Механизм комплексного развития территорий, введенный в градостроительное законодательство нашей страны с 2021 года, менее чем за пять лет доказал свою высокую эффективность. Сегодня все эксперты, как один утверждают, что именно КРТ является драйвером жилищного строительства и станет тем инструментом, который позволит избежать существенного падения объемов ввода жилья через два-три года, когда наступят последствия наблюдаемого сегодня сокращения количества новых проектов.
«Механизм КРТ был предоставлен регионам для качественного обновления населенных пунктов и создания комфортной городской среды. Этот инструмент позволяет построить современное жилье, инфраструктуру и вовлечь в оборот неэффективно используемые земли. Начиная с 2021 года, все больше регионов подключаются к этой работе и принимают решения по реализации таких проектов», — отметил заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин.
По данным Минстроя России, сегодня в работе находится 1616 территорий (38,65 тыс. га) с потенциалом 277,3 млн кв. м застройки, из которых 204,3 млн кв. м — жилье. В активной стадии — 1013 проектов на 165,32 млн кв. м (из них 122,8 млн кв. м жилой площади), реализуемых на площади 22,57 тыс. га.
«За три года число проектов выросло в 20 раз, а 15 тыс. человек уже улучшили жилищные условия. Это подтверждает, что КРТ — не просто альтернатива, а системное решение для реновации. В частности, реализация КРТ жилой застройки позволяет значительно ускорить процесс переселения жителей из аварийного жилищного фонда, не дожидаясь планируемого срока в рамках региональных адресных программ по переселению граждан», — подчеркнула директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич.
Механизм КРТ обладает целым рядом преимуществ, которые способствуют развитию жилищного строительства. Прежде всего, это создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий, расселение аварийного жилищного фонда и предоставление субсидий на возмещение понесенных расходов по переселению, возможность установления субъектами РФ критериев для неаварийных многоквартирных домов в целях включения их в границы территории, подлежащей комплексному развитию. При реализации проектов КРТ оказываются меры поддержки для развития всех видов инфраструктуры, действует упрощенный механизм изъятия объектов капстроительства и земельных участков. Немаловажно и то, что за счет упрощенных механизмов изъятия земель и согласований сокращается инвестиционно-строительный цикл, а также создается мультипликативный эффект в виде новых рабочих мест и получения дополнительных налоговых поступлений в бюджет по результатам проводимых торгов. «Таким образом, КРТ не просто поддерживает объемы строительства, но и повышает его качество за счет комплексного подхода», — комментирует руководитель Департамента КРТ.
Индивидуальный подход. В настоящий момент в программу активно включились 77 российских регионов. Наиболее активно КРТ жилой застройки осуществляется в Архангельской, Кемеровской, Липецкой, Новосибирской, Свердловской, Тюменской областях, республиках Башкортостан, Бурятия, Марий Эл, Ямало-Ненецком автономном округе.
Наибольшая площадь расселенных жилых помещений в рамках принятых решений о КРТ зафиксирована в Ямало-Ненецком автономном округе — 51,81 тыс. кв. м, Архангельской области — 47,57 тыс. кв. м, Тюменской области — 37,12 тыс. кв. м, Свердловской области — 23,57 тыс. кв. м, Самарской области — 13,59 тыс. кв. м, Ханты-Мансийском автономном округе — Югре — 12,25 тыс. кв. м, Республике Марий Эл — 10,07 тыс. кв. м.
Стоит отметить, что нет ни одного похожего проекта КРТ, каждый из них по-своему уникален, создан с учетом потребностей конкретного района, в котором реализуется. Выделяется масштабный проект в Улан-Удэ Республики Бурятия. Его уникальность заключается в том, что КРТ расположен в исторической части города и проектом предусмотрено приспособление 13 объектов культурного наследия. На территории 35,2 га предусмотрено строительство многоквартирных домов площадью 200 тыс. кв. м, опережающими темпами строится школа на 760 мест по программе «Прошколы», планируется строительство двух детских садов, объекта здравоохранения, кампуса, театра «Байкал», на прилегающей территории расположится национальный музей. При реализации КРТ в центральной части города предстоит расселить порядка 160 домов общей площадью 39 тыс. кв. м. Планируется переселить около 2 тыс. человек.
