Елена Николаева: «Малый и средний бизнес в строительстве надо сохранить»

Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) сегодня является основной переговорной площадкой, где участники рынка и представители власти вырабатывают предложения по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство. По словам президента агентства Елены Николаевой, главная задача — создать малому и среднему бизнесу в строительстве все условия для того, чтобы малоэтажное строительство развивалось.

— Елена Леонидовна, какие барьеры сейчас мешают развитию малоэтажного строительства? Какие меры по развитию отрасли нужно закрепить законодательно?

— Для развития малоэтажного строительства в первую очередь необходимо повсеместное выделение земель, причем инженерно подготовленных. На II Всероссийском конгрессе по малоэтажному строительству, который наше агентство провело 1-3 октября, генеральный директор Фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман заявил, что малоэтажное строительство станет приоритетом работы организации. Участки, которые находятся в зоне 30 км от городов-миллионников, 15 км от городов с населением от 100 тыс. до 1 млн. человек и 5 км от городов с населением до 100 тыс. человек, будут выставляться на аукционы с условием использования в целях малоэтажного строительства. А речь, напомню, о документально и инфраструктурно подготовленных участках. Их системная подача, по словам Александра Арнольдовича, начнется в июнеиюле 2009 г. Это огромный шаг вперед.

Еще один инструмент — Инвестиционный фонд РФ — позволит финансировать не только проекты национального масштаба, но и региональные. Основной упор при этом будет делаться на проекты, направленные на развитие транспортной, социальной инфраструктуры, энергетики и ЖКХ. И это тоже возможность использовать эти средства для инфраструктурного обеспечения территорий малоэтажного строительства.

Многое еще только предстоит решить. Так, Федеральный закон от 22 июля 2008 г. №148 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (в части создания саморегулируемых организаций в строительстве) не способствует развитию малоэтажного строительства в России и тем более не учитывает интересы малого и среднего бизнеса. При этом доля малых предприятий, численностью до 8 человек, составляет 32% от общего числа строительных компаний, малый и средний бизнес занят в основном в малоэтажном строительстве, проектировании, на отделочных и других работах.

Высокие входные барьеры на рынок, монополизация и региональная сепаратизация строительного комплекса за счет создания СРО крупными предприятиями-монополистами, а также предприятиями, представляющими интересы региональной элиты, приведут к массированному выдавливанию предприятий малого и среднего бизнеса с легального рынка строительных услуг.

А это означает искусственно созданную безработицу для нескольких миллионов человек, дальнейший рост стоимости строительной продукции, уменьшение объемов жилищного строительства и рост цен на жилье.

Мы считаем, что со стороны государства необходим дифференцированный подход, учитывающий особенности малоэтажного строительства. Возможно создание отдельного вида специализированных СРО для малоэтажного строительства. Подобные организации должны удовлетворять более упрощенным требованиям, чем СРО организаций, работающих в сфере многоэтажного строительства. В частности, для них должны быть снижены размеры взносов в компенсационный фонд (не более 200 тыс. руб., не более 50 тыс. руб. при страховании гражданской ответственности), сокращен перечень работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Такие СРО должны иметь право самостоятельно определять требования для допуска к работам в сфере малоэтажного строительства.

На наш взгляд, чтобы сохранить строительную отрасль России и обеспечить ввод социального жилья, необходимо связать выдаваемые средства ЦБ и Правительства РФ обязательствами — квотами на кредитование строительства доступного жилья. При этом целевые кредиты должны быть направлены не только на поддержку строительной отрасли, но и на производство строительных материалов, используемых в строительстве жилья социального и эконом-класса.

Кроме того, нужно продолжать стимулирование деятельности АИЖК в целях не только поддержания, но и дальнейшего развития системы ипотечного кредитования. Особое внимание надо уделить субсидированию процентных ставок по ипотечному кредитованию для малоэтажного жилья социального и эконом-класса.

— Принят в первом чтении закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Скоро он пройдет окончательное утверждение. Какова его основная цель?

— Он предполагает активизацию кооперативного движения, создание двух видов кооперативов: закрытого и открытого. Закрытые кооперативы будут создаваться при участии государства, в них смогут войти граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Они будут получать землю под застройку бесплатно. И граждане при желании смогут сэкономить и своими силами построить себе дом: технологии индивидуального строительства это позволяют. Также государство поможет таким кооперативам в обеспечении земельных участков инфраструктурой — инженерной, дорожной, социальной.

Кроме того, закон введет новое понятие — информационная база данных. Субъекты РФ будут составлять базы типовой проектной документации, утвержденные нормативными актами субъекта. Если застройщик берет типовой объект, то никаких дополнительных экспертиз, согласований больше не требуется, только привязка объекта к местности. Кроме того, мы выступаем с инициативой упростить процедуру и сократить сроки прохождения документации для получения разрешения на строительство.

— Сегодня в нескольких регионах РФ уже утверждены программы по развитию малоэтажного строительства. Какой эффект ожидается от их принятия?

