КРТ — аббревиатура из трех букв, одно из самых обсуждаемых в последние пару лет понятий, механизм, который позволяет городам развиваться по-новому… Подбирать слова для описания можно очень долго, но в одном эксперты сходятся точно: КРТ является главным трендом жилищного строительства на ближайшие годы. «Вестник» разобрался, что скрывается за фасадом этого механизма.
По данным Минстроя России, на конец 2023 года градостроительный потенциал РФ составлял 400 млн кв. метров жилья, из них на КРТ (комплексное развитие территорий) приходится порядка 80 млн кв. метров, т.е. 20%. При этом к 2030 году стоит задача достичь потенциала в 500 млн кв. метров, из них КРТ должно составлять 200 млн кв. метров, а это уже 40% от общего градостроительного потенциала.
Задача КРТ — повысить эффективность использования территорий и их обновления. Это становится возможным благодаря тому, что территории осваиваются комплексно: помимо многоквартирных домов, в городах вырастают целые жилые кварталы с необходимой инфраструктурой. А еще механизм вносит свой вклад в решение другой насущной проблемы — способствует расселению аварийного жилья. Причем сделать это с его помощью можно быстрее, чем позволяет список очередей по расселению.
«Второй вопрос, который актуален для всех городов России и который можно решить благодаря комплексному развитию территорий, — это вовлечение неэффективных территорий в городскую ткань. Инвесторы, обладающие активами в городе, обретают уверенность в том, что они могут включиться в строительство, в том числе жилищное, в гораздо меньшие сроки, чем раньше», — объясняет начальник управления по архитектурно-градостроительному проектированию г. Челябинска Ольга Никитина.
Как отмечает главный архитектор г. Кирова Ирина Прозорова, механизм КРТ — это новая возможность и для жителей городов. «Люди теперь знают: в каждом жилом районе обязательно появятся социальные объекты, которые им так необходимы, и у них больше не будет поводов ездить в другой район и город, чтобы получить качественные услуги или удовлетворить потребности в досуге», — говорит она.
Закрепить законодательно. Эксперты уверены: механизм КРТ будет работать успешно в том случае, если удастся вовлечь в этот процесс все заинтересованные стороны. Уже сегодня мы видим, что они активно включились в него.
«Именно благодаря обратной связи, полученной от регионов, жителей, экспертов и строительного сообщества, в конце прошлого года удалось принять направленный на развитие механизма КРТ закон N°627-ФЗ. Однако ставить точку на этом преждевременно — законодательство продолжает совершенствоваться, что происходит благодаря накоплению практического опыта и реализации новых проектов КРТ», — отметила руководитель комиссии в сфере градостроительной деятельности и комплексного развития территорий Общественного совета при Минстрое России, генеральный директор группы компаний «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова.
По мнению Ольги Никитиной, закон о КРТ — это уже революция развития застроенных территорий. «Да, всегда есть к чему стремиться, но принятый закон намного удобнее предыдущей редакции. Здесь появились и экономическая целесообразность включения территорий, и больше инструментов у муниципальных образований, и установки требований к ним. Здорово, что в основу всех дополнений легла обратная связь. Мы отрабатываем эти моменты с 2021 года и теперь видим, что нашему региону, как и другим участникам данного процесса, удалось наладить взаимодействие с разработчиками закона», — отметила Ольга Никитина.
Действительно, работа по подготовке нормативной базы КРТ и разработка проектов, которые будут реализованы в разных уголках страны, велась на протяжении последних трех лет непрерывно. За это время стали понятными некоторые проблемы в действующем законодательстве, которые и постарались учесть в новом законе.
«В первую очередь этот федеральный закон снял часть технических проблем, которые были выявлены в ходе реализации проектов КРТ. Среди концептуальных и очень важных изменений — часть, затрагивающая операторов комплексного развития территории. Это те юридические лица, которые определяются Правительством РФ или субъектом РФ для реализации их решений о КРТ. В Градостроительном кодексе РФ им теперь посвящена целая статья. Расширены их функционал и полномочия, например, такие операторы теперь имеют право организовывать и проводить торги по выбору лица, с которым будет заключен договор о КРТ. Раньше это мог делать только орган публичной власти», — рассказала руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
Тем не менее эксперты признают, что в нынешней версии закона остаются моменты, которые вызывают некоторые сомнения.
