ТОП-50 крупнейших управдомов на Юге России

50 крупнейших управляющих компаний «Вестник» ранжировал на три группы в зависимости от численности населения городов присутствия. За последние два года в среднестатистическом южном городе число УК выросло в два раза: бывшие ЖЭУ, получив приставку «ООО», стали частными. В то же время доля муниципальных управдомов сократилась до 20% — это прямой результат реализации закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ. Несмотря на административные меры по стимулированию конкуренции, сфера услуг по управлению жилищным фондом на Юге России развивается неравномерно — город городу рознь. По мнению экспертов, из-за отсутствия жесткой конкуренции и безответственности собственников УК не стали работать лучше, новых игроков не появилось, а задачу формирования рынка ЖКУ закон фонда пока не выполнил.

В конце прошлого года «Вестник» опубликовал рэнкинг «Лучшие города для бизнеса в ЖКХ». Среди девятнадцати городов Юга России — участников рэнкинга — наибольшие изменения в сфере управления произошли в крупных городах с большими объемами многоквартирного фонда (свыше 4 млн кв. м) — Волгограде, Краснодаре, Ростове, Сочи, Ставрополе и Волжском. А наиболее конкурентным с небольшим уровнем концентрации отмечен рынок Ростова-на-Дону, где число частных УК за два года выросло с 46 до 78. Хотя и здесь о конкуренции говорить пока рано: «В Ленинском, Кировском и Пролетарском районах города, где дома преимущественно старые, рынок УК не сформировался», — считает директор департамента ЖКХ и энергетики Ростова Сергей Ковшиков.

По данным «Вестника», на долю 11 управляющих компаний (или групп управляющих организаций, которые имеют сходные названия, одинаковые юридические адреса, телефоны и т.д.), приходится около 77% объема жилищного фонда города (не учитывались дома под управлением ТСЖ, но обслуживаемые УК). Для сравнения: в Краснодаре на долю бывшей муниципальной «Городской управляющей компании» приходится 88,6%. В то же время в Волгограде крупнейшая управляющая компания ООО «ЖЭК», подконтрольная муниципалитету, была разделена на несколько компаний. В начале этого года три частные волгоградские УК пожаловались главе региона на действия конкурирующих муниципальных предприятий. Речь шла о том, что муниципальный оператор ЖКХ «по надуманным причинам» отказывает компаниям в предоставлении коммунальных услуг. По данным газеты «Коммерсантъ», муниципальные предприятия ЖКХ незаконно отказываются вывести из своего управления жилой фонд, который перешел в частное управление по решению собственников. По мнению главного специалиста направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Татьяны Лыковой, в принципе это типичная ситуация, когда в городе есть одна или несколько крупных и множество мелких организаций, которые отщипывают по дому у монополистов или в домах создаются ТСЖ. Дальнейшее развитие конкуренции в жилищном секторе будет зависеть от разных факторов, в том числе от роста инициативности собственников и действий антимонопольных служб.

Болезни становления рынка

Одним из звеньев, которые препятствуют развитию конкуренции, эксперты и участники рынка называют муниципалитеты. «Муниципальные образования использовали разные подходы к реализации программы капитального ремонта, — считает генеральный директор УК «Лидер» (работает в Ростове и Батайске) Евгений Калинин. — Например, в ряде районов, где работает наша компания, было заметно, что предпочтение при финансировании капремонта отдавалось ТСЖ. Не могу сказать, что это нас расстраивало. Программа капремонта не принесла счастья управляющим компаниям — они не стали лучше работать, их не стало больше, не появилось новых лидеров рынка. И по-прежнему никто не хочет инвестировать в управляющие компании. То есть задачу формирования рынка УК закон о фонде пока не выполнил».

Эффект от реализации закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ все же есть, — говорит генеральный директор «Холдинга управляющих компаний» (работает в Ростове и Азове) Владимир Арцыбашев, — Несколько лет назад было очевидно, что муниципалитет Азова не хотел видеть на своей территории частные компании. Однако финансирование государством капремонта было возможно только при заданных реформаторами условиях, в том числе заметная часть жилья должна была находиться под управлением частников. Таким образом, власти были вынуждены двигаться вперед.

По словам ведущего юристконсультанта направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрия Гордеева, корень зла — в отсутствии конкуренции. «Если бы на каждый дом в городе-миллионнике было по два-три претендента, то управляющие организации стремились заработать баллы перед собственниками, отчитывались перед ними. Вместо этого все управляющие компании по понедельникам собираются на планерку с замглавой администрации, а не работают на тех, кто их кормит и поит. Почему же муниципалитет не собирает директоров молочных магазинов или операторов сотовой связи? Несмотря на то, что у муниципалитетов в этой сфере ни по закону о местном самоуправлении, ни по Жилищному кодексу почти нет полномочий, они сильно сопротивляются. К сожалению, государство в лице прокуратуры, ФАС и прочих структур пока почти не замечают злоупотреблений муниципалитетов», — считает эксперт.

