Человейники, бетонные коробки, клетушки... Как только ни называют многоквартирные дома и квартиры любители частного жилья. В преимуществах жизни на земле, а также в причинах, которые мешают всем желающим приобрести собственный дом (коих, по данным многочисленных опросов, порядка 70 процентов российского населения), разбирались эксперты Отраслевого журнала «Вестник» в рамках онлайн-конференции на тему «ИЖС: путь от неуправляемого рынка к перспективному сегменту бизнеса».
Сколько мерить в метрах. Необходимость развития индивидуального домостроения прописана в главном документе отрасли, принятом в 2018 году, — национальном проекте «Жилье и городская среда». В результате реализации нацпроекта к 2024 году в секторе ИЖС планировалось достичь ежегодного ввода в эксплуатацию 300 тыс. индивидуальных жилых домов, нарастить объем ввода индивидуального жилья до 50 млн квадратных метров в год, увеличить доступность ипотечных кредитов со снижением ставки по ним до 8%.
Эти казавшиеся труднореализуемыми цифры были достигнуты благодаря небывалым объемам жилищного строительства, которые за последние три года бьют рекорды. В итоге количественная цель по вводу 300 тыс. индивидуальных жилых домов реализована уже в 2021 году, когда было построено 373 тыс. домовладений. Цель по вводу индивидуального жилья в объеме 50 млн квадратных метров в год достигнута в 2022 году, когда сдали в эксплуатацию 57,2 млн квадратных метров ИЖС.
В прошлом году Правительство Российской Федерации разработало и утвердило Стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года. Что касается ИЖС, то в этом документе до 2030 года обозначена необходимость строительства не менее 450 млн квадратных метров индивидуальных жилых домов.
Почему ИЖС? Данные опросов общественного мнения свидетельствуют о том, что 70% населения мечтает жить в частном доме либо же стремится увеличить площадь своего жилья. При этом, по данным за 2022 год, средняя площадь квартиры составляет 53 квадратных метра, а средняя площадь дома 142,5 квадратных метра.
Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев считает, что показателем популярности ИЖС является высокий индекс входящих внутренних потоков компании. «Мы видим, что по индексу в плане динамики и активности загородная недвижимость превосходит вторичную недвижимость во многих аспектах», — отмечает эксперт.
С точки зрения структуры сделок по ипотеке, активность наблюдается в сегменте новостроек, которые сокращают долю вторичной недвижимости, что неудивительно, учитывая популярность льготной ипотеки на новостройки. Растет также и количество сделок с использованием ипотеки в ИЖС. «Если несколько лет назад доля сделок с ипотекой в загородной недвижимости составляла где-то процентов 20, то сейчас этот показатель колеблется в районе 60 процентов», — отмечает Сергей Зайцев.
«В 2021 году на цели приобретения и строительства индивидуальных домов выдано 37 тыс. кредитов на 121 млрд рублей. В течение 2022 года была тенденция снижения процентных ставок по кредитам в рублях. Это привело к тому, что количество ипотек, выданных за первое полугодие 2023 года на строительство частных домов, превысило показатели полного 2021 года и показатели полного 2022 года», — приводит данные директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин.
В отличие от рынка многоквартирного жилья ИЖС пользуется стабильным спросом и без привлечения механизма ипотечного кредитования. «По сделкам без ипотеки загородная недвижимость стабильно занимает примерно пятую долю рынка. Мы считаем, что в долгосрочном плане загородная недвижимость в районе 20% уже сдавать не будет. По ситуации с входящими потоками и активностью пользователей мы видим, что интерес к загородной недвижимости не падает, и в структуре сделок она занимает значительную долю, и эта доля растет», — говорит эксперт.
При этом, по словам Сергея Зайцева, сфера ИЖС более устойчива к ценовым колебаниям. Так, рост цен вслед за инфляцией на первичное и вторичное жилье касается сферы ИЖС в меньшей степени. В том числе и этим объясняется определенная переориентация покупателей в сторону частного домостроения.