Для реализации такого масштабного проекта региону выделены средства из различных источников финансирования. Это специальные казначейские кредиты, дальневосточная субсидия на расселение и иные межбюджетные кредиты.
Еще один яркий проект реализуется в Якутске Республики Саха (Якутия) площадью 53,16 га. Здесь предусмотрено строительство 320 тыс. кв. м жилья, где смогут проживать 13,5 тыс. человек. В районе появятся два новых детских сада на 315 и 240 мест, две школы по 550 мест, многофункциональный спортивный комплекс, будет проведено комплексное благоустройство прилегающих территорий.
Интересен и проект КРТ «Страна энтузиастов» в Екатеринбурге Свердловской области, где на территории площадью 2,24 га будут построены объекты площадью 83,6 тыс. кв. м, включая 79,4 тыс. кв. м жилья. Проектом предусмотрен детский сад на 100 мест и паркинг для жителей. В рамках проекта из аварийных многоквартирных домов переселено 180 граждан.
В деревне Кондратово Пермского края возводится ЖК «Мы». Здесь на площади 42,5 га предусмотрено возведение порядка 300 тыс. кв. м жилья. Проектом предусмотрены строительство детского сада на 450 мест, благоустройство территории, строительство инженерной инфраструктуры, безвозмездная передача земельных участков под размещение двух детских садов на 480 мест и школы на 1225 мест с частичным финансированием строительства, разработка документации улично-дорожной сети с выездом на ул. Строителей.
Законодательные инициативы. Механизм комплексного развития территорий предоставляет совершенно новые возможности для реновации российских территорий. И как любое начинание он требует определенного времени для обкатки на практике. Для развития данного механизма проводится работа по системному совершенствованию законодательства. Так, в Градостроительный кодекс неоднократно вносились изменения, направленные на улучшение данного механизма. В частности, с 5 июля 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 24 июня 2025 г. N° 181-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статью 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации», которым в том числе уточняются положения статей 24 и 33 ГрК РФ в части требований о приведении положений генерального плана и правил землепользования и застройки в течение 90 дней со дня утверждения документации по планировке территории, подготовленной в целях реализации решения о комплексном развитии территории.
При этом все субъекты РФ наделяются правом своими законами устанавливать последствия включения или невключения многоквартирных домов в границы КРТ в случае, если обязательные общие собрания граждан по этому вопросу не были проведены в установленный срок. Данные изменения направлены на повышение уровня жилищных прав граждан при реализации решений о комплексном развитии территорий жилой застройки.
Также в целях сокращения инвестиционно-строительного цикла для городов федерального значения предусматривается особенность осуществления градостроительной деятельности в рамках КРТ. Так, ранее в 2021 году ФЗ N° 494-ФЗ для всех субъектов РФ было предусмотрено право подготовки документации по планировке территории в целях реализации решения о КРТ без учета генпланов и правил землепользования и застройки с обязательством приведения таких документов в соответствие в течение 90 дней. Этим законом для городов федерального значения вводится новелла в данном вопросе. В частности, на указанных территориях теперь может быть не только утверждена документация по планировке территорий в указанных условиях, но и даже реализована. Это позволит осуществлять параллельно градостроительные процессы, что значительно сократит инвестиционно-строительный цикл.
