С чего начиналась ипотека
Ипотека появилась еще в Древней Греции в VI веке до нашей эры в результате экономических реформ. Суть явления заключалась в отмене долгового рабства путем альтернативного обеспечения залога. Залогом становилось имущество должника, в том числе земля. На участках людей, одолживших крупную сумму, ставился большой белый камень, на котором высекались детали займа (в переводе с древнегреческого «ипотека» означает «подставка» — именно так называли белые камни).
Ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. В царской России первые государственные кредитные банки появились в 1754 году, ссуды там выдавались под залог помещичьих имений с учетом всех крепостных душ и их семей.
И если до начала XX века ипотека была в основном средством привлечения денег под залог уже имеющегося имущества, то после демографического взрыва в Европе и появления такого понятия, как «средний класс», ипотека стала массовым продуктом для приобретения недвижимого имущества.
В своем современном виде ипотека в России появилась уже в 90-х годах. Законодательные основы выдачи ипотеки были сформированы в 1998 году — с принятием ФЗ N° 102 «Об ипотеке». В этот же период (1997 г.) для развития рынка Правительством РФ было создано АО «АИЖК» (сейчас — ДОМ.РФ). В тот период ипотека являлась «нишевым» продуктом для состоятельных граждан: ставки достигали 30%, в том числе в валюте, сроки не превышали 5 лет. В 2001 году было выдано всего 4 тыс. кредитов на 1,7 млрд рублей, из них половина — в валюте.
Рекорд за рекордом
По данным аналитического центра ДОМ.РФ, активное развитие рынка ипотечного кредитования началось в России после принятия в 2004 году пакета законопроектов по развитию рынка доступного жилья. За это время жилищная отрасль страны достигла существенных успехов: в 1,4 раза сократилась потребность населения в улучшении жилищных условий (с 61 до 45% семей); в 2 раза вырос объем строительства жилья по сравнению с 2004 годом, достигнут рекордный рост объемов жилищного строительства за всю историю, включая период СССР. За последние 17 лет с помощью ипотеки 7 млн семей улучшили жилищные условия, объем выдачи ипотеки увеличился в 35 раз в реальном выражении.
К 2018 году приобретение жилья с помощью ипотеки стало доступно для 40% российских семей, а в начале 2000-х это могли позволить себе лишь 5% семей. Такой рост объясняется снижением ставок: если в начале ипотечного развития они доходили до 30%, затем в период 2008‑2016 годов колебались на уровне 12‑14%, то в 2018-м прочно закрепились на уровне ниже 10%.
Что касается объемов выдачи кредитов, то в 2017 году рынок ипотеки поставил новый рекорд: было выдано 1,1 млн ипотечных кредитов на 2 трлн рублей. Это на 27% больше, чем в 2016-м в количественном выражении и на 37% — в денежном. Общий объем выдачи ипотеки в 2017 году превысил прежний рекорд 2014 года на 15%. Все кредиты выданы за счет рыночных источников, без специальных программ государственной поддержки.
По прогнозам ДОМ.РФ, к концу 2018 года 1,4 млн семей улучшат жилищные условия с помощью ипотеки, объемы выдачи увеличатся до уровня 2,8 трлн рублей (+40% к 2017 году). Это уже подтверждают итоги пяти месяцев: по данным Банка России, объем выдачи ипотеки вырос на 73% по сравнению с 5 месяцами 2017 года.
Ключевым фактором роста рынка ипотеки остаются именно ставки. Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в мае 2018 года составила 9,56%, снизившись на 1,77 процентного пункта по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. По кредитам на новостройки ставка в мае снизилась до 9,39%, а на приобретение готового жилья — до 9,63%.
«По данным «Объединенного кредитного бюро» — крупнейшего бюро кредитных историй в России, в январе 2018 года сделки по ипотечным кредитам в России по сравнению с январем 2017 года увеличились на 86%. Мы также отмечаем увеличение спроса на первичном рынке недвижимости по договорам долевого участия с привлечением ипотеки. В 2018 году процент заключенных договоров долевого участия с привлечением ипотечных кредитов составил более 40% сделок. Компания «ЮИТ ДОН» сотрудничает с 11 банками, которые готовы выдавать ипотечные кредиты нашим клиентам. Основными банками-партнерами, с которыми мы активно сотрудничаем, являются Сбербанк, ВТБ24 и «Центр-инвест». Что касается ставок, то, на наш взгляд, оптимальная ставка по ипотеке составляет около 7%. У нас уже был опыт программ субсидирования с ведущими банками, предоставляющими услуги по ипотечному кредитованию, и данное предложение в рамках 7% привлекало внимание покупателей», — прокомментировал ситуацию на рынке генеральный директор компании-застройщика АО «ЮИТ ДОН».
Курс на снижение
Указом президента РФ от 7 мая 2018 года N° 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» поставлена задача создать возможности для приобретения (строительства) жилья семьями со средним достатком с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8% к 2024 году.
«За предстоящие шесть лет ипотека должна стать доступной для большинства российских семей. Нам нужно и дальше снижать среднюю ставку до 7‑8%. Но уж точно стремиться нужно к 7%», — особо отметил Владимир Путин в своем послании Федеральному Собранию РФ.
