Сто в квадрате

Сто в квадрате

Объемы жилищного строительства в России достигли исторического максимума

2022 год, несмотря на все объективные сложности, с которыми столкнулась экономика нашей страны, принес очередные рекорды строительной отрасли, выразившиеся прежде всего в небывалом росте объемов жилищного строительства. Впервые за историю существования нашей страны отрасль смогла преодолеть рубеж в 100 миллионов квадратных метров, что неоднократно было отмечено на самом высоком уровне как большая победа руководящего блока строительного комплекса страны. Немалая роль в достижении колоссальных результатов принадлежит регионам, каждый из которых по мере возможности внес вклад в общий объем введенных квадратных метров, а также застройщикам, сумевшим оперативно перестроить работу с учетом формирования новых логистических цепочек и поиска импортозамещающей продукции.

Золотые «квадраты». О том, что год обещает быть рекордным, начали говорить в четвертом квартале прошлого года. Конечная цифра построенного за 2022 год жилья несколько раз корректировалась. Но к концу января Росстат выдал точные данные — 102,7 млн кв. метров, что на 11% выше, чем в 2021 году, когда было построено 92,6 млн квадратных метров (и это тоже был рекорд). Введенные квадратные метры позволили улучшить жилищные условия 3 600 тыс. семей.

Регионы-рекордсмены, на долю которых в общей сложности пришлось порядка 50% всего построенного многоквартирного жилья, остаются практически неизменными уже на протяжении многих лет. С большим отрывом от других субъектов идет Московская область, где в прошлом году построено 14,1 млн кв. м жилья. Вслед за ней демонстрируют уверенный рост Краснодарский край и Москва, где введено 7,6 и 6,8 млн кв. м соответственно. 4 млн кв. м возведено в Ленинградской области, 3,5 — в Санкт-Петербурге, по 3,1 — в Татарстане и Башкортостане. Следом расположились Свердловская, Ростовская и Тюменская области, где построено от 2,2 до 2,9 «квадратов».

«На протяжении последних лет российская стройотрасль показывает положительную динамику. Ни пандемия, ни санкции не помешали нам ставить рекорды и добиваться видимых результатов по всей стране», — отмечает вице-премьер Марат Хуснуллин в своем телеграм-канале.

Ему вторит председатель Комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов: «Несмотря на санкционное давление, «на радость» нашим друзьям из недружественных стран мы держим уверенный курс на развитие строительной отрасли и сферы благоустройства практически во всех регионах».

Не МДК едиными. В числе предпосылок роста объемов жилищного строительства эксперты отрасли называют оперативно принятые антикризисные меры, мероприятия, проводимые в рамках регуляторной гильотины, переход на проектное финансирование, продление льготной ипотеки, а также целый ряд мер по развитию ИЖС.

Кстати, объемы ввода многоквартирного жилья на протяжении последних лет практически не меняются и фиксируются в диапазоне от 42 до 46 млн квадратных метров в год. Все остальные «квадраты» приходятся на долю индивидуального жилищного строительства, которое второй год подряд превышает ввод МКД. Так, в 2022 году доля индивидуального жилищного строительства выросла до 55,7%. Ввод жилья населением превысил сдачу домов застройщиками в 66 регионах РФ.

«Прирост жилищного строительства в 2022 году произошел исключительно благодаря ИЖС, — поделился мнением на онлайн-конференции Отраслевого журнала «Вестник» «Более 100 квадратных метров жилья в 2022 году — новый рекорд строительной отрасли в современной России. Благодаря или вопреки?» член правления Российского союза строителей, президент Ассоциации строителей Дона Евгений Ивакин. — Мы стали переходить на индивидуальное жилищное строительство, деревянное домостроение, появились домокомплекты. Реализуется монолитное железобетонное строительство, сборное железобетонное строительство, а также конструкции из легких металлов. Благодаря этому мы и добились рекордных показателей».

Однако ИЖС на сегодняшний день — рынок, развивающийся стихийно и часто бесконтрольно. Так, по данным президента фонда «Институт экономики города», руководителя комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежды Косаревой, доля профессионального девелопмента в ИЖС составляет порядка пяти процентов. И в первую очередь это связано с тем, что люди предпочитают экономить деньги. «Большая доля самостроя сохранится и в дальнейшем, особенно в сельской местности. Если говорить о пригородных зонах крупных агломераций, где приобретают жилье люди с достаточным доходом, здесь профессиональный девелопмент просто вслед за спросом будет все время увеличиваться. Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект об общем имуществе в таких жилых комплексах в коттеджных поселках — это одна из важных тем по созданию правовой рамки», — считает она.

