На заседании Президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни президент России дал поручение разработать меры поддержки строительного комплекса. Причина столь пристального внимания к отрасли — сокращение количества запускаемых проектов по сравнению с предыдущим годом на 23% и планы по переносу сроков сдачи более чем двух тысяч жилых проектов. Пока на уровне Правительства РФ принимается решение, каким образом не дать снизить скорость локомотиву российской экономики, «Вестник» обратился к девелоперам, застройщикам и риелторам с просьбой прокомментировать сложившуюся ситуацию и поделиться кейсами адаптации к нынешним экономическим реалиям, а также высказать свое видение того, какие меры помогут отрасли удерживать рекордно высокие объемы ввода жилья.
Филипп Шраге, основатель группы компаний Kronung:
— По моему мнению, в следующем пакете мер поддержки строительной отрасли стоит ожидать точечных инициатив, но не кардинальных изменений. Наиболее вероятные шаги — это расширение условий семейной ипотеки, сокращение издержек девелоперов за счет отмены комиссий по льготным кредитам и временное смягчение требований к обеспечению инфраструктурой, включая отсрочки по сдаче социальных объектов и парковок. Эти меры менее затратны для бюджета и позволяют властям оперативно откликнуться на запросы рынка.
Тем не менее системных решений отрасли по-прежнему недостает. Ключевыми вызовами остаются снижение платежеспособного спроса, рост себестоимости строительства и нехватка земельных участков для жилищной застройки. Пока спрос поддерживается в основном за счет субсидированной ипотеки, но этот инструмент начинает терять эффективность — как для бюджета, так и для покупателей.
Для устойчивого развития строительного сектора необходимы более глубокие реформы: проведение полноценной земельной реформы с возможностью оперативного перевода сельхозземель под жилую застройку, введение налоговых стимулов для строительства в регионах с дефицитом жилья, а также упрощение и стандартизация процедур включения новых территорий в состав населенных пунктов. Важным направлением является и пересмотр самой ипотечной модели: переход к вариантам с плавающей ставкой при государственной поддержке первоначального взноса мог бы стабилизировать рынок и снизить нагрузку на бюджет.
Если ограничиться только локальными мерами, отрасль рискует надолго погрузиться в стагнацию.
Василий Ендовицкий, генеральный директор СК «Домотека»:
— В последние месяцы строительная отрасль столкнулась с серьезными вызовами. Снижение спроса на жилье, о котором говорил президент России на заседании Госсовета, действительно ощущается на всех уровнях. Цифры говорят о том, что рынок переживает непростые времена, и строительным компаниям приходится адаптироваться к новым реалиям.
Мое видение ситуации. Каркасное домостроение — это сегмент, который в последние годы активно развивался благодаря своей доступности, скорости возведения и энергоэффективности. Однако даже в этом сегменте мы ощущаем снижение спроса. Люди стали осторожнее подходить к крупным покупкам, включая строительство жилья. Основные причины — экономическая нестабильность, рост ставок по ипотеке и снижение реальных доходов населения.
В нашей компании мы наблюдаем тенденцию снижения числа заказов на новые проекты. Снижение спроса 1 квартала 2025 года по сравнению с 4 кварталом 2024 составило 10%. В первом квартале текущего года мы вывезли и построили 58 домов, из которых более 30 — индивидуальные проекты под запросы заказчиков. Мы на рынке ИЖС более 12 лет, и за это время заработали успешную репутацию, в связи с чем несмотря на спад остаемся лидерами в своей отрасли во многих регионах. Клиенты доверяют нам и часто возвращаются за повторными заказами, а также рекомендуют друзьям и близким, за счет чего мы чувствуем себя уверено.
Еще одна тенденция — увеличение сроков принятия решений клиентами. Раньше клиенты принимали решение о строительстве дома от двух недель до двух месяцев, сейчас этот процесс может затягивается на период от одного до девяти месяцев.
Чтобы адаптироваться к текущей ситуации, мы внедрили несколько стратегий, которые помогают нам оставаться конкурентоспособными и поддерживать интерес клиентов. Прежде всего, мы пересмотрели логистику, сократили издержки и внедрили новые технологии, которые позволяют ускорить строительство и снизить затраты. Например, использование щитовых конструкций позволяет сократить сроки возведения дома.
Также мы помогаем клиентам с оформлением ипотеки. Доля ипотечного жилья из общего объема договоров составляет 40-50%. Кроме того, мы разработали несколько бюджетных проектов, которые позволяют людям построить дом с минимальными вложениями.
