20 крупнейших застройщиков жилья Республики Казахстан

Власти Казахстана поддержали в кризис рынок жилья, взяв под крыло токсичный недострой.

Финансовый кризис, нанесший весьма ощутимый удар по жилищному строительству Казахстана, полностью изменил структуру финансирования этого сектора. Для поддержки долевого строительства Правительство РК в разгар кризиса выделило почти $2,9 млрд: в итоге за пять лет список проблемных объектов сократился с 450 до 24 (по данным на май 2012 г.). В 2011 г. было введено свыше 520 тыс. кв. м государственного жилья и порядка 2,3 млн кв. м долевого при господдержке. Свое будущее казахстанские застройщики связывают с программами по строительству коммерческого и арендного жилья, развитием системы жилищных строительных сбережений. Участники рынка склонны считать, что в ближайшие годы не стоит ожидать повторного пузыря на рынке жилой недвижимости.

Как реанимировали строительный рынок?

Перед началом кризиса в 2007 г. 87% жилья в республике возводилось с участием частного капитала (60% — индивидуальными застройщиками, 27% — коммерческими организациями), а объем инвестиций в сектор, по данным Агентства Республики Казахстан, достиг 490 млрд тенге (около $4 млрд по курсу 2007 г. — Прим. ред.). Благодаря дешевым кредитам и ипотеке, которую предлагали банки второго уровня, на рынке возник пузырь. В период чрезмерного роста цены взлетели до невиданных высот — $3600 за «квадрат» в экономклассе и $6000-7000 в бизнес. Спрос, стимулированный ипотечными кредитами (под 13%), позволял строителям реализовывать новые объекты со скоростью света. Однако в августе — сентябре 2007 г. грянул мировой кризис, и казахстанские банки, занимавшие деньги на строительство в основном за рубежом, перестали выдавать кредиты — как застройщикам, так и покупателям. Государству пришлось срочно вмешаться в ситуацию, чтобы спасти отрасль. К решению антикризисных задач был привлечен Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына», который предложил несколько мер. Во-первых, профондировал банки второго уровня для дальнейшей реализации квартир «по свободной цене» и «фиксированной» — 120 тыс. тенге ($805) за 1 кв. м в Алматы и 96 тыс. тенге ($644) в Астане. Кроме того, оказал финансовую помощь застройщикам для возобновления строительства и внедрил механизм по рефинансированию ипотечных кредитов. Антикризисная программа была реализована также благодаря созданию АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», задачами которого стали стабилизация ситуации на рынке (завершение строительства незавершенных объектов путем приобретения у застройщиков помещений и т.д.), инвестирование в жилую недвижимость (увеличение предложения доступного жилья и т.д.) и управление активами. Кроме того, достройка объектов была возложена на проектные компании (Global Building Contract, ТОО «Дирекция по реабилитации объектов «Корпорации Ак-ауыл», ТОО «Жана Курылыс») и, конечно, застройщиков.

В 2010 г. объем строительства жилья с участием частного капитала сократился на 35%: по сравнению с докризисными показателями доля жилья, возводимого при госучастии, увеличилась в разы. По данным АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», треть домов, сданных в эксплуатацию в Астане в 2011 г., были завершены при поддержке фонда в рамках госпрограммы. К 2012 г., согласно отчету Фонда недвижимости «Самрук-Казына», благодаря предпринятым мерам в Казахстане удалось достроить более 3 млн кв. м площадей, из них фондом выкуплено почти 1,7 млн кв. м, в том числе 1,1 млн кв. м жилья. Только при непосредственной поддержке фонда недвижимости был сдан 21 проблемный объект. При этом на большей их части застройщики не менялись. Вливание денежных средств со стороны государства помогло выстоять, в частности, таким крупным застройщикам, как ТОО «Корпорация «Базис-А» (Алматы) и ТОО «ЭлитСтрой Девелопмент» (Алматы). По данным АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», ГК «Элитстрой» введен самый крупный жилой комплекс площадью 194 тыс. кв. м (всего за годы работы на рынке застройщиком введено 755 тыс. кв. м, в 2011 г. — 43 тыс. кв. м). Государственная поддержка сыграла на руку обеим сторонам, считают аналитики. «В новых условиях рынка застройщики переориентировали свои комплексы на эконом-класс и успешно завершили их при финансовой поддержке государства. В итоге от этого сотрудничества выиграли обе стороны: застройщики завершили и сдали ранее замороженные объекты, а государство получило доступное жилье», — сообщила директор агентства недвижимости Elway Эльмира Балебаева.

Консолидация рынка как позитивное последствие кризиса

В рейтинге представлены крупнейшие застройщики Астаны и Алматы, данные о которых были предоставлены изданию самими компаниями, АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» или были взяты из открытых источников. Большая часть компаний, которые вводили жилье в 2011 г., строят в Астане и являются казахстанскими. В рейтинг вошла одна компания с российским капиталом — алматинское ТОО «Тенгиз Строй» (дочерняя компания ГК «Квартстрой», которая возводит объекты в Москве, Нижнем Новгороде, Волгограде). На рынке также присутствуют турецкие девелоперы — Nurol Construction, TURKUAZ INVEST, AHSEL KENT, однако они не вводили жилье в исследуемый период.

