Рекорд в квадрате

Российский стройкомплекс переживает не самый простой период в истории. По итогам 2024 года показатель ввода жилья немного снизился, хотя до этого стабильно рос. В 2025 году тенденция в целом сохраняется, и пока прогнозы по рынку могут различаться диаметрально — от небольшого роста до падения, причем, ощутимого. Впрочем, краткосрочные проблемы, вызванные объективными факторами, — не повод не посмотреть на отрасль в ретроспективе 5, 10 и даже 20 лет. И здесь можно с уверенностью констатировать, что отечественный стройкомплекс добился колоссальных успехов.

Российский строительный комплекс за последнюю пятилетку добился значимых успехов. Это, прежде всего, касается объемов ввода жилья — они уже стабильно больше, чем в самые удачные советские периоды. Знаковым в этом отношении стал 2023 год, когда впервые в истории (включая в том числе времена СССР) общий объем построенного жилья превысил 100 млн кв. м.

Стоит сказать, что учитывая отраслевой инвестиционный цикл, задел для такого рывка создавался несколько лет. Можно, например, со значительной долей уверенности говорить, что ключевую роль здесь сыграл нацпроект «Жилье и городская среда». Сами застройщики признаются, что огромное количество масштабных проектов жилой застройки — это следствие программы льготного кредитования, а также прямого госфинансирования, например, через программу переселения из аварийного жилья или частичного погашения ипотечного кредита многодетным семьям.

Стоит напомнить, что с июля 2024 года ипотечная льготная госпрограмма на новостройки, доступная широкому кругу заемщиков, завершилась. При этом программа «Семейная ипотека» была продлена до 2030 года, но скорректирована: теперь ставка 6% годовых доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет (ранее до 18 лет), а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Субсидированная ставка распространяется и на малые города отдельных регионов, где она доступна всем семьям с несовершеннолетними детьми. Также была продлена Дальневосточная ипотечная программа. Льготные жилищные кредиты по-прежнему доступны на территории новых регионов России (Донецкая, Луганская республики, Херсонская, Запорожская области). Актуальна и IТ-ипотека, правда, условия по ней были чуть ухудшены.

Метры надежды. Оценивая результаты прошлого года, президент РФ Владимир Путин похвалил строителей, а чуть ранее, давая характеристику более длинной временной дистанции для отрасли, назвал результат выдающимся. «Что касается стройки, мы добились просто, я считаю, выдающихся результатов в строительстве. У нас такого объема никогда раньше не было, как результаты прошлого года», — заявил президент Владимир Путин на пленарной сессии Восточного экономического форума. При этом он неоднократно обращал внимание кабинета министров на то, что тенденция последнего времени в стройкомплексе достаточно неоднозначная. Сфера жилищного строительства, по словам президента, требует особого внимания и контроля. Он отметил, что застройщики запускают все меньше новых проектов. «Этот факт, так скажем, требует нашего особого внимания, поскольку темпы стройки прямо влияют на доступность жилья для граждан и, конечно, отражаются на загрузке смежных отраслей — от производства стройматериалов до выпуска мебели и бытовой техники», — сказал Владимир Путин в ходе совещания по экономическим вопросам в апреле.

Конечно, в рамках нацпроекта стройкомплекс получил небывалые преференции и инвестиции, и такой уровень финансирования было бы сложно поддерживать бесконечно долго. Так что временный спад — это явление, которого в профессиональном сообществе ждали и восприняли достаточно спокойно, тем более, что правительство уже разработало и активно внедряет новые меры поддержки отрасли. Например, в рамках федерального проекта «Новый ритм строительства» за три года будет выделено свыше 2,8 млрд рублей на оптимизацию целого ряда процедур, связанных со строительством объектов, ликвидацию бюрократических барьеров и устаревших подходов, которые мешают развитию отрасли.