Еще одна причина интереса покупателей к данному сегменту — слабая база вторичной недвижимости. «База по вторичной недвижимости у нас продолжает сокращаться. Люди приходят покупать вторичную недвижимость, но просто ничего не могут здесь найти. Ликвидных вариантов не так много, и у тебя возникает вопрос: либо ты покупаешь новостройку, потому что ничего не нашел во вторичке, либо строишь свой дом в загородке», — анализирует представитель ФК «Этажи».
Снижение так называемого «объема полки» происходит и в новостройках, где многие варианты разбираются в связи с ажиотажным спросом на жилье, возникшим на фоне повышения ключевой ставки. «При этом новостройки очень дорогие. Во многих городах цены подходят к потолку покупательской способности, и загородная недвижимость становится неким спасательным кругом для решения жилищной проблемы», — отмечает Сергей Зайцев.
С ним соглашается и руководитель агентства недвижимости IMMOBILY Алексей Олейников, который отмечает, что между квартирой за 10 млн рублей «в непонятном доме с непонятными перспективами» покупатель очевидно выбирает за те же деньги частный дом, получая при этом совсем иной уровень комфорта».
Через тернии — к мечте о своем жилье. «Люди, отвечая на вопрос, где они хотят жить, выбирают индивидуальное или малоэтажное жилье. Почему же они не реализуют это свое желание? В основном это связано с тем, что при первых же шагах они сталкиваются с очень серьезными проблемами. Главное — с невозможностью спрогнозировать затраты на подключение газа и электроэнергии, объем ежемесячной платы, которая будет выставляться за те или иные услуги. Это очень серьезный фактор, из-за которого многих из тех, кто на вопрос социологов говорит: «Хочу в ИЖС», на практике туда не идут», — отметил генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов.
Большую помощь в развитии рынка ИЖС, по мнению Константина Злобина, оказывает упрощение административных процедур, связанных с подключением к сетям электро- и газоснабжения за счет внедрения госпрограмм на технологическое присоединение инженерных сетей. «Сейчас в части подключения к сетям электроснабжения, к сожалению, инвестиционная программа закончилась, что впоследствии отрицательно скажется на стоимости домовладения в секторе ИЖС», — считает эксперт.
По мнению ряда руководителей строительных и девелоперских компаний, дальнейшему развитию рынка ИЖС препятствуют чрезвычайные требования к застройщикам в части строительства объектов инфраструктуры. В частности, в 2021 году Правительством Московской области в нормативах градостроительного проектирования введено понятие кластера ИЖС. Кластер ИЖС — это объединение земельных участков в один кластер, если они находятся на расстоянии до 30 километров и имеют общую площадь более 100 гектаров. Эти территории предусматривают общие признаки градостроительного использования с единым архитектурным кодом и обеспечивают 20% жителей рабочими местами. Также строительство или инвестирование в строительство школы должно быть произведено из расчета по общим нормативам градостроительства — 135 мест на 1000 жителей и детских дошкольных учреждений из расчета 65 мест на 1000 жителей. Причем сумма инвестиций исчисляется из расчета 1,65 млн на одно место с передачей этих мест в муниципальную собственность.
«По расчетам лидеров рынка площадь территории для реализации кластерного ИЖС с экономической точки зрения по всем этим требованиям должна быть минимум 250 гектаров с минимальной кадастровой стоимостью земельного участка, так как на проект накладываются большие дополнительные финансовые вложения в социальную и инженерную инфраструктуру. Дополнительные вложения вкупе со стоимостью денег значительно увеличивают стоимость домовладения. Все это ведет к снижению спроса и риску невыполнения своих обязательств застройщиками, — отметил Константин Злобин. — Если рассмотреть один из типовых проектов ИЖС на примере одного из наших коттеджных поселков — Купавна Сити, мы увидим, что по требованию кластерной застройки необходимо инвестировать в создание 145 рабочих мест, 98 мест школы и 47 мест детских и дошкольных учреждений. Все это увеличивает стоимость земельного участка в 2,3 раза. То есть если у нас сейчас средняя стоимость земельного участка 2,7 млн рублей, то к нему надо будет прибавить еще 3,5 млн рублей, или 130%. И все это не соответствует запросам целевой аудитории».
