В этом году стартовала реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни». Данный документ во многом стал преемником действовавших с 2019 по 2024 годы нацпроектов «Жилье и городская среда» и «Безопасные качественные дороги», логично синхронизировав перспективы по вводу жилья с планами по развитию транспортной и инженерной инфраструктуры. Из тех вводных, которые озвучивают руководители нацпроекта, понятно, что задачи, стоящие перед отраслью в перспективе ближайших шести лет, ничуть не менее амбициозны, чем в завершенных федеральных проектах и программах.
Целью нового национального проекта декларируется обеспечение граждан жилищной, транспортной, социальной и коммунальной инфраструктурой нового качества. В состав документа вошли 12 федеральных проектов. Курирует реализацию нацпроекта в целом вице-премьер Марат Хуснуллин, а вот за достижение конкретных показателей по вводу жилья, строительству дорог, сетей и прочего отвечают в зависимости от поставленных задач представители четырех ведомств — Минстроя, Минтранса, Минфина и МВД.
Амбициозные цели в мировом масштабе. Самое пристальное внимание по-прежнему приковано к вопросу перспектив развития жилищного строительства, которое в последние несколько лет неизменно демонстрирует рекордные показатели. Как напомнил на одном из недавних совещаний Марат Хуснуллин, с 2019 года объем работ в стройке вырос более чем на 33%. За последние 6 лет обновлено свыше 577 млн кв. м жилья. Жилищные условия смогли улучшить 23,6 млн человек (66% всех семей в России).
Еще больше предстоит построить до 2030 года. «Ключевое, что важно для граждан нашей страны — это жилье! Это центральный элемент, вокруг которого формируются планы по развитию инфраструктуры. Чтобы достигнуть наццели, до 2030 года необходимо построить порядка 663 млн кв. м. В год — не менее 100 млн км. м. Такую планку мы уже достигли пару лет назад, и ее необходимо будет удержать. В результате треть всего жилья к 2036 году должна стать новой. Могу сказать, что это амбициозная задача не только в масштабах нашей страны, но и всего мира! Мало каким странам это удалось достигнуть», — отметил в своем телеграм-канале вице-премьер.
Получится ли прийти к заветной цели, покажет время. Пока же звучат разные прогнозы. В частности, президент НОСТРОЙ Антон Глушков, опираясь на анализ проектных деклараций, говорит о том, что 2025 год станет рекордным за всю историю наблюдения за объемами жилищного строительства. Ожидается, что до конца года будет введено 112 млн кв. м. А затем нас ждет поэтапное снижение: 106 млн кв. м — в 2026 году, 102 млн — в 2027-м, 98 млн — в 2028-м, 96 млн — в 2029-м и 90 млн кв. м — в 2030 году. Всего в перспективе ближайших шести лет получается 604 млн кв. м. «В принципе, все эти цифры достаточно хороши. Если даже брать объем рекордного 2025 года, это снижение меньше, чем на 30% к 2030 году. Но это такой рациональный, оптимистичный сценарий, предполагающий, что стройка будет оставаться в той поре, которая есть (при условии действия семейной ипотеки и мер поддержки части субъектов)», — отметил Антон Глушков.
По мнению президента фонда «Институт экономики города», руководителя Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежды Косаревой, оптимальным до 2030 года является объем среднего ежегодного ввода порядка 110 млн кв. м. «Наши балансовые расчеты показывают, что с учетом выбытия, которое у нас ежегодно происходит в стране и прогнозируемой Росстатом средней численности населения, нужно строить порядка 110 млн кв. м год, чтобы обеспечить к 2030 году 33 м на человека. Именно этот показатель является ключевым в нацпроекте «Инфраструктура для жизни», — поделилась мнением Надежда Косарева в ходе онлайн-конференции «Инфраструктура для жизни»: от экстенсивного сценария развития к эффективному», состоявшейся на базе Отраслевого журнала «Вестник».
Туманные перспективы. Как в существующей макроэкономической ситуации обеспечить такие высокие показатели, пока неясно. Ведь объективную реальность строительной отрасли начала 2025 года простой при всем желании не назовешь: снизился спрос на недвижимость, сократилось число сделок и новых проектов, выросший объем нераспроданных квартир привел к возникновению профицита первичного жилья.
