Согласование архитектуры — это всегда поиск компромисса между городом, девелопером и архитектором. О том, что ждет проектировщиков, девелоперов и архитектурные бюро столицы в обозримой перспективе, «Вестнику» рассказал архитектор 1-й категории компании «Вектор Проект» Алексей Кондаков.
— За последние годы менялись условия диалога: с 2024 года рынок осваивал новые требования к 3D-моделям для цифрового двойника, в 2026 году к ним добавились информационные модели в формате IFC и более формализованные требования к архитектурным решениям. Департамент градостроительной политики Москвы (ДГП) формализует ожидания к архитектуре. Для города это способ повышения качества среды, для девелопера — шанс снизить неопределенность согласований, для архитектора — более четкие рамки и повышение ответственности.
В июне ДГП опубликовал чек-лист, включающий архитектурные и градостроительные критерии. Следом, в июле, на платформе «СтроимПросто» появилась рабочая версия более подробных рекомендаций по проектированию. При этом методичка — лишь часть более широкой перестройки системы архитектурно-градостроительных решений (АГР) в 2026 году. С 30 сентября вступает в силу постановление правительства Москвы № 1423-ПП, которое закрепляет новый порядок согласования АГР, положение об Архитектурной комиссии города Москвы и порядок рассмотрения ею проектных материалов.
От неформальных ожиданий к публичному брифу.
— Попытки сформулировать образ современной московской архитектуры предпринимались и раньше: через работу Архсовета, публичные выступления главного архитектора и профессиональные дискуссии. Экс-главный архитектор столицы Сергей Кузнецов, например, создал термин «эмотек» для описания направления современной московской архитектуры. Нынешние материалы не являются прямым продолжением этой концепции, но укладываются в тот же общий вектор: город стремится объяснить рынку свои ожидания.
При этом методические рекомендации важно не путать с жесткими стандартами внешнего вида. В материалах прямо оговорено, что они носят рекомендательный характер и не исключают представления проектов, подготовленных на основе иных приемов. Это принципиальный момент, так как у архитектора остается пространство для собственного ответа. Показательно сравнение с объектами, где город сам выступает непосредственным заказчиком. Для школ и детских садов используются отдельные методические материалы и стандарты проектирования, для поликлиник действует Новый московский стандарт. В частном девелопменте логика иная: город задает планку качества и критерии, которым должен соответствовать проект.
— Если отойти от представления о городе исключительно как регуляторе, по своей функции город все больше напоминает второго заказчика проекта. В таком случае методические материалы можно рассматривать как своеобразное техзадание или публичный архитектурный бриф. Требования к архитектуре существовали и ранее, однако актуальные ожидания не были собраны в понятном визуальном материале. Теперь проектировщик раньше понимает, какие аспекты требуют большего внимания. Здесь проходит тонкая граница. Если рекомендации описывают задачу, то архитектурные решения могут остаться разными. Но в случае если рынок начнет воспринимать приемы из материалов как наиболее предсказуемый маршрут к согласованию, то проекты рискуют превратиться в каталог «проходных решений». Поэтому жизнеспособность системы зависит не только от полноты требований, но и от возможности предлагать альтернативные пути создания архитектурного облика, который город посчитает уместным.
Девелопер: дороже фасад, понятнее требования города.
— Для девелопера длительное получение АГР и дополнительные итерации означают прямые издержки. Поэтому более понятные требования ценны для планирования финансовой модели проекта. При этом требования к качеству могут увеличить стоимость фасадных и объемно-планировочных решений. Здесь стоит сравнивать не стоимость двух архитектурных решений, а экономику проекта в целом, вплоть до его ввода в эксплуатацию. В крупном проекте стоимость нескольких дополнительных месяцев согласования в отдельных случаях может оказаться сопоставима с частью затрат на усложнение архитектурного решения. Баланс между стоимостью архитектурных решений и предсказуемостью АГР рынку еще предстоит найти. Также стоит учитывать, что если на рынке сохранится устойчивый спрос на сложные фасадные решения, производители материалов, проектировщики, монтажные компании получат стимул к развитию компетенций и оптимизации процессов. То, что сегодня является нестандартным и дорогим, может стать более технологичным и предсказуемым по стоимости. Но это потенциальный эффект, а не гарантированный результат.
