Механизм комплексного развития территорий начал свою системную работу в 2021 году. За прошедшие годы он значительно изменился — его удалось доработать благодаря урокам, усвоенным участниками рынка. Все это привело к целому ряду результатов. «Вестник» разобрался в том, что конкретно повлекла за собой эволюция программы, как она работает сегодня, с какими сложностями сталкиваются участники проектов КРТ и какое будущее ждет этот механизм.
Комплексная эволюция. Эксперты сходятся во мнении: проект КРТ появился как системный ответ на разрозненность предыдущих инструментов. «До 2020 года девелоперы пользовались механизмами комплексного освоения и развития застроенных территорий, которые не позволяли объединять жилые и нежилые объекты в одном проекте, — отмечает председатель совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат» Лев Мазараки. — Федеральный закон N° 494-ФЗ, принятый 30 декабря 2020 года, ввел единый механизм КРТ. Он разрешил включать в границы одного проекта жилье, офисы и социальную инфраструктуру, если они находятся в границах одного элемента планировочной структуры». Однако, по словам президента фонда «Институт экономики города», руководителя Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежды Косаревой, на этапе внедрения инструмента КРТ в практику были выявлены некоторые сложные вопросы.
«Например, была уточнена возможность реализации проектов КРТ жилой застройки в отношении территории индивидуальной жилой застройки, на которой нет аварийных или ветхих многоквартирных домов, что весьма важно для многих российских городов, — объясняет эксперт. — Также урегулировали актуальный для застройщиков вопрос о внесении изменений в решение о КРТ и договор о КРТ, заключенный на торгах».
В 2022 году проект КРТ заработал во всех российских регионах, а не только в Москве, где механизм апробировали. А в 2024 году законодательство стало гибче: собственникам земельных участков разрешили самим подавать заявки на КРТ, упростили административные процедуры.
Как отмечает заместитель руководителя проекта ООО «ГП-Реновация» Михаил Чулаев, ключевые изменения в законодательстве связаны именно с принятием федерального закона N° 486-ФЗ от 26.12.2024. Среди них — обязательная инфраструктура, распространение на ИЖС и блокированную застройку, возможность изменять решение о КРТ.
В 2025 году механизм стал частью нацпроекта «Инфраструктура для жизни», усилив вектор на повышение качества создаваемой городской среды и позволив создать дополнительные возможности для финансирования инфраструктуры. С 1 марта 2025 года в проекты начали включать индивидуальные жилые дома и дома блокированной застройки, благодаря чему удалось расширить зону применения КРТ на районы, где преобладает частный сектор.
«Сегодня механизм продолжает развиваться. Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ поддержал законопроект, который устанавливает жесткий срок расчета компенсации за жилье при КРТ — не позже, чем за два месяца до переселения, — рассказывает Лев Мазараки. — Ранее компенсацию считали на день, предшествующий решению о КРТ, и между этим решением и фактическим переселением могло пройти до пяти лет. Собственники не всегда были довольны компенсацией, начинались суды. Новый порядок снимает этот риск».
Михаил Чулаев уверен, что механизм работает довольно успешно: по данным аналитического центра ДОМ.РФ, за последний год общая площадь возводимого жилья по КРТ увеличилась в 1,5 раза, строительство таких проектов охватывает уже более половины регионов страны и все больше застройщиков. «При этом принцип реализации проектов остался прежним: 79% КРТ реализуется по инициативе правообладателя, а это значит, что реальными инициаторами строительства по-прежнему остаются застройщики», — уточняет он.
Найти эффективное решение. По мнению экспертов, механизм КРТ оказывает значительное влияние на развитие российских городов, помогает решить проблему ветхого жилья и позволяет привлекать в регионы инвестиции.
«Механизм КРТ дает возможность формировать среду, в которой людям комфортно жить, — считает коммерческий директор ГК «Новалур» Арсений Киселев. — Мы наблюдаем, как меняется подход от точечной застройки к комплексному развитию территорий, как появляются новые кварталы — удобные, экологичные, продуманные до мелочей».
Как отмечает Надежда Косарева, до внедрения механизма КРТ профессиональные застройщики, в основном, вели строительство многоквартирных домов на незастроенных территориях на периферии крупных городов, при этом уже имеющийся жилищный фонд в центральных и срединных зонах таких городов, а также заброшенные территории бывших промышленных зон оставались без внимания инвесторов и деградировали.
«Механизм КРТ позволил начать реализовывать проекты редевелопмента таких территорий, в том числе занятых аварийным и ветхим жильем, заброшенными или неэффективно используемыми нежилыми зданиями, с применением нового подхода формирования многофункциональной застройки, обеспечивающей комфортные условия для жизни, работы, проведения досуга и удовлетворения иных потребностей», — объясняет эксперт.
При этом, подчеркивает основатель и руководитель rTIM Борис Латкин, это не просто снос аварийного дома и стройка на его месте, а перезапуск целого квартала или бывшей промзоны как территории, которая закрывает потребности жителей.