«Рынок находится в стагнирующем состоянии. В 2025 году мы будем наблюдать снижение всех ключевых показателей. Если мы посмотрим на объем выхода новых проектов в 2024 году, то увидим, что он сократился на 26%. То есть девелоперы, уже начиная с первого полугодия, понимали, что ситуация движется к постепенному снижению спроса, и поэтому объем новых проектов снизился с 57 до 42 млн кв. м. И мне кажется очевидным, что при условии сокращения количества выхода новых проектов на треть через три года мы увидим и снижение на треть объема ввода. Это абсолютно неизбежно», — считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
Очевидно, что такое падение спроса является явлением временным, вызванным исключительно макроэкономической ситуацией, а отнюдь не снижением интереса граждан к перспективе улучшения жилищных условий. «Замедление темпов старта новых проектов и строительства текущих связано с отсутствием возможности продажи большего количества лотов в периоде времени, то есть когда мы формируем финансовую модель жилого объекта, формируется некая модель поступления денежных средств, в том числе на эскроу-счета, которые должны быть обеспечены не только стоимостью, но и количеством штук. То есть объем вала — это перемноженные два показателя. А количество единиц товара, которое в период времени мы сейчас имеем возможность реализовывать, резко сократилось именно в силу отсутствия финансовых инструментов. Подчеркну важный момент: с точки зрения строительства жилья для наших застройщиков ситуация в стране остается по-прежнему положительной, потому что накопленный дефицит спроса и нерешенные жилищные проблемы у большой доли населения делают этот сегмент рынка еще на долгие годы достаточно уверенным и успешным», — поделилась мнением генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty Виталия Львова.
По подсчетам НОСТРОЙ, средний срок реализации строящегося жилья, где уже зарегистрирована проектная декларация и идет привлечение денежных средств, составляет 57 месяцев. «Это весьма тревожный факт, который говорит о том, что срок реализации того, что сейчас в стройке, составляет практически без малого 5 лет при сроке строительства чуть больше года. И данный вопрос — краеугольный камень всех экономических моделей и проектного финансирования. Еще один сложный вопрос — кредитная нагрузка застройщиков. Даже если у вас хороший темп продаж и высокая степень готовности, все равно обслуживание кредитной нагрузки становится очень обременительным. Это, наверное, самый сложный момент на рынке недвижимости. Взаимоотношения банков, застройщиков, реструктуризация, секьютеризация долгов — тренд этого года. И некоторые с этой проблемой могут столкнуться уже в конце весны — начале лета 2025 года», — сделал неутешительный прогноз Антон Глушков.
Еще больше усложняет положение дел невозможность составить более-менее точный прогноз дальнейшего развития ситуации. «На все правильные цели нацпроекта накладывает ограничения макроэкономическое положение. Сегодня в жилищной сфере мы не можем опираться на какой-либо прогноз относительно того, как будет вести себя ключевая ставка. Мы, конечно, надеемся, что она в какое-то обозримое время будет снижена и параметры для жилищного рынка придут в норму, когда рыночные ставки по ипотеке будут, по крайней мере, 10-15%. Но никто прогнозировать этого не может. Как в таких условиях брать кредиты населению и застройщикам? И какие возможности ввода больших объемов жилья при таких рыночных условиях кредитования? С другой стороны, мы не можем ожидать расширения субсидий федерального бюджета на этом рынке, поскольку накопленные обязательства федерального бюджета по субсидированию ипотеки уже таковы, что в сегодняшних условиях бюджет просто не может себе позволить их наращивать. Он и так нарастил уже очень много обязательств. Вот в таких условиях полной неопределенности нужно пытаться изыскивать какие-то дополнительные возможности для того, чтобы жилье создавалось и чтобы оно не стало недоступным на длительный срок для больших групп населения», — подчеркнула Надежда Косарева.