Одна из основных задач для достижения этой цели — существенное сокращение сроков согласования проектной и разрешительной документации. Проект направлен на максимальное ускорение этих процессов за счет продолжающегося внедрения цифровых сервисов и платформ, а также четкой регламентации сроков на каждом этапе и сокращения избыточных требований и дублирующих процедур — разработки типовой проектной документации социальных объектов. «Ожидаемый результат — сокращение строительно-инвестиционного цикла более чем на 30%. А это в свою очередь означает быстрый старт проектов и снижение издержек для инвестора (в том числе в лице государства) и застройщика», — пояснил заместитель председателя комитета по экономической политике Государственной думы РФ Артем Кирьянов.

Всего же правительство, Госдума и отраслевые сообщества подготовят несколько десятков различных мер по развитию стройкомплекса. «Мы провели рабочую группу со всеми губернаторами, то есть рабочую группу Госсовета, обсудили все вопросы и предложения, собрали банковские сообщества, застройщиков, выслушали мнение людей и подготовили порядка 30-40 мер, которые будем предлагать правительству, президенту для того, чтобы поддержать рынок жилищного строительства. Ведь сегодня в стране самый крупный инвестор — это население. И мы должны создать такие условия, чтобы население гарантированно могло и дальше вкладывать свои средства, чтобы улучшать жилищные условия», — сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. Важным шагом поддержки застройщиков стало принятое недавно решение по разрешению застройщикам и дальше не платить неустойки за срыв сроков передачи объектов строительства (пока такая возможность продлена до конца текущего года). Кроме того, власти могут ввести мораторий на банкротство девелоперов до конца 2025 года. При этом в правительственном блоке массовых трудностей у застройщиков не ждут. Так, председатель Центробанка Эльвира Набиуллина на одном из недавних заседаний в Госдуме заявила, что продажи жилья остаются на приемлемом уровне, который позволяет застройщикам завершить начатые проекты и запускать новые. Она признает, что масштабы запуска новых проектов уменьшились, но не видит в этом большой проблемы. Нынешнее снижение активности на рынке «закономерно после нескольких лет, когда безадресная льготная ипотека накачивала спрос и разгоняла цены», — сказала глава ЦБ.

Нужны новые драйверы. В сухом же остатке можно констатировать, что отечественный строительный комплекс за время реализации предыдущего нацпроекта сделал существенный скачок вперед. За 6 предыдущих лет введено 577,7 млн кв. м жилья, улучшили свои жилищные условия 23,7 млн российских семей.

Генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко в колонке для «Ведомостей» проанализировал большой путь, который отечественные строители проделали в небольшие по меркам макроэкономики сроки. Он, в частности, пишет, что рынок жилья в России прошел непростой путь трансформаций и преобразований. И если в 90-е строящееся жилье отличалось нестабильностью качества, покупка напоминала лотерею — можно было не только не дождаться своей квартиры, но и лишиться собственных средств, а система финансирования строительства являлась серой и полукриминальной, то сегодня рынок стал надежным и прозрачным. «Проведенные в нашей стране реформы в жилищной сфере позволили сформировать динамичный и прозрачный рынок, который по многим параметрам сочетает в себе лучшие международные практики, а в отдельных вопросах превосходит их. Это и ипотека по фиксированным ставкам без штрафов за досрочное погашение, и однотраншевая секьюритизация, и проектное финансирование в связке со эскроу-счетами. Все они доказали свою эффективность, в том числе в период непростых условий 2020 и 2022 годов», — пишет Виталий Мутко.

Не обошел глава ДОМ.РФ и актуальные проблемы отрасли. В частности, он отмечает снижение уровня проданного жилья до 72% (при пороговом значении 70%) против 84% годом ранее. Объем ввода нового жилья сократился на 20%. «Состояние рынка объективно хуже, чем в прошлом году», — констатирует Виталий Мутко. Но при этом он предостерегает от резких мер стимулирования спроса, отмечая, что долгосрочная стабилизация требует взвешенного подхода. Он напомнил о системных проблемах, вызванных длительным действием программ льготной ипотеки. По его словам, хотя меры господдержки помогали рынку в кризисные периоды, их пролонгация привела к серьезным перекосам, в частности, стоимость новостроек за 2020-2024 гг. удвоилась, а огромная доля сделок по льготным программам (до 90%) серьезно изменила бизнес-модели застройщиков.

