Квадратные метры впрок

Минувший год для рынка жилищного строительства ознаменовался снижением общего объема ввода жилья. Если в 2015 г. на территории России, по данным Росстата, было введено в эксплуатацию более 85,3 млн кв. м жилья, что стало определенным рекордом для отрасли, то в 2016-м темпы, строительства несколько снизились. Резкого падения не было зафиксировано, однако, по данным того же Росстата, в стране было сдано 80,2 млн кв. м жилой недвижимости. Такой показатель говорит о том, что застройщики смогли найти выход из сложившейся кризисной ситуации в стране, когда удорожание стройматериалов происходит наряду со снижением покупательской способности граждан и ростом кредитных ставок. Судя по официальным отчетам Министерства строительства и ЖКХ РФ, прошлогоднее снижение строительства было связано с рядом обстоятельств. Один из краеугольных факторов — это снижение ввода индивидуального жилья, а вот индустриальное, которое находится в компетенции компаний-застройщиков, наоборот, третий год подряд показывает рост. Если обратиться к той же статистике, можно понять, что общее падение жилищного строительства на 5% — это доля сокращения рынка именно индивидуального строительства, которое опустилось до отметки 39,5% от общего объема введенного жилья. Как подчеркнул в своем интервью глава Минстроя РФ Михаил Мень, уже третий год удается поддерживать объем ввода жилья в районе 80 млн кв. м: «Сегодня в стране более 5,5 тыс. застройщиков, которые строят 14 тыс. домов и жилых комплексов; в данный момент на разных стадиях строительства находится более 113 млн кв. м жилья».

В предыдущем рейтинге «Топ-100 застройщиков РФ», подготовленного аналитическим центром ИД «ЕвроМедиа», пальма первенства принадлежала ГК «МОРТОН», которая отчиталась о сдаче почти 950 тыс. кв. м жилья. В новом аналитическом исследовании первое место принадлежит ФСК «Лидер», которая совместно с «ДСК-1» ввела в эксплуатацию более 1,28 млн кв. м жилья. Второе место присвоено

холдингу Setl Group, который успешно реализовал проекты, в Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге. Петербургский застройщик заявил о почти миллионном вводе жилья, тем самым поднявшись на одну ступень по сравнению с прошлогодним рейтингом. Вместо него третье место заняла ГК «ПИК», которая, приобретя ГК «МОРТОН», сдала порядка 930 тыс. кв. м жилья. В целом же минувший год для строительного рынка страны, был ознаменован укрупнением компаний-застройщиков. Так, например, ФСК «Лидер» летом прошлого года приобрела «ДСК-1». Как пояснил генеральный директор АО «ДСК-1» Дмитрий Капырин, с приходом нового акционера в лице ФСК «Лидер» «ДСК-1» перешел на рыночные рельсы, внедряя новые стандарты, обслуживания. «По итогам 2016 года выручка «ДСК-1» составила более 25 млрд руб. На сегодняшний день в «ДСК-1» сформирована производственная программа на ближайшие 4 года — на этапе проектирования находится более 2 млн кв. м жилья. В 2017 году «ДСК-1» планирует произвести 600 тыс. кв. м жилья, доля госзаказа увеличена с 10 до 30%», — подчеркнул Дмитрий Капырин.

Еще одним громким приобретением стала сделка по покупке ГК «ПИК» активов ГК «МОРТОН», которая произошла в конце 2016 г. Как сообщает издание «РБК», долговая нагрузка компании «МОРТОН» составляла на момент сделки более 20 млрд руб. В этой ситуации руководство застройщика приняло решение о продаже своих активов другому крупному игроку. Эксперты, отмечают, что покупка «МОРТОНа» позволила существенно увеличить портфель проектов в ключевом для группы «ПИК» Московском регионе.

Таким образом, две сделки по объединению активов позволят застройщикам уже по итогам 2017 г. стать ведущими застройщиками в стране. Вообще, как пояснили в аналитическом центре «Инком-Недвижимость», в сегменте первичного жилья развивается тенденция к укрупнению и компаний, и проектов. Поэтому с большой долей вероятности 2017 г. станет периодом новых объединений и приобретений на строительном рынке страны. В целом первая десятка Топ-100 застройщиков РФ ввела в эксплуатацию 7 млн кв, м жилья, что на 1,4 млн кв, м выше показателя 2015 г.

