Миллионы квадратных метров аварийного жилья, отсутствие регулярного технического мониторинга жилого фонда, наличие массы нареканий, связанных с проведением капремонта МКД, необходимость замены большого числа лифтов, исчерпавших срок службы, — эти и другие вопросы стоят на повестке Комитета Государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Мы поговорили с заместителем председателя комитета Светланой Разворотневой о том, какие законы приняты в осеннюю сессию и над чем придется работать в перспективе, чтобы решить все обозначенные и другие проблемы отрасли.
Какие суммы заложены в федеральном бюджете на 2024 год и плановый период 2025-2026 годов на модернизацию коммунальной инфраструктуры и расселение аварийного жилья?
В 2024 году регионы завершают программу переселения аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2017 года. В целях ускорения этой программы часть средств переносилась на более ранние периоды, поэтому объем бюджетных ассигнований на 2024 год сравнительно скромный — 16 млрд 310 млн 212 тыс. рублей. С 2025 года планируется реализация новой программы переселения из аварийного жилья, признанного в период с 1 января 2017 по 1 января 2022 года, а это более 13 млн кв. метров. В 2025 и 2026 годах планируется выделить на эти цели из федерального бюджета по 25 млрд рублей.
Очевидно, что если переселение будет продолжаться по тем же правилам, что и ранее, выделенных средств на решение данной задачи не хватит. Поэтому правительство активно ищет новые инструменты переселения из аварийного жилья. Одним из них может стать государственно-частное партнерство в этой сфере. Благодаря программам комплексного развития территорий часть жилья для переселенцев могут построить инвесторы.
На модернизацию коммунальной инфраструктуры в 2024-2026 годах в бюджете предусмотрено 150 млрд рублей ежегодно. Какой объем сетей, источников тепла, водоснабжения и водоотведения будет восстановлен и обновлен за это время, пока неясно. Правительство ставило амбициозные задачи — модернизировать не менее 10% изношенной инфраструктуры. Однако многое зависит от регионов. Как показала практика прошлого года, объем освоения средств достаточно слабый. Сказывается отсутствие проработанных проектов и другие факторы. Будем надеяться, что постепенно регионы будут наращивать темпы.
Светлана Викторовна, вы сказали об аварийном жилье. Все мы, к сожалению, являемся свидетелями периодических обрушений таких домов в разных городах России. Вы неоднократно говорили о необходимости проведения проверки реального состояния жилищного фонда. Какие шаги делаются в этом направлении?
Необходимость регулярного технического мониторинга жилого фонда очевидна всем. Споры ведутся только вокруг того, кто будет этим заниматься, за чей счет будут проводиться работы. Законопроект о техническом учете N°107057-7, принятый Государственной думой РФ 7 созыва в первом чтении, передавал это право регионам. На этом настаивал ряд экономически сильных субъектов. Подчеркну, что вводилось именно право, а не обязанность. Таким образом, речь о сплошном и регулярном техническом учете не велась. Сейчас, насколько мне известно, Минстрой РФ придерживается иного подхода. ГИС ЖКХ должна стать интегратором основных сведений о состоянии МКД, а сведения в нее будут вносить различные поставщики, в первую очередь управляющие организации. Это решение тоже нельзя назвать безупречным. Непонятно, кто именно при таком подходе будет отвечать за полноту и достоверность информации. Обсуждение подходов пока активно продолжается на разных площадках.
Множество проблем возникает и в сфере капремонта. Одними из самых сложных являются вопросы недостаточно активного использования средств на спецсчетах и отсутствие возможности переноса сроков выполняемых работ в МКД. Какую работу проводит законодатель в этих направлениях?
Начну с последнего пункта. Совсем недавно в третьем чтении был принят федеральный закон N°561-ФЗ от 27.11.2023 г., который предоставляет возможность переносить сроки капитального ремонта в зависимости от итогов технического обследования. Такое техобследование могут провести как региональные или местные власти, так и собственники помещений в МКД. Мера, безусловно, необходимая. Региональные программы капремонта зачастую формировались «на глазок», без должного анализа состояния домов. В лучшем случае очередность устанавливали по году постройки. В худшем — в зависимости от наличия денег (более дешевые работы в первую очередь, дорогостоящие — в последнюю). Зачастую при подготовке проектно-сметной документации выясняется, что в ремонте нуждаются совсем не те элементы, которые предусмотрены региональной программой, однако легальной возможности изменить перечень работ в настоящее время нет. Принятый закон такую возможность предоставляет, однако мы будем внимательно следить за правоприменительной практикой.
