Метры оптимизма

Предварительные итоги первой половины 2021 года указывают на то, что в целом по году строительный комплекс России ждет ощутимый рост. И хотя главная цифра, обозначенная правительством как среднесрочная цель, — 120 тыс. квадратных метров в год — пока еще выглядит недостижимой, позитивная динамика кажется долгосрочным трендом. Главным образом потому, что коронавирусный кризис показал: недвижимость по-прежнему является главным и самым надежным инструментом инвестирования.

По итогам не самого простого 2020 года стройкомплекс и застройщики праздновали маленькую победу. Согласно данным Росстата, всего в стране было построено 82,2 млн кв. метров жилья (без учета жилых домов на участках для ведения садоводства), что на символические 0,2%, но все же выше, чем в 2019-м. Хотя еще год назад ожидания были далеко не самыми радужными: период жесткого локдауна стройкомплекс переживал со значительными потерями. Наибольшую отрицательную динамику, согласно данным статистики, сформировали весенние месяцы, когда стройки в некоторых регионах из-за противопандемических ограничений ушли на вынужденные каникулы, а кое-где возникли серьезные проблемы с поставками стройматериалов, что также притормозило рабочий процесс. Так, в апреле, когда в регионах действовал самый жесткий локдаун, жилищное строительство рухнуло на рекордные 36,5%, в мае спад был чуть менее интенсивным, составив 24,4%. Примечательно, что уже к лету стройкомплекс восстановился и пошел в рост (в августе — плюс 5% к августу 2019 года). Несмотря на значительный спад во втором квартале, связанный с пандемией, в целом по итогам года наблюдалось минимальное повышение ввода, прокомментировал цифры ответственный за стройку вице-премьер Марат Хуснуллин. При этом он подчеркнул, что достижение уровня, сопоставимого с прошлогодним, стало возможно благодаря мерам поддержки рынка, которые были разработаны и утверждены весной (даже с учетом всех сложностей 44 региона ввели в 2020 году больше жилья, чем годом ранее).

Позитивным является и тот факт, что во втором полугодии значительно выросло число новых проектов — на 39%, сказал Марат Хуснуллин. «Особенно очевидным рост стал в четвертом квартале, после принятия решения о продлении программы льготной ипотеки до середины 2021 года, когда количество новых проектов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увечилось на 80%. Это позволит создать заделы для дальнейшего выполнения амбициозного плана по строительству 1 млрд кв. метров жилья к 2030 году», — отметил вице-премьер. 

Несмотря на вызовы 2020 года, отрасль смогла не просто сохранить темпы строительства, но и увеличить их в сравнении с результатами прошлого года, отметил, подводя итоги прошлого года, министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. «Такие показатели обеспечила консолидация усилий всех участников отрасли, а также слаженные действия регионов и федерального центра. Работа, проведенная субъектами России, заслуживает отдельного внимания. Именно благодаря оперативным действиям на меняющиеся условия удалось добиться таких показателей ввода», — подчеркнул он. 

Уже по итогам первого полугодия 2021 года стало очевидным, что план правительства работает — на это указывают цифры статистики. Ввод в эксплуатацию жилья в России за первые 4 месяца этого года вырос на 27,8% по сравнению с аналогичным периодом 2020-го и достиг 23,8 млн кв. метров. Еще более впечатляющим выглядит рост новых объектов: по данным ДОМ.РФ, в этом году с января по май началось возведение 14,8 млн против 8,3 млн кв. метров в 2020 году. Больше всего заявлено новых объектов в Москве (2,1 млн кв. метров, или +47,6%), Московской области (1,1 млн кв. метров, или +41,8%) и Новосибирской области (0,63 млн кв. метров, или +59%). В отчете ДОМ.РФ также сказано, что в 35 регионах объемы строительства за последние 5 месяцев увеличились более чем в 2 раза, например в Ставропольском крае (267 тыс. кв. метров) и Удмуртии (213 тыс. кв. метров). Как отмечают эксперты, динамика первой половины 2021 года дает основания надеяться, что по итогам года Россия сможет выйти на показатели самого успешного за последнее десятилетие 2015 года. Ранее Ирек Файзуллин заявил, что Минстрой РФ прогнозирует в 2021 году ввод 85 млн кв. метров жилья. 

Миллиарды в кирпич и бетон. Своевременная господдержка строительной отрасли и участников рынка позволила не только сдержать снижение уровня ввода жилья, но и активизировать темпы жилищного строительства, считает президент Национального объединения строителей Антон Глушков. По его мнению, эффективное использование государством различных инструментов заложили основу и для последующих преобразований.

«Достичь в 2020 году положительных результатов в строительной отрасли и в сегменте жилищного строительства, в частности, удалось благодаря целому комплексу мер, принятых Правительством РФ, направленных на сохранение темпов строительства и предотвращение массового банкротства застройщиков. Безусловно, отдельную роль в этом сыграло снижение ключевой ставки Банка России до 4,25%, что привело к одномоментному снижению ставок по всем ипотечным кредитным продуктам», — сказал глава нацобъединения. Он отметил, что программа льготной ипотеки под 6,5% в первую очередь поддержала граждан, а также позволила быстрее завершить строительство по старым правилам без использования счетов эскроу. Высокий спрос позволил обеспечить стабильное финансирование строительных работ и своевременный ввод домов в эксплуатацию.

