И речь не только о достижении рекордных показателей ввода жилья, а о переходе к новой парадигме градостроительного развития, в основе которой лежит создание комфортных условий для населения российских городов и сел. Для продолжения выбранного курса на гармонизацию наших населенных пунктов необходимо продолжать системную работу по грамотному планированию застройки территорий. Перед строительной отраслью сегодня стоит масштабная задача перехода на качественно новый уровень, предполагающий системные изменения в базовых подходах как в проектировании и архитектуре, так и в самом процессе возведения и эксплуатации зданий. О том, какие законы для этого уже приняты и каких нововведений предстоит ждать в ближайшем будущем, в эксклюзивном интервью «Вестнику» рассказал председатель Комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Государственной Думы Российской Федерации Сергей Пахомов.
На одном из заседаний Комитета по строительству и ЖКХ было отмечено, что к концу прошлого года совместно с Правительством РФ в общей сложности было актуализировано и принято более 500 новых нормативных актов, позволяющих строить быстрее и качественнее. Какие законопроекты, имеющие важное значение для отрасли, вы могли бы отметить?
Задача сократить издержки при реализации строительно-инвестиционных проектов на самом деле появилась не в прошлом и даже не в 2022 году. Системный подход в этом вопросе действует с конца 2019 года, в период коронавирусных ограничений и санкционного давления мы просто ускорили эту работу, чтобы поддержать строителей как в частном, так и в бюджетном секторе.
Правительство ставит перед собой непростую цель на будущий период по инвестиционно-строительному циклу — готовый объект от идеи до ввода в эксплуатацию за 1000 дней и 350 процедур. Наша задача как Государственной думы в данном случае была в том, чтобы подготовить площадку в действующих законах, начиная с Градостроительного кодекса.
У нас за 2023 год по отрасли принято 39 знаковых законов, в общей сложности более 150 изменений в нормативную базу, которые системно изменили подходы к работе.
Например, внесли изменения в закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые направлены на совершенствование работы по техническому регулированию в строительной сфере, снижение регуляторной нагрузки на бизнес, повышение эффективности системы строительного нормирования в решении задач обеспечения безопасности зданий и сооружений.
Есть решения, связанные со сквозной цифровизацией всех этапов строительства — перевод на цифровую платформу вообще является одной из самых масштабных задач отрасли, чтобы мы могли посмотреть и проверить все, начиная с момента проектно-изыскательских работ до перерезания ленточки на объекте, чтобы понимали, кто по фамилии, имени и отчеству автор любого строения в стране.
В части бюджетного строительства Россия после принятия нами в конце прошлого года соответствующего законопроекта переходит от Федеральной адресной инвестиционной программы к реализации комплексной госпрограммы «Строительство». Сейчас обязательным условием для осуществления капитальных вложений, в том числе для проведения конкурсных процедур, является включение в ФАИП, чему предшествует многоступенчатая работа и решение правительства или распорядителя бюджетных средств (это субъект Федерации, федеральное ведомство). Строительный инвестиционный цикл сегодня долгий — уже на стадии проработки многие проекты могут стать устаревшими и неактуальными. Совместно с правительством мы подходим к этому снаряду, чтобы объединить ряд документов и упростить процессы обоснования финансирования.
Предложено из Бюджетного кодекса исключить положение о формировании и реализации ФАИП, заменив его технологией реестра объектов капитального строительства, объектов недвижимого имущества, приобретение или строительство которых осуществляется за счет средств федерального бюджета. Порядок формирования и ведения реестра установит правительство. Реализация механизма позволит качественно изменить процесс строительства крупных инфраструктурных и социальных объектов в стране. В нынешних условиях это просто необходимо.
Одновременно с этим после нашей корректировки законодательства Минстрой РФ продолжает кропотливую работу по созданию цифровой библиотеки типовых проектов самой разной направленности (здравоохранение, образование, спорт, культура, ЖКХ) для их применения субъектами.
Мы перешли и к стратегическим вопросам, которые определят будущее стройки в стране.
Например, комплексное развитие территории. Механизм рабочий, но требовавший корректировки. Мы в течение долгого времени собирали обратную связь от регионов, ездили в Новосибирск, Самару, Уфу, Иркутск, Санкт-Петербург и другие города, чтобы получить сбалансированные и согласованные изменения, которые с первых дней правоприменения помогли бы и регионам, и застройщикам. В итоге получилось целых два законопроекта, один из которых уже принят и внес качественные изменения в логику и скорость реализации проектов КРТ, а второй находится на рассмотрении и в ближайшее время также выйдет из стен Госдумы.
