Камень на камне

Несмотря на сложности в экономике и частичное сокращение ряда программ поддержки, с помощью которых Правительство РФ разгоняло строительный комплекс, объем ввода в эксплуатацию нового жилья не снижается. Напротив, многие девелоперские компании успешно приспособились к новым реалиям на рынке, находя возможность не только не терять количество сдаваемых квадратных метров, но и зарабатывать значительно больше. Конечно, катиться по наезженным рельсам при этом не удастся: нужно придумывать новые концепции ЖК, строить еще быстрее и еще качественнее, придумывать ноу-хау в продажах и маркетинге.

На старте 2025 года многие аналитики предрекали отечественному стройкомплексу непростой период. Массовая семейная ипотека, с помощью которой совершалось до 70% сделок с жилой недвижимостью, была сильно урезана. В то же время рыночные кредиты имеют по-прежнему фактически заградительные условия. Одновременно общеэкономическая ситуация привела к значительному падению общей покупательской способности населения, и отсутствие массовых инвестиций также не сделало жизнь застройщиков проще.

Построили стабильность. Тем не менее, негативные прогнозы если и сбылись, то лишь отчасти. Да, новый рекорд по объему введенного в эксплуатацию жилья установить не удалось, показатели стали ниже даже в сравнении с прошлым годом. Тем не менее, если судить по другим отраслям, строительство на их фоне можно назвать крайне успешным. С этим согласны и главные кураторы стройкомплекса в Правительстве РФ. Так, вице-премьер Марат Хуснуллин на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным в начале года заявил, что строительная отрасль России в 2025 году отработала хорошо, запланированные показатели выполнены. «По итогам 2025 года мы неплохо отработали. У нас объем ввода недвижимости сопоставим с 2024 годом — и жилой, и нежилой. Чуть меньше по жилью и практически сопоставимо по «нежилью». То есть мы все показатели выполнили», — уточнил Марат Хуснуллин. Он также напомнил президенту, что выполнены все показатели нацпроекта «Инфраструктура для жизни», что было особенно важно в год запуска проекта.

Еще более масштабной и успешной работа строителей видится на горизонте нескольких лет. Так, уже в ходе выступления на комиссии Госсовета по профильному направлению вице-премьер сообщил, что с 2019 года отечественным стройкомплексом было введено 685 млн кв. м жилья. А в целом перед отраслью на горизонте до 2030 года стоит крайне амбициозная задача — обновить треть жилищного фонда страны и повысить среднюю обеспеченность жильем до 33 кв. м на человека. Он также отметил, что с 2018 года жилищные условия улучшили более 3,8 млн семей с помощью льготных ипотечных программ. Кроме того, к 2030 году более чем в 2 тыс. опорных населенных пунктах, где проживает свыше 70% населения России, необходимо улучшить качество среды на 30%. Глава Минстроя России Ирек Файзуллин также сообщил, что вклад стройкомплекса и смежных отраслей в валовый внутренний продукт России в 2025 году составил почти 22 трлн рублей, или 13%. Объем налоговых поступлений и страховых платежей — 8 трлн рублей, то есть более 14% от общего объема. В строительной отрасли и ЖКХ сегодня задействованы свыше 12,8 млн человек. Таким образом, стройкомплекс подтвердил статус главного локомотива экономики России и даже укрепил его.

И, кстати, Ирек Файзуллин, продолжая тему успехов прошлого года, все-таки порадовал одним рекордом: в 2025 году было построено рекордное количество частных домов — 63,5 млн кв. м.

Что касается многоквартирного жилищного строительства, то здесь ситуация достаточно противоречива и соответствует тенденции экономики в целом: отдельная отрасль может проседать, в то же время лидеры рынка чувствуют себя вполне неплохо и растут.

По данным Росстата, опубликованным в конце января этого года, сектор многоквартирных домов, который на протяжении большей части года находился в отрицательной зоне, завершил год с небольшим минусом — введено 44,6 млн кв. м, что на 2% отстает от значения 2024-го. Аналитики отмечают, что рынок ускорился к концу года и выдал вполне неплохие цифры: в декабре введено 12,5 млн кв. м — прирост на 1,6% от года к году. Запуски новых проектов застройщиками в 2025 году также были ниже, чем годом ранее, 41,3 млн кв. м. А вот здесь падение посерьезнее — минус 12%. ДОМ.РФ в своей аналитической записке поясняет, что запуски, в основном, сократились за счет проектов с плановым сроком ввода в 2027-м, то есть в следующем году на рынке новостроек может усилиться проблема доступности жилья, в случае роста спроса предложения в высокой степени готовности будет недостаточно.