С тем, что строительный комплекс находится в состоянии некоторой растерянности, согласилась и руководитель по параметрам развития территории в подразделении «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» АО «ДОМ.РФ» Анна Должанская. «Все инвесторы, которые планируют зайти в проекты или уже зашли, в условиях текущей ставки просто не понимают, каким образом в принципе можно совершать крупные проекты, представляющие собой более полумиллиона квадратных метров со всей инфраструктурой. Поскольку реализация объектов, которые возводятся сейчас, производится в более длительный срок, чем это было, предположим, два года назад. То есть интенсивность строительства зависит в первую очередь от спроса. А так как спрос в настоящее время находится на достаточно сниженном уровне, строительство всех объектов по всем субъектам РФ продлился ориентировочно на 20-30% от сроков вводов, которые были до этого. Соответственно, мы прорабатываем со своей стороны законодательные инициативы в текущей экономической ситуации, чтобы обеспечить возможность продления, уточнения сроков договоров о комплексном развитии территорий как меры поддержки со стороны государства нашим застройщикам», — сказала она.
Куда идет застройщик. Единственный выход застройщиков в заданных условиях — переформатирование финансовой модели предприятий. «Тот, кто не пересмотрит свою финмодель быстро и эффективно, элементарно окажется за бортом — его ждет банкротство или какое-то радикальное снижение объемов. У всех своя стратегия. В крупных городах с развитыми рынками ситуация, возможно, чуть ровнее. А в регионах большинство застройщиков приняли решение о сокращении объема строительства, объемов вывода на рынок новых проектов и, возможно, снижении стоимости жилья путем сокращения площадей и различных других инструментов. В этом, собственно, ничего особо нового нет. Это простое реагирование застройщиков на кризис», — делится генеральный директор группы компаний «Центр строительных услуг» Андрей Жеглов.
«Переформатирование финансовых моделей у застройщиков — это не свидетельство того, что рынок идет к своему логическому завершению, затуханию, это лишь момент, который требует от нас дополнительных действий, то есть мы не можем ездить по той же самой лыжне, к которой привыкли на протяжении многих лет. Нынешняя ситуация потребует от нас определенной гибкости, изменения финансового портфеля, особенно крупных застройщиков для того, чтобы впоследствии, когда ситуация в стране поменяется с точки зрения финансовых инструментов, вернуться на классические форматы, которые позволят нам реализовывать недвижимость привычным способом», — отметила Виталия Львова.
А пока на рынке жилищного строительства наметился интересный тренд: на фоне роста объема предложений в мегаполисах и перенасыщения столичных рынков жильем самого разного формата девелоперы стали смотреть в сторону менее крупных городов, где и цены на земельные участки пониже, да и само жилье подешевле. Так, по данным Ильи Володько, в числе новых драйверов жилищного строительства оказались промышленные центры, где произошел рост уровня заработных плат, города Дальнего Востока, где действует собственная льготная ипотека, республики СКФО, побережье Черного моря, а также небольшие и средние города, в которых накопился нереализованный спрос и действуют более лояльные условия по семейной ипотеке. На фоне этого традиционные регионы-лидеры, такие как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область и Краснодарский край, по итогам 2024 года продемонстрировали либо минимальный, либо даже отрицательный прирост объемов.
«Думаю, что проникновение вглубь первичного рынка недвижимости России, выход в небольшие города, в не самые ведущие по численности населения центры, туда, где есть некоторый дефицит, сможет поддержать как объемы ввода жилья в ближайшие несколько лет, так и финансовую устойчивость некоторых застройщиков. Таким образом они смогут диверсифицировать часть своих рисков, связанных с развитием в более сложных и насыщенных предложением на рынке первичного жилья российских городах», — прокомментировал Илья Володько.
Однако и уход на небольшие территории не является панацеей для девелоперов. По мнению Виталии Львовой, все факторы, с которыми столкнулись застройщики в мегаполисах, присутствуют и в малых городах. «Да, там может быть чуть лучше ситуация с точки зрения получения земельных участков и подключения сетей, но тем не менее, общее отсутствие инструментов в том числе скажется и на динамике заявки этих проектов, и на выводе этих проектов на рынок на ближайшие год-полтора точно, — считает Виталия Львова. — Однако, несмотря на замедление объема ввода, земельный фонд застройщики стараются удержать, а некоторые даже наращивать. И это вселяет определенные перспективы, что с изменением общего финансового фона в стране мы получим определенные пики роста и возможности ввода того, что не доввели в предыдущие периоды».
