Сегмент индивидуального жилищного строительства демонстрирует небывалый рост. Как отметили эксперты на втором съезде Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства, с 2006-го по 2024 год ввод ИЖС вырос в три раза — с 19,8 до 62 млн кв. м, а за 9 месяцев текущего года доля индивидуального домостроения в общем объеме ввода жилья достигла рекордных 70%. Однако за впечатляющими цифрами скрываются серьезные вызовы, побудившие отрасль разработать комплексную дорожную карту.
И качество, и количество. По словам председателя наблюдательного совета Ассоциации МЖС, председателя Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефима Басина, динамика резкого роста показателей ИЖС — не результат директивы сверху, а отражение глубинного запроса общества, который государство, наконец, услышало. «Это не то, что сверху обязали и начали делать. А именно снизу мы добились, что сейчас все сверху понимают, что ИЖС — это и рождаемость, и развитие, и качество жизни», — подчеркнул он съезде Ассоциации МЖС. — Нельзя рваться ввысь и строить опять человейники. Таким строительством мы загоняем себя в угол, а потом будем ругаться, как сейчас проклинаем хрущевки, что их надо ломать, что они мешают. Хрущевки в свое время действительно сыграли свою роль, позволив переселить людей из землянок, из подвалов в более- менее, как казалось, нормальное жилье. А сегодня, конечно, они уже нонсенс. И то же самое будет через несколько лет, когда мы будем смотреть на высотки и думать, как их сломать, чтобы не нарушить экологию и логистику. И это гораздо труднее будет, чем пятиэтажки ломать».
Президент Ассоциации МЖС, член Комитета по строительству и ЖКХ Государственной думы РФ Александр Якубовский прогнозирует дальнейший рост объемов ИЖС вследствие как нового строительства, так и дачной амнистии. Что касается последней, то здесь после дифференциации тарифов на электроэнергию по всей стране количество зарегистрированных домов кратно выросло, и эта тенденция, по его мнению, будет только нарастать.
Эксперты уверены, что при строительстве малоэтажных объектов нужно избегать точечной застройки, делая акцент на применение механизма КРТ. Это позволит уйти от повсеместно наблюдающихся нарушений границ земельных участков, плотности застройки, отсутствия пожарных проездов. «От такого подхода, когда люди на земельном участке строят что попало, мы должны уходить. Потому что это, в первую очередь, влияет на качество жизни людей, а в конечном итоге, на эксплуатацию целых поселков. Будущее индивидуального домостроения — в комплексном подходе, который предполагает возведение не только домов, но и всех необходимых сетей, дорог и общественных пространств», — подчеркнул Александр Якубовский.
В погоне за количеством важно не потерять качество. Ефим Басин считает, что во главу угла необходимо ставить понятие человекоцентричности. «Сегодня все наши проекты должны быть обращены не к цифрам, а к человеку, чтобы ему было приятно и комфортно жить в своем доме, было чем дышать и где отдыхать и была возможность детей рожать не на 45 кв. м, а в полноценном доме, тогда и проблема демографии будет решена», — сказал эксперт.
От хаоса к цивилизованным поселкам. Ответом на эти и другие вызовы в сфере ИЖС стала стратегия, утвержденная на съезде. Ее стержень — переход к проектированию цивилизованных поселков через механизмы комплексного развития территорий. С целью тиражирования на территорию всей страны проводится анализ успешного опыта КРТ, наработанного, прежде всего, в Московской области, а также в Татарстане, Иркутской, Белгородской, Кемеровской и Владимирской областях.
Также в настоящее время реализуется пилотный проект с 20 застройщиками по применению усовершенствованных и комбинированных схем финансирования, существенно снижающих финансовую нагрузку на застройщиков и покупателей жилья.
Кстати, при реализации пилотных проектов используются цифровые сервисы, позволяющие оперативно проверить земельный участок, провести изыскания, поставить объект на кадастровый учет, автоматически сформировать смету, проконтролировать каждый этап строительства дома с фото- и видеофиксацией, с автоматическим формированием отчетной документации для банка и заказчика-застройщика. Опыт использования таких систем показал снижение издержек застройщика, сокращение времени строительства и исключение потребительского терроризма.
В целом отмечается, что цифровизация — тот современный тренд, который сегодня должен активно использоваться в развитии ИЖС. В частности, на сайте ассоциации создан блок, информирующий о цифровых услугах, предоставляемых членам ассоциации и посетителям сайта. К этим услугам относятся цифровая проверка за 40 секунд и формирование отчета о всех данных по земельному участку с использованием платформы Taddex; предоставление более тысячи проектов домов, автоматическое формирование сметы с учетом, контроль каждого этапа строительства дома с фото- и видеофиксацией, с автоматическим формированием отчетной документации для банка c использованием платформы «Пазл дом»; предоставление уникального цифрового маркетинга компании, интегрировавшей на одной площадке все крупные интернет-сервисы: ЦИАН, «Авито», «Яндекс», «ВКонтакте» и «Телеграмм», что позволяет применительно к МЖС и ИЖС существенно сократить затраты на поиск покупателей домов и ускорить продажи.
Отдельно стоит упомянуть информационно-цифровую платформу с искусственным интеллектом Banki.shop, которая содержит сведения о более 600 ипотечных программах 73 банков и условия страхования 16 компаний. Платформа позволяет за 40 секунд подбирать условия ипотечного кредитования со страхованием и автоматически подавать заявки сразу в три банка с вероятностью положительного одобрения 94%.
Еще одно перспективное направление для развития сферы ИЖС — применение цифровой платформы для сертификации проектов с целью определения класса энергоэффективности домов по ГОСТ «Зеленое» индивидуальное жилищное строительство. «В прошлом году ассоциация совместно с ДОМ.РФ разработала первый в России «зеленый» стандарт на ИЖС. Мы всех своих участников направляем на то, чтобы они строили энергоэффективные дома. И уже показали на практике, что есть технология современная, которая позволяет делать так, чтобы тепло и горячая вода были дешевле в 2-3 раза. А это основная нагрузка в платежке. Если у людей будет оставаться больше денег от экономии услуг на ЖКХ, они быстрее рассчитаются с ипотекой и приобретут дом большей площади», — отметил председатель правления Ассоциации участников рынка малоэтажного жилищного строительства Валерий Казейкин. В дальнейшем планируется, что эта «зеленая» сертификация может быть использована при получении «зеленого» проектного финансирования и «зеленой» ипотеки.
Ожидается, что реализация этих и ряда других мероприятий позволит создать цивилизованный рынок малоэтажного жилищного строительства, перевести его значительную часть на принципы долевого строительства, повысить безопасность сделок, снизить стоимость и сроки строительства, а также обеспечить каждому россиянину возможность жить в собственном доме.
Текст: Валентина Ермолаева
