В отраслевой журнал «Вестник» периодически приходят письма читателей с просьбой разъяснить различные моменты, касающиеся сферы строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с этим мы решили создать на сайте издания рубрику «Эксперты о важном», в которой представители министерств и ведомств России будут давать профессиональному сообществу и рядовым жителям страны разъяснения по тематике, касающейся данных отраслей. Наиболее частой является просьба разъяснить особенности расходования управляющей организацией платы за содержание и текущий ремонт. С этим вопросом мы обратились в Минстрой России. Комментарий изданию предоставил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Алексей Ересько:
— Действительно, довольно часто в своих запросах граждане интересуются, являются ли средства, которые они вносят за содержание и текущий ремонт, целевыми, как ведется их учет, предусмотрена ли ответственность за нецелевое расходование и даже возможен ли их возврат в случае, если обнаружены злоупотребления. Для разрешения поставленного вопроса, прежде всего, надо понять суть отношений собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) с управляющей организацией (УО).
Как строятся отношения собственников с управляющей организацией?
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в нем.
Деятельность по управлению МКД осуществляется управляющими организациями на основании лицензии, предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Деятельность УО является предпринимательской, работы выполняются за плату. Иными словами, УО берет на себя обязательства по договору управления МКД выполнять в определенные сроки определенный перечень работ в отношении общего имущества МКД. При этом собственники помещений МКД по тому же договору управления берут на себя обязательства по оплате услуг и работ УО в определенном размере в определенные сроки. То есть отношения собственников с УО аналогичны отношениям заказчика с подрядчиком.
В указанных отношениях уже несколько странно прозвучит вопрос заказчика, куда подрядчик потратит заработанные деньги. Возможно, подрядчик приобретет на эти деньги инструменты, которые повысят качество ремонта, а возможно, оплатит аренду своего помещения. Как любая другая коммерческая организация УО финансируется из средств заказчика (клиента), за что оказывает клиенту определенную услугу. В нашем случае она называется «услуги и работы по содержанию жилья и текущему ремонту». И если УО руководствуется только своими интересами, не учитывая интересы жильцов, то ее услуги не будут востребованы и она прекратит свое существование. С другой стороны, если собственники не захотят оплачивать эту услугу, то их домом никто не захочет управлять. Он довольно быстро начнет ветшать и станет аварийным.
Поскольку собственники имеют право выбрать УО по своему усмотрению, то наличие на определенной территории нескольких УО, то есть конкуренция, является фактором, снижающим цену и повышающим качество предлагаемых услуг. В идеале каждая УО должна выполнять услуги и работы с качеством, которое устраивает жильцов, и получать оплату, которая позволяет работать с прибылью, жильцы оплату должны считать приемлемой, соответствующей качеству работ. Таким образом, несмотря на разность интересов, имеются очень весомые причины для достижения консенсуса между УО и собственниками помещений МКД.
Что входит в состав платы за содержание жилья?
Разобравшись в основах взаимодействия собственников помещений с УО, рассмотрим состав платы за содержание жилья, установленный законом.
Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, а также за холодную и горячую воду, электроэнергию, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества — КР СОИ).
Управление МКД обеспечивается выполнением стандартов, в которые входят работы организационного, административного характера — ведение и хранение документации, заключение договоров, организация и осуществление расчетов за услуги и работы и т.д.
Надлежащее содержание общего имущества обеспечивается выполнением периодических работ технического характера — это осмотры элементов общего имущества, уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). То есть текущий ремонт — это работы разового характера, выполняемые в определенные сроки в отношении определенного элемента общего имущества, технические характеристики которого необходимо восстановить.
Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений в доме. При этом закон не конкретизирует, должны ли такие решения приниматься перед каждым ремонтом, либо утверждается график ремонта на год или иной срок. Наиболее распространена практика утверждения перечня работ по текущему ремонту на год.
Как следует из приведенных положений, состав работ по текущему ремонту не может быть установлен законом и утвержден договором управления МКД. Он утверждается исключительно общим собранием по согласованию с УО.
Таким образом, в составе платы за содержание жилого помещения выделяется плата за управление МКД, за содержание общего имущества в МКД, за текущий ремонт общего имущества в МКД и за КР СОИ.
