Малоэтажка на взлет

В связи с кризисными явлениями сегмент коттеджной недвижимости пострадал сильнее любого другого. Цены за прошедший год снизились на 30–35%, а почти все объекты строятся темпами ниже заявленных. Оживление спроса возможно не ранее 2010 г., когда стабилизируется экономическая ситуация в стране и на рынке организованной малоэтажной недвижимости будет большое количество готовых к проживанию проектов в Ростове, Краснодаре, Волгограде и на Азово-Черноморском побережье.

В последние годы в ЮФО наблюдался настоящий бум строительства жилья. Регион прочно занял лидирующие позиции по показателям ввода на душу населения. И в первую очередь благодаря высотной застройке. Тогда как число коттеджных поселков, введенных девелоперами в последние 10 лет, можно пересчитать по пальцам. Сегмент многоэтажного жилья был значительно более привлекательным для ведения бизнеса, что вполне нормально для любого эволюционирующего рынка.

После застоя в строительной отрасли, связанного с переходом России к рыночной экономике, первыми на рынке стали появляться многоэтажные объекты наиболее низких классов. Они были предназначены для удовлетворения массового спроса. Через некоторое время девелоперы обратили внимание на жилье элитного класса, которого, кстати, до сих пор строится не так много. И только потом начали появляться проекты коттеджных поселков. Сейчас в эксплуатацию введено лишь несколько объектов, преимущественно на Черноморском побережье.

Такая ситуация, на первый взгляд, может показаться странной. Действительно, в ЮФО, где такого рода объекты востребованы у населения, где есть свои пляжные и горнолыжные курорты, на которых обычно коттеджные поселки пользуются особым спросом, этот сегмент априори должен развиваться. Но до последнего времени проектов организованного малоэтажного строительства не появлялось, чему способствовал ряд сдерживающих факторов.

Главный из них — высокая стоимость земельных участков. Для того чтобы построить объект на территории или в непосредственной близости от города, необходимо затратить значительные средства на покупку земельного участка. На той же самой площади застройщики могут расположить крупный высотный жилой комплекс, выход площадей в котором будет больше, а рентабельность окажется выше. Кроме того, участков, вообще подходящих под малоэтажную застройку по размеру, становится все меньше и меньше, поэтому цена их постоянно растет.

В некоторых городах региона, например в Краснодаре, строительство малоэтажных объектов «внутри» города вообще является единственным шансом. Основным требованием при организации коттеджного поселка является его расположение за городом, в живописном и экологически чистом месте с обязательным наличием таких ландшафтных объектов, как реки, озера, леса и т.д. При этом оптимальная удаленность от города — до 10–15 км. В окрестностях некоторых городов таких мест просто нет.

Если же застройщик решает возводить свой объект далеко за пределами города, где цены на землю все еще приемлемы, то сталкивается с другой проблемой. Это отсутствие необходимой транспортной и инженерной инфраструктуры. Многие районы ЮФО все еще не обеспечены газом, электричеством, телефонными линиями и т.д. А их подведение за свой счет — бесперспективное занятие, потому что себестоимость участка в таком случае взлетает до небес.

Эти факторы до последнего времени сдерживали активное развитие рынка. Однако в последние несколько лет ситуация начала меняться, и в стадию реализации вошли десятки проектов коттеджных поселков. Пока большинство из них находится на этапе строительства. Но уже в течение 2009–2010 гг. многие будут сданы в эксплуатацию, и объем рынка увеличится в десятки раз.

Три южных центра плюс побережье

Лидером по числу реализуемых проектов является Ростов-на-Дону. Здесь на этапе возведения находится 10 коттеджных поселков. Полностью реализованных проектов пока нет, но в некоторых крупных объектах сданы первые очереди. К ним относятся КП «Беловодье», где уже введено 250 коттеджей и микрорайон Солнечный — 250 таунхаусов. Заявленная вместимость всех проектов, находящихся в стадии строительства, превышает 5,1 тыс. объектов, 85% из которых — коттеджи.

В Волгограде на стадии возведения находится 4 объекта организованной малоэтажной застройки. Как и в Ростове-на-Дону, полностью сданных в эксплуатацию коттеджных поселков здесь не представлено. Строящиеся объекты рассчитаны на 1,4 тыс. домовладений, превалируют коттеджи — 64%. Наиболее крупным объектом является поселок Новоград, который рассчитан на 192 коттеджа и 789 таунхаусов.

Про проблемы развития рынка коттеджей Краснодара уже было сказано выше. Он является последним региональным центром по числу реализуемых объектов в рамках организованных коттеджных поселков. Здесь строится 4 объекта, рассчитанных в общей сложности на 630 домовладений. Крупнейшим и наиболее интересным проектом является немецкая деревня Екатерина Великая на 223 объекта, получившая одобрение на самом высоком уровне (на прошлогоднем форуме в Сочи Владимир Путин уделил объекту особое внимание).

Особняком в плане развития рынка коттеджной недвижимости стоит Азово-Черноморское побережье. Это единственный российский теплый пляжный курорт, а поэтому сегмент курортной жилой недвижимости имеет здесь высокие, как нигде, перспективы. Пока рынок организованной коттеджной недвижимости представлен лишь несколькими проектами, общая вместимость которых — менее 10 домовладений. Речь идет о тех объектах, которые предлагались на открытом рынке, количество же закрытых объектов (принадлежащих различным государственным и частным компаниям) в десятки раз больше.

