Эволюция системы господдержки

Директор ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» Алексей Щербаков считает, что эволюционирование системы господдержки от субсидий на часть стоимости жилья и проценты по выданным ипотечным кредитам к субсидированию стройсбережений позволит единовременно охватить весь объем сегодняшних очередников с использованием их сбережений для строительства жильяэконом-класса.

Систему стройсбережений нельзя рассматривать в качестве альтернативы ипотечному кредитованию. На первом этапе участник в периоде обычно до 7 лет накапливает сбережения в сумме до 40% от стоимости жилья. Процент начисляемого стройсберкассой на сбережения вознаграждения ниже депозитных ставок. Государство стимулирует его к формированию сбережений системой гарантий и премирования, начисляемого на сумму сформированных сбережений. Проценты и суммы в различных странах варьируют. По окончании периода накопления участник получает право на кредит стройсберкассы. В связи с тем, что система стройсбере-жений работает по закрытой модели финансирования и использует в основном собственные средства, ставки по такому кредиту невысоки (в среднем плюс 2% к проценту размещения), срок такого кредита — до 15 лет. На оставшуюся часть суммы участник получает обычный ипотечный кредит. По такой или примерно такой схеме в мире финансируется приобретение до 50% жилья. Очевидное преимущество системы заключается в содействии заемщику в формировании собственных сбережений, после чего он становится безрисковым заемщиком. Таким образом, система стройсбережений, ориентированная на граждан с низким и средним доходом, не конкурирует с рынком классической ипотеки, а органично дополняет его. Если такая категория заемщиков попадает на ипотечный рынок (как это и происходит по настоящее время), она пополняет категорию некачественных заемщиков, т.е. subprime.

При первом приближении никаких иных видимых преимуществ система стройсбережений не имеет, а является одним из вариантов решения жилищных проблем граждан с невысоким уровнем доходов. Иной горизонт возможностей появляется, если увязать систему строй-сбережений с системой государственной поддержки граждан, относящихся к социально значимым категориям, и системой кредитования строительства жилых объектов некоммерческими организациями (ЖСК), участниками которых будут являться участники системы стройсбережений.

Общая идеология развития областной системы господдержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, была изначально ориентирована на комплексное стимулирование спроса и предложения. С одной стороны, строительство «бюджетных домов» обеспечивало объем предложения в доступном ценовом сегменте, с другой стороны, субсидирование части стоимости жилья и процентов по банковскому кредиту формировало платежеспособность социально значимых категорий населения. В целом все мероприятия в совокупности формировали изолированный от рынка сегмент. Стимулирование платежеспособного спроса определенных категорий населения не оказывало какого-либо существенного влияния на ценообразование на рынке недвижимости.

Однако в последние несколько лет возможность преференциального получения земельных участков для строительства жилья по ценам близким к цене себестоимости строительства была фактически потеряна. Это стало очень серьезной проблемой. В области все время возрастали объемы господдержки из бюджетов различных уровней. И вся эта категория населения выходила на открытый рынок. Многие застройщики синхронно повышали цены на жилье по мере выдачи областным агентством субсидий очередной группе граждан. Таким образом, субсидии на часть стоимости жилья, на проценты по ипотечным кредитам фактически стимулировали спекулятивные ожидания на рынке недвижимости. Очевидно, что граждане, которым оказывается господдержка, должны приобретать специально построенное для этих целей жилье. Такой вариант господдержки исключил бы давление спроса на общий рынок, и ценообразование на нем происходило бы более объективно.

Сегодня, когда ажиотажный спрос на рынке недвижимости сошел на нет и застройщики вынуждены пересмотреть свои подходы к норме прибыли, появилась реальная возможность вернуться к некоммерческим формам строительства жилья.

Система государственной поддержки в области жилищного строительства и жилищного финансирования нуждается в комплексной перестройке. Ипотечный кризис еще раз показал, что двухуровневое ипотечное кредитование не может быть универсальным механизмом решения жилищных проблем для всех слоев населения. Логика инвесторов на этом рынке такова, что малообеспеченный, рисковый заемщик с незначительной суммой собственных сбережений платит за кредит самую высокую цену и, естественно, становится наиболее вероятным кандидатом на выселение.

Стройсберкассы не просто должны обеспечить доступными кредитами граждан с низкими и средними доходами, но и вывести в систему стройсбережений категорию заемщиков, текущее присутствие которых на рынке ипотечного кредитования формирует риски массовых дефолтов в ближайшей перспективе. Формирование на основе целевых жилищных сбережений населения ссудного капитала для финансирования строительных проектов с использованием механизма земельной ипотеки опосредованно решает и другую задачу — возрождение сегмента некоммерческого строительства жилья и формирование на рынке определенного эталона его стоимости.

Эволюционирование системы господдержки от субсидий на часть стоимости жилья и проценты по выданным ипотечным кредитам к субсидированию стройсбережений позволит единовременно охватить весь объем сегодняшних очередников с использованием их сбережений на цели строительства для них жилья в сегменте эконом-класса без инвестиционной составляющей в цене квадратного метра.

Еще одним бесспорным плюсом системы стройсбережений является ее потенциальная комплиментарность практически любой существующей системе господдержки: материнскому (семейному) капиталу, молодежной программе, военной ипотеке, сертификатам и т.д. Все участники таких программ являются потенциальными приобретателями жилья, которое может быть построено для них по предложенной схеме в ближайшей перспективе.

Таким образом, институциональное формирование института стройсбережений в России сегодня является более чем своевременным. Кризис системы долевого участия в строительстве обязательно приведет к общему сокращению его присутствия на рынке. В ближайшее время неизбежна эволюция системы по двум направлениям: различные формы некоммерческого строительства, с одной стороны, и девелоперы, осуществляющие строительство за свой счет до момента ввода дома в эксплуатацию, с другой. Развитие системы в течение ближайших лет будет протекать в режиме определенного дефицита платежеспособного спроса. Стройсберкассы в определенной степени позволят амортизировать негативные процессы на рынке и, безусловно, комплиментарны некоммерческому строительству в целом. Можно предположить, что противодействие принятию закона о стройсберкассах сегодня было бы минимально. Банки в значительной степени охладели к ипотеке и ищут иные сегменты для бизнеса. Застройщики, которые ранее использовали фактически бесплатные ресурсы долевого участия, будут вынуждены либо уйти с рынка, либо коренным образом перестроить свою деятельность.