Новые рецепты роста

Льготная ипотека, позволявшая приобретать жилье в новостройках под 8%, сильно поддержала рынок в пандемийный 2020 год и далее была одним из главных факторов рекордных лет, когда новые жилые комплексы появлялись, как грибы после дождя, и каждый из них находил своего покупателя. Сам стройкомплекс за 4 года укрепил статус одного из главных локомотивов экономики России, ставя рекорд за рекордом и обеспечивая работой и заказами огромное количество смежников. Однако сегодня государство уже не может в том же количестве вливать деньги в жилищное строительство, а значит, застройщикам, которые очень не хотят терять темпы и снижать цены, предстоит выработать новые рецепты роста.

Пандемия COVID-19 весной 2020 года могла наделать большие проблемы в отечественном стройкомплексе. Тогда, напомним, многие стройки застыли, а продажи приблизились в какой-то момент к нулю — покупатели затаились, да и просмотры квартир вживую стали невозможны, а без этого жилье в нашей стране практически не продается. В разгаре была реформа долевого строительства, влиял и ряд других факторов, что в совокупности на ближнем горизонте рисовало совсем не радостную перспективу. Именно тогда родилось революционное решение направить в стройсектор огромный объем господдержки в виде льготной ипотеки. Были и другие меры, но сами застройщики и эксперты говорили практически всегда только о ней, настолько стимулирование именно покупательского спроса повлияло на рынок. Конечно, не обошлось без перегибов и побочных эффектов. Например, рост цен на новостройки оказался за эти годы кратным, и о повышении доступности жилья можно поспорить, но главный эффект — вдохнуть новую жизнь в строительный комплекс, безусловно, достигнут. Подводя итоги работы ведомства в мае, глава федерального Минстроя Ирек Файзуллин сообщил, что с 2020 года было построено более 417,3 млн «квадратов» жилой недвижимости, благодаря этому переехали в новые квартиры 16,4 млн российских семей. Также расселено 11,68 млн «квадратов» аварийного жилищного фонда, 700 тыс. человек переехали в новые квартиры. Вице-премьер Марат Хуснуллин в ходе совместного заседания комиссии Госсовета РФ по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда» и комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ закономерно отметил, что отрасль сегодня по праву считается одним из главных локомотивов экономики, обеспечивая рост даже не в самых простых макроэкономических условиях. Так, по словам вице-премьера, в прошлом году вклад стройкомплекса в ВВП составил порядка 13,4%. В работе отрасли задействовано около 16% трудоспособного населения страны. Прирост объема строительных работ в России составил 7,5% — это ощутимо выше, чем рос российский ВВП в целом. «Это значительно повышает качество жизни граждан. Благодаря поддержке президента России и председателя Правительства РФ строительная отрасль в последние годы, несмотря на вызовы времени, показывает устойчивый рост. Мы шаг за шагом идем к достижению поставленных национальных целей. С уверенностью можем подтвердить, что все планы будут выполнены», — прокомментировал Марат Хуснуллин.

Задел на будущее. Что касается непосредственно итогов 2023 года, то Минстрою вновь было чем похвастаться. По данным Росстата, ввод жилья за предыдущий год составил 110,44 млн кв. м, что является абсолютным рекордом в России. Это на 7,5% больше результата 2022 года. При этом многоквартирных домов введено 51,76 млн кв. м — это выше на 13,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ввод индивидуальных жилых домов (ИЖС) составил 58,68 млн кв. м, что также демонстрирует прирост относительно 2022 года.