С ним солидарен и председатель правления Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства Валерий Казейкин, который уверен, что благодаря КРТ в городах появился инструмент для возвращения в оборот промзон, аварийных кварталов и пустующих земель, а в пригородах и малых городах КРТ ИЖС может стать новой моделью организованного малоэтажного развития, которая противостоит хаотичному расползанию СНТ и участков, лишенных дорог, сетей, школ и рабочих мест.
По словам технического директора ООО «НЭП», кандидата технических наук Александра Шебуняева, механизм КРТ дал возможность системно и быстро развивать важные для города территории.
«Без этого раньше было невозможно со всеми договориться, так как нужно совместить во времени административные процедуры, желание и возможности инвестора с согласием собственников. А решение вопроса аварийного жилья здесь, вообще, стоит особняком», — рассказывает он.
По мнению Льва Мазараки, еще один новый инструмент — инициатива правообладателей: девелопер может сам предложить территорию под КРТ, не дожидаясь решения властей. Это ускоряет вовлечение в оборот неэффективно используемых участков.
Одно из преимуществ механизма кроется в комплексном планировании. Если раньше жилые кварталы часто строились в отрыве от инфраструктуры, то теперь требуется проектировать территорию целиком — жилье, дороги, школы, поликлиники, парки, инженерные сети. Это делает новые районы самодостаточными.
По словам главы Экспертного центра ИЖС «Технониколь» Татьяны Суворовой, КРТ воспринимается как инструмент управления качеством жизни, позволяющий связать в едином правовом контуре жилье, дороги, инженерные сети, социальные объекты, рабочие места и обязательства инвестора, а также синхронизировать градостроительные решения с инфраструктурой и экономикой проекта.
Не без препятствий. Несмотря на все преимущества КРТ реализация механизма по-прежнему сталкивается с целым рядом сложностей. Среди них — время реализации.
«Проекты КРТ, в основном, долгосрочные. Основной риск долгосрочных инвестиций связан с невозможностью предсказать изменение условий в будущем: цен на недвижимость, ставок по кредиту и других», — считает Надежда Косарева.
С ней солидарен генеральный директор курорта «Лучи» Владимир Ковалев, который отмечает, что за время реализации проектов КРТ могут измениться стоимость строительства, условия финансирования, рыночная ситуация или потребительский спрос. Девелоперу приходится учитывать эти изменения, сохраняя первоначальную концепцию проекта.
По мнению Надежды Косаревой, большие сложности могут вызывать вопросы взаимодействия с жителями и собственниками объектов недвижимости на территории КРТ. «Кроме того, застройщики, реализующие проекты КРТ, часто сталкиваются с неполной информацией относительно ограничений застройки на территории комплексного развития», — рассказывает она.
По словам Льва Мазараки, не всегда четко прописаны процедуры изменения генплана и ПЗЗ под КРТ, что порождает правовые коллизии.
«Основная проблема — правовая неопределенность, — подтверждает Татьяна Суворова. — Проект может иметь инвестора, социальную составляющую и поддержку профессионального сообщества, но блокироваться из-за несинхронизированных генплана, ПЗЗ, ВРИ земель, отсутствия сроков для ОМС и размытых процедур по инициативе правообладателей».
Еще одной сложностью остаются данные. «Мы до сих пор работаем с тысячами разрозненных документов по отдельным объектам — жилье, школы, дороги, сети, увидеть по ним целостную картину территории способны единицы узкопрофильных специалистов, — объясняет Борис Латкин. — Отсюда и ошибки на старте, и конфликты интересов на стыке инфраструктурных решений».
В числе прочих сложностей, с которыми сталкиваются участники проектов комплексного развития территорий, возможность выхода домов из КРТ после заключения договора, что накладывает высокие риски на возможность в целом реализовать заключенный договор КРТ, неясность с изъятием объектов без титульного владельца, отсутствие преференций для инициаторов.
«Инвестор разработал концепцию, вложил деньги, а потом на общих основаниях выходит на конкурс и может проиграть», — объясняет Михаил Чулаев.
Что делать? Для того чтобы справиться с этими и прочими сложностями на пути максимально эффективного использования механизма КРТ, необходимо предпринять ряд шагов.
По мнению Надежды Косаревой, очень важна позиция субъектов РФ, поскольку в Градостроительном кодексе им даны большие полномочия по регулированию КРТ. А по словам Арсения Киселева, нужна синхронизация программ КРТ с планами развития инфраструктуры.
«Актуальны гибкие финансовые модели, например, инфраструктурные облигации, — добавляет коммерческий директор ГК «Новалур». — Для инвестора необходима защита от резких изменений правил игры, а диалог с жителями должен начинаться на ранних этапах. При этом важно использовать разные форматы — от собраний до соучаствующего проектирования. Люди должны видеть, что их мнение учитывается».