При этом на рынке ИЖС наблюдаются две противоположные тенденции — предложение здесь чуть ли не кратно превышает спрос, но при этом люди не могут приобрести индивидуальное жилье, так как существующее предложение не отвечает их запросам. «В первую очередь надо менять предложение. Иначе эта дилемма так и останется. Хрущевки ушли в прошлое. А новые современные дома не все застройщики научились строить», — уверен генеральный директор группы компаний «Центр строительных услуг» Андрей Жеглов. Кроме того, по мнению эксперта, в сфере ИЖС сегодня существует ряд системных проблем, без решения которых затруднительно развивать этот рынок. В первую очередь необходимо решить вопросы взаимодействия с сетевыми компаниями. «Например, по водоканалам срок техприсоединения составляет от полутора лет, при сроке строительства индивидуального дома — 3-6 месяцев. Соответственно, мы как застройщики за полгода построили дом и еще год ждем, когда сетевая компания выполнит свои обязательства. Электросетевые компании тоже провели интересную реформу. Теперь все обязательства сетевая компания выполняет самостоятельно (мы оплачиваем услуги, а она производит установку ГРУ, счетчиков и т. д.). Но когда застройщики раньше самостоятельно выполняли обязательства по техприсоединению, они в срок укладывались.

Теперь по нашему региону сетевая компания ни у одного застройщика в сроки не укладывается. Задержка в среднем составляет от года. В итоге у нас стоят мертвые построенные объекты в поле», — сетует Андрей Жеглов.

Не менее важный вопрос — социальный, связанный прежде всего со строительством инфраструктуры. «ИЖС часто находится за пределами города. Это низкоплотная застройка. После ввода в эксплуатацию домов встает вопрос инфраструктуры. Если в городе за счет более плотной застройки инфраструктуру построить несколько дешевле, то за пределами города удельный показатель на квадратный метр строительства инфраструктуры, которой там сегодня ноль, просто зашкаливает. В том числе поэтому профессиональные девелоперы слабо идут в ИЖС», — считает застройщик.

По мнению спикера, активное развитие строительства ИЖС без решения инфраструктурного вопроса через 3-7 лет выльется в коллапс. «Это будет фикция жилья, некая дача, а по факту люди продолжат жить в тех же хрущевках в городе. Так что не решив эти базовые задачи, мы не получим тот результат, на который рассчитываем», — подвел итог Андрей Жеглов.

Новые реалии рынка. Рынок меняется, и эти перемены требуют от его участников — девелоперов и конечных потребителей — нового качества конечной продукции: домов и квартир. Тенденция повышения требований к качеству жилья со стороны покупателей касается не только рынка ИЖС, но и сферы МКД.

«До 2022 года цены на жилье росли практически все время, исключая небольшие провалы 2014 и 2008 годов, но в целом модель рынка делала ставку на постоянный рост цен. Что это давало? Девелопер мог особенно не инвестировать в разработку качественного продукта. Частные инвесторы покупали любую недвижимость, потому что вся она росла в стоимости. На этом этапе создания и реализации продукта никто не думал о конечном потребителе, который был вынужден покупать то, что есть. На этом фоне все продавалось», — объяснил руководитель отдела продаж федерального девелопера «Неометрия» в г. Ростове-на-Дону Александр Жилин.

Однако в прошлом году рост цен остановился, а следом за этим появилась конкуренция, ведь инвесторы осознали, что не все девелоперские проекты одинаково полезны.

«Покупатель понимает: не факт, что завтра будет дороже, а потому он никуда не торопится. Это совсем другая поведенческая модель потребителя. Он начинает выбирать то, что ему нравится. А научился ли кто-то из девелоперов думать о том, что нравится покупателям? Эти моменты слабо развиты у нашего девелопмента», — подчеркнул Александр Жилин.

Как результат, спрос набирают те проекты, где девелопер подумал о конечном покупателе. Причем они интересны как самим покупателям, так и инвесторам. А потому, по мнению Александра Жилина, всем участникам рынка нужно научиться разрабатывать именно такие проекты.