Какие опасности лично я вижу? Во-первых, полноценное техобследование стоит дорого, поэтому о сплошной инвентаризации речи не идет. Исключение составляют некоторые регионы. Например, в Московской области техобследование является одним из видов работ и проводится за счет взносов собственников на капремонт. При выборочном обследовании будет велик риск волюнтаристского подхода. Кроме того, целый ряд регионов регулярно не выполняет принятые краткосрочные программы капремонта. Есть риск, что возможностями, предоставленными законом, воспользуются, чтобы перенести на более поздний срок без решения общих собраний сроки ремонта отдельных домов. И, наконец, непонятно, как будет развиваться ситуация, если собственники проводят обследование и доказывают, что сроки ремонта нужно передвинуть на более ранний срок, а в бюджете регионального фонда капремонта деньги на это не предусмотрены. Впрочем, в ближайшие годы жизнь ответит на все эти вопросы.
Безусловно, в сфере капремонта немало и других вызовов. В последнее время активизировалась дискуссия вокруг домов, выбравших спецсчета в качестве средства накопления. Многим не дают покоя значительные средства, накопленные на этих счетах и лежащие мертвым грузом. При этом то, что средства не тратятся, — это не вина, а беда собственников спецсчетов. При достаточно низких взносах они не в состоянии накопить необходимые средства на ремонт, а заимствования им недоступны. Обеспечить возможность банковского кредитования спецсчетов — одна из важнейших задач. Первый шаг в этом направлении уже сделан. Госдумой в первом чтении принят правительственный законопроект N°416434-8, который устанавливает обязанность государственных жилищных инспекций вести реестр протоколов, фиксирующих решения собственников о проведении капремонта. За такое решение высказывались на круглом столе в Госдуме и банки, которые заявляли о том, что принятие решения о кредитовании напрямую зависит от уверенности, что решения собственников не фальсифицированы. Работу по развитию кредитования в сфере капремонта будут продолжать в будущем году и наш комитет, и Минстрой РФ. Кстати, этим же законопроектом введена обязанность собственников выкладывать в ГИС ЖКХ акты сдачи-приемки работ и заключать договоры об осуществлении строительного контроля. Эти меры позволят повысить качество работ, проводимых в рамках договоров, заключаемых владельцами спецсчетов. Еще одной мерой, с которой согласны, пожалуй, все, — повышение порога собираемости платежей с 50 до 70%, после которого специальный счет переводится в «общий котел». Законопроект, предлагающий подобное решение, активно обсуждается в комитете.
Как обстоит дело с заменой лифтов, исчерпавших срок службы?
К сожалению, в этом вопросе сдвигов нет. Сегодня более 100 тыс. лифтов исчерпали свой срок годности. При этом в краткосрочные программы капремонта включено не более 40 тыс. лифтов. Ситуация критическая. В соответствии с техническим регламентом Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011) до 15 февраля 2025 года должны быть заменены все лифты, отработавшие срок службы. Однако эти требования, очевидно, не будут выполнены, если государство не окажет помощь. Программы факторинга с господдержкой, прямое софинансирование стоимости лифтов, освобождение от НДС производителей и монтажников — любая из этих мер позволит ускорить процесс. Если этого не произойдет, в ближайшее время мы столкнемся с массовыми остановками лифтов в многоквартирных домах.
А какие меры принимаются, чтобы проблема взрыва газа в домах ушла в прошлое?
В марте 2023 года был принят 71 федеральный закон, который изменил правила осмотров и обслуживания газового оборудования. С 2024 года заниматься этой деятельностью смогут только представители газораспределительных организаций. Таким образом, мы добились того, что обслуживать один дом будет только одна организация с понятной квалификацией и наличием аварийно-диспетчерской службы. Однако проявились побочные последствия. Фактически в регионах появились монополисты, которые устанавливают свои цены на обслуживание газового оборудования. Делают они это на основании методики, разработанной Минстроем. Получаю много обращений из разных регионов, в которых граждане и управляющие организации пишут, что цены на услуги выросли в разы. И наш комитет, и Минстрой внимательно следят за ситуацией. По результатам будем думать о дальнейшем совершенствовании законодательства. Я убеждена, что лучшим выходом было бы возвращение к советской практике, когда и поставки газа, и обслуживание оборудования осуществляются за счет тарифа на газ. Такой подход позволил бы ввести контроль ФАС за стоимостью обслуживания оборудования в домах и квартирах, а кроме того, избавил бы граждан и организации от дополнительных трудозатрат, связанных с заключением договоров. Он стал бы гарантией, что обслуживание будет проводиться абсолютно во всех квартирах, а не только тех, кто заключил договор. Сейчас стимулировать граждан и организации заключать договоры, обеспечивать допуск газовщиков в квартиры пытаются за счет штрафов. Недавно мы приняли в первом чтении законопроект N°395162-8, который вносит в КОАП ряд новых статей и усиливает наказание по существующим. Речь идет о штрафах за незаключение договоров об обслуживании оборудования, недопуске проверяющих в квартиры, неинформировании об изменении состава газового оборудования и т.п. Появился ряд статей, которые наказывают организации за услуги ненадлежащего качества. Однако законопроект вызвал оживленную дискуссию в Госдуме. Многие пункты требуют доработки.
