Капитальный спор

Капитальный спор

Как эффективно использовать средства на капремонт?

Обсуждение механизмов и практики реализации ФЗ №185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», развернувшееся за круглым столом, организованным ИД «МедиаЮг», получилось чрезвычайно оживленным. Особенно со стороны представителей ТСЖ, которые не столько отвечали на вопросы модератора, сколько задавали вопросы представителям власти и управляющих компаний. Реализация реформы ЖКХ, которая стимулируется ФЗ №185, продолжает оставаться резонансной и неоднозначной.

Ростовская область в числе первых регионов получила финансовую помощь из Фонда содействия реформированию ЖКХ (см. справку). В общей сложности за 2008 год должно быть отремонтировано 735 жилых домов в 10 муниципальных образованиях — Ростове, Таганроге, Новочеркасске, Сальске, Волгодонске, Батайске, Каменске-Шахтинском, Гуково, а также в Персиановском и Каменоломненском поселениях Октябрьского (сельского) района. Высокими темпами выполнение капремонта идет в Октябрьском районе, Новочеркасске и Гуково. А наибольшие проблемы возникают в Ростове-на-Дону и Батайске.

— Увы, мы еще далеки от того момента, когда начнем отчитываться за отремонтированные дома. По актам приема выполненных работ сданы только 2,9% домов (на середину сентября), — рассказала в своем выступлении заместитель министра строительства и жилищного хозяйства области Нелли Ткачева.

По словам начальника отдела эксплуатации жилищного фонда Департамента ЖКХ и энергетики Ростова-на-Дону Раисы Бандурской, в этом году капремонт проводится в 396 ростовских домах. Столько объектов еще никогда не ремонтировалось. Тем более в большинстве из них выполняется ни один вид работ, а целый комплекс.

По мнению экспертов, средства Фонда позволят отремонтировать не более 30–40% жилищного фонда. Но, учитывая его фактическое состояние, нужно значительно больше, чтобы привести жилье в состояние, соответствующее всем нормативным требованиям.

Ремонт должен быть виден

Согласно требованиям ФЗ №185, для получения средств Фонда собственникам нужно определиться с формой управления, а также принять решение о софинансировании предстоящего ремонта в размере не менее 5% от общей стоимости работ.

— Жители Ростовской области постоянно жалуются, что доля софинансирования составляет 10%, а не 5%. Однако в ФЗ четко прописано, что эта доля не должна быть менее 5%. Это принципиальная позиция области — не делить жителей муниципальных образований, где привлекают средства фонда, и на тех, где средства получают из областного бюджета по программе «Капитальный ремонт и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах», — пояснила Нелли Ткачева.

Но сложностями с получением средств из бюджетов и софинансированием гражданами капремонта проблемы не заканчиваются. По данным министерства строительства и жилищного хозяйства РО, в 90% случаев ремонтируются внутридомовые инженерные системы, крыши и фасады (см. Перечень работ по капитальному ремонту в МКД). «Те виды работ, которые видны жителям, в Ростове не выполняются, — считает директор холдинга «Управляющие организации ЖКХ» Владимир Арцыбашев. — Подъезды, отмостки, прилегающие территории, фасады мы почти не ремонтируем. Жильцам не видно, что в подвалах и на крышах, поэтому они с недоверием относятся к программам софинансирования капитального ремонта. Стимулировать собственников можно только конкретными результатами. Если УК покажут нормальные отремонтированные дома, то и жильцы согласятся на любые условия».

С этим вынуждены были согласиться все присутствующие.

— Недавно мы ездили с проверкой по области, в некоторых районах капремонт уже закончен, но его не видно, так как возле домов нет порядка, — поделилась впечатлениями Нелли Ткачева. — При этом многие жильцы выразили желание вложить собственные дополнительные средства и в ремонт подъездов. Жители одного из домов в Новочеркасске, например, после проведения капремонта заметили только ремонт подъезда, и теперь проблема заключается в том, чтобы провести ремонт во дворе. В то же время некоторые собственники задают много вопросов, ведь за счет средств фонда должны быть проведены пять видов работ, среди которых ремонт подвалов, но при этом средства на ремонт отмосток не выделяются и дождевая вода все равно пойдет в отремонтированные подвалы. Нужны значительные средства и для укрепления фундамента. Мы планируем поднять эти вопросы на заседании Законодательного собрания РФ от субъекта Федерации, чтобы были внесены поправки в закон.

