35 процентов рентабельности

35 процентов рентабельности

По оценкам московских экспертов, на такой показатель могут выйти управляющие компании и укрупненные ТСЖ, если развивать в домах рынок ЖКУ

По оценкам специалистов, предоставляемые жилищными предприятиями услуги по содержанию и ремонту многоквартирных домов отличаются весьма скромной рентабельностью. По словам управдомов, эксплуатирующих жилье различного уровня износа, прибыль в их сфере варьируется от 1 до 10%. При этом добиться 10-процентного показателя имеют шанс, как правило, лишь технически оснащенные фирмы, обслуживающие новостройки.

Большинству же остается довольствоваться еще меньшим. Причем многие вынуждены, нарушая законодательство, недовыполнять оговариваемый рядом документов список работ, предусматриваемых процессом содержания и ремонта жилья. Более того, обслуживание отдельных объектов ограничивается принципом: «чтобы они не рухнули». В противном случае предприятие рискует оказаться в убытке.

Законодательная возможность устанавливать в частных многоквартирных домах индивидуальный договорный тариф на «СодерРемЖил» в большинстве случаев также остается нереализуемой.

Низкий жизненный уровень ряда собственников, существующий менталитет не позволяют превышать устанавливаемую городскими администрациями ценовую планку, оговариваемую для муниципальных домов. При этом последние уже относятся не к частному, а к социальному жилью и должны обслуживаться по самым скромным стандартам. Сложившаяся социально-экономическая ситуация не дает возможности предприятию подняться выше уровня благотворительной столовой.

Два пути развития

Казалось, перед нами замкнутый круг. По законам экономики для успешного развития любого предприятия необходимо иметь рентабельность, превышающую 10%. Данный фактор уже ставит под вопрос успешность реформирования ЖКХ, поскольку у многих руководителей отрасли изначально отсутствует стимул к развитию. И в этой связи едва ли не научно-фантастическим для многих жилищников может показаться заявление посетившего Ростовскую область члена Экспертного совета Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы Дмитрия Бородина:

— Российское ЖКХ может выйти на 35-процентную рентабельность. Как показывает немецкий, голландский и отчасти французский опыт, операции по техническому обслуживанию жилищного хозяйства эксплуатируемых объектов составляют для предприятий лишь 1/3 от общего объема услуг, предоставляемых собственникам, которые живут в городах с численностью населения более 30 тыс. человек.

Разумеется, наиболее потенциально привлекательными для этого бизнеса являются крупные города ЮФО, отличающиеся плотной застройкой. К самым перспективным можно отнести Ростов, который среди других миллионников страны располагает наименьшими земельными ресурсами, что неизбежно вынуждает строить жилье компактно. Но даже здесь, помимо содержания и ремонта жилья, а также стартовавшего капитального ремонта многоквартирных домов, не слышно о развитии ЖКУ На самом же деле их десятки.

При этом, по словам заместителя директора Департамента ЖКХ и энергетики г. Ростова-на-Дону Владислава Евтеева, у большинства ростовчан есть выбор как минимум из трех управляющих компаний по месту жительства. Всего же в городе работает более 80 УК, конкуренция за право управления многоквартирными домами успешно растет.

Потенциальный путь развития управляющей организации за счет увеличения объемов эксплуатируемого жилья не внушает особого энтузиазма. По словам жилищников крупных городов, основная игра пока идет на дальнейшее понижение тарифа. Популистски борясь друг с другом за многоквартирные дома, многие предприятия не замечают, что у них есть еще один путь, возможно, более рентабельный и перспективный — расширять рынок ЖКУ на уже имеющихся площадях.

Жилищные услуги в многоквартирном доме

Потенциальный ассортимент жилищных услуг для собственников многоквартирных домов измеряется десятками наименований. К ним можно отнести и такие глобальные проекты, как строительство мансард с последующей сдачей в аренду, и собственный вывоз ТБО с предварительным раздельным сбором, и т.д.

