В преддверии Дня строителя председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов в большом интервью «Вестнику» рассказал, почему льготная ипотека не делает жилье доступным, зачем нужен детальный разбор цены квадратного метра и что даст стране новая архитектурная доктрина.
Строительная отрасль сегодня работает в условиях высокой ключевой ставки и снижения доступности кредитных ресурсов. Сергей Александрович, какие меры, по вашему мнению, способны поддержать рынок, не возвращаясь к безадресному стимулированию спроса?
Льготная ипотека — это хороший механизм, который был введен государством как поддержка строительной отрасли и граждан России, желавших улучшить жилищные условия, в тяжелые времена ковида и начала санкций. Но надо понимать, что время безадресной льготной ипотеки безвозвратно ушло. Я призывал застройщиков искать иные механизмы поддержки сферы строительства жилья еще года три назад, говоря, что скоро таких льгот не будет. Мне тогда не все поверили, потому что очень хотели, чтобы поддержка продолжалась вечно. Но целой стране жить с одним только механизмом приобретения жилья просто невозможно.
Кроме того, нужно понимать, что льготная, даже двух-трехпроцентная ипотека ни в одной стране мира не сделала жилье доступным. А программа у нас все-таки называется «Доступное и комфортное жилье». Сделать жилье таковым может наличие разных механизмов, из которых можно выбирать. Это создает конкуренцию на рынке. Например, лизинговые программы, когда ты покупаешь жилье в рассрочку без первоначального взноса, различные схемы кооперации и так далее. Сегодня идет работа по изучению всех этих вопросов, потому что мы понимаем, что надо вводить иные варианты поддержки спроса.
Еще один механизм — развитие арендного рынка жилья. Что сегодня мешает его повсеместному применению?
Законодательно мы подготовили почву для его развития. Но экономика там пока не очень «летает»: сложно сделать сферу арендного жилья интересной для бизнеса при довольно высокой цене квадратного метра. При этом на уровне регионов и муниципалитетов можно вводить собственные программы поддержки такого строительства через стимулирование аренды квартир. Проще говоря, нужны региону, например, врачи, пусть вводит дотацию — 10 лет работаешь и эти 10 лет аренду тебе регион доплачивает. В целом логика такая. То есть нам сегодня надо двигаться в сторону развития целой палитры механизмов, которые бы увеличили спрос на жилье. Это первое. Второе: нам надо внимательно смотреть на состав цены квадратного метра. Очевидно, что высокую цену на жилье формирует спрос, и строители здесь в одиночку не справятся. Потому что в цене квадратного метра доля стройки составляет 45, максимум 50%. Еще 22% — «цена» денег, и это понятно, времена сейчас сложные. Остальные затраты — энергетика и безумная стоимость земельных участков.
Плюс спрос на строительные материалы, логистика много чего съедает. А это значит, мы должны посмотреть на планирование. То есть, если мы понимаем, что в каком-то регионе планируется мегазастройка или большой объем расселения аварийного жилья, то, наверное, логично применять экономические методы типового планирования. А когда есть более-менее четкий план, то и строителям можно спланировать свой цикл, что в целом приведет к большей устойчивости отрасли.
Конечно, сегодня об устойчивости рано говорить. Нам придется перетерпеть сложные времена, поддержать друг друга тем, чем можем. Причем, поддержка требуется не только девелоперским компаниям, но и генподрядным, подрядным организациям. Но они должны уже сейчас иметь представление о том, как мы будем жить после возвращения ключевой ставки к более-менее удобоваримым для экономики цифрам. Понимаете, я не уверен в том, что люди рванут покупать квартиры при 12%-й ставке ЦБ, когда льготная ипотека станет 8 или даже 6%. Тем более, этого не сделают те, кто и при нулевой ставке при существующей цене квадратного метра не может себе позволить его приобретение. Поэтому уже сейчас надо думать о правилах, чтобы жилье стало интересным и на инвестиционном рынке, и для тех, кому действительно надо улучшить жилищные условия. И делать это нужно именно за счет разности предложений, в том числе за счет количества участников на рынке.
Вы сказали, что сегодня рассматривается целый ряд механизмов поддержки отрасли. Когда будут приняты соответствующие законодательные решения?
