С 1 июля 2024 года строительная отрасль России переходит на технологии информационного моделирования : согласно постановлениям правительства № 331 и № 2357, теперь все застройщики, работающие по 214-ФЗ, должны использовать ТИМ на стадии проектно-изыскательских работ при реализации объектов долевого строительства.
В основе информационного моделирования здания лежит проектирование объекта как единого целого: изменение одного из параметров влечет автоматическое изменение других, связанных с ним, и объектов вплоть до чертежей, спецификаций и календарного графика. По оценкам ДОМ.РФ, применение ТИМ повышает эффективность в стройке, в том числе сокращает бумажный документооборот на 85%, сроки обработки документов на 50%, сокращает ошибки при проектировании на 80%. Только за второй квартал 2024 года количество работающих по ТИМ застройщиков на территории России увеличилось на 17% – до 878 компаний. Теперь доля девелоперов, которые применяют или пилотируют ТИМ при строительстве жилых объектов, составляет 21%. С использованием технологий моделирования строится чуть более 40% жилья. При этом 11% всех площадей приходится на трех крупнейших игроков рынка – «Самолет», «ПИК» и «ЛСР».
Внедрение технологий информационного моделирования идет планово: Минстрой ведет большую разъяснительную и методологическую работу, чтобы помочь девелоперам адаптироваться к новым правилам.
«Минстроем России проводится большая плановая работа по разъяснению использования технологий информационного моделирования и особенностям их применения, а также организована методологическая поддержка стройотрасли по вопросам внедрения ТИМ, – прокомментировал порталу Всеостройке.рф заместитель министра строительства и ЖКХ Константин Михайлик. – Проекты документов об утверждении рекомендуемой формы технического задания на цифровую ИМ, включаемую в ИМ объекта, состав ИМ и другие сутевые документы перед принятием будут обсуждаться с отраслевым сообществом. Все замечания и предложения будут приниматься в работу Минстроем для оптимизации законопроектов, разрабатываемых для применения в долевом строительстве.
Опасения отдельных участников отрасли, скорее, вызваны смешением понятий и недостаточным погружением в соответствующие Постановления, – обратил внимание Константин Михайлик. – Некоторые путают цифровизацию государственной стройки с переходом к ИСУП (Информационной системе управления проектами) и цифровой вертикали и цифровизацию застройщиков долевого строительства с переходом на ТИМ. Это абсолютно разные ветки: в ИСУП коммерческая стройка не переводится и переводиться не будет. В остальном же мы видим готовность застройщиков выполнять требования Постановления № 331 и поддержку курса, выбранного Минстроем как среди крупнейших девелоперов, так и среди региональных игроков».
Действительно, опрошенные порталом Всеостройке.рф девелоперы переход на ТИМ поддержали, глобальных сложностей в связи с обязательным применением технологии информационного моделирования они не видят.
Глеб Чернякин – IT-директор ПИК:
«ПИК – одна из первых компаний в отрасли, которая увидела перспективы в информационном моделировании и начала внедрение технологии ещё в 2016 году. Сегодня создание цифровой модели – необходимый и базовый этап при реализации проектов ПИК. Более 95% всех объектов, будь то жилой дом, школа или детский сад, проектируются с помощью информационного моделирования. Поэтому компания полностью готова к постановлению, вступившему в силу 1 июля. Обновленные регламенты могут стать драйвером улучшения для всей отрасли.
ТИМ с грамотно сформулированными алгоритмами проектирования сокращает как сроки проектирования и строительства, так и сроки координации и согласований при разработке документации. Таким образом, мы уже много лет существенно минимизируем количество ошибок и одновременно работаем над большим количеством проектов без потери качества и с прогнозируемой себестоимостью этих проектов. Сейчас в компании есть собственные цифровые продукты, которые отвечают за управление строительством, заселением и обслуживанием домов, закупку строительных материалов, работу с документами и подрядчиками».
Другой крупный девелопер – компания Брусника – уже несколько лет совместно с генпроектировщиками готовит BIM-модель по всем проектам, поэтому никаких существенных изменений в своей работе после 1 июля не предвидят.