«Вопрос с единым оператором не до конца доработан. Я считаю, что должна быть четкая единая структура, которая позволит организовать его работу. Сама идея очень хорошая, но конкретики в ней мало. Остается ряд вопросов о том, каким образом привести все условия договоров к единому знаменателю, чтобы для всех участников были одинаковые условия и их можно было арифметически просчитать», — поделилась Ирина Прозорова.
Другой спорный момент нынешней редакции закона о КРТ, по мнению Надежды Косаревой, — это сокращение времени реализации проекта путем предоставления возможности готовить проектную документацию на основании ГПЗУ, когда земельный участок еще не сформирован и не приобретены права на него. «На мой взгляд, такая погоня за скоростью на самом деле мифическая, и на практике это может привести к очень большим рискам», — отметила она. По мнению Ольги Никитиной, в доработке нуждается вопрос КРТ жилой застройки. «По закону мы должны провести общее собрание жильцов, которые проголосуют «за» или «против» того, чтобы пойти в границы КРТ. Если ответ положительный, то мы публикуем это решение и начинаем аукцион, победитель которого разрабатывает документацию. Но сейчас у жителей есть право «доутверждения». Что это значит? Вплоть до утверждения документации по планировке территории жители могут изменить свое мнение, проголосовать еще раз и уйти с территории, и тогда мы обязаны исключить этот участок из границ. Этот момент ставит в неудобное положение застройщиков, которые не понимают своих гарантий, ведь если площадь территории уменьшается, то говорить о ее комплексности уже невозможно», — объяснила эксперт.
С другой стороны, она считает, что закон должен более четко урегулировать и КРТ нежилой застройки. «Дело в том, что у городов есть возможность заходить на большие земельные активы, которые относятся к гаражно-строительному кооперативу. Эффективность использования этого участка в будущем очень высокая, но чтобы включить ее в зону КРТ нежилой застройки, нам нужно уведомить все 100% собственников помещений, которые здесь располагаются. Но иногда какую-то часть попросту не удается найти, потому что их не знает даже председатель ГСК. Это «мертвые души», но без них мы не можем реализовать проект КРТ нежилой застройки, не нарушив закон. На мой взгляд, хорошим выходом будет поступить, как при голосовании: разрешить уведомить какую-то часть собственников», — считает Ольга Никитина.
Другой момент, нуждающийся в законодательной доработке, связан с необходимостью установления возможности изменения договора о КРТ в случае существенного изменения условий проекта. «На практике, конечно, уже применяются правильные процедуры по проведению обследования территорий, расчету экономической обоснованности и эффективности проекта, но есть такой важный вопрос, как объективный риск выявления в ходе реализации договора КРТ некоторых ограничений, о которых не было известно ранее. Например, обнаруживаются зоны с особыми условиями территории, или в МКД, который включен в границы КРТ, до утверждения документации по планировке территории принимают решение об исключении из проекта КРТ. Было бы хорошо, чтобы в этом случае появилась возможность пересмотреть условия договора о КРТ, заключенного на торгах, внести туда определенные изменения и продолжить его реализацию, а не расторгать его», — уверена Надежда Косарева.
Второй момент, который, по ее мнению, лежит в основе успеха проектов КРТ и которому стоит уделить отдельное внимание, — это снижение градостроительных конфликтов и обеспечение заинтересованности всех сторон проекта: застройщика, граждан и города.
«В прошлом году наш Фонд «Институт экономики города» за счет средств гранта Президента РФ реализовал в пилотных городах и регионах проект «Содействие гражданам в принятии решений в рамках КРТ». Для нас было важным, чтобы все участники общих собраний жильцов в МКД, которые соответствуют установленным критериям, узнали, какие жилищные гарантии им предоставляются, чтобы они были заинтересованы в принятии положительных решений о включении их МКД в границы КРТ. Мы разработали методические рекомендации и справочные материалы. Такая разъяснительная работа принесла очень хорошие результаты», — рассказала Надежда Косарева. Она отметила, что с этой точки зрения закон нуждается в уточнении, которое связано с общими гарантиями гражданам, переселяемым из МКД, соответствующих установленным критериям. Ведь если жителям не гарантировать, что их жилищные условия улучшатся, то они не будут заинтересованы в реализации проектов КРТ.
