Дмитрий Минин 25 лет управлял капитальным строительством в системе «Роснефти», а с 2022 года переносит методы управления крупными инфраструктурными проектами в жилищный девелопмент Калифорнии — в момент, когда российский рынок ИЖС ищет способ пережить дорогие кредиты. Об этом опыте он рассказал «Вестнику».
— Я продолжаю следить за российским рынком ИЖС, хотя сейчас работаю в Калифорнии. В 2025 году частные дома обеспечили почти 59% всего введенного в России жилья — 63,5 млн кв. м. По итогам первого полугодия 2026 года, ввод ИЖС снизился на 28,6% год к году на фоне высоких ставок, а вице-премьер Марат Хуснуллин попросил регионы держать развитие индивидуального строительства на личном контроле.
При дорогом финансировании ошибка в бюджете обходится дороже. На небольших проектах в Калифорнии я регулярно вижу одну и ту же ситуацию: смету уточняют уже после начала стройки, когда часть решений принята и деньги потрачены. Я работал на объектах другого масштаба — разница в тысячи раз, но правило, по которому принимается решение о начале работ, там и здесь одинаково.
Я использую ту же логику, которую 25 лет применял в капитальном строительстве «Роснефти». Строительный контракт по наливному терминалу на станции Коротчаево тянул на 11,16 млрд рублей и 978 папок исполнительной документации. Проект, которым занимаюсь сейчас, — это дом на 6429 квадратных футов и одна независимая финансовая модель. Правило одно: пока коммерческими предложениями подрядчиков не подтверждено не менее 80% прямых затрат, вертикальное строительство не начинается.
Между этими двумя уровнями была еще одна ступень. В Корпорации развития Дальнего Востока я руководил департаментом из 19 человек, который отвечал за планы строительства сразу в нескольких регионах — от Приморья до Камчатки. Работа с территорией приучает закладывать инженерные сети, доступ и разрешения в проект до того, как утвержден архитектурный облик. Этот порядок я использую и на каждом калифорнийском участке.
Первый проект после переезда, Mountainwood Court в Сакраменто, был проверкой на прикладном уровне. Дом 1990 года постройки купили за 350 тыс. долларов в январе 2025-го, обновили кухню, санузлы, покрытие пола, гараж и бассейн. Продали объект в июле того же года за 549 тыс. — на 57% дороже цены покупки. Ремонт при этом велся по заранее определенному перечню работ, влияющих на восприятие покупателя: без расширения площади и спонтанных решений по ходу стройки.
На объектах с новым строительством дисциплина работает жестче. На Lot 81 в Эль-Дорадо-Хиллс перед проектированием сравнили три варианта площади дома — от 4800 до 4975 квадратных футов и отдельно просчитали консервативный сценарий на случай удорожания работ. Выбрали не самый большой вариант, а тот, где расчетная прибыль оказалась выше: 7,36% против 6,43% у более просторного дома. На ADU-проектах в Оранджвейле и на Браунсон-стрит в Сакраменто отдельно просчитывались подключения к воде и электричеству, отдельно конструктив, отдельно пожарные требования: тот же принцип разделения контуров ответственности, что применялся при приемке исполнительной документации на нефтегазовых объектах.
Показательнее всего проект на Мун-Ридж-Корт в Оберне: дом на 2,66 акра с несущими стенами из несъемной опалубки, залитой бетоном, вместо каркасной конструкции. До независимой проверки бюджет заказчика показывал прямые затраты 1,08 млн долларов. Пересчет дал 1,45 млн. Разницу почти в 370 тыс. долларов нашли до заливки фундамента, на той стадии, где ее еще дешево исправить.
Небольшие застройщики в США редко проводят такую проверку заранее. Решения по материалам чаще принимаются по цене первого предложения, без сравнения альтернатив. В промышленном строительстве такой подход немыслим: любой лот дороже 100 млн рублей проходил проверку тендерной цены до подписания договора. Перенос этой привычки на объект в несколько сотен квадратных метров не требует другого масштаба мышления. Требует готовности считать риски заранее.
На Мун-Ридж вертикальное строительство пока не стартовало: коммерческими предложениями подрядчиков еще не подтверждено 80% прямых затрат. На объектах в сотни миллиардов рублей такая пауза означала бы совещания с участием заказчика, подрядчиков и служб финансового контроля. Здесь для той же паузы хватает пересчитанной сметы и решения не начинать раньше времени.
Текст: Дмитрий Минин