Сегодня ремонт подъездов, отмосток и прилегающих территорий финансируется из областного бюджета, но эти средства идут на капремонт жилых домов в районах области, а в Ростове-на-Дону средства на эти цели должны выделяться из городского бюджета.

— В городе есть программа по ремонту фасадов, так, может быть, фасады можно сделать за счет финансирования фонда, а средства городского бюджета направить на другие цели — ремонт отмосток и подъездов, — предложила городским властям Ткачева.

Не стимулировать, а информировать

Жильцы многоквартирных домов с неохотой участвуют в софинансировании капремонта, поскольку отсутствует компетентная информация о ФЗ-№185, механизмах его реализации, а информации, полученной из других источников, они не доверяют.

— Прежде чем стимулировать собственников вкладывать собственные средства в капитальный ремонт, надо их проинформировать, — считает Владимир Арцыбашев. — Сегодня СМИ замалчивают тему реформирования ЖКХ. Россияне всегда доверяли СМИ, а сегодня информация, которую они получают из газет, радио, телевидения, не всегда объективна. После того как жильцы получат необходимую информацию, им надо будет просто предоставить качественные услуги.

По мнению председателя совета ТСЖ Ворошиловского района, советника мэра Ростова-на-Дону по вопросам работы с организациями собственников жилья Екатерины Киселевой, жильцы должны получать самую полную информацию о своих правах и возможности их реализации:

— Люди не верят в то, что будет проведен настоящий капремонт. На одном из собраний в Ворошиловском районе люди упрекали УК, что ремонт подвала закончен, но никаких разводок коммуникаций не проведено. На что представители компании только развели руками: «Сделали то, на что хватило денег». Естественно, собственники не верят таким заявлениям, поэтому и нужна объективная информация не только о механизмах реализации закона, но и об объемах выделенных средств. Ведь если проведение капремонта УК полностью берет на себя, сложно сказать, что они делают и на чем экономят средства.

Председатель ТСЖ «Дон» Галина Лазарева согласна с тем, что жильцам нужна информация, но она должна быть положительной. Пресса заполнена материалами с критикой системы реформирования ЖКХ, УК и ТСЖ, из-за этого и возникает недоверие со стороны собственников жилья.

— Критическая информация не должна преобладать над положительной. В некоторых жилых домах капитальный ремонт уже закончен или подходит к концу, почему бы УК и ТСЖ не поделиться с ростовчанами уже накопленным опытом? — предложила Лазарева. — При этом объективная и достоверная информация нужна не только жильцам, но и руководителям управляющих компаний и председателям ТСЖ.

Капитальный ремонт с помощью областного и федерального закона — это новый механизм, и естественно, что у руководства УК и ТСЖ возникает множество вопросов по его применению. С большими проблемами приходится сталкиваться при формировании сметы, проверке качества выполненных работ. Председатели ТСЖ впервые сталкиваются с таким большим объемом работ, до этого проведение ремонтов было их внутренним делом, теперь же выделяются бюджетные средства, которые к тому же строго контролируются. Поэтому председатель президиума Ростовской ассоциации ТСЖ Сергей Атаманенко предложил администрации организовать с председателями ТСЖ, которые включены в титульный список на этот год и будут включены на следующий год, проводить семинары по практике применения нового закона.

А заместитель директора ООО «Управляющая компания ЖКХ Кировского района» Сергей Горобец считает, что эффективнее будет регулярно проводить по центральному телевидению передачи, разъясняющие механизмы действия закона.

Рейдерство в сфере ЖКХ?

Взаимодействие ТСЖ и УК всегда было неидеальным. Эти структуры и раньше постоянно конфликтовали между собой, а глобальный капремонт сделал к тому же их сотрудничество обязательным.

По словам Екатерины Киселевой, жильцы создают ТСЖ, а УК их разваливают или мешают, тем самым рубят сук, на котором сидят. Ведь если не будет ТСЖ, через несколько лет не будет и средств к их существованию.

Управляющим компаниям тоже зачастую невыгодно сотрудничать с ТСЖ. Так, директор ООО «УК ЖКХ «Пульс» Александр Бережной поделился отрицательным опытом такого взаимодействия:

— В начале года мы стали управляющей компанией в доме по адресу: Космонавтов, 25/1, где ранее было создано ТСЖ «Восход». Через несколько месяцев жильцы приняли решение отказаться от наших услуг, при этом все долги дома остались за управляющей компанией. Проблемы были и с домом на Космонавтов, 34/2, где один собственник самостоятельно создал ТСЖ, написал письмо в единый расчетно-кассовый центр и все средства стали перечисляться на его счет, а не на УК. Но когда другие жильцы этого дома узнали о такой ситуации, то написали в администрацию района заявления о том, что им самозванцы не нужны. Это тоже рейдерские захваты, но уже со стороны ТСЖ.