Уже и сегодня на фоне всех объективных минусов эксперты отмечают возможности, открывшиеся перед ними во время текущего кризиса. «Мы воспользовались ситуацией и ушли в аудит тех проектов, которые планировали выпустить в 2025 году, внесли определенные изменения в продукт, опираясь на глубинное изучение своей аудитории. Считаю, что нас ждут позитивные изменения в том смысле, что застройщики будут вынуждены очень сильно конкурировать между собой, и продукты будут конкурировать друг с другом. Соответственно, их ждет более качественная проработка. Это плюс для отрасли в целом. Ведь если мы посмотрим, с чего строительный рынок начал и к чему пришел, то увидим, что все-таки качественно многое меняется, а в скором будущем благодаря конкуренции «человейники» как таковые просто перестанут продаваться», — отметила директор по маркетингу Азово-Донской девелоперской компании Юлия Лазарева.
В погоне за покупателем уже не только федеральные строительные компании, но и небольшие региональные застройщики стали более тщательно работать над продуктом, а во многих организациях появилась штатная единица либо целая команда продуктологов в девелопменте. А это свидетельствует о том, что рынок и в дальнейшем будет разворачиваться в сторону повышения качества продукта.
Индивидуальный подход. В объеме жилищного строительства на протяжении последних лет превалирующим является индивидуальное домостроение. Только в 2024 году 62% от общего объема сданных «квадратов» пришлось на долю ИЖС — беспрецедентная цифра для отрасли. Именно поэтому к данной сфере приковано пристальное внимание и власти, и игроков рынка. «Палочкой-выручалочкой отрасли, безусловно, должно стать индивидуальное жилищное строительство. Те рекорды, которые у нас появились, это, конечно, замечательно, но вместе с тем хочется, чтобы такое индивидуальное жилищное строительство стало более сильным, более ровным, чтобы это не было формированием какой-то ветхой жилой застройки в пригородах крупных городов, а чтобы строилось современное, комфортное жилье», — прокомментировал Антон Глушков.
По словам председателя Комитета Торгово-промышленной палаты России по предпринимательству в сфере строительства, руководителя комиссии по вопросам профессионального образования и кадрового потенциала Общественного совета при Минстрое России, почетного президента НОСТРОЙ Ефима Басина, национальный проект «Инфраструктура для жизни» прямо будет работать на задачу развития ИЖС. «Для этого уже многое сделано. Практически все преференции, принятые для развития МКД, за последние годы распространены на ИЖС и малоэтажные комплексы. Это, прежде всего, проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, продление семейной ипотеки до 2030 года и другие льготные ипотеки, такие как Дальневосточно-Арктическая, сельская, для IT-специалистов, для жителей новых территорий», — отметил эксперт.
При этом, по его словам, для перевода ИЖС на цивилизованные рельсы предстоит еще огромная работа. Во-первых, необходимо укрепить законодательную базу в этой сфере, в том числе внести в Градкодекс такие понятия, как МЖК, коттеджный поселок, мастер-план, ускорить принятие законопроекта об управлении общим имуществом в малоэтажном жилищном комплексе, принятого только в первом чтении. Во-вторых, назрела необходимость разработать новые нормативы для обеспечения социальной инфраструктуры коттеджных поселков (существующие завышены в 3-5 раз). В-третьих, предстоит утвердить перечень лучших проектов ИЖС в качестве типовых для индустриального изготовления. «Финансирование ИЖС — сегодня самое главное. Одной ипотеки, как мы видим, недостаточно. Надо вспомнить хорошо забытое старое — жилищные кооперативы, ссудо-сберегательные кассы, накопительную ипотечную систему, жилищно-накопительные вклады, оплату за жилье в рассрочку и даже жилье в лизинг с правом последующего выкупа. Примеры реализации таких систем уже есть в Татарстане, Башкортостане, Белгородской области. Кстати, законопроект о стимулировании жилищных сбережений граждан уже принят в Госдуме в первом чтении в прошлом году. Хотелось бы быстрее доработать его и принять», — отметил Ефим Басин.
