедеятельности населенных пунктов и связи между ними). Также в этот блок входит стратегия пространственного развития — очень важная тема. Отдельная стратегия жилищного строительства и комфортная городская среда, блок жилищно-коммунального хозяйства и блок экологии», — отметил Марат Хуснуллин.

Планируется, что уже в период с 25 марта по 8 апреля состоится защита проектов всех пяти рабочих групп у председателя Правительства России. До 30 апреля пройдет корректировка отраслевых стратегий. И уже 14 мая 2021 года Стратегия социально-экономического развития РФ будет внесена в Правительство РФ.

Термин «агрессивный» очень правильно передает настрой по достижению национальных целей, прописанных в указе президента России от 21 июля 2020 года. Определенные шаги по энергичному выполнению нацпроекта «Жилье и городская среда» сделаны и по итогам прошлого года. Несмотря на пандемию и связанные с ней сложности экономического характера, отечественный строительный комплекс смог вопреки всем пессимистичным прогнозам преодолеть планку ввода жилья в 80 млн «квадратов». Всего же за 2020 год было выполнено строительных работ на 9,5 трлн рублей. Рекорды продемонстрировала и ипотечная активность: по данным ДОМ.РФ, выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн рублей. Благоустроено на 14 % больше общественных территорий, чем было запланировано федеральным проектом, — 5917.

Регионы с объемом многоквартирного строительства свыше 1 млн кв. м*, лидирующие по темпам прироста новых проектов в 2020 году Источник: наш.дом.рф

*По состоянию на 01.01.2021 г.

Жилищные победы. Всего в 2020 году на территории Российской Федерации введено в эксплуатацию 80,6 млн кв. м жилья, что на 1,8 % меньше по сравнению с 2019 годом, когда объем ввода жилья составил 82 млн кв. м. 52 % жилья сдано в многоквартирных домах и 48 % — в ИЖС. В лидерах по объемам ввода жилья традиционно Московская область, где за год построили десятую часть всего введенного в строй жилья (8,7 млн кв. м), город Москва с показателем в почти 5 млн кв. м и Краснодарский край, сумевший возвести 4,5 млн «квадратов» жилой площади. В топ-10 регионов попали также Санкт-Петербург, республики Татарстан и Башкортостан, Ростовская, Ленинградская, Свердловская и Новосибирская области. Практически во всех этих субъектах РФ ввод жилья составил более 2 млн, а в некоторых и более 3 млн кв. м.

Ряд регионов смогли установить рекорды по количеству новых реализуемых проектов многоквартирного жилья. Наиболее высокий показатель зафиксирован аналитиками ДОМ.РФ в Приморье: там в течение года стартовали проекты площадью 520 тыс. кв. м, что составило более 60 % от объема строительства на начало года. Высокие темпы продемонстрировали также Воронежская область (+49 %, или 730 тыс. кв. м), Тюменская область (+48 %, 923 тыс. кв. м), Республика Татарстан (+46 %, 928 тыс. кв. м) и Удмуртская Республика (+41 %, 398 тыс. кв. м).

«Ситуация в Приморском крае показывает, что долгосрочное стимулирование спроса в регионах с недостаточными объемами жилищного строительства позитивно влияет на активность застройщиков. Напомню, что в регионах ДФО с конца 2019 года действует льготная «Дальневосточная ипотека», средняя ставка предложения по которой сейчас всего 1 %. Хотя ажиотажный спрос поначалу и привел к росту цен, в настоящий момент очевиден долгосрочный позитивный эффект от меры. Девелоперы понимают, что программа продлится до конца 2024 года, и готовы наращивать запуски проектов строительства, не опасаясь сжатия спроса. Не стоит забывать и о других ипотечных программах господдержки. Как результат — рекордные показатели в регионе по новым проектам в прошлом году, что обеспечит рост предложения жилья», — прокомментировал заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов.

«В Москве отношение новых проектов к объему стройки на начало 2020 года составило 26 %. В прошлом году здесь запущен максимальный среди всех регионов объем нового строительства — 4,3 млн кв. м. При этом на начало прошлого года в городе строилось 16,5 млн кв. м многоквартирного жилья. В Санкт-Петербурге в 2020 году начата реализация 1,6 млн кв. м новых проектов жилья (третий результат по стране) — 13 % от всего объема многоквартирного строительства в городе на начало 2020 года (12,8 млн кв. м)», — отмечается на сайте ДОМ.РФ.

Своевременные меры. Безусловно, высокий объем ввода жилья в 2020 году стал результатом своевременно принятых Правительством РФ мер поддержки строительного комплекса, среди которых — беспрецедентное снижение ставок Центробанком. Ставки на первичном рынке впервые в истории снизились до 8 %, а ставки по льготной ипотеке составили 6,5 %. В итоге, по предварительной оценке ДОМ.РФ и Frank RG, в прошлом году выдан рекордный объем ипотеки: 1,7 млн кредитов (что на 35 % больше, чем в 2019 году) на 4,3 трлн рублей (что на 50 % превышает показатели года ранее). Из них под 6,5 % выдано 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей.