Важное звено. Другая сторона, заинтересованная в проектах КРТ, — это застройщики, которые сегодня сталкиваются на этом пути с определенными сложностями. Президент НОСТРОЙ Антон Глушков рассказал о результатах проведенного Национальным объединением строителей в прошлом году мониторинга, который выявил ряд проблем. С одной стороны, это отсутствие потенциальных застройщиков, заинтересованных в реализации таких проектов. С другой — отсутствие полноценной государственной поддержки в ряде субъектов РФ, а также необходимого объема земельных участков, расположенных в черте города, которые могут быть вовлечены в границы комплексного развития, из-за наличия различных ограничений.
«Во всех субъектах Российской Федерации созданы необходимые подзаконные акты, которые дают возможность органам исполнительной власти пользоваться инструментом КРТ. Но их однобокость очень часто останавливает бизнес, потому что застройщики оказываются один на один со всеми проблемами. При формировании земельных участков для КРТ экономика этих проектов должна считаться самым оптимальным образом, а это могут сделать только застройщики. Поэтому уполномоченным органам следует привлекать застройщиков на стадии формирования проекта, а не тогда, когда нужно отчитываться по заключенным договорам и объектам в рамках КРТ. Кроме того, важно максимально публично обсуждать границы и механизмы КРТ. Это в первую очередь социальный инструмент, благодаря которому выигрывает население регионов, и очень многие люди могут улучшить свои жилищные условия», — отметил эксперт.
Он объяснил, что зачастую в договорах КРТ все риски перекладываются на застройщиков, а органы исполнительной власти, принимая решение о включении тех или иных земельных участков в КРТ, руководствуются исключительно собственными интересами. «Для крупных регионов перераспределение затрат бюджета на затраты для бизнеса возможно, но большинство застройщиков такого себе позволить не могут. Застройщик не обладает свободными средствами, чтобы вложить их в КРТ, а затем годами получать возврат этих средств от бюджета. Очень многие проекты КРТ формируются без участия бизнеса, и поэтому есть вероятность, что они не дойдут до конечной стадии реализации», — добавил Антон Глушков.
По его мнению, в 2024 году нужно сосредоточить внимание на предоставлении дополнительных гарантий застройщику, реализующему такие проекты, в целях снижения регуляторных и правоприменительных барьеров.
Каким должен быть проект КРТ? При реализации проектов КРТ на повестку выходит вопрос — какими они должны быть, чтобы воплотить задумку с максимальным эффектом? На что нужно обратить внимание при подготовке проектной документации?
По мнению Ольги Никитиной, очень важен предпроектный анализ территории. Самое главное на данном этапе — собрать всю информацию о том месте, где планируется реализация проекта.
«В Челябинске есть рабочая группа, в которую входят все структурные подразделения города, и представитель каждого из них включается в проработку сетей, имущественного блока, — поделилась она. — Очень важно на этом этапе сформулировать для себя концепцию объемно-пространственного конверта. Никто лучше, чем органы власти, не определит особенности той или иной территории. В итоге чем более подробно мы проработали территорию до принятия решения, чем подробнее обсудили проект с потенциальными инвесторами, тем качественнее получится продукт на выходе». Как отмечает эксперт, в этом случае принятие решений отнимает немало времени, ведь требуется посмотреть на ситуацию со всех сторон, но результат обязательно порадует всех участников проекта.
По мнению Ирины Прозоровой, нужно уделять внимание двум моментам. Первый — разработка тщательного мастер-плана территории, что позволит вписать будущую застройку в структуру города. А второй момент — подборка всех программ, по которым в дальнейшем нужно будет реализовать проект.
В лидерах. Многие регионы сегодня активно включились в реализацию КРТ, и эксперты сходятся во мнении, что обратная связь от них способствует совершенствованию механизма.
«Активная позиция регионов — залог успеха в решении основных задач их устойчивого социально-экономического и градостроительного развития через создание единой комплексной системы планирования и реализацию строительных проектов с одновременным развитием коммунальной, транспортной, социальной, туристической и иной инфраструктуры, необходимой для формирования комфортной и безопасной среды для жизни, минимизацию негативного воздействия строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства на окружающую среду», — отмечает Антон Глушков.
Успехи, которых достигли некоторые регионы и отдельные муниципалитеты, впечатляют. Например, в Челябинске сегодня принято 14 решений КРТ, по 12 из которых уже заключен договор. Из них 9 — это договоры КРТ, заключенные по инициативе правообладателя.