Помимо прочего, подчеркнул Антон Глушков, сообщество также положительно отмечает программу субсидирования ставки по текущим кредитам для застройщиков, сохранивших численность работников и осуществляющих своевременный ввод объектов в эксплуатацию в 2021 году.

Ипотека с господдержкой стала эффективной мерой для всей отрасли, соглашается руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» ЮИТ Теему Хелпполайнен. По его словам, в конце 2019 года доля ипотечных кредитов в нашем общем объеме продаж составляла 42%, а в конце 2020-го — 62%. «Покупатели, которые рассматривали покупку жилья, но не могли решиться, наконец-то получили возможность выгодно купить квартиру. Сейчас условия программы изменили, но это все еще хороший инструмент для клиентов, поддерживающий спрос на квартиры в новостройках. Разумеется, в прошлом году ипотека была одной из причин повышения цен, так как спрос в какой-то момент стал ажиотажным и застройщики вынуждены были на это отреагировать. Но на рост стоимости квартир повлияли и другие причины: повышение цен на стройматериалы, сокращение объема стартапов и предложения на рынке, а также возросшие требования региональных властей по строительству социальной инфраструктуры», — сказал Теему Хелпполайнен.

Только с начала 2021 года доля ипотеки при покупке квартиры в Новосибирске выросла с 58% до 66%, а в Екатеринбурге — с 60% до 72%. ГК «МИЦ» 87% ипотечных сделок заключала по льготной программе, сообщил «Вестнику» коммерческий директор группы компаний Геннадий Дикалов.

Проводившая в июне аудит программ господдержки стройкомплекса Счетная палата подсчитала, что на программы льготного ипотечного кредитования правительство уже потратило около 89 млрд рублей. 

Анонсируя в апреле 2020 года «антиковидные» меры по поддержке застройщиков, президент РФ Владимир Путин поручил правительству поддержать отрасль субсидированием ставок по кредитам в коммерческих банках на общую сумму 12 млрд рублей, эту помощь предприятия должны были получить при условии сохранения занятости и завершения работы над начатыми объектами. 

Кроме того, было решено докапитализировать Фонд защиты прав дольщиков на 30 млрд рублей, госгарантии на 50 млрд рублей получила корпорация ДОМ.РФ для привлечения кредитов коммерческих банков и последующего выкупа квартир. В дальнейшем, как планировалось, это жилье может быть продано гражданам, в том числе по льготным ипотечным программам.

Льготная ипотека, впрочем, далеко не единственный фактор, повлиявший на рост объемов строительства во второй половине 2020-го и первой половине 2021 года. В самый разгар локдауна генеральный директор и владелец консалтинговой компании MACON Илья Володько в беседе с корреспондентом «Вестника» отмечал, что на самом деле никакого кризиса, спровоцированного пандемией, нет — гораздо большим фактором падения спроса, который в дальнейшем потянул за собой объемы строительства, стало снижение реальных доходов населения, которое происходит с 2014 года. «Коронавирус лишь подстегнул эту тенденцию, ведь многие россияне лишились работы, а те, кто работают, стали более осторожно тратить деньги», — говорил Володько. Любопытно, что по итогам года доходы граждан опять снизились, но накопления при этом выросли в 2 раза! По оценке Росстата, на счетах и под подушкой у населения скопилась колоссальная цифра в 5,5 трлн рублей, и многие в период нестабильности, а также значительно упавших процентов по банковским вкладам поспешили вложить деньги в наиболее понятный и надежный актив — недвижимость. «Когда пандемия только начиналась, везде царила неопределенность. Мы не рассчитывали на хорошие продажи не только в России, но и в других странах присутствия концерна. В итоге после небольшого затишья покупатели оживились, оценили возможности своего жилья и новые потребности и вышли на рынок в поиске комфортных квартир. Кроме того, в такой нестабильной ситуации люди решили инвестировать в покупку жилья, чтобы обезопасить свои сбережения», — объяснил Теему Хелпполайнен.

В 2020 году интерес граждан к приобретению недвижимости заметно вырос, на пике спроса покупкой квартир интересовались не менее 14% российских семей, свидетельствует совместное исследование «Иносстраха» и Финансового университета при Правительстве РФ. Прирост числа тех, кто хотел бы приобрести жилье в течение ближайших месяцев, достиг максимума в сентябре 2020 года и превысил аналогичный показатель 2019 года на 78%. 

