Также более сильную позицию имеют девелоперы, работающие в разных нишах: серьезное снижение объемов произошло в сегментах эконом и комфорт, а бизнес и премиум практически не просели. Дополнительным подспорьем станет участие в ИЖС, продолжающем после ковида набирать популярность у покупателей, рассуждает директор департамента продаж ГК «Инсити Девелопмент» Ксения Гагарина.
— К настоящему моменту на рынке недвижимости с обеих сторон (и застройщика, и покупателя) ужесточились условия продажи и приобретения. Такая ситуация обусловлена многими факторами — как внешними, так и внутренними, а точнее, последствиями внешних. Государство еще в 2024 году начало ужесточать кредитную политику в части льготного кредитования. Уже тогда застройщикам пришло время задуматься о дальнейших планах и проектах.
С 1 февраля 2026 года рынок семейной ипотеки еще сильнее сократился ввиду ужесточения регуляторов. Например, в Краснодарском крае, где работает наша компания, до изменений, вступивших в силу в нынешнем году, доля семейной ипотеки занимала порядка 90% от общего числа сделок и всего 10% приходилось на форму оплаты за счет собственных средств и ипотеку по базовой ставке. А сегодня доля ипотеки по базе занимает 40-50%, так как с октября ожидаются еще большие изменения в семейной ипотеке. И уже сейчас застройщики, видя смещение фокуса покупателя, делают все больший упор именно на базовые программы, а не на льготные. Отличным инструментом является субсидирование базовой ставки с 19% до 11,9%, что делает платеж для клиента наиболее приемлемым.
Когда в конце 2024-го мы строили прогноз на ближайшие два года, то предполагали, что к концу 2026-го ключевая ставка ЦБ снизится до 11-12%, а субсидирование позволит клиенту приобрести квартиру под 8-9%, что будет вполне жизнеспособным и реалистичным сценарием. Тогда у застройщиков была бы возможность выйти пусть не на объемы 2024-го, но прийти к некой стабильности. Сейчас мы видим, что темп снижения ключевой ставки несколько замедлился. Но в любом случае, на мой взгляд, пусть и с опозданием наших прогнозов мы придем к комфортным значениям 11-12% уже в 2027-м.
Еще одним востребованным у покупателя инструментом является беспроцентная рассрочка. В зависимости от мощностей застройщика она может быть как до окончания срока депонирования счета, так и на более долгий срок. Компания «Инсити Девелопмент» первой запустила беспроцентную рассрочку сроком на 5 лет, по условиям которой клиент вносит первоначальный взнос в размере 20%, а остаток разбивается на 60 месяцев равными платежами.
Комплексное развитие территорий напрямую влияет на темпы продаж и стоимость. Несмотря на то, что при работе по КРТ застройщику требуются большие средства, это дает массу преимуществ: цена проекта вырастает на 20-30% за квадратный метр, темпы реализации квартир становятся значительно выше. Жилой комплекс, в котором есть вся необходимая социальная инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники), наиболее привлекателен как при выборе для постоянного проживания семьи, так и с точки зрения инвестиционной привлекательности: поскольку спрос на аренду будет выше, то и стоимость аренды может достигать разницы 20-30%.
Портрет покупателя сегодня говорит о том, что люди готовы переплатить за комфорт, инфраструктуру и безопасность. Именно поэтому КРТ с социальными объектами — это уже база, а человек ждет от застройщика еще большего: видеонаблюдение, пункт полиции, консьерж-сервис, системы «умного дома», коммерческие объекты первых бытовых нужд, ТРЦ в пешей доступности, коворкинги.