По мнению специалистов ДОМ.РФ, достижение такого уровня ставок возможно. Для этого необходимо расширять доступ ипотечных кредиторов к долгосрочному фондированию через рынок ипотечных ценных бумаг, осуществить перевод ипотеки в электронный формат для снижения транзакционных затрат. Например, в конце 2016 года ДОМ.РФ разработал и успешно внедрил новый инструмент секьюритизации — «Фабрику ИЦБ» — однотраншевые ценные бумаги с поручительством единого института развития в жилищной сфере. Такие ИЦБ, помимо простой и понятной структуры, отличаются высокой надежностью и льготным коэффициентом «риск — вес», присвоенным Банком России (20% вместо стандартных 100%). Состоявшиеся в 2017 году выпуски стали рекордными для российского рынка ИЦБ (по 50 млрд рублей со Сбербанком и ВТБ), а бумаги — востребованным инструментом для инвесторов.
Применение новых технологий действительно позволит снизить ставку. Об этом в рамках ПМЭФ‑2018 заявил генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник: «В структуре ипотечной ставки есть достаточно значимая часть, которая составляет затраты на выдачу и обслуживание ипотечных кредитов. С развитием ипотечных технологий возможно снижать эту составляющую. И так как мы видим продолжающийся тренд на увеличение объемов выдачи ипотеки, нам всем нужны новые технологии, которые позволят выдавать ипотеку дешевле и быстрее». Так, с 1 июля 2018 года в силу вступил закон об электронной закладной, что позволяет банкам формировать ипотечную сделку полностью в электронном виде. Закон создает новую платформу для развития сегмента в целом, для приобретения квартир онлайн. Сейчас сервисы развиваются, но по-прежнему есть необходимость прийти и совершить бумажную сделку.
Уже 2 июля Тюмень — Сбербанк подготовил и направил в Росреестр первую электронную закладную по ипотеке. «Возможность оформления электронной закладной позволяет ускорить регистрацию залога при жилищном кредитовании без дополнительных действий со стороны клиента. Электронная закладная — это, несомненно, важный этап цифровизации ипотеки», — отмечает директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васев.
«Сбербанк с 9 июня снизил минимальную ставку по ипотеке до 9,4% годовых для всех клиентов и до 9,1% для держателей зарплатных карт банка», — об этом заявил президент ПАО «Сбербанк» Герман Греф на годовом собрании акционеров банка. Он также отметил, что поставленная президентом в послании Федеральному Собранию задача по снижению ставки до 7% будет выполнена в течение 1‑2 лет.
Также в июле этого года состоялась встреча Владимира Путина и главы банка ВТБ Андрея Костина. Банк входит в пятерку самых эффективных и доходных крупных банков Европы, здесь отмечается прирост кредитного портфеля. Особым двигателем этого является ипотека. «Наша цель — это то, что вы обозначили в послании Федеральному Собранию, — порядка 7‑8%. Сегодня мы уже выдаем ипотеку по ставке 8,9%. Так что нам не так уж много осталось, для того чтобы дойти до установочной цифры, которую вы назвали. Мы к этому стремимся», — заверил президента Андрей Костин.
Отметим, что по итогам пяти месяцев 2018 года именно Сбербанк и ВТБ являются лидерами среди кредитных организаций по объемам выдачи ипотечных кредитов.
Портрет среднестатистического заемщика
Когда ипотека только появилась, ее основными потребителями были граждане с высокими доходами, которые брали кредиты на 1‑3 года. Сегодня ипотека стала массовым продуктом, основным механизмом приобретения жилья. По итогам 5 месяцев 2018 года с ипотекой на первичном рынке населением заключается 53% всех ДДУ (в I квартале 2015 г. — 10%), на вторичном рынке — 50% (в I квартале 2015 г. — 23%).
Согласно опросу ВЦИОМ и ДОМ.РФ, среди молодежи до 35 лет при необходимости готовы воспользоваться ипотекой до 45%, в то время как среди старшего поколения (45‑59 лет) таковых лишь 20%. Результатом этого является то, что ипотечный заемщик молодеет: если в 2000‑2005 годах доля заемщиков в возрасте до 35 лет составляла менее 15%, то в настоящее время их уже более половины. Более трети заемщиков, взявших ипотеку в 2016‑2017 годах, не старше 30 лет.
По оценкам ДОМ.РФ, 74% ипотечных заемщиков — это семьи с детьми, в том числе не менее половины из них — те, у кого детей двое или больше. Для таких семей улучшение жилищных условий — одно из основных направлений использования материнского капитала. С 2007 года сертификат на МСК получили более 8,5 млн семей, из них 5 млн использовали МСК для приобретения жилья (в том числе 3,3 млн с помощью ипотеки). Таким образом, из 7 млн ипотечных кредитов, выданных с 2005-го по 2017 год, около 45% получены с использованием материнского семейного капитала.
Среднестатистический заемщик — это человек в возрасте 30‑35 лет, семейный, имеющий высшее образование и работающий специалистом или руководителем среднего звена. Ипотечный кредит чаще всего берется на приобретение жилья для своей семьи в доме, построенном в последние 20 лет. Сумма кредита — около 2 млн рублей, первоначальный взнос — около 20‑30%.