Лидеры фиксируют рост. Получив значительные финансовые инъекции сразу с двух сторон (от покупателей и государства), отрасль в целом чувствовала себя очень неплохо, а крупные компании, лидеры рынка и вовсе замечательно. Так, ГК «ПИК», лидирующая уже много лет в рейтинге «Топ-100 застройщиков России», нарастила объем введенной в эксплуатацию жилой недвижимости на 20%, до 2,425 млн кв. метров. Общий объем поступлений денежных средств увеличился на 30% — до 371 млрд рублей, но здесь стоит учесть, что ГК «ПИК» в последние годы вкладывала много сил и средств в развитие дополнительных видов бизнеса (подрядные услуги, аренда квартир, производство строительных материалов и т.д.), однако цифры все равно говорят о многом. У второй компании топ-100 — ГК «ФСК» — выручка в 2020 году составила 130,067 млрд рублей, что на 15% выше показателей 2019 года. «2020 год для нашей компании оказался успешным: мы смогли улучшить показатели по выручке в сравнении с предыдущим периодом. В этом году компания взяла курс на премиализацию девелоперского портфеля. В рамках этой стратегии во втором полугодии мы вывели на рынок сразу три новых ЖК в бизнес-сегменте. Увеличился и объем продаж в этом сегменте — в 2020-м мы нарастили его в 2,5 раза, в 2021 году этот показатель планируем увеличить еще в 3,4 раза», — сообщил президент ГК «ФСК» Владимир Воронин. Совокупный объем введенной компанией недвижимости по итогам 2020-го года вместе с показателями Первого ДСК составляет 775 165,38 кв. метров, 378 582,69 кв. метров из них пришлось на объем сторонних коммерческих и городских заказов по жилью.

Один из лидеров рейтинга — питерская Setl Group — по итогам прошлого года ввел в эксплуатацию 1,5 млн кв. метров общей площади объектов, что стало рекордом для компании и на 13% превзошло результаты 2019 года. Продаваемая площадь сданных объектов составила 734,7 тыс. кв. метров (+5% к результату предыдущего года). «Итоги 2020 года были хорошими, это один из самых успешных годов за всю историю ЮИТ в России. Несмотря на ограничения, связанные с коронавирусом, мы осуществили запланированные стартапы и вводы в эксплуатацию и продали больше квартир и других объектов недвижимости, чем в 2019 году», — сообщила пресс-служба концерна. 

Стоит отметить, что, как ни странно, но на руку застройщикам, особенно в начале года и весной, сыграл переход на проектное финансирование, ведь это были гарантированные деньги на ведение строительства в тот момент, когда продажи по объективным причинам на какое-то время встали. Показательно, что если на момент старта реформы летом 2019 года большинство опрошенных «Вестником» отнеслись к ней настороженно, то уже спустя два года с некоторыми оговорками почти все крупнейшие игроки поддерживают данные новации. Главных фактора два: уход части игроков с рынка и соответствующее снижение конкуренции, а также повышение доверия со стороны покупателей, которые при новой системе эскроу-счетов практически ничем не рискуют.

«Сегодня мы уже можем взвесить все плюсы и минусы реформы долевого строительства, так как уже достаточно времени работаем в новых реалиях. 

Переход на проектное кредитование с использованием эскроу-счетов, начавшийся два года назад, оказал заметное влияние на рынок. Во-первых, обслуживание банковских кредитов — это дополнительные расходы для застройщиков, соответственно, одним из итогов реформы стал рост цен на новостройки. Во-вторых, довольно большое количество средних и мелких девелоперов не смогли привлечь проектное финансирование и были вынуждены уйти с рынка. Снижается предложение, что тоже ведет к росту цен», — сказал Теему Хелпполайнен. 

Кроме того, по его словам, использование счетов эскроу предполагает больший объем инвестированного капитала, так как средства с этих счетов можно использовать только после ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, снижаются темпы инвестиций в новые проекты. «Плюсом можно назвать то, что деятельность застройщиков стала более прозрачной и понятной с точки зрения обычных людей, поэтому покупатели чувствуют себя увереннее. С применением эскроу-счетов были некоторые опасения, что их будет сложно оформлять. Но банки быстро адаптировались, клиенты также освоились, и теперь процесс покупки стал даже удобнее», — признает эксперт. 

Заместитель гендиректора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний» Борис Замский пока видит в новой системе одни плюсы. «С одной стороны, повышение безопасности приобретения жилья для потребителя и отсутствие новых обманутых дольщиков убирают фактор недоверия к нашему продукту (объекту долевого строительства) со стороны покупателя, а с другой стороны, новая система финансирования строительства сделала его понятным и прозрачным и для банков, и для застройщиков, что также позволяет строить долгосрочные планы, понимая правила построения финансовой модели», — сказал он. 

Как мы считали. В топ-лист вошли компании, выступающие в качестве застройщиков и подрядчиков на территории РФ. Основание для ранжирования — выручка по итогам 2020 года. Данные для рейтинга были запрошены у застройщиков, а также взяты с их официальных сайтов и финансовых отчетов и рассчитаны с помощью сервиса «Контур-Фокус». В случае, если компания не является публичной и не предоставила редакции информацию о финансовых результатах деятельности, она не была включена в рейтинг.  

Рейтинг носит ознакомительный характер и может использоваться только в частном порядке. Редакция будет признательна за дополнения и уточнения.