Можно подробнее рассмотреть каждую из перечисленных составляющих.
Плата за услуги по управлению МКД — это плата за заключение договоров подряда и поставки коммунальных ресурсов, контроль их исполнения, составление актов и т.д. Также в управление МКД входит ведение бухгалтерского учета, в том числе ведение лицевых счетов, формирование выписок, квитанций на оплату услуг и т.д.; претензионно-исковая работа, в том числе взыскание задолженностей в судебном и внесудебном порядке, споры с подрядными и ресурсоснабжающими организациями и т.д.; снятие показаний приборов учета, доставка квитанций, информирование потребителей, в том числе путем размещения сведений в информационных системах и т.д.
Плата за услуги по содержанию общего имущества МКД — это плата за уборку подъездов и придомовой территории, содержание домофона, лифта, технические осмотры, очистку и содержание инженерных систем и строительных конструкций МКД, замену перегоревших электроламп, подготовку дома к осенне-зимнему периоду и т.д.
Плата за текущий ремонт общего имущества — это плата за проводимые в соответствии с утвержденным планом работы разового характера, направленные на устранение повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов, на восстановление или поддержание эксплуатационных показателей и работоспособности отдельных систем дома.
Плата за холодную и горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества, то есть за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества — это плата за разницу между общим объемом перечисленных коммунальных ресурсов, поступивших в дом, и суммой объемов, потребленных в помещениях дома. Ее размер определяется по утвержденным органами госвласти субъекта РФ тарифам в утвержденном законом порядке.
Еще раз напомню, что отношения между собственниками помещений в МКД и УО регулируются договором управления МКД, в соответствии с которым УО обязана выполнять определенный перечень работ и услуг, а собственники помещений в МКД обязаны эти работы и услуги оплачивать. Как у любой коммерческой организации, обязанностей по хранению денежных средств, по отчету об их движении у УО перед заказчиком нет. Она обязана лишь выполнять своевременно и с надлежащим качеством работы, определенные договором управления МКД.
Что делать в случае возникновения необходимости возврата денежных средств?
Нередко возникает вопрос возврата денежных средств, предназначенных для финансирования работ по текущему ремонту общего имущества в МКД.
Поскольку в составе платы за содержание жилого помещения выделяется плата за текущий ремонт, то есть количество этих денежных средств четко определено, при этом указанные работы не носят характера постоянных или периодических, а проводятся по утвержденному собственниками помещений в МКД плану, то денежные средства, предназначенные на финансирование работ по текущему ремонту, можно условно считать целевыми.
Термин условно применен в силу того, что законом они прямо не отнесены к целевым. Кроме того, не установлено требований о порядке их хранения и расходования.
УО берет на себя обязательства провести работы по текущему ремонту в установленный планом текущего ремонта, утвержденным общим собранием собственников помещений в МКД, срок в установленном объеме. В случае, если ремонт проведен с соблюдением этих условий в полном объеме, то обязательства УО выполнены. Если УО не выполнила свои обязательства, то денежные средства должны быть возвращены, либо направлены на другие работы по текущему ремонту. При этом требований к обеспечению сохранности средств в период с их поступления на расчетный счет УО до момента их расходования на финансирование работ по текущему ремонту законом не установлено.
Когда может возникнуть обязанность УО возвратить денежные средства?
Например, в случае, если собственники выбрали другую УО, при этом в течение некоторого времени ранее действующая УО взимала с собственников помещений в МКД в составе платы за содержание жилого помещения плату за работы по текущему ремонту, при этом либо срок выполнения работ, установленный утвержденным решением общего собрания собственников помещений в МКД планом работ по текущему ремонту, не наступил, либо УО не выполнила работы по текущему ремонту в установленный срок, тогда она не имеет права присваивать эти денежные средства себе.
Однако прямой возврат денежных средств собственникам помещений в МКД сопряжен с рядом затруднений, в том числе связанных с налоговым законодательством (платеж юридического лица физическому может быть обложен налогами и сборами), чаще всего вопрос возврата денежных средств разрешается путем возврата денежных средств, запланированных на финансирование работ по текущему ремонту, от ранее действующей к вновь избранной УО. Такое перечисление средств возможно в добровольном или принудительном (судебном) порядке.