Негласное регулирование муниципалитетом тарифа на жилищные услуги — одна из разновидностей злоупотреблений. Многие управляющие компании при заключении договоров с собственниками за основу берут «муниципальный тариф» (устанавливается для нанимателей жилого помещения по договорам социального найма). По словам экспертов, чиновники под угрозой закрытия бизнеса рекомендуют управляющим компаниям работать по муниципальным расценкам, руководствуясь тезисом о том, что в одном городе собственники должны платить одинаковые платежи, невзирая на площадь и техническое состояние домов. С другой стороны, при заключении индивидуального договора на управление величина тарифа на жилищные услуги может вырасти, однако на практике жильцы зачастую не могут или не хотят вкладываться в общее имущество дома. По словам генерального директора ООО ПКФ «Баса» (Астрахань) Сергея Акопяна, сегодня все УК работают в аварийном режиме, потому что по законодательству жильцы назначают цену, которую они будут платить с квадратного метра. В результате клиенты платят по минимуму, а требуют, чтобы УК работала по максимуму: «Я считаю, что надо, как в советские времена, определить виды работ, обязательные для исполнения на дому, обсчитать их и определить минимальную цену на эти услуги, а дополнительные работы вывести в отдельный реестр».

Приручение тарифа

После резкого скачка тарифов (в Армавире, к примеру, платежи населения выросли на 32%) проблема их регулирования в 2010 году перешла в политическую плоскость: виновными объявили муниципалитеты. С начала этого года руководитель Департамента ЖКХ Минрегиона РФ Ирина Булгакова призналась, что «немножко рано было принято решение отдать тарифы полностью на муниципальный уровень» — и право устанавливать тарифы на электричество, газ и тепло было возвращено регионам, а на холодную воду, канализацию и вывоз мусора — муниципалитетам.

Замораживание роста тарифов на три года может сильно повредить управляющим компаниям прежде всего в некрупных городах, у которых возрастает риск банкротства из-за неурегулированности договоров с ресурсоснабжающими организациями. За исключением Волгограда, по данным «Вестника», в 2009 году в большинстве крупных южных городов тарифы на жилищные услуги, действительно, значительно подросли. В то же время средние показатели по сборам за жилищные услуги в первом полугодии 2009 года упали сильнее всего в Ростове и Таганроге, а также в большинстве южных городов с численностью населения до 200 тысяч человек. Среди крупных городов средние показатели собираемости лучше всего в Краснодаре (95%), среди средних — в Волжском (96%), среди малых — в Камышине (95,8%).

По словам руководителя направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Сергея Сиваева, между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями есть финансовая дыра, причину появления которой сегодня никто особенно не старается понять. И, как следствие, никто не собирается на федеральном уровне ее заштопать. Пока все деньги шли через расчетно-кассовые центры, а не через УК, теплоснабжающая компания получала 95% от выставленных счетов, что соответствовало уровню собираемости платежей за ЖКУ, да из этих денег еще и услуги рассчета кассового центра оплачивала. Когда ответственность за сбор платежей переложили на УК, стала формироваться безнадежная дебиторская задолженность в размере этих 5% у управляющей компании. В подавляющем числе случаев — это объективная проблема, потому что этих 5% недосбора у УК нет, чтобы заплатить тепловикам. В силу этого УК попадают в кабалу снабжающим организациям. Пока ни нормативно, ни содержательно эта проблема не решена.

«К сожалению, в регионе сложился перекос: муниципалитеты предъявляют к ТСЖ максимально жесткие требования. В то время как управляющим компаниям муниципальные власти и энергоснабжающие организации дают послабления. К примеру, не отключают от ресурсов в случае, если не заключены договоры, — считает начальник отдела жилищного хозяйства управления по обеспечению деятельности ЖКХ администрации Ростовской области Марина По-ложий. — Происходит это, в частности, из-за того, что управляющие компании работают в тандеме с муниципальными властями. Тем временем муниципальные власти должны озаботиться тем, чтобы все формы управления работали в одинаковых условиях. Движение к реформированию отрасли вынудит управляющие компании сделать те же шаги, что и ТСЖ — сформировать документацию, полностью расплачиваться за поставки ресурсов».

Связанные одной целью

По замечаниям экспертов, противостояние управляющих компаний и поставщиков ресурсов более конструктивным может сделать объединение УК в саморегулируемые организации. В Ростове и Астрахани уже создаются подобные объединения в форме некоммерческих партнерств. «СРО в ЖКХ создается для того, чтобы создать для всех одинаковые правила игры, они проводят свою сертификацию, страхуют риски компании. А для жителей домов СРО — это своего рода гарант стабильности компании, мало какое сообщество захочет держать в своих рядах нерадивых участников. Если сейчас все УК обяжут вступать в СРО, а об этом уже ходят слухи, это очень пошатнет устоявшийся рынок ЖКХ и приведет к тому, что опять мелкие компании будут вынуждены уйти, а эта сфера ЖКХ укрупнится, что не всегда хорошо», — считает вице-президент саморегулируемого некоммерческого партнерства «Межрегиональной гильдии управляющих компаний в ЖКХ» Сергей Акопян.

