Ольга Сердюк: «Членство в СРО для управляющих компаний — обязательно!»

За последнее время более тысячи управляющих компаний в России объединились в саморегулируемые организации в сфере управления многоквартирными домами (МКД). Юг России — не исключение: в ЮФО зарегистрировано уже четыре саморегулируемые организации. Чем эффективен этот инструмент управления в ЖКХ? Должны ли ТСЖ (ЖСК, ЖК) вступать в СРО? Увеличит ли введение механизма саморегулирования платежи собственников? На эти и другие вопросы в интервью отраслевому журналу «Вестник» отвечает начальник Экспертно-аналитического департамента ГК «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» Ольга Сердюк.

— Ольга Владимировна, сегодня в разных регионах России идет процесс создания СРО в жилищном хозяйстве. Какова причина их появления? Как вы оцениваете уровень развития конкуренции и качества управления многоквартирным фондом в регионах ЮФО? Какие СРО в жилищном секторе созданы на Юге?

— Формирование рыночных механизмов в сфере управления многоквартирными домами началось сравнительно недавно. Прежде всего это результат государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В частности, одним из условий предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда является увеличение доли коммерческих организаций в сфере управления многоквартирными домами (к 2010-му до 80% от общего количества УО) и доли многоквартирных домов под управлением ТСЖ (к 2011 году 20% от общего количества МКД). Надо сказать, что все 1788 муниципальных образований, участвующих в программах фонда, эти условия выполняют. В целом же по России доля коммерческих организаций за три года выросла почти в 10 раз с 8,8% в 2007 году до 81,4% в 2009 г., доля ТСЖ — почти в три раза, с 2,3% в 2007 году до 7,1% в 2009-м. По данным фонда, на 1 января 2010 г. всего под управлением управляющих организаций находится 78% от общей площади МКД, под управлением ТСЖ (ЖСК, ЖК) — 16% от общей площади МКД.

Таким образом, наблюдается активный рост количества управляющих организаций, ТСЖ (ЖСК, ЖК). Однако о развитии конкуренции в этом сегменте рынка говорить пока рано. Отсутствие четкой законодательной регламентации деятельности по управлению многоквартирными домами, единых стандартов качества управления МКД и правил профессиональной деятельности в данной отрасли, порядка ценообразования жилищных услуг приводит к формальному подходу к созданию таких организаций, необоснованному росту платы за жилищные услуги, появлению многочисленных случаев некачественного предоставления услуг и злоупотреблений со стороны лиц, управляющих МКД. Со стороны граждан возникает проблема «обманутых собственников», связанная с невозможностью добиться качественного и своевременного обслуживания своего жилья.

Перед государством стоит задача навести порядок в сфере предоставления жилищных услуг и принять необходимые меры по обеспечению предоставления качественных жилищных услуг за адекватную цену. Уже сегодня предпринимается ряд мер, направленных на решение обозначенных проблем. Например, фондом создан сайт www.reformagkh.ru, где любой гражданин может проверить правильность расчета начисленного ему платежа за жилищно-коммунальные услуги, посмотреть примерный перечень услуг и работ, в том числе входящих в состав работ по содержанию и ремонту МКД, получить консультацию в случае недобросовестного поведения своего управляющего МКД, а также узнать полезную информацию о ходе реформирования ЖКХ.

В Государственной Думе ФС РФ обсуждаются законопроекты о регулировании деятельности по управлению МКД. Кроме того, необходимо отметить, что в настоящее время уже идет процесс объединения управляющих организаций на добровольной основе в саморегулируемые организации (СРО) в соответствии с ФЗ от 01.12.2007 № 315-ФЗ.

По состоянию на 16 июня 2010 года в государственном реестре саморегулируемых организаций, который ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), зарегистрировано 36 СРО в сфере управления жилой недвижимостью. Это означает, что более 1000 управляющих организаций объединились в СРО.

Что касается создания СРО в ЮФО, по данным Росреестра, по состоянию на 16 июня 2010 г. зарегистрировано четыре СРО, объединяющих около 90 управляющих организаций: ассоциация «Управляющие и эксплуатационные организации в жилищно-коммунальной сфере» (г. Волжский), НП «СПУЖКК» «Волга» — некоммерческое партнерство «Союз профессиональных участников жилищно-коммунального комплекса» (г. Волгоград), НП «Дон» — некоммерческое партнерство управляющих недвижимостью Ростовской области «Дон» (г. Ростов-на-Дону), НП «МГУ ЖКХ» — некоммерческое партнерство «Межрегиональная гильдия управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве» (Краснодарский край, Астраханская область). На данном этапе государству необходимо поддержать этот процесс.

