Эксперт приветствует активное развитие ИЖС, которое компенсирует сокращение МКД. Вместе с тем он опасается, что из-за отмены льготной ипотеки снизится спрос на квартиры, а значит, и объемы их строительства.
— Сегодня в среднем по России обеспеченность жильем составляет 28 кв. м на человека. К 2030 году планируется выйти на 33 кв. м, а к 2036-му — на 38 кв. м. С 2010 года мы наблюдаем рост в сторону этих цифр, сложившаяся динамика не претерпевает глобальных изменений ни в сторону уменьшения, ни в сторону увеличения. За предыдущие 13 лет прирост составил 6,2 кв. м на человека. Сейчас происходит небольшое ускорение, поэтому предлагается в полтора раза быстрее обеспечить дополнительный прирост за те же 13 лет — 9,2 кв. м на человека.
Существуют подсчеты, согласно которым на одного человека среднегодовой прирост должен составлять 0,71 кв. м. С учетом того, что население России — 146 млн человек, нужно вводить в эксплуатацию 103,5 млн кв. м в год. Мы только в прошлом году преодолели эту планку: ввели 110 млн кв. м. В дальнейшем надо держать среднюю планку между 2022-м и 2023 годом.
В интернете один из специалистов научными методами доказывает, как будет расти выбытие жилого фонда. По его расчетам, речь идет о десятках миллионов квадратных метров, которые должны выбыть в ближайшие 10-15 лет из-за полного износа. Мы же исходим из предположения, что выбытие будет незначительным, что жилой фонд будет реконструироваться, и основная ставка делается на то, что стройка обеспечит необходимый прирост. Сейчас прирост происходит за счет индивидуального жилищного строительства. Правда, мы, как ни старались, не смогли найти данные о том, как и за счет чего оно увеличивалось: действительно ли имеет место взрывной рост объемов ИЖС или же в эту категорию массово переводятся садовые домики?
Тем не менее рост ИЖС может продолжаться. Для этого есть предпосылки: квадратный метр в ИЖС стоит намного дешевле, чем в МКД, и это основная причина, почему люди все чаще предпочитают именно загородную недвижимость и почему этот сегмент становится все более популярным у инвесторов. Застройщики, занимающиеся ИЖС, видят повышенный спрос со стороны населения, плюс положительную роль сыграл запуск программы льготной ипотеки.
А какой окажется динамика продаж квартир после отмены льготной ипотеки? Площадь квартир в строящихся домах уменьшается, и все равно их продажи существенно просели. В 2022 году продавалось меньше 1800 квартир в день. В 2023 году произошел рекордный скачок — почти 2500 квартир. А в первом квартале 2024 года случился сильный обвал — до 1777 квартир, то есть почти до уровня 2022 года. Причем во втором квартале, когда завершалось действие льготной ипотеки, мы не увидели ожидаемого всеми резкого ажиотажного всплеска, что все побегут, чтобы успеть купить квартиры в новостройках до ее окончания.
Получается, что некому уже бежать, все, кто хотел воспользоваться льготной ипотекой, сделал это в конце прошлого года. Поэтому мы думаем, что цифра 1777 чуть-чуть подрастет по итогам полугодия и резко обрушится к концу четвертого квартала, когда льготная ипотека отменится совсем. Потому что льготная ипотека — это 80% продаж.
Мы не видим предпосылок к тому, что по итогам 2024 года средние продажи будут больше, чем сложились в первом квартале. Без льготной ипотеки и ключевая ставка застрянет на уровне 16-20%. Есть опасения, что в этом случае рыночная ипотека не будет работать. Льготы не будет как таковой либо она сократится на 2/3. Продажи будут низкими, и это приведет к слабому вводу жилья.
