Мероприятие состоялось на площадке Отраслевого журнала «Вестник» (Строительство. Архитектура. Инфраструктура), издаваемого международным холдингом «ЕвроМедиа».
Генеральный директор консалтинговой компании «MACON» Илья Володько отметил, что рынок многоэтажного жилья в России переживает резкое падение, которое по своим масштабам сопоставимо с кризисом 2008 года.
«По сравнению с августом прошлого года, число проданных квартир сократилось на 56%, а по сравнению с июлем – еще на 13%. Такое падение было лишь однажды – во время кризиса 2008 года, тогда снижение составило 45-60% в зависимости от региона».
Несмотря на столь значительное падение, эксперт подчеркивает, что 2023 год был аномальным по показателям продаж, поэтому сравнивать текущую ситуацию с ним не совсем корректно.
«Если сравнивать с 2021-2022 годами, то рынок хоть и сократился, по-прежнему остается рабочим. В сложившейся ситуации девелоперы сталкиваются с выбором: снизить цены, чтобы стимулировать спрос, или же сохранить их и работать с ограниченным количеством покупателей. С июля уже наблюдаются индивидуальные скидки и маркетинговые акции, что фактически приводит к небольшому снижению цен», – поясняет эксперт.
Однако Илья Володько считает, что резкого и стабильного снижения цен на протяжении нескольких кварталов не произойдет. Дело в том, что большинство многоэтажных проектов реализуются по проектному финансированию, и средневзвешенная ставка по кредитам для девелоперов сегодня составляет около 7%.
«У девелоперов есть два варианта: распродать остатки имеющегося жилья по текущим ценам, чтобы не запускать новые проекты под более высокую ставку, или же завершить начатые проекты и заморозить ввод новых. Наиболее вероятный сценарий – это снижение объемов строительства и, соответственно, увеличение времени, необходимого для восстановления рынка до прежних показателей», — отмечает он.
Таким образом, девелоперам придется приспосабливаться к новым условиям и работать с измененным спросом, что, вероятно, приведет к пересмотру планов по строительству и замедлению роста рынка недвижимости.
Важно понимать, что ситуация на рынке недвижимости отличается повышенной неопределенностью. Переход от льготной ипотеки к рыночной с более высокими ставками делает доступ к кредитам ограниченным для большей части населения. В итоге мы можем наблюдать дефицит жилья в будущем, а это может привести к росту цен.
Спикер убежден, что индивидуальное жилищное строительство станет более привлекательным для тех, кто не может позволить себе многоэтажное жилье. Однако развитие ИЖС тормозится отсутствием доступных ипотечных кредитов.
«Рынок индивидуального жилищного строительства растет, и мы очень большие надежды на него возлагаем. Он полностью был зависим только от ипотечного кредитования. За последние годы доля ИЖС росла. В прошлом году это было 53% доли ввода в общем объеме ИЖС. В начале 2024 года она пошла вверх, потому что снизился объем многоэтажного жилищного строительства. И по 2023 году мы видим, что было введено 432 тысячи домовладений», — поделился наблюдениями Илья Володько.
Также он подчеркнул, что наращивать объемы ввода через ИЖС проще, так как средняя площадь вводимых объектов за последние годы варьируется в пределах 135 квадратных метров.
«Этот рост связан с появлением ипотечного кредитования на рынке. До 2018 года ипотека для ИЖС практически отсутствовала, ежегодно вводилось около 231 тысячи домовладений. С 2019 года, с появлением рыночной ипотеки и последующих льготных программ, количество вводимых домов увеличилось до 150 тысяч, и рост продолжился стремительно. В 2023 году ипотека стала доступна для строительства индивидуального жилья по типовым проектам, что сделало этот год самым успешным для ИЖС. Однако с 1 июля 2023 года льготная программа завершилась. ИЖС обладает огромным потенциалом, но без льготных программ он не сможет реализоваться. Рынок будет затухать, пока рыночная ставка не снизится до уровня, который сделает ипотеку доступной для большинства», — отметил эксперт.