В первую очередь покупатель теперь обращает внимание на наличие транспортной и социальной инфраструктуры. По словам заместителя директора по развитию ГК «Инсити» Сергея Анохина, компания сейчас стала вводить социальные объекты даже раньше, чем жилье.

По словам спикера, от застройщиков сегодня требуются большие, чем это было ранее, вложения в квадратный метр. Он должен строить качественные детские площадки и прочую инфраструктуру. В противном случае жилье никто не купит и это приведет к краху проекта. Такой подход, с одной стороны, приносит застройщику финансовые потери по доходу с квадратных метров, но с другой — создает жилье более комфортного и высокого класса с довольно высокой стоимостью.

С этим мнением согласился Андрей Жеглов, который обратил внимание на то, что некоторые строительные компании, улавливая тенденции рынка, стали делать более разнообразные предложения. «Генри Форд в свое время сказал: ваш автомобиль может быть любого цвета, если он черный. И это стало началом конца эпохи Генри Форда. То же самое происходит на рынке жилья, — отмечает эксперт. — Любой типовой дом теперь не пользуется спросом. Мы видим это на примере нашей компании. Повысить спрос можно, только если мы повышаем качество проектирования, качество архитектуры, качество строительства и самое главное — качество окружающей среды. Это реалии сегодняшнего дня, они резко поменялись. В 2014-2015 годах такого не было. Там легко было снизить ценник на квартиры, немножко сделать проще технологию, грубо говоря, немного деградировать с точки зрения качества стройки — и все работало. А сейчас нам надо расти».

Ставка — на КРТ. Еще одна ниша для дальнейшего развития жилищного строительства — механизм комплексного развития территорий. «Я считаю данное направление чрезвычайно перспективным, и в будущем это может быть очень большим дополнительным сегментом роста ввода жилья профессиональными застройщиками. Но для этого необходимо совершенствовать законодательство в сфере КРТ по двум направлениям», — подчеркивает Надежда Косарева.

Первое — это жилищные гарантии переселяемым из ветхих многоквартирных домов гражданам. По мнению эксперта, ветхие МКД по законодательству должны соответствовать критериям, устанавливаемым субъектами Федерации по их техническому состоянию, обеспеченности инфраструктурой и другим параметрам.

Если жилищные гарантии будут низкими, то люди в таких домах не проголосуют об их включении в КРТ. Субъекты наделены полномочиями по дополнительным жилищным гарантиям, в том числе по предоставлению гражданам жилого помещения большей площади, расселению коммуналок, предоставлению очередникам жилья по нормам. Но пока только шесть субъектов в минувшем году воспользовались этими полномочиями. Кроме того, даже в Жилищном кодексе в части базовых гарантий требуются изменения, потому что если нанимателям гарантируется изменения такого помещения, то собственникам такой гарантии не установлено. И непонятно, нужно ли доплачивать за другое жилое помещение, если его цена больше возмещения.

Вторая тема, которую нужно, на взгляд Надежды Косаревой, развивать, — преобразование низкоплотной жилой застройки, занятой индустриальными домами, садовыми домами, домами блокированной жилой застройки. «Здесь, во-первых, нужно допустить к КРТ территории без наличия ветхих и аварийных МКД. Сейчас должен быть хоть один ветхий или аварийный дом, а есть территории, просто занятые низкоплотной застройкой, причем в центральной и серединных зонах городов. Второе — распространить на них такой же мажоритарный принцип принятия решений большинством собственников, как и в МКД (может быть, по площади земельных участков). Сейчас применяется только принцип изъятия в целях КРТ ветхих МКД, при этом на территории могут быть 2-4 не ветхих, обустроенных, и что тогда? И последнее — распространить такие же жилищные гарантии на собственников такого жилья, как в многоквартирном доме. Потому что сейчас при изъятии таких объектов предусматривается только возмещение, и лишь по соглашению сторон может быть предоставлен другой объект недвижимости», — заметила она.   

По мнению эксперта, дальнейшее развитие инструментария комплексного развития застроенных территорий — наше будущее. «Вширь многоэтажной застройке уже не надо развиваться. Данный инструментарий можно использовать в том числе и как поле для развития ИЖС», — завершила Надежда Косарева.