Пожалуй, самый главный недостаток жилищной сферы в том, что управдомов перестали пускать в квартиру. Сложившийся негативный образ ЖЭУ привел к тому, что многим в голову не придет обратиться в управляющую компанию за внутриквартирным ремонтом, хотя качество работ, выполняемых теми же гастарбайтерами, оставляет желать лучшего.

В этой ситуации для многих прогрессивных жилищников остается один выход — начать рекламную кампанию в обслуживаемых домах и установить гарантийные сроки на выполняемые работы, желательно превышающие гарантии сторонних частных фирм.

Рассуждая о перспективах внедрения в многоквартирных домах услуг по ремонту бытовой техники, обуви и одежды, а также доставки на дом обедов, отметим, что предприятия жилищной сферы находятся в наибольшей географической близости к жильцам, в отличие от домов быта, мастерских, ресторанов и универсамов. И в этом их колоссальное преимущество: собственник вряд ли поедет за несколько кварталов чинить сломавшийся магнитофон, другое дело, если ему будет достаточно спуститься на первый этаж к консьержке. Кстати, ныне освобождаемые от ряда налоговых платежей жилищные предприятия могут лишь выступать посредниками между жильцами и тем же домом быта, существующая цепочка окажется выгодна всем сторонам.

Структура новых предприятий

Более успешно осуществляется внедрение в многоквартирных домах непосредственного сбора наличных платежей за ЖКУ, поскольку система ЕИРЦ уже устарела, и на данном этапе она, скорее всего, является тормозом реформы, не давая полноценной возможности распоряжаться имеющимися ресурсами. По словам председателя Ассоциации ТСЖ Ростовской области Вольдемара Михайлова, от услуг этой структуры уже отказалось большинство товариществ, она выгодна лишь управляющим и эксплуатирующим огромные площади компаниям, которые не могут разобраться в своем обширном жилищном хозяйстве.

По оценкам эксперта Госдумы Дмитрия Бородина, структура нового жилищного предприятия должна состоять из трех отделов с различными функциями. Первый — техобслуживание объекта. Второй — развитие новых видов жилищных услуг, с помощью которых можно повышать рентабельность предприятия. Третий — абонентский, параллельно выполняющий и маркетинговую миссию.

Взимание с жильцов наличных платежей автоматически предоставляет возможность жилищному предприятию совершения ряда коммерческих операций с имеющимися ресурсами. Например, ТСЖ и УК начинают выполнять функцию своеобразного банковского посредника между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями. А за это, согласно сложившимся рыночным взаимоотношениям, положены комиссионные (подчеркнем: речь идет не о запрещенной законом перепродаже ресурса потребителю, а о получении вознаграждения с поставщика!).

— В течение трех лет мы пользуемся услугами Сбербанка, который взимает 3% от общей суммы всех платежей за ЖКУ, — говорит председатель ТСЖ «Станица» Галина Панкратьева. — За истекший период мы отдали около 1,5 млн. рублей — равноценно стоимости капремонта кровли. Согласно законодательству, собственниками вводов в дом являются жильцы, а ТСЖ и УК, как эксплуататоры имущества, выполняют функцию посредников.

Но последний не несет ответственности перед поставщиком за неплатежи, кроме того, ему полагаются комиссионные. У нас же сложилась ситуация с точностью до наоборот. Думаю, как это наивно ни прозвучит, мы имеем полное право требовать с ресурсоснабжающих предприятий вознаграждения, причем, учитывая ряд доставляемых неудобств, они должны быть выше тех же 3%, предлагаемых Сбербанком.

Интернет-внутрянка

— У населения колоссальный платежеспособный потенциал, который мы растратили, — констатировал эксперт Госдумы Дмитрий Бородин сложившуюся ситуацию. — Почему в наших офисах не заказывают установку металлопластиковых окон, кондиционеров, джакузи? Мы отдали сторонним организациям кодовые замки, домофоны, антенны, радио, интернет-провайдерские услуги.

Причем ряд этих сфер в ближайшие годы будет интенсивно развиваться. Думаю, со временем ЖКХ выйдет на этот уровень.