«Это та самая возможность инвесторам понимать, что данная территория сразу вовлекается в проектную историю до изменений генерального плана. Однако важно, что, когда мы проводим эту аналитику запроса от собственников, мы ни в коей мере не отходим от своих принципов стратегического развития, которые заложены в нашем генеральном плане и стратегии пространственного развития. Мы стремимся к тому, чтобы вектор был направлен на развитие внутреннего потенциала, поэтому разные заброшенные промки активно вовлекаем в новые районы, — объяснила Ольга Никитина. — Если говорить о примерах других муниципалитетов, то я активно слежу за работой коллег в Нижнем Новгороде, потому что они реализуют программу реновации и уже много лет формируют концепцию подхода, стратегическую историю, разрабатывают методологию развития своей городской территории. Мне кажется, это очень классный кейс для понимания, насколько большая работа предстоит. Мне интересно и то, как КРТ развивается в Новосибирске. Коллеги интересно подходят к разработке мастер-планов: делают это до аукциона».
Опыт Нижегородской области высоко оценивает и Надежда Косарева. «Во-первых, здесь установлены все дополнительные жилищные гарантии гражданам. Во-вторых, принята очень серьезная детальная процедура предварительного обследования территории: что там находится, что можно строить, а что нельзя, — и процедуры предварительного выявления мнений жителей этой территории. В регионе также обязательно разрабатывают мастер-план на планируемую территорию КРТ», — отметила эксперт.
По мнению Татьяны Тихоновой, среди регионов-лидеров можно выделить Новосибирскую, Тюменскую, Нижегородскую и Челябинскую области и, конечно, Москву. «Я хотела бы несколько слов сказать о нашем проекте. Компания «РГ-Девелопмент» подписала договор о комплексном развитии территории в границах производственной зоны N°41 «Октябрьское поле» с Правительством Москвы. Этот договор заключен еще в 2020 году и стал первым для столицы. Совместно с городскими властями мы оттачивали формулировки, уточняли детали будущего договора», — поделилась Татьяна Тихонова.
Сегодня в районе присутствия компании видны большие перемены: построено более 110 тыс. кв. метров недвижимости, введены в эксплуатацию жилой корпус с поликлиникой. Свои двери в сентябре прошлого года распахнула и первая школа, построенная в рамках городской программы КРТ.
«А буквально на днях мы получили разрешение на ввод и начали передачу ключей дольщикам еще четырех жилых корпусов, в составе которых также был построен детский сад. До конца текущего года мы планируем завершить строительство последней очереди проекта — это оставшиеся три корпуса, детский сад и технопарк. А весь проект завершится к 2025 году», — добавила Татьяна Тихонова.
По ее словам, в проекте «Октябрьское поле» реализована так называемая концепция «15-минутного города». Таким образом достигнут баланс «жилья» и «нежилья»: созданы все условия для комфортной жизни, работы, образования детей, получения медицинских услуг, занятий спортом и проведения досуга. Это повышает комфорт нахождения на территории, сокращает «маятниковую» миграцию, разгружает транспортную систему и в целом благотворно сказывается на экологии города.
Один из крупнейших в стране проектов КРТ разработали в Ростове-на-Дону. Он реализуется на площади 367,8 га и предусматривает реконструкцию бывшего городского аэропорта в жилой район Новый Ростов.
«Кроме жилого пространства (жилые дома, объекты социального назначения), проектом предусмотрено размещение таких объектов регионального значения, как молодежный многофункциональный центр Ростовской области, филармония с концертным залом на 2 тыс. мест, областной консультационно-диагностический центр, медицинский реабилитационный центр, комплекс административных зданий правительства области и иные объекты спорта, здравоохранения, культуры, общественные здания. На площади в 10 гектаров обустраиваются новые парки. Завершить работы по их созданию планируется к 2026 году», — рассказал министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Юрий Сильвестров.
Строительство ведется не только непосредственно в границах территории комплексного развития, но и на прилегающих территориях. Для включения территории Нового Ростова в транспортную инфраструктуру города построят автомобильную дорогу от перекрестка ул. Вересаева — ул. Берберовская до въезда на территорию «старого» аэропорта с пр. Шолохова, а также транспортную развязку на пересечении въезда на территории «старого» аэропорта и автодороги по пр. Шолохова. Кроме того, реконструируют автомобильную дорогу по ул. Берберовской (ул. Вересаева — пр. 40-летия Победы) и построят транспортную развязку ул. Берберовская —
ул. Вересаева.