Все законодательные решения, позволяющие данным механизмам работать, созданы. Дальше уже вопрос не нормативных актов, а правил, которые утверждают в том числе коллеги из правительства. Важна и заинтересованность в этой работе регионов. Потому что чем больше, например, регион выявляет градостроительного потенциала, тем больше предлагается площадок под застройку и тем больше регион в плановом режиме обеспечивает площадки сетями за средства государственных бюджетных кредитов. Кстати, в настоящее время на объекты модернизации сетевого коммунального хозяйства выдан почти триллион рублей. И все эти инструменты можно совмещать. В тех субъектах, где сегодня качественное планирование освоили и ведут, ситуация полегче.
Еще раз повторю, что законодательства хватает. Другое дело, что нужно начинать запуск этих проектов. Это как на «Формуле 1», где испытываются дорогие передовые технологии. И то, что апробировалось 5-7 лет назад (новые тормоза или какие-то карбоновые тормозные шланги), сейчас уже на любой дешевой малолитражке стоит. Также и в стройке. Сейчас, например, ДОМ.РФ в разных регионах реализует несколько десятков проектов арендного жилья, которые пока приходится субсидировать. На этих проектах предстоит отработать механизм, чтобы экономика как-то работала. А если под это подтянуть бесплатные сети, взять бесплатный земельный участок, то себестоимость самой стройки составит 80-100 тыс. руб. И это уже формирует несколько иную цену квадратного метра.
При этом сейчас вряд ли можно говорить о том, что правительство должно взять действующие законы и начать всех ограничивать. Время немножко не то: ключевая ставка, оборотные деньги, внешнее давление. Все это сказывается на отрасли, но мы держимся и готовимся, еще раз повторю, ко времени, когда мы победим и нам нужны будут правила, которые моментально дадут отрасли дыхание. Для этого сейчас нужно разбирать квадратный метр по запчастям, посмотреть вопросы подключения, резервирования мощностей, которые делают стройку дорогой. Надо еще раз пройтись по административным барьерам, которые нас держат, и как можно больше вводить цифровизацию, она тоже процессы удешевит.
Одним из серьезных механизмов поддержки отрасли стал механизм комплексного развития территорий. В этот документ постоянно вносятся изменения. Что важного удалось закрепить законодательно, и как это повлияло на качество новых районов?
Сам механизм из разряда перспективных перешел уже в разряд удобных, полезных. Почему мы периодически вносим поправки? Их, может быть, по количеству не так много, но они действительно важны. В процессе работы закона мы видим, чего еще не хватает, регионы у нас периодически запрашивают дополнительные механизмы. Например, возможность работать с объектами культурного наследия, и мы приняли соответствующее решение при условии гарантированного сохранения объекта. Попросили включение в КРТ сельхозземель, и мы разрешаем работать с теми, которые уже выведены из оборота. Кто-то из регионов запрашивает ограничительные механизмы, например, Санкт-Петербург попросил через законодательство право ограничивать возможность переселения людей не в рамках города, а в рамках микрорайона. Мы тоже такие механизмы даем. Нас регионы просили дать возможность не только бизнесу, а им самим создавать проекты КРТ и самим привлекать уже внутрь готового КРТ инвесторов. Такие права мы им дали через муниципальные механизмы. Мы приняли решение, которое синхронизирует ввод жилья и инфраструктурных проектов, школ, садиков, дорог и так далее, чтобы исключить ситуацию: сегодня построили дом, а через 20 лет построим в этом районе школу. Это раньше в договорах развития застроенных территорий такая была схема, сейчас мы эту проблему убрали.
На днях принят закон, который урегулировал дату расчета выкупной стоимости квартиры в КРТ. Это решение полностью в поддержку жителей. Если ваш дом идет под снос КРТ и вы получаете за это деньги, то расчет производится не на день заключения КРТ, а не более, чем за 60 дней до вручения вам денег. Это важно, потому что иногда между принятием решения о сносе и получением средств проходят годы, и цифры за это время могут измениться двукратно.
Хочу подчеркнуть, что несмотря на все изменения законодательство о КРТ не похоже на лоскутное одеяло. В базовых принципах закон сохранился. Но мы очень охотно модернизируем его, понимая, что пять лет для такого документа — не так уж много, а результаты от его реализации мы видим колоссальные. Прежде всего, закон позволяет формировать региону градполитику с более четким пониманием и более понятными партнерами. Он помогает до выделения земельных участков определиться, что должно быть на этом месте, и получить механизмы регулирования. Это исключает в дальнейшем возникновение судебных разбирательств с инвестором, который хотел построить в определенном месте неподходящий к этому месту объект. Вопрос планирования должен стоять на первом месте. И мы потихонечку градостроительную политику регионов подталкиваем к большему планированию, чтобы развивать механизмы, которые позволят строить только в соответствии со строгими планами, исключающими возможность менять генплан по три раза в год в угоду экономике проекта.