— Сегодня в Госдуме РФ рассматриваются законопроекты ФЗ «О регулировании деятельности по управлению зданиями и сооружениями и обеспечении прав собственников объектов недвижимости» и ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Они предполагают формирование новой модели управления жилищным фондом. Какие базовые принципы она должна включать?

— Фонд поддерживает и считает своевременным законопроект «О регулировании деятельности по управлению зданиями и сооружениями и обеспечении прав собственников объектов недвижимости», в котором предлагается формирование новой модели организации деятельности по управлению многоквартирными домами, основанной на обязательном членстве управляющих организаций в саморегулируемых организациях, что позволит создать: систему отраслевых стандартов качества для управляющих организаций; систему профессиональной ответственности управляющих организаций, в том числе финансовых гарантий (за счет формирования компенсационного фонда СРО и обеспечение страхования ответственности управляющих организаций — членов СРО); систему контроля за деятельностью управляющих организаций и СРО; для потребителей услуг возможность выбора управляющей организации исходя из показателей эффективности деятельности различных СРО.

Также в этом законопроекте предполагается устранить неопределенности со статусом и положением УО, ТСЖ, ЖК и ЖСК, их функциями и ответственностью с учетом сложившейся практики, в том числе путем ограничения выбора неэффективных способов управления, обеспечить публичность и прозрачность деятельности УО, ТСЖ, ЖК и ЖСК за счет обязательности раскрытия информации.

— Какие рычаги влияния должны иметь органы государственной власти, чтобы введение СРО было эффективным? Какое ведомство будет курировать и регистрировать СРО в жилищном секторе?

— Во-первых, государство должно четко определить основные правила формирования института саморегулирования в сфере управления МКД. На законодательном уровне должны быть определены условия приобретения некоммерческими организациями статуса СРО, основные требования к их деятельности, а также требования к их членам, учитывающие профессиональные требования и требования к обеспечению финансовых гарантий как самих СРО, так и их членов.

Во-вторых, государственный орган должен вести реестр СРО, содержащий обязательный перечень данных, которые должны представлять СРО, осуществлять контроль за соблюдением СРО установленных требований, а в случае выявленных нарушений принимать действенные меры.

Таким образом, наиболее эффективной моделью деятельности СРО является модель, когда СРО контролирует деятельность своих членов, а государство — деятельность СРО.

Вопрос о контролирующем и регистрирующем СРО органе пока не решен. Такой вопрос должен решаться на федеральном уровне.

— Насколько сложно получить статус СРО в жилищном секторе?

— Несложно. Позитивную роль в этом сыграло создание Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью (далее — Национальное объединение СРО), в состав которого вошли более 20 зарегистрированных СРО. Независимые членами Совета Национального объединения СРО являются представители Федерального собрания РФ, фонда, Торгово-промышленной палаты, Объединения собственников жилья, «ОПОРЫ России». В рамках работы Национального объединения СРО разрабатываются единые подходы к управлению недвижимостью, в том числе МКД, единые позиции управляющих по вопросам осуществления их деятельности, осуществляется координация деятельности СРО, обсуждаются проблемные вопросы, вырабатываются предложения по их решению, которые в свою очередь выносятся на рассмотрение государственных органов власти.

— Вы разделяете мнение, что в СРО должны вступать не только УК, но и ТСЖ, самостоятельно управляющие значительной частью жилого фонда? На ваш взгляд, членство в СРО должно быть обязательным или добровольным? Почему?

— В СРО должны вступать профессиональные управляющие организации, то есть коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, целью деятельности которых является оказание платных услуг и, соответственно, извлечение прибыли. Такие лица отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом. А что можно спросить с ТСЖ, у которых по статусу нет своего имущества и деятельность которых изначально не должна быть коммерческой и, как правило, не является профессиональной?