В Курганской области с 2021-го по 2023 год в оборот удалось вовлечь 319,9 га незастроенных земель с планируемым вводом до 2032 года 1,4 млн кв. метров современного комфортного жилья с инфраструктурой для молодых семей. «Наиболее крупными проектами КРТ являются «Озеро Черное» и «Озеро Левашово». Площадь земельного участка под реализацию проекта «Озеро Черное» — 152,4 га, а ожидаемый ввод жилья — 396,4 тыс. кв. метров с вводом до 2031 года. В новом микрорайоне планируется создание уникальной инфраструктуры, включающей в себя все необходимое для комфортной жизни. Среднеэтажная застройка создаст комфортный визуальный эффект, а рекреационный каркас будет притягивать жителей всего Заозерного района г. Кургана. Что касается проекта «Озеро Левашово», то он реализуется на земельном участке площадью 108 га, а ожидаемый ввод жилья достигает 715,2 тыс. кв. метров. Здесь будут построены дома переменной этажности (от 6 до 12 этажей), создана современная транспортная и пешеходная инфраструктура. Рекреационный каркас формируется таким образом, чтобы обеспечить удобный выход жителей к оз. Левашово», — поделилась директор департамента строительства, госэкспертизы и жилищно-коммунального хозяйства Курганской области Ирина Саблукова.
Одним из лидеров по реализации механизма КРТ является Тюменская область. Сегодня здесь принято 26 решений о КРТ общей площадью 393,82 га. По 24 из них уже заключены договоры. «Сегодня мы рассматриваем 11 территорий для КРТ. Их ориентировочная площадь — 127,95 га, — рассказал начальник главного управления строительства Тюменской области Павел Перевалов. — Большое внимание мы уделяем КРТ жилой застройки. Это позволяет ускорить расселение аварийного жилищного фонда, оптимизировав бюджетные расходы за счет привлечения средств застройщиков. По состоянию на 1 апреля в рамках договоров КРТ жилой застройки в Тюмени расселено 26,64 тыс. кв. метров аварийного жилья (42 дома, 659 помещений), а новые дома обрели 1290 человек».
Взгляд в будущее. Эксперты уверены: у механизма КРТ большие перспективы. По мнению основателя консалтинговой компании «Жилин.Эксперт» Александра Жилина, с точки зрения конечного покупателя преимущества КРТ должны заключаться в том, что девелопер и город заранее думают о включении в проект социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник), транспортной логистики, парков, скверов и благоустройства дворов, хорошей архитектуры. То есть должны создаваться не просто квадратные метры, а качественно новая среда с ликвидной недвижимостью.
«Вопрос ликвидности создаваемой недвижимости считаю ключевым, так как с увеличением объемов и масштабов строительства увеличивается конкуренция, — отметил эксперт. — И для создания ликвидной недвижимости, которая много лет будет пользоваться спросом, надо не терять в цене и привлекать жителей, девелоперам на предпроектном этапе необходимо привлекать продуктовые и консалтинговые компании, лучших архитекторов, которые с любовью к своему городу и накопленным профессионализмом создадут конкурентоспособный продукт».
5 говорящих цифр
1200 территорий общей площадью 31 тыс. га находятся в проработке в рамках формирования проектов КРТ.
170 тыс. кв. метров аварийного фонда расселено в рамках реализации КРТ.
617 территорий площадью более 15 тыс. га в 76 субъектах РФ находится в активной стадии реализации механизма КРТ.
516 договоров о КРТ заключено.
1,2 млн кв. метров жилья введено в эксплуатацию по проектам КРТ.
Источник: Минстрой России
Мнение эксперта
Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства РФ:
— Механизм комплексного развития территорий является одним из основных перспективных инструментов градостроительного развития и качественного обновления городских пространств. Он позволяет решать одну из ключевых задач — создание современных городских кварталов, где сразу есть все необходимое для жизни, работы и отдыха граждан, включая коммунальную, социальную, дорожную инфраструктуру. На сегодняшний день в 86 субъектах страны реализуется 1192 проекта КРТ на разных этапах — от проработки таких территорий до моделирования дальнейшего жизненного цикла реализуемого проекта. Общая площадь земельных участков под КРТ — 30,9 тыс. га, а градостроительный потенциал территорий, на которых возможна реализация проектов комплексного развития, достигает более 215 млн кв. метров, включая почти 155 млн кв. метров жилой площади. По сравнению с 2022 годом количество проектов КРТ выросло на 35%, а их градостроительный потенциал — на 36%.