О каких изменениях идет речь?
В Градостроительный кодекс мы ввели понятие «оператор КРТ». Его может создавать правительство, региональные или муниципальные органы власти. Не менее 50% долей оператора принадлежит в этом случае создавшим органам власти. Оператор сможет создавать дочернее предприятие для реализации договоров развития и земельных участков под эти цели.
Уточнили административные процедуры. Подготовка проектной документации на строительство объектов в границах КРТ теперь возможна до образования земельных участков. Если в границы КРТ включены необремененные муниципальные или федеральные земли, то градостроительный план земельного участка может выдаваться до образования новых участков в соответствии с утвержденными проектами планировки и межевания. Сокращается перечень документов, предоставляемых для получения разрешения на строительство.
Также внесли на рассмотрение проект закона об обязательном строительстве школ, больниц, объектов коммунального хозяйства в рамках программ комплексного развития территорий.
В договор о комплексном развитии территорий будет включаться обязательство лица, заключившего договор о КРТ жилой застройки, построить также объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, объектов, предназначенных для обеспечения общественного порядка. Источник финансирования такого строительства будет определяться при принятии решения о комплексном развитии территории.
Кроме того, предлагается упростить порядок внесения изменений в генеральные планы и правила землепользований и застройки для случаев комплексного развития территории по инициативе правообладателей. Это позволит предпринимателям значительно сократить срок строительно-инвестиционного цикла.
Сергей Александрович, на одном из недавних мероприятий вы подчеркнули, что для перехода на качественно новый уровень в строительной отрасли требуются системные изменения в базовых подходах и в проектировании, и в архитектуре, и в самом процессе строительства, и в эксплуатации. Что, по вашему мнению, необходимо изменить?
Без качественного проектирования не будет хорошего строительства и, соответственно, не будет адекватной эксплуатации. Это подходит для всего — и для жилых домов, и для объектов инфраструктуры, и для коммерческой недвижимости.
Основная проблема на стройке — отсутствие хорошего проекта. Потому что это не только безопасность возведенного здания и адекватная стоимость, но и срок строительства, который напрямую зависит от качества проектирования. К сожалению, сегодня практически любой проект в процессе строительства подвергается бесконечному количеству правок и корректировок, и, как следствие, сроки окончания строек постоянно сдвигаются вправо вплоть до бесконечности, что влечет за собой увеличение финансирования.
Для качественного проекта необходима качественная исходно-разрешительная документация, которую предоставляет проектировщику заказчик. Неоднократно уже говорил: институт профессионального технического заказчика в стране практически утерян. К сожалению, в бюджетной стройке ситуация даже более запущенная, чем в частных проектах. Вопрос и в образовании специалистов, и в желании максимально сэкономить, и в размытых критериях и параметрах самого объекта.
У нас количество проектных организаций в стране превышает 50 тысяч. Есть ли столько грамотных специалистов, которые могут наполнить такое количество организаций? Мы через наши саморегулируемые организации пытаемся решить этот вопрос, но очевидно, что в части бюджетных проектов, например, должен быть конкурс, а не аукцион. Первостепенной должна быть квалификация, а не стоимость контракта. Только подтвержденное качество проектов даст нам реальную скорость и экономию на стройке. И автоматически выведет с рынка недобросовестных игроков.
Если в целом о нашей позиции, то я по-прежнему выступаю за то, чтобы избегать максимальной зарегулированности, и верю, что рынок может самостоятельно отладить большую часть процессов.
Что касается архитектуры, то скажу коротко: необходимо возвращать архитектора, как и проектировщика, на стройку. Облик наших городов беднеет, потому что архитекторов мы превратили в чиновников. Хотя на самом деле организация пространства и особенно внешний вид объектов — это наше настроение, наше восприятие города. Поэтому настоящие профессионалы должны получить вновь право решающего голоса в важных градостроительных решениях. Новый закон об архитектуре мы обязательно доведем до логичного финала.