Вместо возврата к массовым программам поддержки Виталий Мутко, как и многие другие эксперты отрасли, предлагает выработать системные решения, учитывающие цикличность рынка.

Не все девелоперу масленица. Первая половина 2024 года стала для застройщиков, по крайней мере крупных, довольно успешной. Подводя итоги первого полугодия, ГК «Самолет» объявила о росте объема продаж в секторе первичной недвижимости за январь-май на 66%: 132,5 млрд руб. (607,3 тыс. кв. м) по сравнению с 79,8 млрд руб. (452,8 тыс. кв. м) за тот же период 2023 года. По сообщению пресс-центра девелопера, общее количество заключенных контрактов увеличилось на 38%, до 17,8 тыс. «Позиционирование в наиболее устойчивом сегменте рынка — массовом доступном жилье, привлекательное ценообразование позволяют нам стабильно увеличивать продажи», — прокомментировали результаты работы в «Самолете».

По словам представителя компании, наиболее востребованной у клиентов льготной программой остается «Семейная ипотека». Также совместно с банками застройщик прорабатывает и другие программы, которые позволят сохранить доступность кредитования после завершения 1 июля льготной ипотеки на новостройки.

При этом население по-прежнему предпочитает не тратить, а сберегать деньги. В конце концов реализация отложенного спроса и стала ключевым драйвером высоких продаж в конце 2024 года и в 2025-м. Поэтому «Самолет» сохранил ранее заявленные планы по запуску проектов, региональному развитию и усилению позиций в самом маржинальном регионе страны — Москве.

Однако для большинства крупнейших российских девелоперов — лидеров рейтинга ведущих застройщиков — вторую половину 2024 года можно сравнить с легким освежающим душем. Растущие в послековидную эпоху, как на дрожжах за счет льготной ипотеки большинство из них впервые за несколько лет зафиксировали снижение прибыльности своего основного бизнеса.

В 2024 году застройщики жилья столкнулись с серьезным падением спроса. Только в Москве и Подмосковье, по данным аналитического сервиса Dataflat.ru, сокращение составило 21% по сравнению с 2023 годом, до 135,7 тыс. сделок. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, которые также считаются крупными локальными рынками жилищного строительства, продажи девелоперов снизились за год на 16%, до 65,6 тыс. сделок. Площадь проданных в 2024 году квартир в столице и Подмосковье составила 6,49 млн кв. м, в Санкт-Петербурге и области — 2,6 млн кв. м: в обоих случаях этот показатель сократился на 19%.

По этой причине застройщики также теряют выручку, но в меньшей степени. По подсчетам Dataflat.ru, в 2024 году совокупные поступления девелоперов жилья в Москве и Подмосковье снизились за год всего на 5%, до 2,28 трлн руб., у компаний Санкт-Петербурга и Ленинградской области — на 9%, до 590,9 млрд руб.

Как отмечают эксперты строительного рынка, такие результаты — следствие снижения спроса, произошедшего после отмены массовой льготной ипотеки прошлым летом, и роста объемов кредитов, которые компании брали на покупку площадок под застройку. Так что снижение объемов продаваемого жилья, как и падение финансовых показателей — объективный и прогнозируемый тренд, разворота которого в ближайшее время не будет, а значит, девелоперам вряд ли стоит ожидать существенного улучшения ситуации на рынке. В аналитических материалах ДОМ.РФ отмечается, что в первом квартале 2025 года продажи в новостройках продолжали снижаться: этот показатель оказался ниже на 6%, или 5,3 млн кв. м, чем за аналогичный период прошлого года. «В случае сохранения ключевой ставки на прогнозируемом ЦБ уровне 19-22% можно ожидать снижение продаж на 20-25% по итогам всего года», — полагает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Это будет в том числе результатом снижения объемов выдачи семейной ипотеки, которая сейчас является одним из драйверов продаж для девелоперов.