Архитектор: больше аргументов и больше ответственности.
— Для архитектора новые материалы дают более ясную линию переговоров с заказчиком. Требования к входным группам, фасадам, завершениям или работе с городской средой теперь проще обсуждать не только как авторское предпочтение, но и как часть сформулированного запроса города.
Прозрачность требований повышает и ответственность проектировщика. Архитектору все раньше приходится понимать не только композицию, но и стоимость решения, логику фасадного узла и дальнейшую эксплуатацию. Важно заранее представлять, как согласованный образ будет меняться на стадиях П и РД, при прохождении экспертизы, инженерной координации и оптимизации бюджета.
Главный риск — «архитектура согласований».
— Рынок естественным образом стремится оптимизировать повторяемые процессы. Если несколько решений стабильно проходят АГР быстрее и с меньшим числом замечаний, девелоперы и архитекторы будут их тиражировать. Генеративные инструменты могут дополнительно ускорить создание вариаций: формально здания могут быть разными, но использовать очень похожий набор приемов. Подобный механизм уже проявлялся на московском рынке. На архсовете по Green Park в 2016 году Сергей Кузнецов обращал внимание на то, что удачный композиционный прием начал повторяться в других проектах ПИК и тем самым превратился в типовой. Этот пример показывает, как быстро рынок способен стандартизировать способы создания индивидуальных решений. Так возникает парадокс: борьба с типовой архитектурой может породить типовые способы достижения индивидуальности, которые не гарантируют разнообразие городской среды. Чем больше город будет описывать способ достижения архитектуры, а не результат, тем меньше останется пространства для профессионального выбора. В таком случае индивидуальные здания сформируют единый язык согласований. Пока рекомендации оставляют возможность иных решений, и именно эту свободу важно сохранить.
Почему растет значение генпроектировщика.
— Еще одно возможное последствие — изменение конкуренции на проектном рынке. Чем раньше архитектурное решение нужно увязывать с цифровой моделью, инженерией, экономикой фасада и последующими стадиями проектирования, тем дороже обходится разрыв между концепцией и реализацией.
Поэтому генпроектировщики с сильной экспертизой в проектной и рабочей документации могут активнее включаться уже на стадии АГР. Их конкурентным преимуществом может стать способность уже на стадии концепции комплексно оценивать архитектурные решения. Таким образом снижается риск потери исходного архитектурного замысла на последующих стадиях.
Для концептуальных бюро возможен другой путь — усиление команды специалистами с опытом в разработке проектной и рабочей документации или устойчивые партнерства с генпроектировщиками. Иными словами, ценность постепенно смещается с «угадать, что понравится городу» к способности сохранить проект через весь цикл без потери замысла.
Практически это означает, что обсуждение архитектуры с девелопером придется начинать раньше и предметнее. На стадии концепции необходимо заранее оценивать стоимость и эксплуатацию ключевых решений, раньше подключать фасадных специалистов и учитывать требования экспертизы. Отдельно стоит фиксировать решения, критически важные для сохранения архитектурного образа при разработке смежных разделов.
Будущее рынка.
— Новые материалы и изменения ДГП вряд ли стоит воспринимать как финальную форму московской архитектуры. Скорее это очередной этап давно идущего диалога. В этом диалоге есть циклическая логика. Город формулирует новые требования, рынок учится с ними работать, наиболее эффективные решения постепенно становятся повторяемыми. После этого город может столкнуться с однообразием и будет пробовать менять подход.
Через несколько лет сегодняшний набор решений, возможно, будет восприниматься как характерный архитектурный язык своего времени. Важно, чтобы этот язык возник из множества профессиональных ответов на понятные требования города, а не из одного набора наиболее безопасных для согласования приемов. Город может определить планку качества. Способ ее достижения должен оставаться работой архитектора.