Этот закон очень нужен. У каждого здания должны быть свои фамилия, имя и отчество. Не за горами и переход в коммерческом строительстве от конкуренции в цене к конкуренции в комфортности пространства для жизни. Вслед за госпрограммами, направленными на создание проектов благоустройства в наших городах, подтягиваются и девелоперы. Набережные, парки, скверы — все эти практики застройщики перенимают у государства. Это естественный процесс. Хотелось бы, чтобы он шел быстрее, но сам факт, что это начало происходить, уже радует.
В новом майском указе президента России поставлены задачи — строить 33 квадратных метра на человека к 2030 году и обеспечить обновление жилого фонда на 20%. Насколько реальными вы считаете эти перспективы? Какие меры на государственном уровне необходимо принять для поддержки отрасли, ведь ни для кого не секрет, что роль государства в регулировании строительного процесса очень велика?
Я бы не сказал, что роль государства в регулировании очень велика. Точнее, фокус этого регулирования был долгое время не в той плоскости, в которой это необходимо нашим городам. Поэтому поддержка здесь нужна скорее именно в обратную сторону.
Мы смещаем этот фокус в сторону выявления градостроительного потенциала населенных пунктов, в сторону его учета и грамотной реализации. Большая и сложная работа и федеральной власти, и субъектов, и муниципалитетов.
Согласен с тем, что нарисовать город детально таким, каким он будет через 20 лет, — это, наверное, утопия — слишком сейчас высокие скорости перемен, но совсем без ориентиров эффективно управлять развитием территории невозможно.
Поэтому территориальное планирование должно быть профессиональным. Об этом у нас в последние 30 лет не задумывался практически никто, если отбросить крупные города, да и в них были проблемы.
Перспектива строить 33 квадратных метра на человека более чем реальная. Но мы не должны упираться только в эту цифру. Жилье — это важный, но не единственный фактор для сохранения и приумножения потенциала наших городов. Застроить поля коробками — это очень хороший в плане строительного бизнеса вариант, но от него мы постепенно откажемся. Будущее за законодательными изменениями порядка застройки в этом направлении.
Планирование городской застройки будет на несколько шагов опережать утверждение участков под конкретный проект. Я говорю сейчас о будущем, в котором девелопер подстраивается под планы развития муниципалитетов, а не наоборот, как зачастую происходит сейчас. Потому что кроме жилья нужны социальные объекты, инфраструктура, транспорт, нужно создавать рабочие места, делать все для сбалансированного развития человеческого капитала.
Недавно в Москве была установлена минимально допустимая площадь строящихся квартир. С одной стороны, такое решение обусловлено желанием остановить строительство «человейников», не способствующих росту демографических показателей. А с другой стороны, становится очевидным, что покупка жилья для многих станет еще более недоступной. Каковы ваши прогнозы по поводу возможного влияния данного решения на рынок?
Что касается малометражных квартир, то мы, повторюсь, за последнее время передали большое количество полномочий в градполитике регионам. Поэтому решения, принимаемые конкретными регионами по ограничению площади, наверняка обоснованы логически и экономически. Обращаю внимание, что мы не говорим о таких решениях на федеральном уровне, это инициатива конкретных субъектов.
Квартира в нашем понимании — это отдельно комната, отдельно кухня и отдельно санузел. Является ли студия в 20 метров квартирой в этом понимании? Не уверен. Мы посмотрим, как будет реализовываться это нововведение в Москве и других регионах. Пока рано говорить о каком-либо масштабном влиянии на рынок.
Но здесь же хочу подчеркнуть, мы очень дорожим работающими рыночными механизмами, поэтому любое ограничение должно быть взвешено со всех сторон, а решения должны быть сбалансированы.
Оцените важность принятого президентом решения о формировании опорных населенных пунктов и создании мастер-планов. Чем может быть полезен пример подготовки Стратегии пространственного развития Сергиева Посада, в который вы активно вовлечены, для малых исторических городов России?
Решение важнейшее с учетом продолжения урбанизации в стране, хотим мы этого или нет. Регионы вынуждены все жестче конкурировать за людей. И чтобы люди хотели жить в этих регионах, нужно им предлагать не только жилье, но и среду. Предлагать им образ жизни, убеждать их в стабильности и возможности спокойно строить свою жизнь, создавать семью, открывать свой бизнес.
Мы обязательно введем мастер-план в законодательное поле, с учетом предложения президента у этого документа большая перспектива, но не в смысле замены генпланам, а как то самое дополнение, над которым совместно будут работать власти, бизнес и жители как соавторы.