— В рамках региональных программ выбор инструментов поддержки малоэтажного строительства более широк. В частности, существует возможность прямых инвестиций. Прямые инвестиции, заложенные в региональную программу на строительство социальной, коммунальной и дорожной инфраструктур, или механизмы выкупа инфраструктуры у застройщика привлекут инвесторов и позволят заключать договоры фиксации цены продажи квадратного метра жилья.

Реализация региональных программ — это, по сути, конкретные примеры частно-государственного партнерства. На рубль, вложенный государством и направленный на развитие инфраструктуры, бизнес инвестирует минимум 18 рублей. Это логично: государство показывает свою заинтересованность и определяет приоритеты развития отрасли, бизнес понимает, что его здесь ждут, и начинает работать.

— В рамках программы «Свой дом» до 2010 года планируется построить около 200 предприятий стройиндустрии на территории страны. Какие из них будут построены на юге России? Какие новые технологии планируется продвигать на юге?

— Это будут комбинаты по индустриальному малоэтажному строительству и сопутствующим технологиям. На Международном инвестиционном форуме «Сочи-2008» Кубань заключила соглашение о строительстве завода, который станет производить и строить быстровозводимые дома из сэндвич-панелей.

Мощность производства — 70 тыс. кв. метров жилья в год. Сейчас в Ростовской области проектируется завод по изготовлению пенополистирольной несъемной опалубки. Среди новых технологий и материалов, которые появляются на строительном рынке ЮФО, можно отметить применение стружечно-цементной плиты в качестве несъемной опалубки, силикатные пазогребневые блоки и силикатный кирпич, каркасные дома с многослойными («сэндвич») стеновыми конструкциями.

— За последние два года возрос уровень интереса к домам ценовой категории 2–2,5 млн. рублей. Но сегодня на рынке не хватает кредитных механизмов для реализации такого жилья в массовом порядке. Какие механизмы финансирования строительства будут реализованы уже в ближайшее время?

— Мы уже говорили о создании закрытых кооперативов. Планируется ввести еще один инструмент приобретения жилья, альтернативный ипотеке, — строительно-сберегательные кассы. Государство будет начислять дополнительные проценты на целевые жилищные накопления и выступать гарантом, выдавая банкам специальные государственные лицензии с узконаправленной спецификой. Строительные сберкассы будут находиться под прямым контролем государства.

Закон о развитии системы накоплений планируется принять во втором чтении в конце 2009 г. Я считаю, что этот механизм может ускорить и активизировать развитие малоэтажного сегмента. Накопив определенную сумму и получив кредит через стройсберкассу, любой человек может нанять подрядчика и построить дом. Земельный вопрос в этом случае будет решаться на региональном уровне: либо через покупку участка на аукционе, либо через распределение для льготных категорий. Государство будет гарантировать наличие инфраструктуры на земельном участке в виде централизованных сетей — воды, электричества и дорог.

Кроме того, очень важно запустить земельную ипотеку, это будет способствовать активности застройщиков. Для этого необходимо разработать механизмы предоставления ипотеки под залог земельных участков, создать систему рефинансирования земельных кредитов. Без государственной поддержки в виде предоставления госгарантий участникам этой системы этот рынок будет развиваться не теми темпами, которые от него ожидаются. При этом создание стандартов земельной ипотеки позволит привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал, прежде всего для проектов малоэтажного домостроения.

— Малоэтажное строительство делится на несколько сегментов: коттеджи, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома. Какие сегменты будут развиваться наиболее, какие наименее активно?

— Все сегменты «малоэтажки» будут развиваться. Несмотря на большое количество проблем в этой отрасли, объемы строительства быстровозводимого малоэтажного жилья растут. И это очень логично: «малоэтажка» больше всего соответствует понятию «доступное и комфортное жилье». Общемировая практика показывает, что большая концентрация людей снижает уровень комфорта и создает проблемы с инфраструктурой, экологией, пробками. И в тех мегаполисах, которые планируют свое развитие через малоэтажное жилье до 3–4 этажей, складывается совершенно другая культурно-социальная среда. Недаром президент РФ Дмитрий Медведев подчеркивает, что реализация программы малоэтажного строительства позволит нам «жить в качественно иной стране, с другим уровнем жизни и психологии».

Комментарий эксперта

Александр Браверман: «В июне-июле начнем выставлять участки на аукционы»

Александр Браверман возглавляет созданный по закону «О содействии развитию жилищного строительства» новый фонд, который получил полномочия по проведению аукционов земельных участков под строительство жилья, предприятий по производству стройматериалов, созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов. Фонд будет также отвечать за инфраструктурное обустройство участков. Кроме того, он займется проведением конкурсов по разработке архитектурных планов зданий, маркетинговыми исследованиями строительства, мониторингом застройки. «Нам нужен определенный период, чтобы провести инвентаризацию участков, составить реестры, иерархировать их по степени готовности к освоению, подписать соглашения с субъектами РФ, подготовить участки в соответствии с законодательством и выставить их на аукцион, — объяснил генеральный директор фонда Александр Браверман.

— Выставлять участки на аукционы начнем в июне-июле следующего года. После проведения первых аукционов станет понятно, сколько девелоперам нужно времени, чтобы возвести на участке комплексную застройку. И эта задача в принципе решаема за три-четыре года».