Стоит отметить также вступившие в силу с 1 марта текущего года изменения в законодательство о градостроительной деятельности, которыми учтен целый ряд важнейших вопросов. Во-первых, урегулированы вопросы соблюдения нормативов градостроительного проектирования при КРТ, что требует обязательного учета достаточности всей необходимой инфраструктуры в проекте и в достаточной близости. Во-вторых, введена обязанность устанавливать договором о КРТ последовательность строительства жилых и инфраструктурных объектов. В-третьих, для решения публичных задач установлена возможность внесения изменений в решение о КРТ и договор о КРТ без необходимости проведения повторных торгов. В-четвертых, оптимизирован предмет договора о КРТ (вариативно объем возведения объекта капстроительства либо конкретный перечень объектов, подлежащих строительству). В-пятых, введена возможность применения КРТ к территориям, занятым исключительно домами блокированной застройки, ИЖС. Кроме того, оптимизирован вопрос установления границ комплексного развития территорий на карте правил землепользования и застройки (без соблюдения границ территориальных зон), исключены избыточные требования в проектах планировки и проектах межевания территорий, установлена возможность эксплуатации объектов лицом, заключившим договор о КРТ на условиях, аналогичных концессии, государственно-частному партнерству.
В этом году также подготовлены поправки к проекту федерального закона N° 819547-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (об установлении общих требований к организации и проведению торгов в отношении государственного и муниципального имущества, имущественных и иных прав).
Данными поправками предусмотрена оптимизация требований к участникам торгов на право заключения договора о КРТ. Теперь подтверждать опыт в строительстве необходимо будет только исходя из объема фактически запланированных работ, а не исходя из всего проекта. Такая оптимизация особо актуальна в настоящее время, поскольку в основном реализация масштабных проектов осуществляется поэтапно, что справедливо требует подтверждения опыта соразмерно лишь данному этапу. Кстати, этот подход уже согласован с ФАС России.
В Департаменте комплексного развития территорий пояснили, что дополнительно в настоящее время с заинтересованными органами и организациями прорабатывается еще ряд моментов. В их числе вопросы целесообразности продления договоров о КРТ во внесудебном порядке, привлечения заемного финансирования в банках для реализации проекта КРТ под залог прав реализации данного проекта, распространение жилищных гарантий при реализации КРТ в том числе на собственников ИЖС и домов блокированной застройки, уточняющие изменения в налоговое законодательство в части порядка исчисления налога на прибыль в проектах КРТ и использования налогового вычета из него, снятие ограничений на применение механизма соглашений о защите и поощрении капиталовложений к проектам КРТ, оптимизации порядка предоставления персональных данных о собственниках недвижимости лицам, осуществляющим КРТ.
Инфраструктура для жизни. Особо прописано применение механизма КРТ и в паспорте стартовавшего в этом году национального проекта «Инфраструктура для жизни». В федеральном проекте «Жилье» нового нацпроекта предусмотрена реализация мероприятий по поддержке проектов жилищного строительства в рамках механизма комплексного развития территорий посредством механизма субсидирования для регионов с низким уровнем социально-экономического развития. Предусмотрено выделение бюджетных ассигнований федерального бюджета в размере 120 млрд руб.
В данную программу вошли регионы с низким уровнем социально-экономического развития, в отношении которых разрабатываются индивидуальные программы социально-экономического развития, а также регионы с уровнем расчетной бюджетной обеспеченности до выравнивания менее 0,65. Определен перечень из 37 регионов-участников.
Субсидии предоставляются на строительство, реконструкцию объектов социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры, а также на технологическое присоединение объектов капитального строительства к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.
Наращивание градостроительного потенциала во многом связано с вовлечением земельных участков в оборот, с учетом тенденции на повышение концентрации инфраструктуры, повышение качества и создание благоприятной среды для жизни.
«К 2030 году КРТ станет доминирующим механизмом обновления территорий. Уже сейчас мы видим, как он трансформирует не только строительный рынок, но и качество городской среды. Уверена в том, что КРТ — это не временная мера, а новая парадигма градостроительной политики, сочетающая экономическую эффективность и социальную ответственность», — резюмировала Мария Синичич.
