Формула рентабельности

В последнее время финансовое положение большинства российских строительных организаций определяется рентабельностью не выше 5%. Нехватка оборотных средств и закредитованность не позволяют стройкомплексу в должной мере обновлять основные фонды. По мнению экспертов, основными причинами низкой рентабельности строительных компаний являются административные барьеры и обременения. Но доходность отдельно взятой компании также зависит от ряда факторов, в числе которых наличие собственной производственной базы, политика в вопросах цены за один кв. метр, каналы продаж объектов, репутация фирмы и даже личность топ-менеджера.

Рентабельность без повышения цен: возможно ли это?
По данным Росстата, в последние несколько лет доходность строительной отрасли в России не превышает 5%. При этом с каждым годом ее рентабельность заметно снижается. По мнению заместителя руководителя Госстроя РФ Ильи Пономарева, на хороших проектах меньше 25-30% доходности ни у кого нет. Крупные подрядчики могут работать и за 5%, но добирают прибыль за счет больших объемов. «За голых 5% никто у нас пальцем не пошевелил бы. А вот европейцы, как ни странно, готовы», — отметил в интервью «Российской газете» Илья Пономарев. Основной причиной низкой рентабельности, по его мнению, являются административные барьеры и обременения, которые накладываются на бизнес. Взять, к примеру, плату за подключение, которую берут естественные монополии. Они же понимают, что фактически они не техусловия инвестору предоставляют, а право строить. И знают, что если они это право дадут, то он заработает, к примеру, миллион долларов. Поэтому не стесняются попросить хотя бы 100 тыс. на какую-нибудь трубу. И чем в более доходном месте инвестор будет пытаться дом возводить, тем больше с него будут выторговывать. Будут выжимать монополисты и все, кто «прислонился». По словам Ильи Пономарева, эту проблему можно решить, поставив муниципалитет, на уровне которого сосредоточено 90% регулирования, на сторону инвестора, т.е. сделать стройку выгодной для местного бюджета. Сейчас муниципалитет получает со стройки только налог на добавленную стоимость — это небольшие деньги и земельный налог, собираемость которого не дотягивает до 50%. Илья Пономарев предлагает ввести на местах практику инвестконтрактов, тогда город в лице одного органа брал бы на себя все разрешительные функции, оставаясь при этом в доле и работая по принципу «одного окна». «Это значит, что ему должен выделяться небольшой процент возводимого жилья (порядка 10-12%), что решило бы те самые социальные задачи, стоящие перед властью и населением. Таким образом, внедряя практику инвестконтрактов, а также ужесточая законодательство в сфере налогового регулирования, появляются две возможности: преломить административные барьеры и замотивировать муниципалитеты на создание нормальной конкурентной среды для всех девелоперов, которые могли бы работать на рынке, имея равные права», — разъяснил Илья Пономарев в ходе прошедшего в Санкт-Петербурге форума PROEstate-2012.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что на рентабельность влияют два фактора. Первый — разница между себестоимостью и ценой продажи. Но есть и второй: срок, который проходит от начала создания продукта до его продажи. Примечательно, что все прежние годы в строительном и девелоперском бизнесе почти все игроки предпочитали именно повышать цены, а в лучшем случае — экономить на затратах, но всегда попустительски относились к соблюдению сроков строительства и реализации проектов, не говоря уже об их сокращении. Но мировая практика говорит об обратном: во многих странах мира процесс строительства жилья занимает не три-семь лет, как в России, а год-полтора-два, учитывая всю подготовительную работу. А если срок реализации проекта сокращается, скажем, с пяти лет до двух, то можно получить хорошую рентабельность даже при относительно невысоких ценах. Как уже не раз отмечалось в профессиональном сообществе, сам процесс строительно-монтажных работ нередко занимает меньше времени, чем все оформительно-согласовательные процедуры, необходимые накануне. И если технологически сильно ускорить сам процесс строительства проблематично, то сократить в разы затраты времени на все бюрократические проволочки, казалось бы, можно и нужно. Поэтому сейчас необходимость сокращения сроков согласования строительных проектов во всех инстанциях и начинает выходить на первый план.
По мнению экспертов, опрошенных Отраслевым журналом «Вестник», у низкой рентабельности строительной отрасли есть несколько причин, одна из которых — дефицит земельных участков. «Для меня основная проблема на рынке жилья — маленькое предложение на рынке участков под строительство и, соответственно, высокая цена земли, которая делает слишком рискованным освоение этих участков», — говорит директор компании «Жилстрой» Андрей Смехунов.
По словам партнера компании «Статский Советник» Алексея Максимова, для Ростовской области существенный прирост вводимого в эксплуатацию жилья можно получить за счет малоэтажного строительства. Самой большой проблемой в этом сегменте является недостаточное количество подготовленных площадок как для индивидуальной застройки, так и для девелоперов. «Я считаю, что подготовку таких площадок должно брать на себя государство. А сегодня вместо того, чтобы строить качественно жилье, застройщик вынужден выбивать сначала «пятно», потом техусловия на подключение мощностей и т.п. Понятно, что после таких мытарств продавать участок с готовой инфраструктурой без контракта на строительство индивидуальному застройщику, девелоперу невыгодно. А говорить о возведении объектов социальной инфраструктуры, таких как школы, детские сады и поликлиники, за счет девелопера вообще не приходится. Ну и, конечно же, необходим прозрачный механизм дальнейшего распределения подготовленных участков», — комментирует г-н Максимов.