В поисках скидок. Комментируя сложившуюся на рынке жилой застройки ситуацию, замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин подчеркнул, что строительная отрасль России давно не находилась в таком сложном положении, как сегодня. Выступая на пленарном заседании Всероссийского жилищного конгресса в апреле этого года, зам-
главы Минстроя сообщил, что на 1 марта уровень запуска новых жилых проектов в стране упал относительно прошлого года на 26%, и это самый низкий показатель с 2021 года. По словам замглавы Минстроя, больше всего пострадали застройщики в тех регионах, где и раньше рентабельность проектов была на уровне 10-15% из-за низкой покупательной способности.

«Экономика жилых проектов уже на грани, особенно по тем проектам, где небольшая распроданность. Если смотреть столичные города, то в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, некоторых других городах нашей большой страны, конечно, подушка у застройщиков исторически сформирована побольше, и там мы видим неплохую динамику запуска новых проектов», — сказал Никита Стасишин. Таким образом замминистра призывает не надеяться на серьезное снижение цен как на готовые квартиры, так и по договорам ДДУ. По его словам, до раскрытия эскроу-счетов, когда застройщики могут получить вырученные деньги от продажи новостроек, выручка в среднем формируется три года. В прошлом году аналитики зафиксировали значительное повышение цен на стройматериалы, на стоимость заветных для многих россиян квадратных метров давили усиливающееся внимание государства за нелегальной миграцией и увеличение зарплат в отрасли, а также выросший налог на прибыль компаний, удорожание обслуживания проектного финансирования и бридж-кредитов на покупку земли. «Это же все закладывается в цену метра, плюс тот огромный объем социалки, который застройщики вытягивают за счет собственных средств. Я точно знаю, что если бы была возможность застройщиков, были сверхприбыли, то мы бы увидели сегодня какую-то коррекцию. Но так как затраты на проекты растут, себестоимость не снижается, то я не очень понимаю, где тот жирок, который давал бы возможность снижать цены», — резюмировал Никита Стасишин.

Вообще, как отмечают эксперты строительного рынка, застройщики крайне неохотно снижают цены даже в условиях значительного падения покупательского спроса. Гораздо более популярный среди строительных компаний инструмент поддержки продаж — различные маркетинговые акции,

Главной альтернативой остается рассрочка. Как отмечают эксперты, эта возможность доступна практически во всех секторах первичного жилищного рынка. Однако именно массовый сегмент демонстрирует наименьшую популярность данной опции среди покупателей квартир комфортного класса, предпочитающих традиционные ипотечные кредиты. Причина проста: ипотека позволяет избежать крупных единовременных выплат, необходимых для покрытия значительной доли стоимости недвижимости в короткий срок от одного до трех лет, поясняет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Эксперт подчеркивает, что рассрочка часто предполагает крупный первый платеж и регулярность последующих взносов (ежемесячных или ежеквартальных), превышающих размеры ежемесячного платежа по стандартной ипотеке. Даже несмотря на высокий уровень базовой процентной ставки большинство клиентов массового сегмента выбирают ипотеку. «Максимально широкое распространение и стабильная высокая востребованность рассрочек наблюдаются в объектах бизнес- и премиум-классов. Условия большинства программ легко найти на официальных веб-ресурсах застройщиков. Рассрочку предлагают примерно 75% новостроек бизнес-класса и около 64% объектов премиального уровня в пределах исторического центра столицы. Элитное жилье тоже активно практикует такую форму оплаты, однако конкретные детали чаще всего уточняются персонально с клиентами», — отмечает Руслан Сырцов.

100 крупнейших застройщиков РФ

Как мы считали. В топ-лист вошли компании, выступающие в качестве застройщиков и подрядчиков на территории РФ. Основание для ранжирования — выручка по итогам 2024 года. Данные для рейтинга были запрошены у застройщиков, а также взяты с их официальных сайтов и финансовых отчетов и рассчитаны с помощью сервиса «Контур-фокус». В случае, если компания не является публичной и не предоставила редакции информацию о финансовых результатах деятельности, она не была включена в рейтинг.
Рейтинг носит ознакомительный характер и может использоваться только в частном порядке. Редакция будет признательна за дополнения и уточнения.