Увеличение объемов среди крупных застройщиков — еще одна тенденция на строительном рынке 2016 г. Практически все ведущие игроки ввели жилья больше, чем годом ранее, Важно, что застройщики все чаще обращают внимание именно на реализацию крупных проектов комплексного освоения территорий. В ГК «ИНТЕКО» рассказали, что, помимо завершения проектов в Москве и Ростове-на-Дону, застройщик в 2016 г. объявил о начале реализации масштабного проекта в Туле. За 25 лет там планируется построить порядка 800 тыс, кв. м жилья в рамках проекта комплексного развития территории — ЖК «Слава», Старт еще одному масштабному проекту комплексного освоения территорий был дан компанией MR Group. «В 2016 году был дан старт микрорайону «Эко Видное 2.0» площадью 358 000 кв. м. который станет новым уровнем качества жизни в Московской области. Кроме того, в Москве вышла третья очередь жилого комплекса «Водный» — корпус «Гамбург», новые корпусы в знаковом для нас проекте «Савеловский Сити», — заметила директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова.

Поддерживать комплексное развитие территорий готовы и в Минстрое. Как рассказал журналистам замглавы ведомства Никита Стасишин, в нынешнем году действует субсидирование строительства инфраструктуры, при комплексном освоении территорий. Но при этом велика вероятность того, что рынок жилищного строительства покинут средние и мелкие застройщики, которые не смогут выполнить требования новой редакции ФЗ № 214. Например, ужесточились требования к финансовой устойчивости строительных компаний, Уставной капитал застройщиков должен составлять не менее 4% от стоимости возводимых ими домов. Под это требование в России попадает около 15% застройщиков. Также, согласно новым поправкам, застройщик должен будет вносить 1% от стоимости строительства объекта в компенсационный фонд долевого строительства.

В целом опрошенные крупные застройщики отметили, что 2016 г. был непростым, но отказываться от своих проектов никто не собирается. Высокая конкуренция на этом рынке заставляет компании находить дополнительные ресурсы не только для завершения начатых проектов, но и для запуска новых крупных проектов. «Что касается состояния рынка в обозримом будущем, то надо сначала посмотреть на 2016-й. И мы увидим, что в прошлом году заметно обострилась конкуренция среди застройщиков: во всех сегментах на рынок вышло множество новых проектов, а спрос вырос незначительно, — рассказала директор департамента по связям с общественностью ГК «ИНТЕКО» Юлия Деева. — Конкуренция означает повышение качества и потребительских свойств новых проектов. Хорошие продажи в таких условиях будут у того, кто за сопоставимые деньги предложит лучшие потребительские характеристики или уникальную и полезную особенность». В регионах, безусловно, сокращение спроса на первичную недвижимость потребовало от застройщиков и девелоперов скорректировать свои планы по продажам. Но запуск новых проектов — это приоритет для крупных компаний, которые хотят и в дальнейшем расширять свои позиции в этом сегменте.

«Прошедший год был для нашей компании продуктивным, хотя и непростым, как и для всех участников строительного рынка. Несмотря на общее падение спроса в сфере жилой недвижимости нашей компании удалось выполнить поставленные задачи и увеличить объем введенного жилья», — сообщил генеральный директор ИСК «Запад» Наиль Алимов. Застройщики свои планы в первую очередь связывают с дальнейшим повышением доступности ипотечных продуктов и реализацией ряда государственных программ. «Единственным действенным способом поддержания строительной отрасли, на мой взгляд, является внедрение механизмов стимулирования потребительского спроса, — заметил Наиль Алимов. — Самым действенным механизмом может стать снижение ипотечной ставки до 6-7%. На сегодняшний день ипотека — самый востребованный инструмент приобретения жилой недвижимости в экономклассе, и коррекция процентной ставки поможет в стимулировании покупательской способности населения».

По словам Юлии Деевой, с другой стороны, при сохранении позитивных тенденций в экономике и дальнейшем облегчении процесса покупки жилья (снижение ставок по ипотеке, отказ от обязательного первоначального взноса, гибкие схемы рассрочки) спрос тоже может заметно вырасти. «Но это, скорее всего, будет в большей степени означать увеличение емкости рынка, чем реальное ослабление конкуренции», — заявила спикер.

Настрой крупных игроков рынков должны обязательно поддержать на федеральном уровне, ведь, как отметил Михаил Мень, в переходный период, который продлится до конца 2018 года, объем жилого строительства уменьшится, Однако после этого в Минстрое РФ прогнозируют значительный рост объемов ввода, Так, к 2025 году количество ежегодно сдаваемого в эксплуатацию жилья должно составить не менее 120 млн кв. м.  Достигнуть такого результата вряд ли удастся без совместной работы власти и бизнеса.