Чистая репутация — полдела
Из каких факторов складывается высокая рентабельность отдельно взятой строительной компании? По мнению большинства экспертов, на доходность организации может влиять ряд аспектов: наличие собственной производственной базы (если это крупный застройщик), политика в вопросах цены за один кв. метр, каналы продаж объектов, репутация фирмы и даже личность топ-менеджера. Руководитель пресс-службы ГК «СУ-155» Роман Черниговцев рассказывает, что политика ГК «СУ-155» — держать цены на 10-15% ниже рынка, т.к. компания старается зарабатывать не на максимальной марже от продаж, а на объемах строительства. Если говорить о каналах продаж, то, по мнению г-на Черниговцева, мелким компаниям удобнее работать с риэлторами, а крупным — иметь собственную службу реализации, гибкую к изменениям. Если девелоперская компания небольшая и малоизвестная, то имеет смысл привлекать к реализации риэлторов (как правило, крупные агентства недвижимости, давно зарекомендовавшие себя на рынке, с наработанной клиентской базой). Создание собственной службы реализации требует значительных временных и финансовых затрат.
Риэлторы же могут начать работу сразу после подписания договора. Однако у большинства потенциальных покупателей существует мнение, что «из первых рук», т.е. у застройщика, покупать надежнее, дешевле и т.п. Директор строительной компании «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев считает, что собственные отделы продаж работают намного эффективнее. «В структуре нашей компании есть отдел продаж и маркетинга, который занимается реализацией жилых и нежилых помещений в наших объектах. Мы также сотрудничаем с агентствами недвижимости Ростова-на-Дону. Считаем, что более эффективно работает наш собственный отдел продаж. Наши специалисты лучше ориентируются в материалах и строительных технологиях, применяемых при строительстве объектов ЮИТ. Покупатели лояльно относятся к приобретению первичного жилья у застройщика напрямую, поскольку с них не берут дополнительных комиссий и доплат», — говорит Андрей Шумеев.

Алексей Максимов считает, если мелкая компания располагает собственной тяжелой техникой, производственным помещением и дорогостоящим оборудованием, то это бремя для нее. Это постоянные расходы и риски. В теории всю технику можно взять в аренду, а заказы на конструкции разместить на профильных предприятиях. «Но мне не известны успешные примеры работы по такой методике. И риски того, что субподрядчики подведут в самый неподходящий момент, очень велики. Возможно, ситуация изменится, когда-то у нас будет достаточно развит рынок аренды техники и оборудования. Но сегодня на практике серьезное эффективное производство в России невозможно без наличия собственной производственной базы», — говорит Максимов. Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин также уверен, что для крупных застройщиков наличие собственных производственных мощностей, домостроительных комбинатов — это положительный фактор, экономия на издержках и значительный плюс для рентабельности компании в целом. В конечном итоге оптимизация по всей цепочке может принести экономию на уровне 20-30% в себестоимости проекта. Многие исследования, проведенные ГК «СУ-155», подтвердили, что семь из одиннадцати критериев выбора строительной компании связаны с ее репутацией. Андрей Шумеев также считает, что репутация компании достаточно сильно влияет на бизнес. «Мы представляем интересы крупного международного концерна с вековой историей и сложившимися традициями качества, поэтому для нас репутация — это, c одной стороны, почетно, а с другой — ответственно. Мы стремимся быть новаторами во всех направлениях своей деятельности, уделяя особое внимание энергоэффективности. Мы не просто оказываем услуги в сфере строительства, а создаем благоприятную жилую среду для наших клиентов в рамках международной концепции «ЮИТ ДОМ». Руководитель компании должен сочетать в себе опыт, талант и профессионализм, которые позволяют успешно справляться с ответственными задачами, преодолевать трудности и претворять в жизнь самые масштабные проекты по строительству жилья», — добавляет г-н Шумеев. Алексей Максимов согласен, что личность топа играет ключевую роль в достижении рентабельности компании. «Взаимодействие с внешним миром — это даже более важная задача, чем производство. Сначала надо получить заказ, оценить свои силы и выполнить условия контракта, а потом еще и суметь получить причитающуюся оплату. Решать эти задачи в зависимости от масштаба бизнеса и типа заказчика приходится по-разному. Очевидно, что когда заказчиком выступает государство, корпорация или частное лицо, нужны разные навыки и умения, но именно взаимодействие с внешним миром является залогом успеха любого предприятия. Поэтому все чаще мы встречаемся с ситуацией, когда руководитель оставляет за собой только «внешние» функции, а непосредственным производством занимается профильный заместитель», — резюмирует г-н Максимов.

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
— Себестоимость как коммерческого, так и жилищного строительства и, соответственно, конечная стоимость готовых объектов в целом по РФ варьируется в достаточно широком диапазоне. Как правило, основные статьи затрат — это расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы (около 40-50%), аренду или приобретение в собственность земельных участков (около 30-40%), разрешительные процедуры и инфраструктуру проекта: согласования и подключение к коммуникациям, инженерным сетям (около 20-30%). В наибольшей степени, в зависимости от географии проекта, может варьироваться размер затрат на аренду или выкуп локации под застройку, так как на периферийных рынках стоимость земельных участков, естественно, существенно ниже, чем, например, в крупнейших мегаполисах страны или тем более на наиболее капиталоемком столичном рынке. Аналогичным образом существенно различается и уровень затрат на инфраструктуру проекта. Стоимость подключения к коммуникациям и сетям в крупных городах, не говоря уже о столице, может быть выше на порядок, дополнительные расходы подразумевают и различные административные барьеры, а также разрешительные процедуры. Стоимость материалов и СМР, конечно, различается, но, как правило, не так значительно.
Что касается наличия избыточных административных барьеров, коррупционной составляющей, то это, несомненно, актуальные для индустрии проблемы. Снижение этих необоснованных издержек в целом могло бы привести к значительному сокращению затрат профильных компаний, стать фактором развития конкуренции и демонополизации рынка, роста эффективности, расширения нового строительства, увеличения предложения и, как следствие, снижения цен.