Все больше пользователей интернета появляется в многоквартирных домах: это фактически превратится в новую услугу ЖКХ. Сам принцип снабжения МКД информационными ресурсами, централизованно подключенного к мировой паутине, во многом схож с тем же тепло- или водоснабжением. А, следовательно, эксплуатировать эти сети должны управляющие компании и ТСЖ — как и «внутрянку». Более того, именно ЖКХ должно инициировать подключение объектов к этим новым коммуникациям, создавать интернет-внутрянку, повышая комфортность проживания и рентабельность своего бизнеса. Однако особого консенсуса между жилищниками и интернетчиками не наблюдается.

— К нам приходят интернет-провайдеры с предложением установить антенну. Арендной платы мы не получаем. Пускать сторонние организации мало радости, было дело, работники одной фирмы повредили у нас мягкую кровлю, — рассказывает заместитель директора УК «Приз» Елена Смехунова. — Но как можно что-либо запретить собственникам? Если у нас возникают технические возражения, провайдеры идут им жаловаться, дескать, хотим для вас блага, а управляющая компания не разрешает. Выкрутить жильцам руки имеет возможность УК, заключившая с ними договор напрямую. А мы работаем только через ТСЖ, фактически являясь подрядным предприятием.

Выпавшее звено и конгломераты

Таким образом, главным условием успешного развития рынка жилищных услуг является возможность установления жесткого контроля над входящими в эксплуатируемое жилье сторонними подрядными организациями из самых различных сфер: «интернетчиками», «антенщиками», стенными рекламистами, дворовыми «парковщиками» и т. д. В идеале такое возможно, если объектом владеет один хозяин. По оценкам экспертов, внедрение новых услуг наиболее эффективно в доходных домах, которые являются основным типом МКД в зарубежных странах.

Одновременно именно они способны выполнить миссию локомотивов реформы ЖКХ, но вся беда, что такой тип жилья в России отсутствует. А в этой связи неудивительно, почему в течение десяти лет буксовала реформа, основной целью которой провозглашено создание и развитие рынка ЖКУ, поскольку без этого в нынешних социально-экономических условиях не поднимешь жилищную сферу. Для его взращивания нет благодатного поля — развитого сегмента доходных домов, чьи площади должны превышать объемы жилья товариществ. Правда, как констатируют представители отрасли, в последние полтора года процесс пошел. Но для его искусственного разогрева понадобились сотни миллиардов рублей — средства из Фонда содействия реформированию ЖКХ.

А тем временем спор управляющих компаний и ТСЖ, кто же из них эффективнее и лучше, не утихает с начала принятия Жилищного кодекса. Но еще до этих событий свою научную лепту в поднимаемый философский вопрос внес и московский Институт проблем

управления РАН, проведя математический анализ эффективности эксплуатации различных типов жилья. Согласно полученным результатам, ТСЖ примерно пятикратно проиграло доходному дому и полуторакратно — частному домовладению (см. график, где в качестве 1 условной единицы взят именуемый конгломератом бывший государственный МКД, прошедший приватизацию).

За неимением лучшего сегмента многоквартирного жилья федеральные власти в качестве передовика реформы признают товарищества, которые, согласно диаграмме, исполняя миссию локомотивов, способны тянуть отрасль в пять раз медленнее. При этом у нас срабатывает второй тормоз — обилие домов-конгломератов, порожденных приватизацией 90-х. Так стали называть МКД, имеющие разнородных собственников, которые в нашей стране представляют собой основные объемы существующего фонда.

Причем после приватизации мы получили самый худший из вариантов конгломерата. По своему социальному составу в ряде крупных МКД с бизнесменами бок о бок живут малоимущие, с интеллигенцией — люмпены. По составу собственников в них зачастую с владельцами квартир соседствуют хозяева магазинов и других нежилых помещений, одновременно здесь же прописаны и отказавшиеся от приватизации (функция социального жилья), и квартиранты (миссия доходных домов). Как мы видим из диаграммы, по оценкам Института проблем управления РАН, более эффективно управлять даже социальным жильем. Пускай, согласно зарубежной практике, львиную долю его жильцов и составляют маргиналы, зато у него хотя бы один хозяин — муниципальные власти.