Мы обратили внимание на то, что в условиях роста коммунальных тарифов клиенты все больше интересуются домами, которые позволяют экономить на отоплении и электроэнергии.
Кроме того, принято решение усилить присутствие в социальных сетях, проводим консультации, выставки, шоурумы с различными домами, где рассказываем о преимуществах каркасных домов. В нашей компании 5 выставочных площадок, на территории Ростова-на-Дону, Волгограда, Краснодара, Ставрополя и Ейска, на каждой из которых порядка 5 меблированных домов. Каждая такая площадка заключает примерно 5-6 договоров на покупку домов в месяц. Это помогает не только привлекать новых клиентов, но и формировать доверие к компании.
За период существования компании мы построили более 3000 объектов и поняли одно важное правило — нужно совершенствоваться, идти в ногу со временем, слушать и слышать покупателя — тогда не будет сложностей и не нужно ничего преодолевать.
На мой взгляд, для того чтобы строительная отрасль смогла выйти из текущего кризиса и продолжить развитие, необходимы комплексные меры поддержки со стороны государства и бизнеса. В первую очередь, нужно снизить ключевую ставку ЦБ. Это позволит потенциальным покупателям брать ипотеку под меньший процент и снизит их и без того немаленькую долговую нагрузку и переплату за кредит. Что приведет к увеличению желающих не бояться брать кредит и соответственно к росту покупательской способности населения в области недвижимости.
Рекорд жилищного строительства можно установить в том случае, когда жители России будут полностью доверять государству, что сейчас и происходит. Доверие к главе государства составляет более 80%, а это очень высокий показатель. Наш народ сплочен как никогда, любит свою страну, хочет в ней жить — это и есть путь к новым рекордам!
Андрей Тонконогов, партнер, руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости ТеДо:
— Сейчас происходит перебалансировка рынка: застройщики вынуждены оптимизировать внутренние процессы, работать с себестоимостью и операционными издержками, земельным банком и иными затратами, которые не были так очевидны в эпоху массовой льготной ипотеки.
Кроме того, в текущих условиях девелоперы внедряют новые (хорошо забытые старые) форматы продаж, включая различные способы финансирования, чтобы компенсировать их снижение через ипотеку. Однако это вызов уже для регулятора отрасли, который должен контролировать данный процесс.
Что касается мер, которые помогут отрасли восстановиться, то, я считаю, что сначала рынок жилой недвижимости должен «остыть», то есть должен снизиться текущий стремительный рост цен. Для этого необходимо начать более адресно смотреть на льготную ипотеку: она должна быть привязана к возрасту, социальному статусу, региону. Нельзя допустить, чтобы льготная ипотека шла на инвестиционные цели покупателя, ее первоочередная задача — сделать жилье доступным, особенно для тех категорий, которые без нее не могут позволить себе покупку недвижимости. Это достаточно сложный процесс, на который потребуется один-два года.
Инвестиционное жилье также должно стать хорошим активом, так как оно помогает застройщикам стимулировать объемы строительства и продаж. Например, уже сейчас девелоперы работают над программами продажи квартир и последующей сдачи в аренду или предлагают инвестировать в фонды жилья.
Кроме того, ряд регионов может пойти на встречу застройщикам с земельным вопросом и инженерной инфраструктурой, которые занимают 20-40% в инвестиционном бюджете девелопера. К примеру, введя льготы и рассрочку по оплате, можно также стимулировать строить больше.
Александр Титов, технический директор Инжиниринговой компании «Элемент»:
— Снижение спроса на жилье и замедление ввода новых проектов — это закономерный результат тех процессов, которые мы наблюдаем на рынке с начала 2023 года. Безусловно, общий настрой застройщиков сегодня осторожнее: запускать новые объекты в условиях высокой ключевой ставки и осторожного покупательского спроса рискованно. Мы это почувствовали не только через общую статистику, но и в реальной работе — особенно при планировании новых проектов и переговорах с инвесторами.
Тем не менее ситуация для нашей компании не критична. Во многом потому, что мы изначально строили свою стратегию не только на объемах, но и на качестве проектов и их реальной востребованности. Мы продолжаем работу на объектах, связанных не только с жилой недвижимостью, но и с туристическими кластерами, индустриальными парками, коммерческими площадками. Это позволяет нам гибко перераспределять ресурсы и не зависеть целиком от колебаний именно рынка жилья.