Замминистра Никита Стасишин, отчитываясь по итогам года, отметил, что такие темпы строительства и ввода жилья обусловлены в том числе мерами государственной поддержки строительной отрасли, которые были направлены на стимулирование спроса и предложения на рынке жилья за счет реализации отдельных программ поддержки застройщиков — это, помимо программ льготного ипотечного кредитования граждан, также сокращение административных процедур, поддержка инфраструктурных проектов и т.д. «Объем запусков новых проектов долевого строительства в 2023 году составил 49,4 млн кв. метров. Это на 21% больше, чем в прошлом году. Мы можем наблюдать тенденцию сбалансированного развития жилищного строительства, потому что запуски в России выросли в основном за счет регионов вне топ-10 по объему строящегося жилья. Современное комфортное жилье строится на территории всей страны. В результате высоких запусков объем строящегося жилья на конец года, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, достиг 106,1 млн кв. м — это создает задел на будущие периоды. Этих результатов не удалось бы достичь без системной поддержки строительной отрасли, которую оказывает президент и Правительство Российской Федерации», — сказал Никита Стасишин. Также высокие показатели демонстрирует рынок ипотечного кредитования. В 2023 году, по оценке ДОМ.РФ, выдано около 2 млн кредитов на 7,8 трлн рублей — в 1,5 раза больше, чем в 2022 году. Прирост ипотечного портфеля в 2023 году составил 4 трлн рублей — это в 2 раза больше, чем в 2022 году. Задел на 2024 год действительно создан солидный. В ходе форума «Россия — Исламский мир: KazanForum 2024» в мае текущего года Марат Хуснуллин подтвердил ранее звучавший прогноз о том, что ввод жилья составит около 110 млн кв. м. «По итогам I квартала мы ввели чуть больше, чем за аналогичный период 2023 года. Очень важное значение будет иметь продолжение ипотеки и ее условия после 1 июля. Мы надеемся, что хотя бы в этом году будем близки к 110 млн кв. м жилья», — сказал он. Также вице-премьер отметил, что в целом строители ранее сформировали большой задел на 2024 год: градостроительный потенциал и разрешений на строительство в этом году выдано больше, чем в прошлом. Никита Стасишин ранее приводил такие цифры: всего за 2023 год выдано 7432 разрешения на строительство 50,08 млн кв. м жилья, количество действующих разрешений на строительство составляет 15 467 шт. на 157,94 млн кв. м жилья. «Также обеспечен прирост градостроительного потенциала земельных участков с учетом действующих разрешений на строительство до отметки 438,3 млн кв. метров жилья. Все эти показатели также выше уровня 2022 года», — уточнил замминистра.

Инфраструктура спроса. Возможность купить жилье в кредит всегда была важным фактором рынка, однако постепенно она превратилась в абсолютно доминирующую компоненту. По оценке, например, вице-президента по маркетингу СИК «Девелопмент» Владимира Кравченко, до 95% всех сделок его компании приходилось именно на ипотеку. При этом застройщики отмечают, что вместе с прекращением программы ипотечного кредитования на новостройки всем желающим рынок может столкнуться с падением спроса, тем более что условия по рыночной ипотеке постоянно ухудшаются. «В 2023 году также сильно повлияло на строительную отрасль поднятие ключевой ставки ЦБ РФ до 16%, от которой зависят ставки и проценты по кредитам в других банках. Пока все это идет к тому, что рынок недвижимости подогревается. То есть в какой-то момент с количеством предложений на рынке города, например, может быть уже достаточно тяжело. С учетом того, что у нас не происходит каких-либо изменений в экономике, еще и говорят о том, что ключевую ставку, возможно, до конца года еще повысят, очень многие застройщики стали работать над такими продуктами, как рассрочка на весь период, например, или займы. В общем, идет активное развитие продуктов, которые будут являться если не заменой ипотеки, то ее аналогом», — отметили в пресс-службе компании «ЭНКО». Помимо ипотечного бума, опрошенные «Вестником» представители строительных компаний выделяют еще целый ряд тенденций на рынке жилой недвижимости. Владимир Кравченко отмечает, что, если раньше покупатели часто стремились купить жилье с минимальной отделкой или вообще без отделки, то сегодня тенденция обратная — на рынке востребовано максимально подготовленное ко въезду жилье. Эксперт оценивает, что СИК «Девелопмент» продает в настоящее время порядка 60% квартир с чистовой отделкой. Более того, сегодня крайне востребованы квартиры даже с меблировкой и информационными системами, облегчающими быт — это в первую очередь система «умный дом». «Среди наиболее важных параметров новой квартиры и ЖК в целом клиенты называют наличие балкона или лоджии, улучшенную шумоизоляцию, наличие полной отделки в квартирах, а также озеленение с высокими деревьями. К чуть менее важным, но также интересующих клиентов характеристикам относят высоту здания до 7-10 этажей, относительно небольшое количество квартир на этаже — до шести, наличие кладовых, а также развитую социальную (детский сад и школа) и спортивную (площадки во дворе) инфраструктуру в шаговой доступности», — отмечают в ГК «Инград». Стабильным спросом пользуются семейные квартиры формата «заезжай и живи» с эффективными планировками, именно они составляют продуктовое ядро компании «Атомстройкомплекс», рассказали в организации. «Это квартиры с кухней-гостиной и разным числом спален, с чистовой отделкой, возможностью комплектации мебелью и бытовой техникой. Спрос на комплексный продукт растет: вместе с квартирой покупатели все чаще приобретают келлер и паркинг, тем самым, действительно, повышают свой уровень комфорта и рационально решают вопросы хранения, ведь стоимость квадратного метра келлера ниже, чем жилья», — отмечают в пресс-службе застройщика. В компании также говорят, что большое значение для покупателей имеет качество среды рядом с домом: возможность решить максимум повседневных задач в шаговой доступности. «Ввиду этого «Атомстройкомплекс» не только участвует в проектировании и строительстве объектов социальной инфраструктуры, в частности школ и садиков, но и преду-
сматривает максимум возможностей для жителей в составе домов: проектирует в них соседские центры, коворкинги, спортивные клубы, доступные только для резидентов, уделяет большое внимание благоустройству дворов, предусматривая качественное озеленение, возможности для отдыха как детей, так и взрослых», — отметили в компании.