Сейчас в регионе Азово-Черноморского побережья строится 25 коттеджных поселков на 1 200 домовладений. Многие из них девелоперы рассчитывают закончить в 2009–2010 гг., в этом случае объем рынка увеличится в 5 раз. Большинство проектов в регионе представляют из себя небольшие коттеджные поселки на 25–30 домовладений, однако есть и несколько очень крупных проектов, преимущественно в г. Геленджике. К их числу можно отнести КП «Кедровая роща» (119 домовладений), КП «Гелиос» (117), «Торик» (196). Помимо них на Азово-Черноморском побережье можно выделить лишь 2 проекта: «Резиденция Солнца» в Туапсе (136) и «Прохоровка» в Новороссийске (232).

Более мелкие проекты составляют больше 75% рынка. Это обусловлено уже обозначенным выше дефицитом земельных участков (больше 70–100 га) в регионе. Кроме того, большинство девелоперов представляют из себя небольшие местные компании, для которых крупный проект — это неподъемная ноша ввиду отсутствия опыта и средств на его реализацию.

Благодаря ряду реализующихся на его территории крупных объектов Геленджик занимает первое место среди всех городов побережья по объему строящейся малоэтажной недвижимости. Всего на территории города возводится 6 объектов вместимостью 366 домовладений. В Сочи количество объектов больше десяти, но домовладений там почти столько же (365), а их площади значительно меньше. В Туапсе и Анапе строится по три коттеджных поселка. В первом городе — на 356 домовладений, во втором — на 118.

Рынок коттеджной недвижимости Азовского побережья пока абсолютно не развит, здесь сосредоточено лишь немногим более 1% организованной малоэтажной застройки региона. Курорты Азовского побережья пока развиты значительно меньше черноморских, поэтому здесь активное строительство коттеджных поселков возможно не ранее чем через 5-7 лет.

Жилье для избранных

В крупных городах ЮФО сейчас строится 43 объекта организованной малоэтажной недвижимости. А до кризиса их было заявлено более сотни. Не все проекты изначально казались жизнеспособными, от других отказались с приходом экономической депрессии.

Но факт остается фактом — коттеджные поселки на Юге России интересны девелоперскому и инвестиционному сообществу. И новые проекты в обязательном порядке будут появляться, но только после того как кризис закончится.

Сейчас сегмент коттеджной недвижимости пострадал сильнее любого другого. Цены за прошедший год снизились на 30–35%, а практически все объекты строятся темпами ниже заявленных. Застройщики объектов столкнулись фактически с отсутствием спроса. Поскольку большинство домовладений на первичном рынке относятся к самой высокой ценовой категории, потребители не стремятся приобретать их, предпочитая объекты на другом ценовом полюсе — малоформатные квартиры эконом-класса. В ситуации, когда банковское финансирование затруднено, отсутствие спроса делает реализацию любых поселков чрезвычайно сложной. Особенно это касается крупных объектов, которые требуют большого объема финансирования.

Чтобы получить хотя бы какую-то прибыль, девелоперы будут вынуждены продолжать снижение цен. Остановится оно только тогда, когда кризисные явления в экономике начнут ослабевать и на рынок вернется спрос. Учитывая, что порядка 70% покупателей приобретают коттеджную недвижимость в регионе в инвестиционных целях или для временного проживания, они вернутся на рынок только после полной стабилизации в экономике. Тогда появятся и новые проекты. А пока в ближайшие несколько лет на рынке будет оставаться текущая ситуация, и нового предложения практически не появится.

В долгосрочной перспективе активное развитие малоэтажной недвижимости возможно только путем снижения стоимости домовладений. Если цена одного коттеджа будет сопоставима с ценой городской квартиры (сейчас разница измеряется сотнями процентов), в этом сегменте возникнет массовый спрос. Добиться адекватной себестоимости девелоперы могут за счет увеличения емкости своих поселков, а для этого необходимо активное содействие государства.

Сейчас в Краснодарском крае реализуется губернаторская программа «Жилище». В соответствии с ней каждое муниципальное образование должно выделить на своей территории земельный участок под малоэтажную застройку. В дальнейшем эти участки планируется обеспечить всей необходимой инженерной инфраструктурой и построить на них зоны быстровозводимой малоэтажной застройки.

Пока примеров реализованных проектов по этой программе нет, но внимание, которое государство на всех уровнях уделяет вопросам увеличения доступности жилья, вселяет уверенность в светлом будущем сегмента коттеджных поселков. Плоды совместной работы муниципалитетов и застройщиков мы увидим не ранее чем через пять лет. Тогда, возможно, подобные инициативы получат ход и в других регионах ЮФО.

До этого времени коттеджи продолжат оставаться элитным жильем, доступным очень ограниченному кругу потребителей.

Средняя стоимость домовладений на первичном рынке КП Азово-Черноморского побережья по географии, август 2009 г., млн. руб.

* разница посчитана к средней стоимости домовладения данного типа на Азово-Черноморском побережье в целом
Источник: собственные данные компании MACON Realty Group.