И самое главное — никакие осмотры оборудования не способны исключить аварии газа на 100%. Нельзя исключить человеческий фактор, аварии между осмотрами. Оперативно предотвратить утечки способны только средства технического контроля. Поэтому много лет я говорю о необходимости оснащения МКД датчиками утечки газа с функцией отключения его подачи. Установка такого оборудования обязательна для ИЖС, которые проводят газ. А вот у жителей квартир почему-то вызывает сомнения. При этом некоторые регионы уже начали установку подобного оборудования за счет бюджета. Так, например, делает Московская область. Она ставит датчики в муниципальных квартирах. Однако безопасность можно гарантировать только в том случае, когда газоанализаторами оснащены все квартиры. Считаю, что ставить и впоследствии обслуживать их можно силами тех же газоснабжающих организаций, включив расходы в тариф. Оптовые закупки и рассрочка позволят снизить стоимость для граждан. Рада, что аналогичные мысли начали высказывать и такие уважаемые эксперты отрасли, как председатель комитета по энергетике Павел Навальный. Надеюсь, рано или поздно мы придем к правильным решениям.
Вторая проблема — замена неисправного газового оборудования для семей с низкими доходами. Сегодня только отдельные регионы, в том числе Москва и Московская область, субсидируют замену газовых плит и колонок для отдельных категорий граждан. А нужно, чтобы это было всеобщей практикой. В бюджете 2024-2026 годов предусмотрены субсидии для установки нового газового оборудования для социально незащищенных семей при проведении газификации. Однако задача замены старого оборудования не менее важна. Будем добиваться этого в бюджетах будущих лет!
В одном из наших интервью вы говорили о том, что сферу управления МКД давно пора комплексно и серьезно перестраивать. Какие законы в осеннюю сессию приняты в этой сфере?
Пока вокруг сферы управления МКД очень много дискуссий и довольно мало реальных изменений. Например, приняли законопроект, который позволяет председателям МКД представлять в судах интересы собственников без доверенностей. Но этого явно недостаточно. Необходимо максимально избавить избранных представителей собственников от бюрократических сложностей. Готов законопроект, который сделает более простой и эффективной процедуру подписания актов сдачи-приемки работ между председателем совета МКД и представителем УК. Смотрим сейчас и на другие ограничения, которые можно снять. К сожалению, в минувшую сессию были приняты поправки в Налоговый кодекс, в котором окончательно признали вознаграждение председателей советов МКД зарплатой со всеми вытекающими — отчислениями в фонды, налогами и получением статуса работающих пенсионеров. Получаем много писем по этому поводу. Думаем, что еще можно сделать, чтобы исправить ситуацию. Одна из идей, которую сейчас прорабатываем, — это полное или частичное освобождение от оплаты ЖКУ председателей за счет средств других собственников (в случае, если они приняли такое решение на общем собрании).
Важнейшим инструментом повышения качества обслуживания МКД является стандартизация. Стандарты работы управляющих организаций, стандартизация договоров управления и отчетов — все это не только повысит качество услуг, но и упростит контроль собственников. По этому направлению подготовлено несколько законопроектов.
Вообще на площадке комитета подготовлен большой пакет законодательных инициатив. Они направлены на совершенствование процедур тарифообразования в сфере ЖКХ, защиту инвестиций в МКД, упрощение проведения собраний. Процедуры согласования долгие и сложные, но, надеюсь, некоторые все-таки дойдут до принятия. По-прежнему остаются нерешенные вопросы.
Первоочередной — это доступ к реестрам собственников, без которого невозможно провести собрание. Доступ к персональным данным, без которых невозможно проводить претензионную работу.
Проблема растущих долгов сильно осложняет работу отрасли. Эти вопросы мы обязаны решить в ближайшие годы. На последнем заседании рабочей группы Госсовета вице-премьер Марат Хуснуллин сказал, что на ближайший период реформирование сферы ЖКХ станет главной задачей. Надеюсь, так и будет.
