Татьяна Лыкова: «Укрупнение ТСЖ жилья во имя их финансового благополучия и «управляемости» вредно»
— Как показал опыт некоторых российских городов и отдельных стран, «многодомные товарищества» не обеспечивают участие большинства собственников помещений, как того требует законодательство. Крупные ТСЖ, фактически функционирующие как управляющие и обслуживающие организации, берут на себя функции коммерческих предприятий ЖКХ вместо того, чтобы представлять интересы большинства собственников помещений и действовать как заказчики услуг на рынке.
Соблюдение интересов большинства собственников в подобных ТСЖ возможно только при соблюдении интересов собственников каждого отдельного дома. Для этого требуется отдельно планировать и учитывать расходы по каждому дому и отдельно — общие для таких домов расходы, например, на благоустройство общей придомовой территории. Естественно, что для защиты интересов собственников сбор взносов и платежей также должен осуществляться по каждому дому отдельно, и «перекидывать» деньги с одного дома на другой, как это делали раньше муниципальные «управляющие» организации, непозволительно. При этом возникает вопрос: если в крупном товариществе управление осуществляется на подомовой основе, в чем необходимость существования такого крупного товарищества?
Кроме того, собственники каждого многоквартирного дома имеют право на «самоопределение» и создание ТСЖ в своем доме, однако, присоединившись к большому товариществу, они рискуют задержаться в нем надолго даже против желания. Действующее российское законодательство предусматривает возможность создания ТСЖ на нескольких многоквартирных домах, но при этом не содержит процедур разделения или выделения из его состава одного или нескольких «однодомных» товариществ, хотя в то же время и не содержит запрета на разделение. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, нормы взаимоотношений внутри товарищества и процедуры управления ТСЖ как организацией должны содержаться в уставе ТСЖ либо устанавливаться общим собранием членов ТСЖ. Таким образом, если устав товарищества не содержит процедур для отделения одного или нескольких домов, то для того чтобы один дом смог выйти из состава ТСЖ, нужно решение общего собрания всего ТСЖ. Если в таком товариществе, например, 181 многоквартирный дом, как в одном из действующих ТСЖ Саратова, принятие соответствующего решения окажется затруднительным.
Считаю, что укрупнение ТСЖ во имя их финансового благополучия и «управляемости» вредно, поскольку ограничивает возможности собственников участвовать в принятии решений, влиять на заказ услуг и работ и контролировать сбор и расходование своих средств. Даже в первые годы деятельности ТСЖ в России, когда во многих городах практически не было выбора управляющих организаций,
— Самая большая беда большинства действующих ТСЖ, которые созданы на одном многоквартирном доме, заключается в их финансовой несостоятельности. Так, в Ростовской области общая площадь многоквартирного дома, управляемого ТСЖ, составляет в среднем 4500 кв. метров.
При среднем размере платы за жилье — 12 рублей — ежемесячные сборы в таких ТСЖ составляют около 50 тысяч рублей (без учета неплательщиков, количество которых достигает 25%).
Каким искусством управления нужно обладать, чтобы на эти деньги содержать и ремонтировать многоквартирный дом?! Нужно платить председателю правления, бухгалтеру, сантехникам и электрикам (по требованиям охраны труда их должно быть на основных операциях не менее двух), уборщице, дворнику, да еще Бог знает кому! Добавьте сюда социальные налоги — и на зарплату уйдет не менее 75% всех сборов.
А за что покупать материалы, инструмент, средства гигиены, спецодежду, платить за вывоз мусора, обслуживание мусоропровода и лифта, обучение и т.д. и т.п.?
Вот и существуют тысячи нищих ТСЖ, которые держатся на «черном нале» и энтузиазме подвижников — председателей правлений. Наиболее эффективный выход — объединение в одно ТСЖ нескольких домов на основании п. 1 параграфа 2 статьи 136 Жилищного кодекса.
Классическим образцом земельного участка, позволяющего на этом основании создать многодомное ТСЖ, является городской квартал многоэтажной застройки.
Объединение нескольких домов в одно ТСЖ позволит:
- снизить в 1,5–2 раза удельный вес затрат по разделам финансового плана «Управление многоквартирными домами» и «Содержание и обслуживание общего имущества в многоквартирных домах»;
- увеличить удельный вес затрат по разделам финансового плана «Текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах»;
- создать резерв оборотных средств;
- сформировать дееспособное правление;
- привлечь к управлению на договорных началах специалистов жилищного хозяйства.
Устав такого ТСЖ может предусматривать:
- решение вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, по каждому дому;
- формирование органов управления и ревизионной комиссии ТСЖ на условиях представительства собственников помещений каждого многоквартирного дома пропорционально общей площади каждого дома;
- составление и выполнение финансового плана по каждому дому ТСЖ с утверждением этих планов группами членов ТСЖ каждого дома;
- ведение бухгалтерского учета ТСЖ с разделением на субсчетах доходной и расходной части каждого дома;
- отчисление одинакового для всех домов процента от доходной части каждого дома по статьям «Управление многоквартирными домами» и «Содержание и обслуживание общего имущества в многоквартирных домах» на субсчет ТСЖ;
- проведение общих собраний членов ТСЖ по каждому дому и по ТСЖ в целом.