Необходимо разделить эти два вида организаций исходя из их задач. Управляющая организация — профессиональный участник рынка управления МКД, который несет ответственность и предъявляет финансовые гарантии, и ТСЖ, которое должно являться основным заказчиком работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, представителем интересов собственников помещений в МКД, защищающим их права по любым вопросам в сфере жилищных отношений. И когда речь идет о ТСЖ, в управлении которых находятся несколько МКД (есть случаи, когда ТСЖ управляет и 700 МКД), страшно представить, кто же будет отвечать, если случится аварийная ситуация и будет причинен крупный ущерб, как ТСЖ будет возмещать эти убытки? Конечно, существует много примеров отличной работы таких ТСЖ, но в этом случае такую деятельность можно считать уже коммерческой, а ТСЖ рассматривать в качестве профессиональной управляющей организации.

Для ТСЖ важно развивать практику привлечения профессиональных лиц к управлению и содержанию МКД, то есть лиц, являющихся членами СРО.

Несомненно, ТСЖ должны объединяться, например, в специализированные ассоциации ТСЖ, членство в которых должно быть добровольным, собственники сами должны решать, вступать в такие ассоциации или нет. Это следующий этап формирования рынка управления МКД.

Членство же в СРО для управляющих компаний должно быть обязательным, иначе ничего не сдвинется с места: не будут работать единые стандарты, направленные на повышение качества предоставляемых услуг, не будет обеспечено профессиональное управление и эксплуатация МКД и не с кого будет спросить в случае неправомерных действий управляющих организаций или причинения вреда вследствие некачественного или недобросовестного осуществления такими организациями своей деятельности, не прекратится необоснованное завышение цен на жилищные услуги.

Граждане должны быть обеспечены по крайней мере минимальным, но обязательным набором услуг по управлению и содержанию общего имущества МКД по адекватной стоимости. Цена должна зависеть от качества и количества предоставляемых жилищных услуг.

Мероприятия, направленные на совершенствование законодательного регулирования деятельности по управлению МКД, должны быть направлены на защиту интересов как лиц, осуществляющих такое управление, так и лиц, потребляющих такие услуги.

— Эксперты критикуют вышеуказанные проекты законов о регулировании деятельности по управлению зданиями, ссылаясь на то, что введение механизма обязательного страхования и коллективной ответственности будет способствовать увеличению расходов собственников ввиду существенных затрат УК, которая должна стать обязательно членом СРО. Насколько введение механизма саморегулирования может увеличить платежи собственников?

— Необходимость формирования компенсационного фонда, который позволит организациям отвечать по своим обязательствам, в том числе по долгам коллег, которых они приняли в СРО, может привести к значительному увеличению стоимости жилищных услуг. Как возможно урегулировать эту ситуацию?

Существует много мнений и экспертных оценок разного профессионального уровня. Фонд прислушивается к мнению профессиональных участников рынка, дающих ответственные, а не эмоциональные оценки. Например, много спорят о цене страхования. Так вот, по оценке Всероссийского союза страховщиков, самой авторитетной и представительной общественной организации в этой сфере, исходя из существующей практики добровольного страхования ответственности управляющих организаций и средних условий такого страхования, стоимость страхового полиса в год на 1 кв. метр составляет не более 1,5 рубля. По предварительным оценкам, общая сумма увеличения затрат на оплату жилищных услуг составит 1,75 рубля на 1 кв. метр в год (или 15 копеек на 1 кв. м в месяц).

В то же время, по данным экспертов Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью, в силу того, что не сформирован качественный и профессиональный рынок жилищных услуг, совокупные финансовые потери граждан и бюджетов всех уровней составляют около 160 млрд рублей в год, в том числе: злоупотребление правом распоряжения деньгами со стороны управляющих организаций и ТСЖ и преднамеренным банкротством управляющих организаций — около 65 млрд. руб.; одновременное выставление квитанций за услуги разными компаниями на оплату ЖКУ — около 7,5 млрд руб.; выписка квитанций от компаний-однодневок — около 1 млрд руб.; техническая безграмотность специалистов — около 85 млрд рублей. Что составляет примерно 72 рубля на 1 кв. метр в год. Судите сами.

Что должно входить в разрабатываемые стандарты деятельности управляющих организаций?