Держи карман шире. Многие эксперты называют ситуацию на рынке жилищного строительства в 2025 году в целом стабильной: то, что общий объем ввода был сопоставим с прошлогодним, говорит о сохранении активности в строительстве несмотря на жесткие финансовые условия, рост себестоимости и сдержанный спрос. При этом в ближайшие годы резкого роста рынка ожидать не приходится. Те проекты, что были инициированы в «тучные» годы, в основном, близки к завершению, а новых — меньше из-за общей неопределенности и отсутствия гарантированного платежеспособного спроса. Даже если в 2026-2027 гг. произойдет существенное улучшение рыночных условий ипотеки, ввод МКД, строительство которых будет начато в этот период, придется уже на 2029-2030 гг.

На этом фоне лидирующие девелоперские компании чувствуют себя совсем неплохо и продолжают расти, по крайней мере в плане зарабатываемых ими денег. Согласно данным порталов, публикующих финансовую отчетность, выручка 20 крупнейших в России девелоперов жилья от продажи квартир в новостройках по итогам 2025 года составила 2,03 трлн рублей, что на 8,3% больше, чем годом ранее. Еще почти 200 млрд рублей им принесли продажи нежилых и коммерческих помещений, а также машино-мест.

Всего, согласно данным специализированного портала «Движение.ру», от продажи жилья застройщики за год выручили 5,57 трлн рублей, установив, таким образом, за все время существования первичного рынка недвижимости в России рекорд. Ранее на первичном рынке недвижимости девелоперам удалось больше всего заработать в 2023 году — 5,25 трлн рублей.

Относительно прошлого года совокупная выручка девелоперов выросла на 12,7%. Выраженные в количестве реализованных лотов результаты продаж застройщиков превысили аналогичный показатель 2024 года. Девелоперы смогли продать 584 тыс. квартир. «Стимулирующий эффект и от уже принятых изменений в программу семейной ипотеки, и от информации о тех дополнительных корректировках, которые обсуждаются, подстегнул спрос даже сильнее, чем отмена базовой программы льготной ипотеки летом 2024 года. Ежемесячные пики продаж фиксировались с октября 2025 года, а в декабре был абсолютный годовой рекорд — 84 тыс. сделок. Для сравнения, в июне 2024 года, когда сворачивалась базовая программа, 82,6 тыс. реализованных лотов», — говорил в комментарии для деловых СМИ руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин в январе.

Меньше, да лучше. Застройщики отмечают, 2025-й получился для них неоднозначным и неравномерным по спросу: если в первой половине года было совсем грустно, то летом и осенью рынок ожил. Изначально начали оправдываться не самые приятные прогнозы, в частности о том, что начнет по-настоящему сказываться сворачивание программ льготной ипотеки, а также более жесткий контроль расходования средств дольщиков со стороны банков. На первичном рынке сказались ограничения тех инструментов, которые застройщики использовали для стимулирования спроса: возникли сложности с траншевой ипотекой, программами без первоначального взноса, субсидированием ставок, постепенно стали вводить ограничения в отношении рассрочек, которые в начале года достигли рекордных 30-35% от общего объема продаж. К концу года их доля снизилась до 6-7%.

В итоге, как отмечают аналитики, на рынке недвижимости начала складываться парадоксальная ситуация: цена на квадратные метры в только строящихся и даже планируемых домах со сдачей через 2-3 года росла стремительнее, чем на уже готовые квартиры в портфеле застройщиков. Именно значительный объем уже готового жилья, которые девелоперы выбросили на рынок во второй половине 2025 года, подстегнул спрос, и в целом отрасль показала достойные цифры по продажам. Директор по развитию компании Plus Development Дмитрий Можаров перечисляет еще целый ряд факторов, способствовавших росту продаж квартир. Так, многих квартирных инвесторов и семьи, стремящиеся улучшить жилищные условия, подстегивали слухи об очередном этапе ужесточения ипотеки с господдержкой, и они спешили приобрести недвижимость. К тому же, на фоне почти остановившихся цен застройщики улучшили продукт: многие из них запустили концептуальные проекты с высоким уровнем инженерии, благоустройства, планировочных решений. Немаловажно, что, стремясь подогреть продажи, многие застройщики решились не только на беспрецедентные скидки и рассрочки, но и на акции, которые раньше были лишь рекламными трюками, например, в подарок ремонт, машино-место, кладовка и так далее.