— Развитию рынка жилищных услуг препятствуют несовершенство законодательства и сторонние организации, претендующие на общедолевое имущество, — говорит Галина Панкратьева. — Исторически часть подвала нашего дома занимал детский центр. Сначала мы его не хотели выселять, не брали арендной платы. А он, минуя нас, сдал в наем цокольный этаж двенадцати коммерческим фирмам, среди них — торговцы металлоломом, ателье, химчистка, парикмахерская, которые не платят нам даже за ЖКУ.

Разумеется, создавать в конгломератах ТСЖ удается в единичных случаях. Равно как и просто осуществлять эксплуатацию, не говоря уж о дополнительных услугах. Конечно, далеко не во всех бывших государственных домах ситуация столь драматична. В ряде объектов практически не осталось муниципального жилья, нет собственников нежилых помещений и квартирантов.

Грядущие перспективы

По оценке старшего научного сотрудника Института проблем управления РАН, кандидата технических наук Сергея Глазунова, у ранее созданных и ныне зачастую производимых стройкомплексом конгломератов нет перспектив:

Какие-то дома в ходе приватизации нужно было сделать частными доходными, договорившись с жильцами и что-то им доплатив, какие-то — кондоминиумами с автономным управлением, а некоторые — перевести полностью в муниципальный фонд. Сценарий автономной приватизации квартир разрабатывал Институт экономики Москвы. Он действовал с подачи иностранных организаций, зарубежных фондов. Никакой реальной реформы ЖКХ при таком подходе к делу не будет, конгломераты блокируют ее напрочь. Будем жить так же, как жили до этого 70 лет.

И все-таки отметим, что математический расчет института выполнялся по 20 различным критериям (мобильность жильцов, криминогенность, коррупционность, эффективность управления и т. д.). Но, безусловно, мы имеем дело с непомерным количеством составляющих, полностью распутать которые невозможно. Причем в каждом отдельном МКД собственные нюансы, как показывает практика той же Ростовской области, некоторые товарищества успешно функционируют и развиваются даже в условиях конгломерата. Словом, наше ЖКХ — уникальное и беспрецедентное, идущее по абсолютно не предсказуемому пути в силу отсутствия опыта. При этом исправлять допущенные ошибки в 90-х годах, на заре рыночной экономики, уже поздно.

Конечно, реформирование жилищного хозяйства в большинстве МКД со смешанным составом собственников, где вряд ли когда-нибудь естественным путем возникнут ТСЖ, будет продвигаться с большим скрипом. Но для этого предусмотрен институт управляющих компаний, чьей первоочередной миссией, в отличие от подрядчиков, обслуживающих дома некоторых товариществ, станет работа с конгломератами, в которые они войдут, либо путем конкурса, либо — личного выбора жильцов.

Хотя не будем забывать, что управление домом УК изначально является менее демократичной формой. Причем избирающие такой вариант собственники отличаются значительно большей аморфностью, особой свободы им и не нужно. А в этой связи «управляющим» можно лишь посочувствовать. Их основной потенциальный рынок — самые низкоэффективные дома, в которых они, будучи сторонними структурами, окажутся вынужденными имитировать хозяев.

Остается надеяться, что управляющие компании сумеют справиться с этой неблагодарной миссией — хотя бы авторитарным путем улучшат технико-экономические характеристики эксплуатируемых конгломератов. Ибо у последних есть и еще один менее перспективный путь — медленного превращения в трущобы, что неоднократно случалось и в практике зарубежного жилкомхоза.

А вы как развитие рынка ЖКУ представляете?

Генеральный директор ООО «Донские коммунальные инвестиции» Сергей Худяков: «Мы вынуждены искать новые источники извлечения прибыли»

