В этом году механизму комплексного развития территорий (КРТ) исполняется пять лет. За относительно небольшой срок он прошел путь от экспериментального инструмента до полноценного института градостроительного развития, охватывающего все ключевые аспекты обновления городов. Об основных итогах прошедшей пятилетки и стратегических векторах развития механизма рассказала директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич.
Какой качественный сдвиг в развитии механизма КРТ вы считаете самым главным достижением прошедшей пятилетки?
Самым главным качественным сдвигом за эти пять лет мы считаем превращение КРТ из экспериментального механизма в полноценный, работающий по всей стране институт градостроительного развития.
Если в первые годы речь шла преимущественно о пилотных проектах и нормативной базе, то сегодня мы видим системный запуск: регионы активно вовлекают неэффективно используемые территории (промзоны, ветхие кварталы), привлекают частные инвестиции, а механизм интегрирован в национальные цели по жилью и качеству городской среды.
КРТ сегодня дает реальный прирост современной застройки с инфраструктурой и позволяет расселять аварийный жилищный фонд без чрезмерной нагрузки на федеральный и региональные бюджеты, а главная задача на ближайшую перспективу — масштабирование темпов реализации при сохранении высокого качества проектов.
За этот период в рамках КРТ по всей стране введено в эксплуатацию 4,3 млн кв. м недвижимости, из которых 3,6 млн кв. м жилой площади. Вместе с этим из аварийного и ветхого фонда переселено более 21,5 тыс. граждан из 386 тыс. кв. м в 32 субъектах РФ. Общая площадь проектов, находящихся в проработке и реализации, превысила 43,3 тыс. га, что сопоставимо с площадью крупного города, а количество принятых решений о КРТ достигло 1074 — мы досрочно перевыполнили плановый показатель в 1000 решений, который был установлен на 2030 год.
Какие проекты КРТ можно считать эталонными, такими, с которых можно брать пример всей стране? В чем их особенности?
Общей особенностью всех эталонных проектов является максимальное соблюдение принципа комплексности — обязательное строительство школ, детских садов, дорог, парков и рабочих мест в шаговой доступности.
Именно такие проекты задают новый стандарт городской среды и доказывают, что КРТ — это не просто «снос и стройка», а инструмент создания комфортных, современных и устойчивых территорий для жизни.
В качестве лидеров можно отметить проекты в Тюменской области, например, ЖК «Авторский». Это один из первых в России примеров, когда территория была выставлена на торги под ключ с предпроектной подготовкой. Особенностью данного проекта является полная обеспеченность социальной инфраструктурой, современные стандарты благоустройства и высокий уровень привлечения инвестиций. Такие проекты показывают, как КРТ работает в регионах не только для расселения, но и для создания нового качественного жилья.
Также можно выделить проекты в Ростовской и Московской областях. Здесь уже введены дома по КРТ, активно идет расселение аварийного фонда и одновременно строится вся необходимая инфраструктура. Особенность — эффективное сочетание инициативы правообладателей и государственной поддержки, что позволило быстро выйти на реальный ввод объектов социальной инфраструктуры.
Учитывая высокий спрос на ИЖС, планируется ли адаптировать механизм КРТ под малоэтажную застройку? Как будет решаться вопрос обеспечения таких территорий инфраструктурой?
Механизм КРТ рассчитан на обеспечение сбалансированного и устойчивого развития территорий. Его цели направлены на повышение качества городской среды, улучшение внешнего облика и архитектурно-стилистических характеристик объектов капитального строительства, а также на достижение показателей в сфере жилищного строительства и улучшения условий для граждан в соответствии с национальными проектами и указами президента России. КРТ предусматривает создание необходимых условий для развития транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, благоустройства территорий, повышения территориальной доступности объектов и эффективности использования земель.
Эти принципы применимы и к малоэтажной застройке: комплексный подход позволяет не только строить жилые объекты, но и планировать инфраструктуру, доступную для всех жителей, а также привлекать внебюджетные источники финансирования для развития территорий.
При реализации КРТ на участках индивидуального жилищного строительства все делается в рамках общих целей комплексного развития, с учетом особенностей территории и потребностей жителей.
Яркие примеры успешной адаптации механизма под ИЖС уже отмечаются в регионах. Пермский край одним из первых в России успешно реализовал проекты КРТ с непосредственным акцентом на индивидуальное жилищное строительство: здесь введены дома в рамках проектов КРТ жилой застройки, демонстрируется устойчивый ввод жилья, а механизм помогает одновременно расселять ветхое жилье и создавать качественную среду. Положительный опыт также накоплен в таких субъектах, как Тюменская, Кировская области и ряде проектов в Московской области.