«Подушкой безопасности» для застройщиков стал и переход на проектное финансирование. Именно пресловутые эскроу-счета явились гарантом равномерного поступления средств для возведения жилых объектов и позволили не остановить стройку в самый тяжелый весенний период, когда покупательная активность резко упала.

В декабре 2020 года объем строящегося с помощью эскроу-счетов жилья превысил объем домов, возводимых по старым правилам. «Сегодня 52 % всех строящихся МКД возводится с помощью механизма эскроу. Строительство объектов, которые возводятся по старым переходным правилам, где степень готовности была высокой, ежемесячно сокращается. По открытым данным ДОМ.РФ, если посмотреть даты проектных деклараций, когда у коллег истекают сроки выполнения работ, на конец этого года объем объектов, которые строятся с использованием механизма эскроу, должен подойти уже к 70 %», — констатирует президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Всего же, по данным НОСТРОЙ, текущий объем строительства в стране на 31 декабря 2020 года составляет 94 млн кв. м жилья. Из них без счетов эскроу строится 39,8 млн кв. м, проектное финансирование получено на строительство 48,5 млн кв. м, без долевого участия возводится 5,7 млн кв. м жилья.

Львиную долю рынка проектного финансирования по-прежнему занимает Сбербанк (928,7 млн кв. м), ВТБ (5,6 млн кв. м), банк ДОМ.РФ (5,1 млн кв. м). Затем следуют банки «Открытие», РСХБ, банк ГПБ, Альфа-банк, Промсвязьбанк и другие.

Напомним, что, согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда», до 2024 года планируется построить 410 млн квадратных метров жилья, а это значит, что каждый десятый метр в стране через четыре года будет новым. Такой строительный бум вызван объективной необходимостью: как показал опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ, около 40 % населения России сегодня нуждается в улучшении жилищных условий, а 67 % граждан хотели бы приобрести жилье для собственного пользования.

Однако цифра находящегося в строительстве жилья постепенно снижается. Так, если сравнить эти показатели с 2019 годом, падение составило порядка 12 %. По мнению Антона Глушкова, это является «самой тревожной тенденцией на общем позитиве на рынке МКД, говорящей о том, что застройщики, не понимая правила игры, не понимая конъюнктуры рынка, не торопятся выводить новые проекты на рынок».

Болевые точки. Одной из главных проблем жилищного строительства является наличие низкомаржинальных проектов с низкой рентабельностью, неинтересных для банков и потому не могущих получить на данные объекты проектное финансирование. Таких в стране сегодня порядка 12 млн кв. метров. С учетом данной проблематики 31 декабря 2020 года подписано постановление Правительства РФ N°2457 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2020 г. N°629», в котором определяется порядок субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства. Количество субъектов РФ, которые могут претендовать на такую меру поддержки, достаточно большое: это 49 регионов, в которых среднедушевые денежные доходы населения за 1-й квартал 2020 года на 15 и более процентов ниже среднедушевых доходов населения в целом по Российской Федерации.

Еще одна проблема связана с нехваткой рабочих рук на стройках. Мигранты, выехавшие в страны ближнего зарубежья в период начала пандемии, до сих не могут вернуться в Россию из-за ряда ограничительных мер. По оценкам, из общего объема иностранной силы 1,6 млн человек в стройке работало более 250 тысяч. Самыми дефицитными стали разнорабочие, штукатуры, каменщики, бетонщики, арматурщики, маляры, монтажники и другие представители рабочих профессий. Конечно, существенное повышение заработной платы рабочим (до полутора раз) наряду с проектным финансированием, ростом цен на стройматериалы и энергоресурсы, а также возросшие расходы на логистику привели к повышению стоимости жилья. Так, по итогам первых трех кварталов 2020 года зафиксирован рост цен на 9 % как на первичном, так и на вторичном рынке жилищного строительства. На первичном рынке в среднем один квадратный метр жилья оценивается в 76,2 тыс. рублей, на вторичном — в 64 тыс. рублей.

В настоящее время по поручению президента РФ Владимира Путина разрабатываются меры по возвращению иностранной рабочей силы на российские рынки в упрощенном порядке. Кроме того, отмечена необходимость воспитания собственных квалифицированных кадров. «Нужно в первую очередь поменять наши мозги, привлекать в стройку профессиональные кадры, сделать обучение прерогативой развития страны. Это является залогом успеха. Мы должны вложиться в обучение людей и поднять производительность труда в отрасли минимум в два раза. Многие страны сегодня сделали ставку на стройку, считая ее именной той отраслью, которая способна вывести экономику из кризиса в том числе за счет квалифицированных кадров и увеличения объемов строительства», — подчеркнул Марат Хуснуллин.

 25 регионов России — лидеров по объемам жилищного строительства за 2020 год

25 регионов России — лидеров по объемам выполненных строительных работ за 2020 год