Основные сложности, конечно, касаются финансирования. Банковские условия сегодня стали заметно жестче, даже для крупных и надежных игроков. Стоимость привлечения капитала напрямую влияет на экономику проекта, а покупательская способность клиентов ограничивает возможности перекладывания этих расходов на конечную цену квартир. Кроме того, рост себестоимости строительства остается ощутимым: материалы, техника, логистика дорожают, и это требует постоянной оптимизации всех процессов, чтобы не потерять в качестве.
Мы стараемся отвечать на вызовы рынка без паники. Это значит — тщательно анализировать каждый проект на старте, прорабатывать проектные решения до мельчайших деталей, укреплять взаимодействие с надежными банками и подрядчиками. Стало еще важнее сохранять репутацию и прозрачность работы: сегодня заказчики и инвесторы особенно ценят предсказуемость и профессионализм.
Что касается мер поддержки отрасли, я убежден: ипотечные программы должны не просто сохраняться, а расширяться. Особенно в сегменте семейной ипотеки и для региональных рынков, где покупательский спрос держится только за счет доступных условий. Кроме того, отрасли нужна помощь в виде реальных инструментов ускорения согласовательных процедур — многие проекты застревают не на стройке, а в кабинетах чиновников. И, конечно, важно, чтобы государство продолжило вкладываться в развитие инфраструктуры: дороги, школы, сады рядом с новостройками напрямую влияют на привлекательность жилья.
Мы смотрим в будущее спокойно. Рынок очищается от случайных игроков, требования к качеству повышаются, и в этой среде останутся те, кто умеет работать над реальными, нужными рынку проектами. Уверен, что жилищное строительство продолжит быть одной из ключевых отраслей экономики, а устойчивые профессиональные компании смогут не просто удержаться на плаву, но и выйти на новый уровень.
Владимир Соломатин, директор компании Architecta, эксперт в области ИЖС и ипотечного сопровождения:
— Мы действительно видим, что спрос просел. Особенно в городах, где люди все чаще ставят на паузу покупку квартиры в ожидании понятной экономической ситуации. Но если говорить о нашей сфере — индивидуальное жилье, дома под ключ, — здесь ситуация чуть сложнее и противоречивее. С одной стороны, запрос на свой дом остается. Люди устали от городов, от соседей за стенкой, от духоты. Многие задумываются о переезде, об экологии, о более комфортной жизни. С другой — ипотека стала менее доступной, часть программ свернули или пересмотрели условия, и это ощутимо ударило по динамике сделок.
У нас в компании проектирование идет, но запуск новых строек происходит осторожнее. Клиенты дольше принимают решение, чаще откладывают старт, особенно если нет четкой уверенности в финансах.
С какими сложностями сталкиваемся? В первую очередь — с клиентской тревожностью. Приходят те, кто давно хотел дом, но сейчас начинают сомневаться: «А вдруг потом будет дешевле?», «А если не потянем ипотеку?». Нам приходится уделять гораздо больше времени сопровождению клиента, объяснению этапов, безопасности сделки, прозрачности бюджета. Это неплохо — просто цикл сделки стал дольше, и усилий на одну стройку уходит больше.
Что может реально помочь отрасли?
Во-первых, сохранение льготных ипотек именно на ИЖС. Не абстрактные меры «в поддержку строительного сектора», а точечные инструменты: для семей, для переезжающих из регионов, для строящихся в рамках ИЖС — это бы поддержало спрос.
Во-вторых, облегчение доступа к инфраструктуре. Сегодня у заказчиков до 30% бюджета уходит просто на подключение к коммуникациям. Если бы была программа частичной компенсации или субсидирования инженерных сетей — это бы дало сильный импульс строительству.
В-третьих, необходимо обеспечить прозрачность и стандартизацию в банковских продуктах на строительство. Сегодня клиент теряется: где-то требуют аккредитованного подрядчика, где-то — эскроу, где-то — проектную декларацию. А ведь речь идет о небольших частных домах! Упростить процессы — значит, открыть путь для тысяч семей, готовых строиться, но потерявшихся в бюрократии.
В целом я уверен: спрос на жилье есть. Просто он стал более вдумчивым и избирательным. Люди не отказываются от мечты о доме — они просто хотят быть уверены, что это надежно, прозрачно и им по силам. Если создать для этого условия — рынок не просто выживет, он снова начнет расти.
Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development:
— Ситуация, отмеченная на уровне руководства страны относительно сокращения запусков новых проектов и переноса сроков сдачи жилья некоторыми участниками рынка, безусловно, отражает существующие вызовы, с которыми сталкивается строительная отрасль в целом. Снижение спроса и ужесточение условий финансирования создают непростую среду, требующую от компаний высокой эффективности и устойчивости. Однако в контексте нашей конкретной деятельности, сфокусированной на сегменте комфорт-класса в Москве, мы видим картину несколько иначе. Наш подход к планированию, тщательному анализу рынка и выбору площадок, а также использование прочных финансовых моделей позволяют нам уверенно себя чувствовать в текущих условиях и минимизировать влияние общерыночных негативных тенденций.