Тимур Гогия – заместитель генерального директора по производственной деятельности девелоперской компании Брусника:
«Мы уже несколько лет совместно с генпроектировщиками готовим BIM-модель по всем проектам. Но до 1 июля она уходила в экспертизу и, соответственно, загружалась в ЕГРЗ только в PDF-формате. Теперь на проверку будет направляться полноценная модель. Ее же будет получать Госстройнадзор. Для нас принципиально ничего не изменится. На отстройку процессов в ведомствах, вероятно, потребуется некоторое время. Однако на скорость согласования это вряд ли окажет какое-то влияние».
Один из лидеров московского девелопмента – компания Level Group – применяет ТИМ, в том числе, в работе своего проектного бюро Level Проект.
Всеволод Нечитайленко – директор по цифровым технологиям и операционной эффективности Level Group :
«Внедрение цифровых инструментов имеет большое значение для реализации проектов в сфере недвижимости. Уже сейчас девелоперам невозможно представить работу без использования информационных моделей. Применение ТИМ позволяет оптимизировать многие процессы при проектировании и строительстве объектов. В результате это не только влияет на качество и скорость реализации проекта, но и в перспективе окажет экономический эффект. Мы активно используем ТИМ в работе нашего проектного бюро Level Проект, а так же с нашими подрядчиками по проектированию. В обязательном предоставлении теперь ИМ в экспертизу — сложностей не видим».
Холдинг Setl Group — один из крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга и России — не только активно внедряет цифровые решения, но и разрабатывает свои.
Виталий Ершов, директор по строительству Setl Group:
«Холдинг Setl Group, являясь лидером как по внедрению цифровых решений, так и по разработке своих, не видит проблем в выполнении требований Постановления, сделавшего обязательным предоставление информационной модели в экспертизу с 1 июля. Остались некоторые вопросы по наполнению информационной модели, порядку предоставления данных в Экспертизу, которые мы решаем вместе с Минстроем в рамках рабочей подгруппы по вопросам повышения производительности строительной отрасли, внедрения технологий искусственного интеллекта и роботизации. Поэтому в целом нам все понятно. Идём по плану. Также отдельно отмечу, что многие крупные девелоперы, проектные институты давно работают в ТИМ. И ни для кого уже переход туда не страшен».
Хотя требований к переходу на ЦИМ пока нет, девелоперы уже активно работают с цифровыми моделями.
Анна Абрамова – руководитель BIM проектов «Главстрой Санкт-Петербург»:
«Компания Главстрой-специализированный застройщик занимает активную позицию в рамках действующего законодательства и использования ЦИМ.
ГС с рабочей группой участвует в пилотном проекте по апробации машиночитаемых требований к ЦИМ совместно с ГАУ ЦГЭ СПб. Совместно с коллегами из ГАУ ЦГЭ СПб мы оттачиваем свои требования на предмет проверки наших ЦИМ. Сейчас уже есть первые результаты, которые позволяют провести валидацию и верификацию ЦИМ раздела КЖ на базе файлов IDS. При этом все модели мы переводим в открытый формат IFC, используя стандарт buildingSMART. Пилотный проект планируем завершить к концу 2024 года.
В рамках ведения ЦИМ мы разработали справочник видов работ и материалов и централизованно ведем его в учетной системе. Справочник материалов передается проектировщикам при старте проектирования, совместно с требований к ЦИМ. Что позволяет нам делать централизованные закупки материалов при получении ЦИМ.
Немного про импортозамещение. Проделав огромный путь, был выбран российский программный продукт, позволяющий формировать ведомости объемов работ из ЦИМ. Справочник видов работ интегрируется в специализированное ПО, где BIM-сметчик формирует ВОР. Также для централизованной работы с ЦИМ внутри компании, а также обменом с проектировщиками, мы выбрали среду общих данных. Это российский продукт Vitro-CAD. С которыми идет активное внедрение и масштабирование».
Группа «Самолет» внедряет ТИМ еще с 2017 года и сложностей с обязательным переходом на технологии информационного моделирования не видит. Тем более, что пока требований о подготовке цифровой информационной модели (ЦИМ) нет.
Александр Панькин – руководитель ВІМ управления бизнес-юнита «Москва» Группы «Самолет»:
«Ведение ИМ обязательно с 1 июля по пп. 331 и пп. 2357, где ИМ – это информационная модель (документация в эл. виде). При этом нет требований о подготовке ЦИМ. Постановление ПП614, требующее разработку и передачу ЦИМ в экспертизу, вступает в действие с 1 сентября 2024 года (ранее срок был 1 июля 2024 года). В соответствии со схемой ниже, компании не обязаны проходить экспертизу с ЦИМ для тех объектов, для которых ЗНП заключено до 1 сентября 2024 года.