Важной тенденцией конца прошлого и начала этого года стало возвращение инвестиционного спроса на квартиры на фоне поэтапного снижения ставки Центробанка. Особенно актуальным это стало для продуманных, четко позиционированных продуктов с возможностью предсказуемых сценариев окупаемости. Так, значительно, более чем на 20%, подорожали апартаменты с гостиничным управлением в Крыму, хороший спрос был на новостройки в Москве и Санкт-Петербурге.

В агентстве Twiga посчитали, что в Москве и Московской области в ноябре 2024 года в продаже находилось около 93 тыс. объектов комфорт-класса, тогда как к ноябрю 2025 года этот показатель упал до 60 тыс. Та же ситуация фиксируется в бизнес-классе: доля в продажах изменилась с 13,3 до 21% за год. Аналитики агентства однозначно трактуют эти цифры как растущий инвестиционный интерес. «В сегменте бизнес-класса инвесторы делают ставку на минимальный чек входа и максимальную ликвидность. Ажиотажный спрос на маленький формат привел к закономерному итогу: квадратный метр в студиях дорожает быстрее, чем в любом другом формате», — комментирует директор по работе с клиентами агентства Сергей Васильев.

Что год текущий нам готовит. Девелоперы уже приготовились к тому, что по цифрам 2026-й год может быть хуже, чем 2025-й. В частности, для них действуют все те же риски, однако резкого всплеска спроса, как в конце прошлого года, ждать не приходится. Напротив, традиционное предновогоднее ралли на рынке недвижимости под большим вопросом из-за того, что уже с 1 октября ожидается очередное ужесточение правил семейной ипотеки. Изначально планировалось, что это произойдет 1 июля, однако правительство взяло дополнительную трехмесячную паузу на более детальную проработку ключевой для рынка недвижимости программы. Сейчас, однако, уже ясно, что условия для малых семей с одним ребенком ввиду сокращения бюджетных ассигнований, а также смены приоритетов в сторону поддержки повышения рождаемости сильно ухудшатся. К слову, таких среди покупателей жилья по семейной ипотеке, согласно данным «Брусники», около 60% — отсюда и масштаб тревожности строительных компаний.

О том, какие по итогам года ожидаются тенденции в целом по рынку, лучше всего, пожалуй, говорит прогноз роста цен на квартиры в новостройках. Абсолютное большинство экспертов ожидают стагнацию или умеренный рост в пределах инфляции. Основным сдерживающим фактором по-прежнему останется слабая доступность ипотеки из-за высоких рыночных ставок. При этом снижению цен и, соответственно, большей покупательской активности будет препятствовать удорожание себестоимости строительства и недостаток ликвидного предложения, так как застройщики не спешат запускать новые проекты. При этом в отдельных сегментах, таких как качественные новостройки в Москве и элитное жилье, рост может быть более ощутимым, чем в целом по рынку, до 15-20% по итогам года. Этот товар находит покупателей практически при любой конъюнктуре.

100 крупнейших застройщиков жилья России-2026

Как мы считали. В топ-лист вошли компании, выступающие в качестве застройщиков и подрядчиков на территории РФ. Основание для ранжирования — выручка по итогам 2025 года. Данные для рейтинга были запрошены у застройщиков, а также взяты с их официальных сайтов из финансовых отчетов и рассчитаны с помощью сервисов финансовой аналитики «Контур-фокус», «Сбис», Audit-it.ru. В случае, если компания не является публичной и не предоставила редакции информацию о финансовых результатах деятельности, она не была включена в рейтинг.

Рейтинг носит ознакомительный характер и может использоваться только в частном порядке.
Редакция будет признательна за дополнения и уточнения.