Благодаря этим факторам строительство нашего ЖК продолжается строго по намеченным графикам. Мы не сталкиваемся с необходимостью массового переноса сроков сдачи помещений и выполняем свои обязательства перед покупателями в полном объеме и в срок. Запуск новых проектов осуществляется в соответствии с нашими долгосрочными стратегическими планами, а не в качестве реакции на сиюминутные колебания спроса. Мы сохраняем темпы развития, адаптируясь к меняющейся рыночной конъюнктуре, но при этом поддерживая стабильность производственных процессов и высокий уровень качества строительства, что является для нас приоритетом.
Конечно, даже в условиях стабильной работы полностью избежать сложностей невозможно, рынок недвижимости всегда динамичен и подвержен внешним воздействиям. Одной из текущих задач является, например, работа с растущей стоимостью строительных материалов и логистическими издержками. Волатильность цен на отдельные позиции требует более гибкого и оперативного управления закупками, поиска альтернативных поставщиков и использования современных технологий, позволяющих оптимизировать расход материалов без потери качества. Мы активно внедряем цифровые решения для более точного планирования потребностей и контроля над поставками, а также диверсифицируем наши закупочные каналы, чтобы снизить зависимость от отдельных поставщиков.
Еще одним аспектом является необходимость постоянной адаптации наших проектов к изменяющимся предпочтениям покупателей и новым нормативным требованиям. Рынок комфорт-класса в Москве высоко конкурентный, и чтобы оставаться привлекательными, мы должны предлагать продукт, соответствующий самым актуальным запросам. Это требует непрерывного анализа тенденций в области архитектуры, планировок, благоустройства и инженерных систем. Мы преодолеваем эту сложность путем регулярных маркетинговых исследований, тесного взаимодействия с нашими потенциальными клиентами на ранних этапах проектирования и постоянного повышения квалификации нашей команды, чтобы внедрять инновационные решения и поддерживать высокий стандарт наших проектов.
Считаю, что в настоящее время необходим комплекс системных мер, направленных как на предложения, так и на спрос, а также на повышение эффективности самих строительных процессов. В первую очередь, это создание условий для устойчивого и предсказуемого роста покупательной способности населения и стабильного, долгосрочного спроса на жилье. Существующие программы поддержки, безусловно, важны, но для достижения рекордов требуется более широкая база: рост реальных доходов граждан, доступность ипотеки на протяжении всего цикла строительства и после его завершения, возможно, новые механизмы государственной поддержки для различных категорий покупателей, стимулирующие улучшение жилищных условий. Параллельно необходимо обеспечить полную предсказуемость и доступность проектного финансирования для застройщиков, чтобы компании могли уверенно планировать свою деятельность на горизонте нескольких лет, инвестируя в новые проекты и технологии.
Не менее значимо стимулирование внедрения современных технологий строительства, поддержка отечественных производителей строительных материалов и решение вопросов с обеспечением квалифицированными кадрами.
Давид Худоян, генеральный директор Optima Development:
— В Москве всего три девелоперских компании строят более 25 тысяч квадратных метров без привлечения банковского финансирования. И мы входим в это число. Соответственно, наша компания в меньшей степени зависима от ключевой ставки и легче адаптировалась к текущим экономическим обстоятельствам. Это позволяет нам в установленные сроки завершать реализацию небоскребов флагманского премиального квартала «Прайм Парк».
Безусловно, нашей компании сегодня, как и другим застройщикам приходится сталкиваться с определенными сложностями. В первую очередь они связаны с тем, что раньше мы устанавливали в башнях жилого квартала финские лифты Kone, но, увы, эта компания была вынуждена присоединиться к антироссийским санкциям. Теперь мы переориентировались на сотрудничество с китайским производителем Canny, который также доказал свою эффективность.
Главной мерой поддержки отрасли должен стать пересмотр властям неоправданно высокой стоимость смены ВРИ участков. Кроме того, на мой взгляд, субсидирования и иных преференций заслуживают девелоперы, которые занимаются созданием современной инфраструктуры и благоустройством городских пространств.
Анжела Красноярова, эксперт в сфере недвижимости, основатель и руководитель АН «РОСТ-ИНВЕСТ»:
— Строительная отрасль играет важное значение в экономике любой страны. На данный момент наблюдается значительное сокращение строительных проектов. Как специалист, который непосредственно связан со сферой недвижимости, приведу ниже свой взгляд на то, как можно помочь отрасли.