— В идеале из всех многочисленных телефонов различных сервисных центров жилец должен знать только один — управляющей компании. Сегодня нам достаточно сложно жить и развиваться, так как рентабельность бизнеса составляет 8,3%. В качестве выхода неизбежно придется находить новые источники извлечения прибыли. Открыли хозрасчетный участок по выполнению ремонтных работ в квартирах собственников, готовы предложить эксклюзивную услугу — ремонт в кредит. Сейчас занимаемся созданием домофонной службы, начнем устанавливать узлы учета. В ближайших планах — организация собственной справочной, где наши жильцы в телефонном режиме смогут получить любую информацию по городу. Мы никуда не денемся, будем развивать ЖКУ, поскольку за счет одного тарифа дом не поднимешь, а если он начнет разваливаться — собственники уйдут к конкурентам. Передел рынка эксплуатации МКД только начался. В прежние годы 90% УК составляли бывшие ЖЭУ, которым дома достались по наследству. А нас уже выбирали жильцы большинством голосов. Думаю, в ближайшем будущем следует ожидать массового перехода собственников из одних управляющих компаний в другие.

Директор ООО «Приз» Игорь Цыбренко: «Развитие ЖКУ возможно далеко не в каждом доме»

— Рынок дополнительных ЖКУ есть, но в зачаточном состоянии. Он будет развиваться весьма медленными темпами. При этом внедрение широкого ассортимента различных жилищных услуг возможно далеко не в каждом доме. Для этого предприятию необходимо открывать новые службы, функционирование которых экономически оправдывает географически сконцентрированный устойчивый спрос. Но в большинстве бывших советских домов царит контрастное имущественное расслоение собственников. А в большинстве современных зданий, где живут обеспеченные граждане, владельцы нежилых помещений уже открыли заведения общепита, сервисные центры и другие объекты инфраструктуры. За отдельные многоквартирные дома уже разгорелась нешуточная конкуренция между управляющими компаниями. Но с наступлением финансового кризиса основным критерием собственников становится не повышение качества услуг, а снижение их стоимости. Чем меньшую плату предложишь — тем больше МКД тебя выберет. Сейчас не лучшее время, чтобы предлагать собственнику платить дополнительные деньги. Средняя площадь большинства ростовских многоквартирных домов — 3-4 тысячи кв. метров. Учитывая нынешнюю конъюнктуру, думаю, широкий ассортимент различных ЖКУ удалось бы успешно внедрить в гигантах-двадцатитысячниках. Но их в городе еще практически не существует.

Коммерческий потенциал МКД

Наименование услуги Проблемы/ комментарии Стоимость/рентабельность
Предоставление услуг по внутриквартирному ремонту Дискредитирована в годы существования ЖЭУ, нишу заняли разнообразные фирмы и физлица. В ряде случаев — высокорентабельный бизнес.
Сдача в аренду подвальных помещений Используется частично, ряд подвалов незаконно распроданы или приватизированы коммерческими организациями, не являющимися совладельцами МКД В не столь далекие предкризисные времена — высокорентабельный бизнес
Сдача в аренду внешней стены дома под размещение рекламных щитов В ряде городов осуществляется сторонними организациями, деньги проходят мимо УК и ТСЖ Зависит от географического месторасположения МКД
Сдача в аренду части прилегающих территорий под платную стоянку Практически не используется УК и ТСЖ, ниша незаконно занята сторонними организациями Высокорентабельный бизнес
Сдача в аренду кровли под размещение антенн. В Ростове предпринимались случаи установок антенн-ретрансляторов сотовой связи. 15 тысяч рублей в месяц
Предоставление жильцам интернет-провайдерских услуг Ниша занята организациями, не относящими себя к ЖКХ Нет практики
Взимание с жильцов платежей за ЖКУ наличными Используется некоторыми ТСЖ и УК. 3-4% от платежей составляют комиссионные коммерческих банков или ЕИРЦ
Взимание комиссионных с ресурсоснабжающих предприятий за оплату коммунальных услуг Не предпринимается Нет практики, в различных других сферах «агентское» вознаграждение варьирует от 5 до 15%.
Уборка квартир обеспеченных собственников Не предпринимается Нет практики, рекомендуемая цена — 1000 руб.
Предоставление жильцам услуг по ремонту техники, обуви, одежды Ниша занята частными фирмами и ИП Пользуется высоким спросом
Доставка на дом продуктов питания Осуществляется некоторыми супермаркетами, кафе, но не жилищными предприятиями Нет практики

Источник: минстрой Ростовской области.

Логотип Вестник Строительство