Одним из главных решений последних лет стало распространение на индивидуальное жилищное строительства механизма эскроу-счетов. Как это меняет рынок? И каков ваш прогноз дальнейшего развития сферы ИЖС?
Проектное финансирование вне всяких сомнений вводит механизм безопасности. Если человек хочет строить гарантированно безопасно, с привлечением подрядных организаций, сегодня он может это делать. При этом очень долго с банками у нас была дискуссия по поводу их вхождения в проекты. Они не горели желанием вводить сюда эскроу, потому что недостроенный дом в ИЖС по непонятному проекту — это так себе залог с крайне спорной ликвидностью. Но самое важное, что механизм безопасности создан, чтобы не допустить повторения таких ситуаций, которые мы сейчас наблюдаем во многих регионах. Тысячи людей пострадали от недобросовестных подрядчиков. Мы стараемся помочь этим людям, но дело не очень быстро движется. Думаю, вместе с коллегами из правительства найдем решение.
Что касается в целом ИЖС, это перспективный рынок, это про эмоцию, про душу, и мы его точно будем всячески поддерживать, развивать, в том числе в части планирования, будем смотреть, где можем поддержать сети, инфраструктурные проекты. Потому что вертикальные высотные города — это мировой тренд. Урбанизации мы, даже если очень захотим, не избежим. Но возможности строить ИЖС у людей должны быть, и их должно становиться как можно больше, как можно более приемлемым способом.
В июле на одном из последних заседаний Государственной думы этого созыва мы приняли закон, который вводит понятие коттеджного поселка, базовые понятия взаимоотношений внутри, чтобы прекратилось возникновение ситуаций «у меня в собственности кусок дороги, и вам проезд будет столько-то стоить». Вслед за этим мы постараемся в отраслевых законах уже в новой Государственной думе, если избиратели нам поверят и изберут в сентябре, отрегулировать отношения по сетям. Мы пропишем простой механизм, как можно стать коттеджным поселком, если вы таковым не являетесь и не находитесь за единым забором. Еще одна задача — в районах, которые находятся вокруг крупных городов, в части градпотенциала наравне с участками под многоэтажку рассматривать и участки ИЖС. Это очень перспективный механизм, за ним будущее.
Как вы считаете, ситуация по объемам ввода ИЖС нормализуется до конца года?
У нас был всплеск ИЖС в прошлом году: побит рекорд по новому строительству, количеству кредитов. Сегодня же совокупность факторов, в том числе ситуация, связанная с высокой ключевой ставкой, не располагает к тому, чтобы ты схватил свои денежки и потащил их строить дом. Но я бы не стал к этой ситуации как к какой-то катастрофе или провалу относиться. Все равно рынок этот живет, дышит. И нужно больше пиара в самом хорошем смысле слова: программы показывать, рассказывать о выведенных на рынок домокомплектах, строить, прогревать этот рынок, предлагать его людям. Сам по себе всплеск роста объемов не случится.
За последние годы комитет провел масштабную работу по совершенствованию жилищного законодательства. Какие изменения в сфере жилищно-коммунального хозяйства вы считаете наиболее значимыми для граждан?
Первое, что каждый человек в стране чувствует — это работа управляющей компании по управлению жилым фондом. И мы постепенно, шаг за шагом кое-что в этой работе ужесточили. Прежде всего, запретили тем людям, кто однажды был пойман на преступных действиях на этом рынке, в дальнейшем быть собственниками новых компаний.
Мы ввели ответственность управляющих компаний за неполучение паспорта готовности дома к отопительному сезону. С 1 сентября 2026 года все УК должны почувствовать данное изменение. Если раньше управляющие частенько спекулировали на этом, то теперь от ответственности не уйти.
Мы поработали с фальсификацией протоколов. Совместно с коллегами из МВД разработан закон, который очень четко фиксирует ответственного за каждое действие. И если вдруг кто-то не ставил подпись, а она там есть, то искать виноватого не надо, он прописан в документах. Прежде чем это сделать, мы ввели возможность цифровизации отрасли — предусмотрели возможность проводить общие собрания собственников, в том числе через МФЦ.