До кризиса лидер рейтинга — ТОО «Корпорация «Базис-А» — заявлял даже о планах выхода на российский рынок, но в кризисные годы ему потребовалась и была оказана внушительная поддержка по линии АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына». В 2009-2011 гг. девелопер и аффилированные с ним компании ввели в эксплуатацию 74 объекта общей площадью свыше 395 тыс. кв. м, в том числе 183 тыс. кв. м — в 2011 г. Речь идет о нескольких жилых комплексах и коттеджных поселках. По данным, предоставленным «Вестнику», в 2012 г. самый крупный застройщик Казахстана намерен ввести около 100 тыс. кв. метров. Прошлый год для холдинга BI Group, который расположился на второй строчке рейтинга, ознаменовался завершением долгосрочных проектов жилищного строительства и выполнением всех обязательств перед дольщиками. По данным, предоставленным «Вестнику», компания завершила строительство пяти объектов общей площадью 120 тыс. кв. м жилья, а также начала строительство пяти объектов в Астане, двух в Алматы и еще одного в Москве. На стадии разработки находятся еще более 10 объектов по Казахстану. Среди новых проектов — городок семейных коттеджей Family Village на 1,5 тыс. домовладений. По мнению руководства компании, положительным моментом финансового кризиса стала консолидация на рынке.

Сегодня основными игроками рынка жилой и коммерческой недвижимости являются компании, имеющие достаточный опыт в строительстве, а также производственный и финансовый потенциал. Так, в частности, инвестиционно-строительная компания ASI (Астана) разработала свою модель, совмещающую сотрудничество с Жилстройсбербанком (ЖССБ) и банками второго уровня (БВУ). Согласно концепции, застройщик сам обеспечивает строительство нулевого цикла, параллельно набирая пул минимум половины потенциальных покупателей совместно с ЖССБ. Под эти активы компания получает кредит на дальнейшее строительство в БВУ. Завершенные квартиры передаются дольщикам с обременением в пользу банков второго уровня до момента предоставления им жилстройзайма, но не более 5,5 лет. Полученный заем передается застройщику, который погашает обязательства перед БВУ. А покупателям остается в срок не более 9,5 лет рассчитаться с Жилстройсбербанком. В итоге у покупателя есть возможность погашать кредит 15 лет. Благодаря внедрению нового финансового инструмента ИСК ASI построила в Астане 92 тыс. кв. м в 2011 году.

В рамках программы «Доступное жилье-2020» еще одна крупная компания из Астаны ТОО «Шар-Курылыс» начала возведение домостроительного комбината мощностью 200 тыс. кв. м в год. Он будет введен в эксплуатацию в следующем году. Комбинат позволит компании в короткий срок возводить качественные дома по направлению крупнопанельного домостроения в рамках госпрограммы. Такой ход был подсказан компании растущими ценами на стройматериалы — собственный завод позволит существенно снизить себестоимость возводимого жилья.

Будет ли новый пузырь на рынке?

В последнее время казахстанские банкиры начали поговаривать о появлении на рынке недвижимости нового мыльного пузыря. Председатель правления Альянс Банка Максат Кабашев в интервью журналу Forbes (Казахстан) отметил, что рынок недвижимости снова оживает: цены потихоньку пошли вверх. «В Астане квартиры экономкласса расходятся как горячие пирожки, да и строятся с не меньшей скоростью. Такое впечатление, что мы в начале нового цикла, и в этом нет ничего удивительного», — заметил господин Кабашев. По его словам, вопрос заключается в адекватности ценовой и кредитной политики, в системе оценки рисков и в том, какие выводы строители и банки сделали из кризиса 2007-2008 гг. «Когда ко мне приходят строители, которые пытаются убедить, что в доме, который они сейчас строят, квадратный метр будет стоить $15 тыс., при этом имея один недостроенный дом и проблемный кредит в одном из банков, я им не верю», — заключил он.

Однако не все игроки рынка придерживаются этой точки зрения. Директор одного из алматинских агентств недвижимости считает, что возникновение нового мыльного пузыря сегодня просто невозможно. «Застройщики стали более осторожными. Кроме того, сейчас достраивается или будет достроено в ближайшие несколько лет не так много новых домов. Их не хватит даже для удовлетворения существующего спроса, — рассказала Эльмира Балебаева. — В то же время все эти комплексы будут выставляться на рынок постепенно и постепенно поглощаться им, что оградит рынок от единовременного вброса большого количества недвижимости».

В интервью Forbes (Казахстан) председатель совета директоров инвестиционно-девелоперской компании ТОО «TS Engineering Group» Серик Тульбасов отметил, что рынку мешает встать на ноги отсутствие дешевых и длинных денег, а тренд развития в сфере недвижимости должен заключаться в разумном разделении рынка для государства и предпринимательства. В этом случае у бизнеса будет возможность роста, а государство выполнит свои функции сохранения социальных гарантий населению.

20 крупнейших застройщиков жилья Республики Казахстан

* Введено при участии АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казын».

** По данным АН «ELWAY».

*** По данным администрации.

В рейтинге представлены данные крупнейших компаний Республики Казахстан. Основание для ранжирования — объем введенных в эксплуатацию зданий в 2011 году (кв. м). В рейтинге участвовали застройщики, занимающиеся возведением жилых многоквартирных домов. Объем инвестиций в реализованные объекты был указан в тенге, редакция перевела его в рубли по текущему курсу. Оценка объемов введенного жилья производилась на основании данных самих компаний или (в случае непредоставления такой информации редакции) на основе информации, официально предоставляемой отраслевыми региональными органами исполнительной власти, аналитических центров, квартальных отчетов эмитентов. Редакция будет признательна за дополнения и уточнения.