1) условия и перечни работ и услуг, подлежащие включению в договор управления многоквартирным домом;

2) требования к управляющим организациям относительно предупреждения и разрешения конфликтных ситуаций с собственниками помещений в многоквартирном доме, лицами, пользующимися помещениями в многоквартирном доме, созданными в многоквартирным доме, которым осуществляется управление соответствующей управляющей организацией, товариществами собственников жилья, жилищными и иными специализированными потребительскими кооперативами;

3) требование о наличии сертификации работ (услуг), выполняемых (оказываемых) при управлении многоквартирным домом, сертификации системы управления качеством таких работ (услуг);

4) порядок привлечения управляющей организации третьих лиц для выполнения работ (оказания услуг), связанных с управлением многоквартирным домом;

5) требования к ведению технической документации на многоквартирный дом;

6) правила и требования к организации содержания и ремонтов (капитального и текущего) общего имущества в многоквартирном доме;

7) порядок определения размера платы за управление, содержание и ремонт жилого помещения.

Евгений Скрипников, исполнительный директор ассоциации «Управляющие и эксплуатационные организации в жилищно-коммунальной сфере» (г. Волжский, Волгоградская область):

— Наша ассоциация работает на территории г. Волжского и Средне-Ахтубинского района Волгоградской области с 2007 года. Уже тогда было понятно, что объединяться управляющим компаниям необходимо, с одной стороны, для оптимизации затрат, с другой — для защиты собственников многоквартирных домов. В декабре прошлого года мы получили статус СРО, в этом нам большую помощь оказала ассоциация «Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью» и ее руководитель — председатель Комитета Государственной Думы по собственности Виктор Плескачевский, а также руководители СРО в сфере ЖКХ из Ижевска, Москвы и других регионов. Сейчас наша ассоциация объединяет 33 УК, и это пока единственная СРО на территории Волгоградской области. Учредителями нашей ассоциации выступили пять ведущих УК, в распоряжении каждой из которых по 1 млн кв. метров площади многоквартирных домов, и администрация города Волжского. Мы сформировали контрольную комиссию и наблюдательный совет, вошли в состав учредителей Национального объединения СРО управляющих недвижимостью, плотно общаемся с коллегами из Тамбова, Мари-Эл, Архангельска. Я думаю, что первоочередной задачей для нас остается совместная выработка единых стандартов качества, и здесь помощь Национального объединения СРО должна быть основополагающей по отношению к местным организациям. Могу сказать, что нам удается поддерживать качество обслуживания фонда на должном уровне. Сейчас мы занимаемся созданием методического кабинета, в котором будет осуществляться консультирование как специалистов УК, управдомов, так и граждан — собственников жилья. Мы уже провели три учебных семинара, на которые приглашали московских экспертов Академии ЖКХ. В конце сентября — начале октября этого года планируем провести еще один всероссийский семинар, где члены СРО смогут пообщаться и обменяться опытом.

Анатолий Щербаков, председатель правления СРО НП Управляющих недвижимостью Ростовской области «Дон»:

— 13 мая 2010 года мы зарегистрировали первую в области СРО в сфере ЖКХ. В ее состав на добровольных началах вошли 26 УК из Ростова-на-Дону, Каменска-Шахтинского, Белой Калитвы, Азова. Сейчас мы формируем базу по судебной практике, потому что очень многие вопросы в сфере ЖКХ решаются через суд. В будущем планируем создать при СРО мощный юридический отдел, который поможет нашим УК эффективнее решать многие проблемы. В августе мы планируем провести в Каменске-Шахтинском расширенную конференцию по обмену опытом работы. На этом этапе нам в первую очередь необходимо повысить квалификацию специалистов всех уровней. Ведем переговоры с РГСУ, где есть кафедра городского строительства, которая как раз и занимается выпуском специалистов по управлению многоквартирными домами. Мы ощущаем острую потребность в таких специалистах. Есть необходимость обучения и в техникумах, где выпускают мастеров для этой отрасли. Недавно провели переговоры с Ростовским строительным колледжем: их специальности — каменщики, кровельщики, сантехники. Уже сейчас у нас есть примеры, которые необходимо обнародовать для специалистов, и мы это будем делать на семинаре. К примеру, член нашего СРО — управляющая компания «Исток» из Каменска-Шахтинского, проведя анализ, сделала очень полезную вещь: снизила тарифы на содержание новых или не требующих капитального ремонта домов и повысила тариф в тех домах, которые остро нуждаются во вложении средств. В каждом доме прошло собрание собственников, которые поддержали эту инициативу.