— Стоит задача — вывести рынок ИЖС на совершенно другой формат загородного жилья, когда есть все сети, вся инфраструктура, инженерные и социальные объекты, а также есть инструменты, позволяющие гражданам приобретать жилье. Это и ипотека, появившаяся в 2020 году, и проектное банковское финансирование, запущенное в 2021 году. Было важно, чтобы законодательство позволяло распространить все преференции, которые используются для многоквартирных домов, на индивидуальное жилищное строительство. Совместными усилиями профессионального сообщества, Минстроя, Госдумы, ДОМ.РФ получилось внести поправки в федеральный закон № 214 — в него были включены понятия «малоэтажный жилой комплекс», «проект планировки территории» и др.
В 2023 году в России появилось пять проектов в рамках ФЗ № 214, и в целом рост рынка ИЖС составил 15,5%. Сегодня существуют все инструменты для того, чтобы этот рынок развивать системно. Речь идет и об инфраструктурном меню, и о Фонде развития территорий, и об ипотеке.
Однако имеется ряд факторов, которые тормозят развитие рынка. Есть замечательные девелоперы, замечательные компании, которые вкладывают в развитие объектов душу и создают качественное жилье. Но в целом рынок развивается пока несистемно, хаотично, без инженерной, транспортной инфраструктуры, продолжается строительство дачных коттеджных поселков.
Тенденция такова, что покупатель не хочет заниматься строительством. Он хочет приобрести готовый дом с отделкой, кухней, не тратить время на поиск земельного участка, строительной компании, дизайн, ремонт, подключение инженерных сетей, коммуникаций. Хочет, чтобы поблизости имелась вся инфраструктура: общественное пространство, детские сады и площадки, школы, магазины, рестораны, фитнес-центры. Вроде бы все условия для этого есть, но у нас на рынке всего семь таких объектов в рамках комплексного развития территории с применением ФЗ № 214 и банковского проектного финансирования.
Мы анализируем много подобных объектов — порядка 30. На создание качественной социальной, инженерной, дорожной инфраструктуры, благоустройство девелоперу нужно затратить порядка 30% от стоимости квадратного метра. Если мы перекладываем эти затраты на стоимость квадратного метра, а следовательно, на плечи покупателя, то, подавая заявку в банк, получаем неадекватную относительно существующего рынка цену объекта. И банк не пропускает такую финансовую модель. То есть чтобы реализовать подобные комплексные проекты, требуются большие территории. Тогда можно создавать инфраструктуру за счет проектного банковского финансирования. Это одно из направлений, которым мы сейчас занимаемся, — синхронизация инструментов инфраструктурного меню с ФЗ № 214 и КРТ.
Другой момент, который не дает развиваться направлению быстрого, современного, комплексного строительства, — отсутствие нормальных производств prefab-технологий. Мы анализировали порядка 30 технологий и остановились на трехслойных железобетонных панелях. Дом из таких панелей получается качественный, собирается за два дня на готовом фундаменте, и для банка появляется быстрый залог. За 45 дней можно поставить дом на кадастровый учет. Используя подобную технологию, есть возможность очень быстро — чуть более чем за месяц — строить малоэтажные жилищные комплексы. Поселок на 250-300 домов вполне реально возвести всего за два года.