Сегодня для развития малых городов, где экономика сложнее из-за меньшей плотности и платежеспособности, нужны дополнительные стимулы. Оказывается ли поддержка таким территориям в реализации проектов КРТ?
Минстрой России уделяет особое внимание развитию малых городов и территорий с низкой плотностью населения, где реализация проектов комплексного развития может сталкиваться с дополнительными экономическими и инфраструктурными вызовами. Все мероприятия направлены на то, чтобы проекты КРТ способствовали развитию городской среды, улучшению качества жилья и инфраструктуры, а также создавали возможности для привлечения внебюджетных источников финансирования.
Для повышения экономической эффективности и маржинальности проектов регионы с низким уровнем бюджетной обеспеченности могут использовать субсидии на реализацию проектов КРТ, направив их на развитие инженерной и социальной инфраструктуры, а также на технологическое присоединение к сетям.
Одна из самых дискуссионных тем — сложность включения памятников истории и культуры в проекты КРТ из-за жестких требований к предмету охраны и финансовой нагрузки на инвестора. Какие законодательные или нормативные изменения планирует предложить Минстрой, чтобы сделать такие проекты экономически реалистичными и при этом сохранить наследие?
Действительно, работа с объектами культурного наследия (ОКН) остается одной из наиболее сложных и важных тем в рамках реализации проектов комплексного развития территорий. Ранее действовавшее регулирование существенно ограничивало возможности включения таких объектов в проекты КРТ. В частности, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 17 мая 2017 г. N° 579 согласующие органы отказывали в утверждении проектов при наличии на соответствующей территории объектов культурного наследия.
Ситуация изменилась после внесения изменений постановлением Правительства РФ от 2 августа 2022 г. N° 1371. Сегодня включение ОКН в проекты КРТ допускается при условии, что такие объекты вошли в утвержденный перечень подлежащих сохранению, и в отношении них предусмотрены мероприятия по сохранению в составе решения о комплексном развитии территории.
В целях повышения инвестиционной привлекательности проектов с ОКН Минстрой России поддержал подход, предусматривающий возможность передачи объектов культурного наследия инвестору, заключившему договор о КРТ, с обязательствами по их сохранению, восстановлению и последующей эксплуатации при обеспечении надлежащего содержания.
В настоящее время ведется системная работа по выработке дополнительных решений, направленных на повышение экономической реализуемости таких проектов. В том числе прорабатываются механизмы государственной поддержки, вопросы софинансирования, а также оптимизация процедур согласования и упрощение отдельных административных процессов, связанных с сохранением ОКН.
Соответствующие предложения обсуждаются с профильными федеральными и региональными органами власти, а также с участием профессионального и инвестиционного сообщества.
КРТ — инструмент довольно молодой, и поэтому в отраслевое законодательство постоянно вносятся изменения, направленные на упрощение работы регионов и застройщиков в данном сегменте. Расскажите о работе, которая проводится по дальнейшей гармонизации нормативов.
Работа по совершенствованию законодательства о КРТ носит системный характер и охватывает как точечные правки, так и комплексные изменения регулирования.
В плане мероприятий по совершенствованию законодательства о КРТ планируется внесение изменений в действующее законодательство. В частности, подготовлен проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающий возможность продления во внесудебном порядке сроков реализации договоров о комплексном развитии территорий.
Также параллельно прорабатывается ряд нормативных изменений, например, планируется установление возможности изменения и расторжения договоров при изменении экономических условий, упрощаются градостроительные процедуры (в том числе приведение документов территориального планирования в соответствие), расширяются возможности формирования границ КРТ и уточняются требования к участникам торгов. При этом устраняется избыточность регулирования и совершенствуются процедуры реализации проектов КРТ.
Отдельный блок работы связан с финансово-экономическими условиями: совместно с профильными ведомствами прорабатываются вопросы привлечения проектного финансирования, применения механизмов господдержки, а также комплекс налоговых изменений — от учета затрат и оптимизации налога на прибыль до введения льгот по НДС.
Дополнительно ведется практическая работа по запуску и сопровождению пилотных проектов КРТ в регионах, а также по развитию сопутствующей инфраструктуры, что позволяет одновременно отрабатывать и совершенствовать нормативную базу.