Что касается внедрения с 1 марта текущего года эскроу-счетов в сферу ИЖС, то мнения профессионального сообщества по данному вопросу разделились. Самое большое опасение экспертов связано с недостаточной информированностью застройщиков о законодательных переменах. «Многие компании не осознают серьезности вступившего в силу Федерального закона «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием эскроу-счетов». Они не понимают алгоритмов взаимодействия с банковским сектором. И большая часть из них думает, что ничего не изменится. Те же компании, которые уже на сегодняшний день начали аккредитовываться как работающие по новому законодательству, столкнулись вот с чем: деньги на эскроу-счет от клиента заходят, но сам кредитный лимит компания получает минимальный. И мы понимаем, что до тех пор, пока компания не построит дом, не подпишет акт приема-передачи, следующего кредитного лимита у нее не будет. Данный вопрос нужно решить банковскому сектору: как нам быть в таких ситуациях, когда деньги обеспечены на эскроу-счете в качестве обеспечения погашения кредита перед банком, но при этом лимит согласовывается абсолютно не тот. Есть компании с небольшими оборотами, согласовывают лимит 50 млн. Что такое 50 млн? Это, по сути, 5 домов для компании — очень мало. Мы понимаем, что в таких условиях организации просто будут вынуждены уходить с рынка. С одной стороны, мы получим зачистку рынка, и это хорошо. Мы это проходили, когда внедряли проектное финансирование и эскроу-счета в многоквартирных домах. И, может быть, наконец-то наши строительные компании посмотрят на развитие другой сферы строительства, которая нам необходима — это и спортивный, и сельскохозяйственный девелопмент. Но, с другой стороны, произойдет снижение роста объемов строительства ИЖС в перспективе ближайших трех лет», — спрогнозировала председатель Комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина.
Некоторые эксперты считают, что следствием внедрения эскроу-счетов в ИЖС и высокой ключевой ставки самым эффективным для населения станет возвращение к формату, активно применявшемуся до 2019 года, когда человек покупает земельный участок и постепенно, по мере возможности строит дом собственными силами. На самом деле и сегодня в отрасли отсутствует институт девелопмента. Чаще всего здесь работают подрядчики, не имеющие комплексного видения реализации проекта. Учитывая при этом, что подавляющий объем малоэтажки строится, вообще, при отсутствии какого-либо контроля, в ходе эксплуатации возникают непредвиденные проблемы.
«Сегодня не выстроен рынок эксплуатации частных домов. Только в единичных случаях коттеджные поселки эксплуатируют управляющие компании. А как правило, все коттеджи строят даже без разрешения на строительство. Есть, конечно, крупные игроки, и хорошо, что они стали появляться на рынке малоэтажного строительства. Но подавляющее большинство малоэтажек возводится, вообще, бесконтрольно. И это начнет выливаться в проблему в ходе эксплуатации. Уже сейчас максимальное количество обращений в службу государственного строительного надзора Ивановской области касается ИЖС (хотя это не относится к компетенции Госстройнадзора, но людям идти больше некуда и они идут в стройнадзор за помощью при возникающих сложностях с инфраструктурой, качеством строительства и всего остального). Вот этот, как я его называю, шанхай через несколько лет обернется краеугольным камнем», — подчеркнул Андрей Жеглов.