По словам Дмитрия Гордеева, членство в таких СРО должно быть добровольным. Ведь в отличие от строительной отрасли, где введение саморегулирования произошло с одновременным упразднением лицензирования, в сфере управления многоквартирными домами государство не уходит из отрасли. Действуют региональные государственные жилинспекции, Роспотребнадзор, Ростехнадзор. При добровольном членстве вступление в СРО для управляющей организации будет конкурентным преимуществом, которое они могут использовать прежде всего в привлечении собственников новых домов, а также в лоббировании интересов в переговорах с поставщиками ресурсов.

Согласно ФЗ №315, управляющие организации могут объединиться числом не менее 25 и создать СРО. Например, в таком городе, как Ростов, могут быть сформированы две-три саморегулируемые организации.

Однако более серьезное влияние, чем создание СРО, на деятельность управляющих компаний окажет готовящийся закон об обязательном раскрытии информации. Напомним, что с начала этого года поставщики ресурсов уже обязаны раскрывать информацию, теперь очередь за управдомами. «Ориентировочно во второй половине 2010 года должны быть приняты федеральные стандарты раскрытия информации управляющими организациями, — рассказывает Дмитрий Гордеев. — Федеральный стандарт, регламентирующий порядок раскрытия информации, будет действовать без каких-либо региональных уточнений. Причем раскрывать информацию должна именно управляющая компания, а уже взаиморасчеты УК с подрядными организациями пусть останутся их личным делом. Введение обязательного пункта по раскрытию информации сделает отношения собственников помещений и привлекаемых ими управляющих организаций более прозрачными».

«Сегодня отношения между собственниками и управляющими компаниями строятся на полной безответственности управляющих и беззащитности собственников», — считает президент АНО «Ростовская областная ассоциация ТСЖ» Вольдемар Михайлов. Неформальные объединения собственников в лице инициативных групп не могут противостоять УК. Практика показала бесперспективность такой формы управления многоквартирным домом, как УК, выбранная собственниками жилья без ТСЖ. Тем более что, согласно требованиям закона о Фонде ЖКХ, доля домов под управлением ТСЖ во всех городах Юга должна вырасти до 20%. До 2011 года в Ростове управляющие компании должны передать вновь образованным товариществам 800 домов (более 10% от общего количества), похожая ситуация и в других крупных городах Юга России. В противном случае муниципалитету придется возвращать средства, выделенные на капремонт, обратно в Фонд ЖКХ.

«К управлению этими домами придут, по сути, не имеющие опыта управления люди — председатели ТСЖ, которые сегодня проходят обучение, — рассказывает Вольдемар Михайлов. — Мы сейчас советуем управляющим компаниям, как им не потерять производственную программу. Я разработал перечень функций управления (их всего 190) и расписал, как эти функции можно распределить между ТСЖ и ЖСК. Мы настраиваем УК на диалог с будущими управдомами».

Хотя точных данных нет, по оценке экспертов «Института экономики города», общее количество включаемых в программы капитального ремонта ТСЖ увеличивается. Однако, по словам Татьяны Лыковой, настораживает тот факт, что среди созданных в последнее время товариществ много фиктивных, которыми в реальности управляют муниципальные (или бывшие муниципальные) управляющие организации, и именно такие «товарищества» во многих случаях и получают субсидии бюджета на капитальный ремонт домов.

Сегодня очевидно, что рынок управления многоквартирными домами в городах Юга России находится в стадии становления, хотя круг крупнейших управляющих организаций уже очерчен. По мнению экспертов, в ближайшие два-три года произойдет улучшение работы управляющих компаний, они станут более клиентоориен-тированными, а их деятельность более прозрачной. Ведь нет иного способа прийти к рынку, кроме как начать энергичное движение к нему.

ТОП-50 крупнейших управляющих компаний на Юге России

Крупнейшие управляющие компании городов с численностью свыше 700 тыс. жителей

н/д — нет данных.

* — компания отказалась от участия в рейтинге, данные предоставлены администрацией города

Крупнейшие управляющие компании городов с численностью от 250 тыс. до 500 тыс. жителей

н/д — нет данных.

* — компания отказалась от участия в рейтинге, данные предоставлены администрацией города

Крупнейшие управляющие компании городов с численностью до 200 тыс. жителей

н/д — нет данных.

* — компания отказалась от участия в рейтинге, данные предоставлены администрацией города

Дочерние управляющие компании застройщиков

н/д — нет данных.

* — компания отказалась от участия в рейтинге, данные предоставлены администрацией города

Как мы считали

В рейтинг вошли крупнейшие компании шести регионов Юга (Ставропольского и Краснодарского краев, Ростовской, Волгоградской и Астраханской областей, Республики Адыгея), основная деятельность которых — управление жилым фондом, а также отдельно — дочерние компании застройщиков, обслуживающих как жилую, так и коммерческую недвижимость. Основание для ранжирования — совокупный метраж находящегося в управлении жилья в 2009 году. В рейтинге участвовали как коммерческие, так и муниципальные компании. Данные предоставлены компаниями, а также департаментами ЖКХ указанных регионов. Редакция будет признательна за дополнения и уточнения.