В свою очередь Борис Латкин считает, что вовлечение жителей — это не столько вопрос новых форм слушаний, сколько вопрос прозрачности: когда человек видит не абстрактную презентацию, а конкретную визуализацию будущего квартала с реальными зданиями и инфраструктурой на его месте, с цифрами и моделированием транспортных потоков, доверие к процессу получается иным. Валерий Казейкин уверен, что для ускорения КРТ необходимы упрощенный порядок изменения ВРИ земель в рамках КРТ ИЖС, предельные сроки приведения генплана, ПЗЗ и иных документов в соответствие с законом, судебными актами и актами прокурорского реагирования, ответственность должностных лиц за затягивание процедур и поддержка инфраструктуры. В числе прочего — гарантии выкупа или софинансирования социальных объектов, понятные критерии оценки объектов и льготные ипотечные и налоговые режимы для организационного ИЖС.
«Дополнительными гарантиями для инвесторов могли бы стать запрет выхода домов из КРТ после заключения договора, распространение возможности изъятия на все объекты в границах КРТ, включая те, где нет правообладателей, ввод «стабилизационной оговорки» в договоры — автоматический пересчет параметров при изменении ключевой ставки или рыночной конъюнктуры», — добавляет Михаил Чулаев.
Этот список, по его словам, может дополнить и закрепление обязательной разработки концепции КРТ до принятия решения с экономическим обоснованием и мастер-планом.
В свою очередь специалист по высокоуровневой недвижимости г. Москвы Андрей Тадеощук уверен, что для инвесторов важнее всего предсказуемость: решения о вложении средств принимаются на годы вперед, поэтому стабильность законодательства и неизменность правил становятся одним из главных факторов инвестпривлекательности.
«Ускорить реализацию проектов могли бы сокращение административных процедур, расширение механизмов государственно-частного партнерства, государственное софинансирование инженерной инфраструктуры и дальнейшее развитие инфраструктурных бюджетных кредитов», — подчеркивает он.
Субъектный взгляд. О результатах работы механизма КРТ наиболее ярко говорят проекты, реализуемые в различных российских субъектах. По мнению экспертов, делать окончательные выводы пока рано, поскольку большая часть таких проектов еще не завершены.
При этом нельзя не отметить масштабы реализации проектов КРТ нежилой застройки в Москве. Большинство экспертов признают: не только столица, но и Московская область по масштабу и концентрации капитала при реализации проектов КРТ на протяжении многих лет занимают лидирующие позиции. В числе показательных проектов – «Октябрьское поле», один из первых проектов КРТ, где реализована концепция 15-минутного города, проект «Зиларт», ключевым элементом которого стал ландшафтный парк «Тюфелева роща» площадью около 10 га, и «Большой Сити» (КРТ охватывает здесь более 600 га).
Высокую динамику реализации проектов комплексного развития территорий демонстрируют Тюменская область, активно привлекающая внебюджетные средства, Нижегородская область, успешно комбинирующая разные подходы, Республика Татарстан, Свердловская область и ряд других субъектов.
В частности, в Якутии сегодня в работе находятся 18 проектов КРТ, охватывающих более 162 га — это почти 1,3 млн кв. м нового жилья в перспективе. Но главное не цифры, а возможность, наконец, переломить старые тренды, подчеркивает министр строительства Республики Саха (Якутия) Виктор Романов.
«Механизм комплексного развития дает региону шанс убить двух зайцев: ударными темпами ликвидировать аварийное жилье и одновременно уйти от эпохи спальных районов-муравейников, где школы и поликлиники приходилось ждать годами. Сегодня мы закладываем стандарт комфорта с нуля. И это только начало — амбициозные планы предусматривают приращение территории КРТ еще на 187 га для нового витка развития», — рассказывает он.
На перспективу. Эксперты уверены, что со временем проекты комплексного развития территорий будут занимать все большую долю градостроительной деятельности в городах.
«Однако механизм КРТ без поддержки со стороны бюджетов имеет ограничения на территориях с невысокой ценой недвижимости. В связи с этим его дальнейшее развитие видится по направлению взаимодействия частных и государственных/муниципальных партнеров для реализации проектов КРТ на тех территориях, которые не позволяют обеспечить рентабельность только частных инвестиций», — делится прогнозами Надежда Косарева. По мнению Льва Мазараки, КРТ будет развиваться в сторону мастер-планирования — стратегического проектирования территорий с функциональным зонированием, транспортным каркасом и концепцией публичных пространств. Новые точки роста — города с большим объемом аварийного жилья и агломерации с дисбалансом между центром и окраинами. Борис Латкин уверен, что ими станут не столько центральные агломерации, сколько опорные населенные пункты и региональные центры, где земельный дефицит пока не так велик, но где закладывается инфраструктурный каркас на десятилетия вперед. А по словам Арсения Киселева, КРТ будет развиваться в сторону интеграции с жизнью города. Концепция 15-минутного города останется очень актуальной и впредь.