Где жить здорово. В тренде также все, что связано со здоровым образом жизни и озеленением. Эксперты отмечают, что жители мегаполисов хотят быть ближе к природе, даже если речь идет о жилье бизнес-класса, предполагающего локацию в центре города или в местах плотной жилой и промышленной застройки. Кстати, ради параметров комфортности покупатели сейчас готовы даже пожертвовать локацией, чего не было в прошлые годы. «Озеленение мы рассматриваем не только как красивое визуальное обрамление благоустройства, но и как важный фактор, защищающий жителей квартала и от загрязнения городского воздуха, и от излишней шумовой нагрузки. Всесезонность, то есть сохранение декоративных характеристик озеленения в течение всего сезона, устойчивость к агрессивной городской среде, необходимость ухода только в первый год и очень важные ограждающие и разделяющие функции озеленения — это те ключевые факторы, которыми компания руководствуется при принятии решений по озеленению жилых комплексов», — рассказали в «Инграде». Тренд на повышение спроса на качественное жилье можно проследить и по такому фактору, как стремление крупных застройщиков выйти на рынки малых городов, которые ранее были им малоинтересны. К тому же в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках слишком высокая конкуренция. Некоторые федеральные застройщики отличаются достаточно активной стратегией: выходят на рынки разных городов, покупают не один участок, говорит Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). «Небольшие компании чаще всего заходят в 1-2 выбранных города. Петербург сейчас привлекателен для многих девелоперов, однако на территории города выбрать участок не так просто: осталось немного подготовленных территорий, существует высокая конкуренция за такие участки, в разных локациях есть своя специфика (территории редевелопмента с историческими зданиями, центр города и др.)», — отмечает Ольга Трошева. В крупных городах, где стройкомплекс развивается чуть быстрее, самими застройщиками сформированы высокие локальные стандарты комфорта жилья, которым приходится следовать всем игрокам рынка, включая новичков, только начинающих свои первые проекты. Уже давно стали нормой закрытые дворы без машин, умные домофоны, парадные вестибюли с мебелью, зоны для хранения. Однако, по мнению аналитиков, резервы на сокращение площади квартир исчерпаны — это компенсируется высокой проработкой функциональности квартир и вынесением функции хранения за периметр квартиры. Именно акцент на планировочных решениях находится на пике внимания как покупателей, так и девелоперов — даже ценность локации несколько снизилась. Покупатели не хотят брать то, что придется переделывать под себя. Исследования показали, что качественный продукт может поменять предпочтения покупателя по локации. Рынок недвижимости Екатеринбурга долгое время характеризовался приверженностью к своему району проживания, но сейчас многие готовы рассмотреть переезд в другой при наличии интересных инженерных и архитектурных решений, цены.

Эксперты компании «Атомстройкомплекс» также отмечают повышение интереса покупателей к таким техническим решениям, как шумоизоляция жилья, качество воды и воздуха, системы мусоросбора. Развитие продукта в компании видят в обеспечении многофункциональности всех помещений в доме, не только квартир, а также в максимальной готовности квартир к проживанию.

100 застройщиков жилья в России по выручке в 2023 году 

Как мы считали. В топ-лист вошли компании, выступающие в качестве застройщиков и подрядчиков на территории РФ. Основание для ранжирования — выручка по итогам 2023 года. Данные для рейтинга были запрошены у застройщиков, а также взяты с их официальных сайтов и финансовых отчетов и рассчитаны с помощью сервисов СБИС и «Контур-Фокус». В случае, если компания не является публичной и не предоставила редакции информацию о финансовых результатах деятельности, она не была включена в рейтинг.

Рейтинг носит ознакомительный характер и может использоваться только в частном порядке. Редакция будет признательна за дополнения и уточнения.

Топ-5 событий и сделок на рынке недвижимости

По данным за 2-е полугодие 2023 г. — 1-е полугодие 2024 г.