Предусмотрели целый ряд мероприятий по безопасности проживания. Ввели обязательное техобследование, стройконтроль при капремонте. По обслуживанию газового оборудования, по лифтовому хозяйству приняли закон, который сделает отрасль обслуживания в многоквартирных домах более профессиональной.
Совместно с коллегами из Минстроя России мы корректно двигаем отрасль к порядку. В том числе подзаконные акты уже в ближайшее время должны будут отрегулировать такие вещи, как стандартизация услуг в определенной части по управлению домами. А то у нас сегодня даже базового договора нет.
Плюс мы подготовили очень важный документ (в нем почти 40 пунктов) о том, какой мы видим систему модернизации отрасли жилищно-коммунального хозяйства — от ведения учета до изменения базовых принципов взаимодействия внутри отраслей. Я знаю, что коллеги в работе существенной ее частью пользуются.
Понятно, что все перечисленные мною решения — вопрос не одного-двух дней. Принятые законы мы начинаем чувствовать только через год-два. Но важно, что наша работа в части совершенствования жилищного законодательства направлена в первую очередь на защиту собственников. Правда, при этом не надо забывать и о том, что каждый собственник квартиры обладает определенным объемом ответственности, которую он несет по закону за общедомовое имущество.
Еще одна сфера, которой коснутся изменения, — архитектура. Вы возглавляете рабочую группу «Нормотворчество» Экспертного совета по архитектуре и градостроительству при Национальном центре «Россия». Почему сегодня возникла необходимость в новой редакции закона «Об архитектуре», и какие изменения, на ваш взгляд, являются принципиальными?
Законопроекта пока нет. Коллеги из архитектурного сообщества мне передали некий текст, которому буквально один месяц. Если мне не изменяет память, то сегодня мы живем по закону «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» 1995 года, в существенной части уже отмененному. И достаточно новому законопроекту, предложенному в свое время архитекторами, тоже уже лет восемь. Долгое время он просто лежал на полке, а сейчас мы к нему возвращаемся, за что спасибо коллегам из Администрации президента и Экспертному совету по архитектуре и градостроительству при Наццентре «Россия».
Сейчас главный вопрос состоит в том, какая же она, архитектура сегодняшней России? Ответ на него мы точно найдем совместно с архитекторами, слава богу, умов достаточно. Но весь вопрос в том, чтобы, найдя его, получить механизмы внедрения. Потому что сегодня, честно говоря, архитектора со стройки только что дубинами не выгоняют. А в заметном количестве случаев в Госэкспертизу с корректировкой проекта заходят не те, кто его изначально делал. Наверное, на качество это не сильно влияет, но ответственность за визуальный стиль теряется. И от этого у нас получается, что на красивой, стройной улице стоит очень красивый дом. Дом-то красивый, но он, как золотой зуб во рту, здесь точно не к месту. Это, конечно, вопросы к роли главных архитекторов муниципалитетов и областей, значимость влияния и квалификация которых не всегда необходимы.
Совершенно очевидно сегодня возникла необходимость проектировать не отдельными объектами, а целыми улицами. Потому что именно архитектурные ансамбли формируют красоту наших городов. А сейчас проснешься утром в каком-нибудь городе, выйдешь на улицу и не поймешь, где ты, все города одинаковые. Массовая застройка тоже может быть красивой, удобной, безопасной и узнаваемой. Просто надо этим заниматься. И закон «Об архитектуре» для этого тоже очень нужен.
Так что вопрос комплексный, мы сейчас начинаем его прорабатывать, и если мне будет доверено в следующем созыве Государственной думы отвечать за те же вопросы, за которые я сейчас отвечаю, думаю, мы серьезно займемся законом «Об архитектуре». В нем мы постараемся найти такой баланс, чтобы это, с одной стороны, не тормозило процесс, а с другой, чтобы у каждого здания была фамилия, имя, отчество, и либо архитектор за построенный объект испытывал гордость, либо, наоборот, старался стереть свою фамилию с этого здания, чего мы не позволим.
Расскажите об идее создания национальной доктрины градостроительного и архитектурного развития.
Национальная доктрина градостроительного и архитектурного развития — это декларация о том, в какую сторону мы идем. Мы должны придерживаться визуального стиля, основанного на наших национальных традициях, с использованием современных технологий, но с учетом культурной преемственности и собственного архитектурного стиля. Это вопрос культурного суверенитета, в конце концов. Это важный документ, в большей степени статусный и дающий большую эмоцию, но при этом фиксирующий в наших головах направление развития архитектуры после тридцати лет метаний в архитектуре, с постсоветского периода. За это время мы, в общем, так ничего собственного и не сформировали. И нам нужно самим для себя обозначить, куда мы идем, чтобы это сидело в голове у каждого архитектора.