С учетом этой идеи президента мы все должны уяснить, что градостроительная деятельность переходит в режим четкой стратегии, снабженной конкретным поэтапным планом действий с конкретными сроками и закреплением зон ответственности.
Чтобы плановость и системность стали общим правилом, нам нужно, кроме всего прочего, обучить чиновников мастерству территориального управления и градостроительного развития и внедрить профессиональные стандарты. Это пока самый чувствительный вопрос.
На примере Стратегии пространственного развития моего родного города мы как раз проходим все эти этапы, набиваем все те шишки, о которых я выше сказал, но плюсы перекрывают все минусы. Во-первых, мы видим, что жители все активнее соучаствуют в процессе, что они начинают воспринимать себя как часть изменений, что они активно предлагают и хотят быть полезными. Нет ничего важнее, чем участие жителей. Только через такую синергию мы можем качественно реализовать Стратегию. Во-вторых, реализация таких проектов меняет подход чиновников к своей работе, к восприятию города, в котором они живут и работают. Это не менее важно, и я надеюсь, что наш опыт поможет в реализации других подобных проектов в стране.
Одной из самых обсуждаемых тем в настоящее время является отмена льготной ипотеки. Как вы считаете, смогут ли обеспечиваться необходимые объемы ввода жилья при условии, что львиная доля ипотечных кредитов была именно льготной?
Да, в большей своей части льготная ипотека завершена. Мы оказались в ситуации, когда кроме ипотеки (в том числе и в большей степени льготной ипотеки), нет никаких реальных механизмов приобретения жилья, которые могут оказать влияние на рынок. У нас был замкнутый круг, при котором цена за квадратный метр всегда бы росла, а государство было бы вынуждено прижимать по параметрам либо строителей, либо банки. Более того, льготная ипотека превратилась в какой-то момент в инвестиционный инструмент, что еще больше «разогревало» цену. Долго так продолжаться не могло.
Да, в краткосрочной перспективе объем вводимого жилья может снизиться — год-полтора. Но, во-первых, у нас есть поручение от президента сохранить семейную льготную ипотеку, мы оставим по сегментам часть таких продуктов. Во-вторых, эта ситуация стимулирует всех участников рынка искать новые пути и решения. Зона комфорта, в которой благодаря массовой льготной ипотеке все оказались, вела рынок к очень нехорошему сценарию. Кроме того, у нас есть сегмент ИЖС, для развития которого мы приняли достаточно документов и примем в ближайшее время еще.
При всем желании примерно треть российских граждан купить собственное жилье не может. Однако рынок арендного жилья у нас совсем не развит. Какие мероприятия необходимо провести, чтобы сдвинуть этот вопрос с мертвой точки?
Мы не раз уже говорили о том, что жилищный блок строительства долгое время развивался с колоссальным перекосом в механизм ипотеки. И пришло время внедрять альтернативные механизмы — арендное жилье, финансово-имущественные инструменты.
Что касается развития института наемных домов, не надо его недооценивать. Сегодня в арендуемом жилье проживает 7 млн семей. Будет еще больше, поскольку «инвестиции в бетон» надо окупать. Наши коллеги из компании ДОМ.РФ первыми системно подошли к этому продукту, построили первые такие дома, обкатывают модель. Здесь пока результаты только точечные, и экономика не летает. Но потенциальный спрос очевиден, а значит, перспектива есть.
Здесь нужно активное участие и желание регионов. Земли по льготным ставкам, помощь с сетями, налоговые льготы, стимулирование застройщиков в рамках КРТ. Это большой труд, но это и нормальное видение градостроительного развития своих регионов. И этим придется заниматься. Тот, кто первым выйдет в стратегию по этому вопросу, однозначно получит конкурентное преимущество и внимание крупных застройщиков.
Недавно вы анонсировали, что в ближайшее время будет финализирована работа по разработке законопроектов по проектному финансированию при возведении индивидуальных домов. При этом ряд экспертов прогнозируют значительный рост цен на данный сегмент, как это произошло ранее в сегменте МКД. Каково ваше мнение по этому вопросу?
Благодаря слаженной работе нашего комитета, в целом фракции партии «Единая Россия» и Минстроя РФ мы фактически открываем новую страницу в истории индивидуального жилищного строительства в стране.