Некоторые ТСЖ, напротив, хотят наладить сотрудничество с управляющей компанией. По мнению председателя ТСЖ «15-й микрорайон» Михаила Шолохова, только профессиональная УК может оказывать качественные услуги в сфере ЖКХ.

— УК имеют программы по ремонту тепловых узлов и узлов учета в отличие от ТСЖ, которые не знают, как их составлять, — отметил он. — Хотелось бы, чтобы был составлен перечень надежных управляющих и подрядных организаций, к которым можно будет обращаться.

По словам Раисы Бандурской, мэром Ростова утверждены рекомендации по оценке работы управляющей организации, где один из главных критериев — наличие добровольной сертификации. Кроме того, отмечен подход УК к содержанию дома и количество отремонтированных домов, — этими указаниями и нужно руководствоваться при выборе партнеров.

— Председателям ТСЖ и УК, участвовавшим в капремонте в этом году, после подписания актов выполненных работ нужно предоставить в администрацию информацию с оценкой качества работы подрядчика. Мы опубликуем эти данные на сайте, — предложила Бандурская. — На следующий год будет уже готов рейтинг добропорядочных подрядных организаций, что значительно ускорит выполнение капремонта зданий.

Собственный механизм работы с подрядчиками выработали в ТСЖ «Дон».

— Изначально мы предлагаем жильцам оценить выполненные работы всех потенциальных подрядчиков. И предпочтение отдаем индивидуальным предпринимателям: они не платят НДС, поэтому их услуги дешевле. Но делают качественнее и быстрее, потому что боятся, что им не заплатят, — пояснила Галина Лазарева.

Участники сошлись во мнении, что в любом случае опыт этого года будет полезен для всех структур. Уже сейчас в администрации области начинается работа по оформлению заявки в фонд на 2009 год.

По мнению генерального директора ООО «МУ МПП ЖКХ Советского района» Александра Алексеева, эффективность использования средств фонда будет зависеть от каждого уровня: и от инициативной группы, и от УК, и от ТСЖ, и от властей.

Доцент кафедры технологии строительного производства РГСУ Александр Жолобов предложил для обеспечения эффективного использования средств фонда, выделенных на капремонт, разработать типовые решения по ремонту и усилению строительных конструкций зданий типовых серий и составить для них ремонтно-эксплуатационные документы, которые должны стать дополнением к договорам по содержанию многоквартирного дома:

— В Ростове очень много зданий, построенных по типовым проектам. Создание для них универсальных решений позволит значительно сократить бумажную волокиту перед проведением капремонта. Также надо оптимизировать соотношение финансирования из бюджетных источников и средств собственников, не 90% и 10%, а 80% и 20%, например. Сейчас жители не заинтересованы снижением стоимости ремонта: они согласны на любые условия, лишь бы попасть в софинансирование. Если они вложат больше своих средств, то, соответственно, будут принимать более действенное участие в выборе подрядчика и проведении ремонта. Стоит отметить, что выбор подрядных организаций и технологии проведения работ не должен основываться только на цене, он должен учитывать много критериев.

— В следующем году мы планируем только на капремонт привлечь 2,4 млрд. рублей, из них Ростову будет выделено 925 миллионов. Учитывая все ошибки этого года, я уверена, в следующем нам удастся эффективнее организовать работу и использовать средства фонда. В 2009 году уже не должно возникать проблем с оформлением заявок и выбором подрядных организаций, — подвела итог Нелли Ткачева.

Справка

В нынешнем году в России начал действовать Фонд содействия жилищно-коммунальной реформе, из средств которого в масштабах страны на капитальный ремонт жилья и ликвидацию аварийных домов до 2012 года выделяется астрономическая сумма в 240 млрд. рублей, в том числе 7,3 млрд. — Ростовской области. И первая часть этих средств — 1,96 млрд. рублей, к которым прибавляется 1 млрд. рублей из областного бюджета, будет освоена в 2008 году.

Перечень работ по капитальному ремонту в МКД:

  1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
  2. ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
  3. ремонт крыш;
  4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
  5. утепление и ремонт фасадов.

Источник: ФЗ №185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ»

Логотип Вестник Строительство