Принятие Национальной доктрины станет обязательным шагом к созданию архитектурно-визуального кода страны. Это не значит, что все дома должны быть одинаковыми, везде купола и матрешки. Но узнаваемость элементов, основанных на национальных традициях, должна быть. Вспомните одну из известных доктрин хрущевского периода, когда вышло постановление о борьбе с излишествами, за которое Никиту Сергеевича все проклинают. Но ведь те самые хрущевки, которыми сегодня полстраны застроено, решили проблему жилья, и это тоже была в определенном смысле доктрина создания квартальных коммун, которые и сегодня узнаваемы, даже, вроде бы, и в отсутствии архитектуры.
Создание стройной современной доктрины — это и есть то направление, в котором мы работаем. Это глобальное предложение, заслуживающее интереса и возвращения архитектуры в систему государственного управления развитием территорий. На сегодняшний день предложение по созданию доктрины воспринято на ура, но с ним надо поработать. Это будет очень непростой, фундаментальный документ, и, думаю, споров в процессе его принятия будет достаточно. Но я верю, что все получится. А, как говорится, во что верю, то и есть. Просто надо двигаться потихонечку, шаг за шагом, и это начинание будет ждать успех.
Госдума восьмого созыва приняла десятки системных законов в сфере градостроительства и ЖКХ, о некоторых мы сегодня поговорили. Сергей Александрович, если оглянуться на последние пять лет работы комитета, какие решения вы считаете самыми важными для отрасли, а какие задачи остаются главными на ближайшую перспективу?
Если говорить о стройке, то магистральной темой всю прошедшую пятилетку оставался вопрос разбюрократизации отрасли от излишнего давления. И мы очень много в этом направлении сделали. Инициатива тут, надо честно сказать, находилась в руках правительства. Коллеги очень многое нам подсказали, много инициировали этих вопросов. Но мы были максимально с нулевого этапа погружены в данную работу, поэтому это наше совместное достижение.
Второй важнейший блок законов касается комплексного развития территорий, о чем мы сегодня с вами поговорили. Мы закладываем фундамент для развития территорий, чтобы у регионов были механизмы для роста. Работу по передаче полномочий по градостроительной политике вместе с ответственностью с федерального уровня на региональный я бы назвал важнейшим блоком в стройке.
В сфере жилищно-коммунального хозяйства, как я уже сказал, проводилась поступательная работа по повышению ответственности управляющих организаций. Принимались законопроекты, закладывающие базу под глубокую модернизацию отрасли ЖКХ, под введение тотального учета, под выправление цепочки ценообразования. Мы сейчас ФАС дали дополнительные, мощнейшие полномочия в тарифообразовании, что в целом должно повысить прозрачность отрасли. В этом блоке нам еще предстоит в следующую пятилетку сделать рывок. Думаю, что через 5 лет мы сможем констатировать, что коммуналка перестала быть черной дырой благодаря качественной модернизации. Основу для данных изменений мы уже заложили.
Можно ли сказать, что предыдущая пятилетка законодательных перемен стояла, так сказать, на двух китах — строительстве и ЖКХ, а в следующей в основе изменений будут уже три направления — строительство, ЖКХ и архитектура?
Я бы сказал, что в предыдущую пятилетку китом была стройка, а маленьким китенком — ЖКХ. Потому что это направление намного сложнее, с большим количеством участников, большим числом субъектов и жутким состоянием объектов. Чтобы привести ЖКХ в порядок, нужно больше времени, и мы обязательно будем продолжать начатую работу в перспективе ближайших пяти лет. Архитектуру можете записать в качестве еще одной приоритетной задачи на очередную пятилетку.
Хорошо, так и запишем. Учитывая, что интервью проходит накануне Дня строителя, что бы вы хотели пожелать представителям самой созидательной профессии на Земле?
Самое главное — не унывать. Государство и власть прекрасно понимают состояние строительного комплекса. Мы абсолютно точно будем поддерживать стройку как одну из базовых, фундаментальных отраслей экономики. Даже если что-то не можем сделать сейчас, то обязательно сделаем чуть позже. И строительная отрасль очень скоро опять станет ведущей в нашей экономике, в этом нет никаких сомнений.