Какие ключевые изменения в механизме КРТ мы увидим в этом году?
На стадии проработки находятся нормативные правовые акты, предусматривающие целый ряд изменений в законодательство о КРТ. Во-первых, будет установлен механизм расторжения либо изменения договора комплексного развития территорий при существенном изменении экономических обстоятельств. Во-вторых, планируется исключение из числа лиц, с которыми заключается договор КРТ по инициативе правообладателей, не только правообладателей линейных объектов, но и правообладателей технологически связанных с ними объектов и инженерных сооружений коммунальной инфраструктуры (за исключением источников электро- и теплоснабжения, в отношении которых в законодательстве РФ установлен порядок вывода в ремонт и из эксплуатации). В-третьих, будет введен упрощенный порядок приведения генеральных планов и правил землепользования и застройки в соответствие с проектом планировки территории при КРТ по инициативе правообладателей. В-четвертых, планируется установление возможности включения в границы КРТ несмежных свободных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в границах элемента планировочной структуры в целях развития социальной, коммунальной, транспортной инфраструктуры и благоустройства территорий. В-пятых, будет ограничена возможность принятия собственниками решений об исключении многоквартирного дома из решения о КРТ днем проведения торгов на право заключения договора КРТ либо днем заключения договора о КРТ, а не моментом утверждения документации о планировке территории. Еще одно изменение связано с увеличением предельного максимального срока, в течение которого может быть принято решение о КРТ жилой застройки после окончания срока проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Будут определены требования к опыту участия в строительстве для участников торгов на право заключения договоров о КРТ, исходя из площади строительства, предусмотренной соответствующим этапом комплексного развития территорий, а не всего объема строительства, предусмотренного решением о КРТ. Планируется исключение дублирования сведений, содержащихся в решении о КРТ, и сведений, предусмотренных нормативами градостроительного проектирования, а также установление возможности включения в проекты КРТ незастроенной территории земельных участков, обремененных правами правообладателей линейных объектов.
Каковы планы по дальнейшему вводу объектов в рамках КРТ?
Ввод объектов по КРТ ежегодно набирает обороты. На сегодняшний день уже выдано 1552 разрешения на строительство, в том числе на ввод 21,09 млн кв. м жилой площади. Положительная динамика подтверждает устойчивое развитие механизма и переход от этапа пилотных проектов к масштабной реализации.
Дальнейшие планы предусматривают существенное ускорение темпов реализации проектов. Мы продолжим наращивать количество решений о КРТ и объемы ввода недвижимости, включая не только жилье, но и современную социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру.
С 2025 года механизм активно поддерживается федеральным финансированием в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни» — впервые 37 регионов с низким уровнем социально-экономического развития получают прямые субсидии на строительство объектов в проектах КРТ. Указом президента РФ предусмотрено выделение средств из федерального бюджета в размере 120 млрд рублей до 2030 года. Субсидии предоставляются на строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры, а также мероприятий по технологическому присоединению. Одно из условий получения субсидий для регионов — это достижение установленного плавного показателя по вводу жилья в рамках проектов КРТ. По итогам 2025 года данный показатель установлен в размере 541,7 тыс. кв. м, при этом фактическое значение составило 889,05 тыс. кв. м.
Вместе с тем, Минстрой России последовательно совершенствует нормативную базу: упрощаются процедуры подготовки и реализации проектов, снижаются административные барьеры, повышается привлекательность механизма для инвесторов. В ближайшие годы мы ожидаем значительного роста объемов ввода — как за счет уже запущенных проектов, так и за счет новых инициатив в регионах.
В целом, КРТ становится основным драйвером планового, сбалансированного развития городов и поселков, обеспечивая не только квадратные метры, но и высокое качество городской среды для миллионов россиян.||
5 говорящих цифр
4,3 млн кв. м недвижимости, в том числе 3,6 млн кв. м жилой площади введено в эксплуатацию в рамках КРТ за 5 лет.
Более 386 тыс. кв. м и 21,5 тыс. граждан в 32 субъектах РФ переселено из аварийного и ветхого фонда благодаря реализации проектов КРТ.
Свыше 43,3 тыс. га составила общая площадь проектов, находящихся в проработке и реализации в рамках КРТ.
1074 решения о КРТ принято к середине 2026 года.
37 регионов с низким уровнем социально-экономического развития впервые получили прямые субсидии на строительство объектов в проектах КРТ.
Источник: Минстрой России