1. Взлетят вместе. Группа «Самолет» — одна из самых быстрорастущих компаний не только строительного сектора, но и всей экономики России. Развиваться еще быстрее ей позволит приобретение, которое многие отраслевые эксперты назвали крупнейшей сделкой в истории отечественного стройкомплекса.

Речь идет о покупке 100% ГК «МИЦ» — одного из лидеров рынка недвижимости Московского региона. Покупка одной из крупнейших девелоперских групп столичного региона усилила позиции «Самолета», а объемы текущего строительства компании выросли по состоянию на октябрь 2023 года сразу до 4,2 млн кв. м. 

2. Ягода «Брусника». Уральская «Брусника» была одним из немногих застройщиков федерального уровня, который до последнего времени не работал в Московском регионе. Свои планы по экспансии в Москве «Брусника» обнародовала в середине 2023 года, первый проект предполагает строительство двух кварталов недалеко от Лосиного острова, дома планируется построить переменной высотности, кроме того, застройщик возведет детский сад и подземный паркинг. Большое внимание девелопер уделил архитектуре проекта, поэтому фасады домов будут облицованы керамогранитом с фактурой камня в стиле работ зодчих XVIII-XIX веков.

3. ПИК — не на пике. Госбанк ВТБ полностью вышел из капитала девелопера «ПИК», в котором ему принадлежало 12,36%. На Московской бирже этот пакет до объявления сделки в августе 2023 года стоил около 67 млрд руб. «Мы подтверждаем, что полностью вышли из акционерного капитала ГК «ПИК». Оцениваем инвестицию как успешную для бизнеса группы ВТБ», — прокомментировали в пресс-службе ВТБ. А чуть позже стало известно, что основной акционер «ПИКа» Сергей Гордеев перестал владеть контрольным пакетом застройщика. Доля Гордеева в капитале компании уменьшилась с 52,49 до 32,49%.

4. Город в городе. Среди крупнейших проектов, заявленных в 2023-2024 гг., можно отметить поражающий своим размахом даже на фоне присущей Москве гигантомании жилой район «Деснаречье», который будет застраивать «А101». По информации компании, в Десеневском поселении в Новой Москве будет построено 3 миллиона квадратных метров недвижимости — это жилые, социальные и коммерческие объекты, площадь застройки составит 195 гектаров на стыке рек Десна и Незнайка, поблизости от строящейся станции метро «Десна» Троицкой линии метро, которую планируется ввести в эксплуатацию в 2027 году.

5. Очередь за «Инградом». 28 июня закончился первый тур приема заявок на приобретение девелопера «Инград». Если на начальном этапе покупку застройщика рассматривали порядка 20 компаний — в основном профильных девелоперов (Dogma, «Страна девелопмент», Glorax, MR Group и др.), то наиболее выгодное предложение собственники получили от довольно неожиданного игрока. Как утверждает источник «Ведомостей», «Сбер» готов выделить на приобретение застройщика порядка 50 млрд рублей, хотя ранее сообщалось, что концерн «Россиум», владеющий «Инградом», рассчитывал выручить от продажи актива около 40 млрд руб.

Топ-5 клиентоориентированных решений 

1. Добавили экстрима. Основной фишкой благоустройства дворов ГК «ЮгСтройИнвест» можно считать экстрим-парки. Они есть практически в каждом жилом комплексе компании: здесь считают, что создание подобных объектов отражает стремление нового поколения горожан больше внимания уделять своему здоровью и активному отдыху. Особого внимания заслуживают скейт-парки — одни из самых масштабных в своем роде экстрим-объектов в донской столице. Многообразие препятствий скейт-парков (гладкие бетонные поверхности, радиусные разгонки, перила, боксы и ступени) создает оптимальные условия для катания на скейтборде и самокате.

2. Поворот на Восток. Очень оригинальную концепцию благоустройства придомовой территории ЖК INDY TOWERS предложила группа «Аквилон». Здесь во внешнем дворе обустроят водный сад. Его прообразом послужил сад лотоса в индонезийском городе Тангеранг, где высажено свыше 2 тыс. видов растений. Более всего сад известен красивейшими лотосами.

Центральную часть водного сада также займет водоем — протяженное и неглубокое декоративное озеро с извилистыми берегами. Вокруг него разместят павильон для медитаций и йоги, открытые площадки для отдыха и городские гостиные с диванами и навесами.