Единственное на текущий момент обязательное требование к ЦИМ: в соответствии со статьей 57.7 Градостроительного кодекса Цифровая информационная модель должна быть классифицирована в соответствии с Классификатором строительной информации (КСИ).
Мы начали внедрять ТИМ еще в 2017 году и к настоящему времени за счет проб и ошибок накопили большой опыт, которым готовы делиться с участниками рынка. Потому что в конечном итоге цифровизация строительной отрасли важна и нужна, поскольку позволяет повышать качество продукта, а также управлять себестоимостью и контролировать сроки проектирования, строительства и срок сдачи клиенту готового продукта».
В лидирующей инвестиционно-строительной компании юга России — ГК ТОЧНО — решение Минстроя о переходе на ТИМ тоже поддержали.
Никита Попов — директор департамента заказчика ГК ТОЧНО:
«Мы встали на путь цифровизации и уже применяем самые современные технологии, в том числе технологии информационного моделирования, поэтому после 1 июля наша деятельность не претерпит никаких глобальных изменений, — информационные модели при подаче документов в Главгосэкспертизу готовы подавать, вопросы по необходимому составу информационной модели решим в рабочем режиме. Строительный рынок – традиционно консервативный, но передовые застройщики всегда идут в ногу со временем, применяя современные решения. В перспективе цифровизация помогает сократить сроки строительства жилья, повысить его качество и оптимизировать расходы. Поэтому поддерживаем Минстрой на этом пути».
Федеральный девелопер «Неометрия» уже перестроил внутренние процессы, инициативу по переходу на ТИМ в компании назвали правильной.
Денис Бида, директор департамента автоматизации инвестиционного холдинга Alias Group («Неометрия»):
«С 1 июля застройщики долевого строительства должны предоставлять в экспертизу проектную документацию с ТИМ-моделью.
Понимание по инструментам формирования модели есть, и внутренние процессы цифровизации на основе ЦИМ у нас реализованы. При этом вопросы взаимодействия с госорганами в данный момент нуждаются в проработке. В частности, нужно создавать единые унифицированные требования к документации, предоставляемой застройщиками. Наша компания присутствует в разных регионах, и мы отмечаем, что эти требования могут сильно различаться.
Также, на мой взгляд, государственным структурам необходимо провести подготовительную работу, четко сформулировать нормативную базу. И, что тоже крайне важно – своевременно доносить информацию об этом до застройщиков.
В то же время понятные требования рынку необходимы, нужно разрабатывать методологическую сопроводительную документацию, показывающую, что именно должно быть реализовано в модели.
Поэтому, если говорить в целом, то инициатива правильная. Внутренние процессы мы уже перестроили, есть понимание того, как формировать модель. И единственное, чего не хватает рынку, – более полная обратная связь от органов государственной власти, а также внедрение единых правил во всех регионах».
К плановому внедрению ТИМ в штатном режиме готовятся и в регионах – обязательное применение технологий информационного моделирования на этапе проектирования с 1 июля здесь воспринимают позитивно. Крупнейший застройщик Ханты-Мансийского автономного округа, компания «ДСК-1», будучи передовой организацией, уже давно встала на путь цифровизации.
Александр Распопов – директор по IT «ДСК-1»:
«Первый опыт прохождения экспертизы с ТИМ-моделью у нас появился год назад на одном из объектов, который в данный момент в стадии строительства. Однако это не значит, что всё хорошо и безоблачно. Есть вопросы с персоналом, компетенциями, наполнением ПО и тем, какие разделы оно закрывает. В любом случае: закон есть закон, и мы обязаны его исполнять».
Таким образом, к обязательному внедрению ТИМ строительная отрасль подошла подготовленной: российские застройщики, вне зависимости от объемов строительства, уже и так активно применяют технологии информационного моделирования и готовы делиться с рынком своей экспертизой и наработанным опытом. Девелоперы воспринимают перемены позитивно, как вызов, который в своем итоге даст новый импульс для повышения производительности строительной отрасли и сокращению затрат.