Поддержать, чтобы не упасть. Большинство опрошенных «Вестником» игроков отрасли уверены: реализация амбиционных задач нацпроекта «Инфраструктура для жизни» возможна, прежде всего, в рамках инструмента комплексного развития территорий. С 1 марта текущего года вступили в действие важные изменения в Градостроительный кодекс РФ, касающиеся КРТ. Поправки в том числе направлены на обязательность обеспечения проектов застройки всей необходимой инфраструктурой в соответствии с расчетными показателями нормативов градостроительного проектирования. Такие проекты, с одной стороны, безусловно, смогут обеспечить более гармоничное территориальное развитие, но с другой, по мнению региональных застройщиков, возложат на компании непосильную ношу прокладки инфраструктуры за собственный счет. «Сейчас строительство не только школ и детских садов, но и дорог пытаются переложить на плечи застройщиков. Для любого регионального застройщика это практически неисполнимая задача. В таком случае стройка просто остановится. Другими словами, нельзя лечить больную ногу методом ее отрубания. Это вряд ли поможет делу. Считаю, что стратегия в рамках комплексного развития территорий, как минимум, недоработана. А я очень хочу комплексно строить, за этим сегодня будущее», — отметил Андрей Жеглов. При этом уже сегодня есть субъекты РФ, где местные власти намерены полностью застраивать территории только в рамках КРТ. Скорее всего, в этом вопросе, как и во многих других, успех реализации проектов будет зависеть исключительно от политической воли в том или ином регионе. Не менее важным для наращивания объемов жилищного строительства является развитие арендного рынка жилья. Разговоры об этом ведутся уже порядка двух десятилетий, но задача до сих пор не решена. Сдвинуть дело с мертвой точки, по мнению вице-президента НОСТРОЙ, председателя правления ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве» Аркадия Чернецкого, можно по аналогии с тем, как решался вопрос переселения жителей из аварийного жилья путем создания Фонда содействия реформированию ЖКХ. «В 2008 году, когда образовался фонд, стоял принципиальный вопрос об изменении системы управления многоквартирными домами, ухода от муниципальных предприятий, трестов, жилкомхозов и так далее, была задействована очень эффективная мера. Параллельно с тем, что нужно было проводить реформу, приняли программу отселения из аварийного жилья. Эти программы наложились друг на друга, и те, кто не занимался реформированием своей системы ЖКХ, не имел никаких шансов получить серьезные деньги на отселение из аварийного жилья. Нам стоит обратить внимание на этот опыт, потому что на сегодняшний день нужна стимулирующая мера. Если бы нам сегодня совместить эти программы и за счет ресурса, который выделяется на отселение аварийного жилья, подтолкнуть бизнес, региональные власти к тому, чтобы строилось не жилье в собственность для отселения аварийки, а жилье в аренду, я считаю, что мы могли бы получить серьезный долгосрочный эффект. Подобный эксперимент мог стать точкой роста для того, чтобы можно было и в других сферах строить жилье для аренды», — предложил Аркадий Чернецкий.
На одном из недавних круглых столов в Госдуме замглавы Минстроя Никита Стасишин озвучил, что в настоящее время Минстрой совместно с Минфином, Банком России и ДОМ.РФ «очень аккуратно, но глубоко» прорабатывают дополнительные решения по поддержке ипотечного кредитования и обеспечению в ближайшие годы высокого объема вводимого жилья. В конце концов, другого выхода у власти и не остается — в противном случае локомотив российской экономики, набравший полный ход, может внезапно затормозить со всеми вытекающими отсюда последствиями. Что по понятным причинам абсолютно недопустимо. А значит, ждем оглашения нового пакета мер поддержки стройкомплекса, которые нужны ему сегодня, как воздух.
Мнение эксперта
Аркадий Чернецкий, вице-президент НОСТРОЙ:
— Негативные факторы, которые сегодня в значительной степени определяют работу строительного комплекса, навалились на нас не как отдельно взятый фактор, а в комплексе. Здесь вопросы, связанные с общеэкономической ситуацией, высокой ключевой ставкой, вопросы определенных ограничений, связанных с использованием импортных машин, механизмов, материалов, очень серьезный вопрос связан с рабочей силой. Но самое главное на сегодняшний день — это проблематика, связанная со снижением спроса. В течение последних двух лет произошло значительное увеличение стоимости квадратного метра, и часть той категории интересантов, которая потенциально могла быть покупателями жилья два года назад, сегодня, к сожалению, такими покупателями быть не может. Но не надо драматизировать ситуацию. Действительно, строительный комплекс находится на пике своего развития, однако с точки зрения перспектив у него сегодня нет полной ясности — это будет в значительной степени зависеть от общей экономической ситуации. Думаю, что значительного падения объемов строительства все-таки не произойдет и ситуация будет постепенно выравниваться.