Перспективы аренды. Крайне важный вопрос, который на протяжении уже ряда лет волнует профессиональное сообщество, — необходимость развития арендного рынка жилья. Эксперт Общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев считает, что развитие рынка социального найма поможет переломить создавшуюся в последние годы тенденцию превалирования ИЖС по отношению к многоэтажным зданиям, развернув рынок в сторону индустриального строительства и нарастив объем вводимых МКД.

«В классической версии исправить эту статистику можно было бы вводом жилья социального найма, где оно субсидируется государством. Каким образом будет сформирован этот рынок? Когда квадратные метры не ужимаются с целью получения для бедного человека рентабельного жилья, а обеспечивается на 10-15% больше жилья в жилых единицах. Реально не увеличивая масштаб жилой единицы, невозможно увеличить объем вводимого жилья. Если со стороны государства гарантировать выполнение обязательств по жилищному включению отдельных категорий граждан в субсидирование найма, то это будет сильный толчок.

Тогда государство исполнило бы свою конституционную обязанность по предоставлению гражданам жилья», — прокомментировал Илья Пономарев.

Андрей Жеглов считает, что арендное жилье, напротив, более перспективно для людей не с низким, а с высоким достатком. «Людям, которые ведут оседлый образ жизни в пределах одного города, выгоднее купить жилье в ипотеку и платить за свое. Когда же работники узких специальностей не находят себе применения в одном городе и начинают перемещаться, им нет смыла покупать жилье. Мы запускаем для таких людей жилые проекты бизнес-класса. Оно пользуется большим спросом, чем жилье эконом-класса. И именно у такого жилья есть и экономика, и перспективы строительства», — отмечает эксперт.

Удержать рекорд. Начавшийся год демонстрирует неплохие показатели жилищного строительства. В январе введено в эксплуатацию 12,2 млн квадратных метров, что на 18% больше аналогичного периода 2022 года.

Каковы будут итоги наступившего года, сказать сложно, но большинство экспертов уверены, что дальнейшее наращивание объемов жилищного строительства — вопрос, имеющий не только социальное и экономическое, но и политическое значение. «В отрасли есть большой задел. Громадный потенциал сегодня заложен. Глубоко убежден, что в этом году мы выполним необходимые показатели. А поскольку 2024-й является годом президентских выборов, наверняка строители предпримут все усилия, чтобы выполнить амбициозные планы», — считает Евгений Ивакин.

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков также уверен, что 100 млн квадратных метров в 2023 году будут построены. «Это накопительный итог трех прошедших лет: более 50 процентов того жилья, которое вводится в этом году, нашло своих инвесторов, и денежные средства уже находятся на эскроу-счетах. Даже при снижении выдачи ипотеки в два раза тот объем жилья, который сейчас находится в строительстве и запланирован к вводу в 2023 году, будет распродан практически в полном объеме», — заметил эксперт в рамках круглого стола, прошедшего в Госдуме РФ.

Вместе с тем снижение объемов ипотечного кредитования по итогам прошлого года на 25% относительно изначально заданных параметров начнет проявлять себя с первой половины 2024 года, что отразится на объеме ввода жилья в последующие годы.

Еще один серьезный риск, по словам главы НОСТРОЙ, связан с зафиксированной в четвертом квартале прошлого года отрицательной динамикой прироста денежных средств на эскроу-счетах. Учитывая, что кредитные портфели ведущих банков в значительной степени зависят от эскроу, а они не захотят терять часть своей прибыли, проектное финансирование будет дорожать. А так как почти 90% всего возводимого жилья строится с помощью эскроу, это опять же скажется на рынке жилищного строительства в целом.

По мнению Антона Глушкова, на фоне снижающегося спроса ключевым моментом для девелоперов становится борьба за себестоимость квадратного метра. В связи с этим особое значение приобретает развитие индустриального домостроения. «Нужно разработать типовые проектные решения, которые в кратчайшие сроки, минимизируя себестоимость, не подрывая качества выполненной продукции, позволят гражданам улучшить жилищные условия. Без этого сохранить объемы в текущем темпе невозможно», — уверен глава НОСТРОЙ.

Сбудутся ли прогнозы экспертов рынка, пока неизвестно. Но учитывая важность строительного комплекса как мультипликатора российской экономики, думается, что и в этом году, и в последующие мы увидим еще целый ряд государственных мер, которые смогут поддержать рынок и обеспечить надежную основу для достижения отраслью очередных рекордов.

Логотип Вестник Строительство