По данным участников рынка, целевая аудитория ИЖС — это семья со взрослеющими детьми. Чаще всего они имеют небольшие доходы, поэтому им проще реализовать свою мечту в три этапа: сначала купить земельный участок, потом построить «коробку», со временем провести ее отделку. По мнению Константина Злобина, семьи с взрослеющими детьми уже не нуждаются в наличии школ и детских садов. Для этих семей очень важна величина ежемесячного платежа за эксплуатацию, который прямо пропорционален стоимости инвестиций в инфраструктуру поселка. 50% потенциальных покупателей не хотят покупать готовый дом, а планируют его строительство самостоятельно, силами подрядных организаций или бригад. Они считают, что это даст им экономию бюджета и предоставит право выбора размера участка, дома, проекта, материалов, стиля исходя из их финансовых возможностей и предпочтений.
Сергей Зайцев считает, что ключевой проблемой, мешающей людям принять решение о выборе в пользу строительства и переезда в загородное жилье, является отсутствие развитой социальной инфраструктуры (доступа к школам, детским садам и больницам), необходимость обслуживания территории домовладения (покос газона, расчистка снега, решение проблемы с водо- и электроснабжением, бытовые вопросы починки дома) и отсутствие комплексности развития территории. «Застройщики в многоквартирных домах сейчас рассматривают квартиры не просто как комнатушку в 30 квадратов, в которой ты проводишь часть своего времени. Это сейчас полноценная комплексная история, где ты проводишь большую часть своей жизни, это дворы, парки, озеленение, детские площадки, кафе неподалеку, магазины и прочее.
«Когда загородная недвижимость будет строиться более комплексно и там будут полноценные экономические и социальные хабы, где как минимум в центре агломерации есть все необходимое для того, чтобы закрыть все эти потребности, тогда у загородной недвижимости появится новый виток развития, и люди будут полноценно рассматривать его в качестве альтернативы многоквартирному жилью», — поделился своим прогнозом Сергей Зайцев.
Переезжай и живи. Мнения игроков рынка по поводу того, каким должно быть предложение в сегменте ИЖС, разделились. Так, Сергей Зайцев считает, что сегодня в ИЖС малое количество готовых вариантов в формате «переезжай и живи». «Чаще всего приходится выбирать сначала земельный участок, а потом подрядчика. Либо сразу выбирать подрядчика, а потом вместе с ним искать земельный участок под застройку. То есть такого, что ты сразу приходишь и у тебя большой выбор готовых домов для заселения с отделкой и ремонтом, почти не бывает. В этом сегменте есть нереализованный спрос населения», — считает он.
«ИЖС сейчас больше похож на рынок неорганизованного фастфуда. Хотелось бы, чтобы разрозненные ларьки с шаурмой заменили рестораны с хорошими продуктами и минимальными рисками для покупателя. Рынок должен быть структурирован. Разрозненные участники рынка не в состоянии выработать высокие стандарты качества в массовом сегменте жилья. Эту задачу решат системные игроки на рынке ИЖС, которые появятся вместе с внедрением проектного финансирования. Они смогут комплексно подойти к освоению территорий и созданию гармоничной среды», — поделился мнением основатель консалтинговой компании «Жилин.Эксперт» Александр Жилин.
Константин Злобин, напротив, уверен, что для потребителей гораздо удобнее в финансовом плане обустраивать быт поэтапно: накопил денег — купил участок, на втором этапе выбрал любую строительную компанию и на своем земельном участке построил дом своей мечты, на третьем этапе обустроил дом. «Кто-то хочет деревянный дом, кто-то хочет дом комбинированный типа шале, кто-то хочет дом из теплой керамики, а кто-то из газобетона. Кто-то хочет дом одноэтажный, а кто-то двухэтажный. И поэтому спрос на участки без подряда выше, чем на готовые варианты жилья». Эксперт уверен, что единый архитектурный стиль домов совсем необязателен. По его мнению, достаточно ввести в состав поселка так называемый архитектурный код, обеспечив, например, обустройство одинаковых заборов, которые создадут гармоничный вид поселку в целом.