3. Лебединая песня. Искусственные водоемы в последнее время обустраивают в своих ЖК очень многие застройщики. Как правило, такие проекты продаются гораздо лучше. Строительная компания «Навигатор. Девелопмент», застройщик ЖК «Зеленые Аллеи», признается, что городской пруд, находящийся неподалеку, могли и засыпать — такие мысли были. Однако в итоге решили, что приведут его в порядок, хотя напрямую в зоне ответственности застройщика он не находился. Сегодня этот пруд является одним из излюбленных мест отдыха тюменцев, а лебеди, поселившиеся на воде, стали настоящей городской легендой.

4. Районы, фонтаны… Сделать проект уникальным помогает создание архитектурных доминант и точек притяжения для жителей. Среди них — фонтаны, беспроигрышный вариант для застройщиков, за небольшие деньги значительно повышающий статус жилого комплекса. Например, у Setl Group есть несколько уже реализованных проектов с фонтанами, которые позиционируются как настоящее произведение архитектурного искусства: ЖК «Лондон» в Кудрово с фонтаном в британском стиле; ЖК Riverside на Ушаковской набережной с фонтаном-парусником, элементы которого подсвечиваются разными цветами.

5. Заезжайте с клюшками. Покупателей элитной недвижимости в Москве трудно удивить, однако застройщики каждый раз находят решения, позволяющие склонить самых обеспеченных покупателей на свою сторону. Вот и в ЖК «Кутузов GRAD II», который реализует ГК INGRAD, реализована вполне стандартная для жилья такого уровня концепция благоустройства. А вот несомненной изюминкой этого проекта можно считать поле для мини-гольфа. Эксперты рынка недвижимости отмечают, что подобная инфраструктура ранее была доступна только на уровне загородных гольф-клубов.

Топ-5 маркетинговых решений в сфере недвижимости

1. Дерзкие провинциалы. Выход на московский рынок девелопер «Брусника» отметил любопытной информационной стратегией. Компания заказала серию билбордов и роликов с сообщением, что они действительно «понаехали», чтобы «выделяться» и «удивлять», и при этом пообещали сделать столицу лучше. «Мы решили сравнить себя с людьми, которые приезжают в столицу за лучшей жизнью. Коренные москвичи о таких обычно говорят «понаехали» и не очень-то их жалуют. Мы действительно понаехали. Чтобы сделать Москву лучше и удобнее», — прокомментировали в компании.

2. Все любят котиков. Русскую традицию запускать в новое жилье кошку решили креативно обыграть в «Самолете». Маркетологи компании запустили специальный сайт, где покупателям квартир предложат подобрать животное, которое соответствовало бы их симпатиям и психологическому портрету. Определяется это с помощью забавного теста, где у покупателей спрашивают, любят ли они обниматься, какой из героев мультфильма «Котопес» им нравится больше и как они относятся к уборке в доме. По результатам теста новым жильцам предложат, например, ласковую и скромную кошечку Тучку или боевого кота Буяна.

3. Учись, студент! Значительную долю покупателей жилья в городах-миллионниках составляют заботливые родители, отправляющие детей на учебу. Использовать этот факт в своих маркетинговых стратегиях пытаются многие застройщики, и, например, новосибирская «Нова» предложила покупателям квартир в комплексе апартаментов NOVA-апарт оплатить год обучения в любом высшем, среднем специальном или профессиональном учебном заведении сибирской столицы. А СК «Гарантия» предложила возместить студентам до 700 000 рублей за обучение, но только в конкретном вузе — Кубанском государственном университете.

4. Заслужили. Многие застройщики активно работают с такой целевой группой, как военнослужащие. Так, «ЮгСтройИнвест» предлагает скидку в своих ростовских жилых комплексах до 2500 рублей с «квадрата» ветеранам СВО. СМУ-88 из Татарстана дает скидку 5% участникам СВО и членам их семей. «Наши ребята сегодня на передовой сражаются за будущее и безопасность страны. Конечно, мы регулярно отправляем гуманитарку на фронт, но хочется оказать больше поддержки. Это наш способ выразить благодарность героям и их близким, сказать спасибо за подвиг», — отметил генеральный директор СМУ-88 Наиль Галеев.

5. И себе, и машине. В Тюмени застройщик «Создатели» предложил купить у него квартиру и ездить год на машине бесплатно. Как объяснили в компании, было подсчитано, что среднестатистический горожанин тратит на топливо для своего автомобиля от 60 до 100 тыс. в год — сюда включены поездки на работу, по городу, а также на дачу и природу. «Обычно в месяц на бензин уходит от 5 до 10 тысяч рублей. Умножаем на 12 и получаем реальную экономию для семейного бюджета», — говорят в компании. Именно такую сумму в виде оплаты бензина пообещали всем покупателям двухкомнатных и трехкомнатных квартир.