Уверен, что применение домокомплектов при строительстве и использование счетов эскроу для ИЖС постепенно станет основным инструментом в части малоэтажной застройки. Это гарантия качества самого строительства и гарантия безопасности финансов граждан, которые решились на использование такого механизма.
С учетом того, что многие семьи раньше вкладывали материнский капитал в покупку квартиры именно из-за страховки своих средств через эскроу, теперь есть возможность подумать, оценить перспективы и вложиться именно в свой дом на своей земле.
Теперь у нас на очереди законопроект об управлении малоэтажными жилищными комплексами, чтобы жизнь в коттеджных поселках, которых все больше и больше с каждым годом появляется в стране, была также упорядочена, а поставка коммунальных ресурсов и содержание общего имущества происходили по утвержденным правилам.
К слову, про механизм эскроу. 1 июля исполнилось 5 лет с момента начала его работы для покупки квартир в многоквартирных домах. Его вводили также на фоне прогнозов о том, что рынок просядет, что покупателей жилья станет меньше, что будут проблемы. Были и попытки провести раскрытие эскроу-счетов в сложные для отрасли моменты. Но механизм работает, ничего критически непоправимого не случилось. Для нас самое важное, что средства граждан защищены, а количество обманутых дольщиков становится только меньше. Наша задача и впредь сделать так, чтобы людей, потерявших в результате инвестирования в стройку и деньги, и квадратные метры, и надежду хоть что-то вернуть, просто не было.
В рамках ПМЭФ-2024 вы говорили о том, что построить многоквартирное жилье мало, его необходимо еще и нормально обслуживать. Расскажите о том, какие перемены ожидать в сфере управления многоквартирными домами. Насколько жизнеспособной вам кажется идея перехода в управлении МКД на саморегулирование?
Мы планомерно ведем работу по наведению порядка в обслуживании многоквартирного жилого фонда, причем стимулируем не только управляющие организации, но и собственников активнее участвовать в распоряжении своим имуществом.
В течение года дорабатывали положения, позволяющие не допустить на рынок управления многоквартирными домами недобросовестные управляющие организации, которые, отработав недолгое время, банкротятся и наживаются на гражданах.
С 1 сентября 2024 года в том числе у учредителя действующий или претендующей на получение лицензии управляющей компании не должно быть неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.
Кроме того, если в реестре дисквалифицированных лиц есть сведения не только о руководителе, но и об учредителе управляющей организации, то дальнейший путь в эту сферу ему закрыт. Это требование не будет распространяться на органы госвласти РФ, субъекта РФ, местного самоуправления, осуществлявших функции и полномочия учредителей УК, лицензии которых аннулированы.
Также должностные лица и учредители, ранее привлекавшиеся к административной ответственности за грубые нарушения в виде плохой подготовки МКД к зиме, незаключения договоров о содержании систем внутридомового газового оборудования и лифтов, при наличии задолженности перед ресурсоснабжающей организацией и т.д., новую лицензию на новую УК точно не получат.
Еще одним нововведением является то, что должностные лица или учредители, ранее обанкротившие свою компанию, получить лицензию на новую не смогут, если о них будет содержаться информация в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Такую информацию органы госжилнадзора будут брать в налоговой инспекции.
В ближайшее время у управляющих организаций появится обязанность регулярно отчитываться перед жильцами по специальной форме, а не так, как это происходит сейчас, когда весь отчет умещается в несколько строчек на листе формата А4. Еще одна наша инициатива направлена на расщепление в платежке строчек по содержанию и текущему ремонту, тоже для повышения финансовой прозрачности. Стимулируем обслуживающие компании активнее работать и в ГИС ЖКХ.
Но в целом анализ систем допуска на рынок управления МКД показал, что государственное лицензирование фактически стало формальным механизмом допуска на рынок управления. В свое время это был эффективный инструмент, но современным вызовам и задачам, стоящим перед сегментом управления многоквартирными домами отрасли жилищно-коммунального хозяйства, он не отвечает.
Процесс лицензирования часто имеет формальный характер, лицензионный контроль сводится к принятию штрафных мер, однако существенного влияния на улучшение качества управления и технического состояния жилищного фонда не имеет.
Мы провели анализ, который показал, что саморегулирование может быть более комплексным и гибким механизмом, и модель управления, основанная на нем, может стать эффективной, в частности, за счет более широкого спектра механизмов и возможностей.