Алексей Олейников считает, что прекрасным вариантом ИЖС являются готовые домокомплекты. «В Ростове-на-Дону есть комбинат крупнопанельного домостроения, производящий готовые проекты типовых индивидуальных домов, монтаж которых осуществляется в течение двух-трех недель. Под Таганрогом построена пробная партия пары улиц из этих домов. По цене они оказались процентов на 40 ниже, чем дома, возведенные из кирпича, и при этом были построены гораздо быстрее. В целом сегодня в Ростовской области мы можем говорить о том, что покупателей гораздо больше, чем интересных проектов», — отметил он.
Кстати, варианты возможных проектов предложены в рамках всероссийского конкурса на разработку проектов индивидуальных домов и формирования общедоступного реестра лучших проектов, проведенного Минстроем России совместно с ДОМ.РФ. «Но пока у этой инициативы есть минусы. Она рассчитана на крупного застройщика, слабо продвигается и масштабно не апробирована. Технологии запроса рынка постоянно изменяются на фоне изменения экономики страны, и эту инициативу нужно сделать ежегодно обновляемой», — уверен Константин Злобин.
На пути к новым рекордам. Перед строительным комплексом России ставятся новые задачи, предполагающие в том числе и рост объемов ИЖС. Заглянуть в будущее отрасли мы попросили наших экспертов.
«Думаю, что развитие ИЖС будет очень сильно зависеть от двух факторов.
Первый фактор — сейчас большинство территорий, на которых можно построить ИЖС, находится на небольшой удаленности от города. И люди рассматривают такие дома как альтернативу городской недвижимости. Постепенно этих вариантов будет все меньше, потому что земля дорожает очень высокими темпами, и, соответственно, скоро построить дом рядом с городом будет, в принципе, невозможно из-за отсутствия во многих городах, особенно в мегаполисах, свободной земли.
Второй момент — стройматериалы, которые тоже дорожают довольно большими темпами. И если тренд на ИЖС будет таким, каким он остается, очень быстро ценовое преимущество ИЖС нивелируется, и фактор свободных земель рядом с городами тоже будет нивелирован. Думаю, что в долгосрочном плане, учитывая процессы глобальной урбанизации, при которых люди из деревень и сел едут в малые города, а из малых городов едут в большие городские агломерации, это увеличит спрос на жилье в городских агломерациях», — считает Сергей Зайцев.
«Нас ждет достаточно тяжелый период. Сможем ли мы восстановиться к 2030 году, будет в конечном итоге зависеть и от экономики, и от динамики реальных доходов населения. Именно это определяет возможности строительного комплекса, — уверен Александр Пузанов. — Государство, конечно, имеет существенные рычаги влияния, но если экономические тренды будут работать в противоположном направлении, мы ничего не сможем сделать. А вот если ситуация в экономике будет показывать стабильный рост, тогда значительный рост объемов жилищного строительства, в принципе, возможен. Но опять же здесь надо действовать очень аккуратно, чтобы не обрушить рынок с точки зрения динамики цен. Желательно, чтобы они как можно меньше колебались: нам не нужны ни резкий рост, ни обвал цен, поскольку это в том числе стоимость актива залога, находящегося у банков, и это их риски.
Что касается возможности ИЖС внести свой вклад в плановые объемы ввода жилья, то никто не ожидал того бурного роста, который произошел в 2020-2022 годах, в том числе на территориях крупнейших городских агломераций. Но здесь еще надо разобраться, в какой мере все-таки это реальное новое жилищное строительство, а в какой мере это перевод в статус жилых помещений тех помещений, которые были построены ранее, а теперь, допустим, приняв участие в программе социальной газификации, стали полноценным жилым помещением. От этого зависят прогнозы, насколько мы такой рост можем прогнозировать на будущие периоды.
Хотел бы обратить внимание на очень тревожную тенденцию сокращения размера квартир в многоквартирных домах. И если мы свои результаты продолжаем мерить не в новых жилых единицах, а в квадратных метрах, то без индивидуального жилищного строительства, которое дает эти самые объемы квадратных метров, мы точно не достигнем плановых величин национальной цели развития».
Видеоверсию конференции можно посмотреть здесь.
Фото: Freepik, mos.ru