Первое: для строительной отрасли необходимы гибкие финансовые условия. В частности, доступность ипотечных программ. Снижение процентной ставки, расширение программ льгот и субсидирования поможет оживить рынок. Также необходимо внедрять дополнительные финансовые решения, такие как рассрочка от застройщика или совместные инвестиционные программы.
Далее: можно увеличить прозрачность рынка — покупателей привлечет уверенность в безопасности сделки. На данном этапе подойдет внедрение специальных платформ для ознакомлением покупателей со всей информацией о проекте, юридическими аспектами и условиями покупки. Это может повысить доверие к застройщикам и снизить риски при сделке.
Следующим этапом может быть ориентация строителям на реальные потребности рынка. Важно предлагать разные планировки, повышать качество отделки и благоустройство жилых комплексов. Сейчас особенно важно уделять внимание теме доступного жилья для молодых семей и специалистов.
Также важен маркетинг и активное продвижение продукта, ведь нужно не только строить качественные продукты, но и активно их продвигать. Для этого подойдут виртуальные туры, онлайн-консультации и таргетированная реклама, все это поможет привлечь покупателей.
И последним этапом я бы добавила программы государственной поддержки строительства. Например, освобождение или снижение налогов для застройщиков, льготы на имущественные и земельные налоги, гранты и субсидии.
Как итог, можно сказать, что помощь строительной отрасли должна быть комплексная, с учетом экономической ситуации, что поможет отрасли не только продержаться на необходимом уровне, а и обеспечит устойчивое развитие в дальнейшем.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
— Фундаментальной проблемой современной отрасли строительства жилья является тот факт, что при том, что потенциальный спрос на новое жилье огромен, перевести его в сбалансированный платежеспособный спрос очень сложно. Связано это с логикой реформы проектного финансирования, использующей формат счетов эскроу. Все хорошо работает на растущем рынке и проблемно на падающих. Сейчас платежеспособный спрос на новостройки падает, это связано с невозможностью многих потенциальных покупателей получить льготную ипотеку или недостатком ежемесячного дохода, чтобы оплачивать платежи по рыночной ипотеке.
Очевидно, что поддержка отрасли в нынешних условиях связана с тем, чтобы поднять платежеспособный спрос. Это можно сделать либо через льготные государственные программы (частная инициатива нивелирована стандартом защиты ипотечных заемщиков), либо снизить нагрузку на застройщиков, предоставив им возможность снижать цены для покупателей. Сегодня застройщики создают за свой счет различные дополнительные объекты социальной, инженерной инфраструктуры и другие, при этом вынуждены использовать дорогое рыночное кредитование и сверхдорогие бридж-кредиты. Здесь вполне можно помочь застройщикам.
Но наиболее эффективным является использование мирового опыта работы со счетами эскроу. Трудно найти пример, когда аналогично отечественной практике счета эскроу раскрываются после ввода объекта в эксплуатацию, мировой опыт всегда использует этапность при раскрытии счетов эскроу. Такой подход помогает существенно снизить финансовую нагрузку на застройщика и вернуть ему рыночную гибкость в вопросе ценообразования соответственно текущим рыночным условиям, отражающимся в конъюнктуре рынка.
Екатерина Наливайко, руководитель по маркетингу, рекламе и PR компании Plus Development:
— Спрос на жилье сократился примерно на 25% по сравнению с прошлым годом, и, судя по многочисленным прогнозам, эта тенденция может сохраниться. При этом падение спроса неравномерное, что усложняет планирование продаж и расходов.
Снижение спроса напрямую влияет на запуск новых проектов. Но дело не только в этом. В Москве одна из причин — постановление правительства №1672-ПП о минимальной площади студий, принятое в июле 2024 года. Из-за этого пришлось перепроектировать часть объектов, а это процесс, который занимает от полугода до года.
Также серьезными проблемами являются удорожание привлечения клиентов с медиа-инфляцией в 20%; ипотека, которая раньше была драйвером, теперь подходит далеко не всем; рост себестоимости строительства, займов и другие издержки – все это давит на финансовые модели, многие из которых утверждались еще до кризиса или даже до пандемии.
К тому же, конкуренция обостряется, и она не только между девелоперами. Вторичный рынок, агенты, которые теперь только на нашем проекте закрывают до 50% сделок в месяц, и альтернативные способы сохранения капитала — все это усложняет работу застройщиков и оттягивает покупателей.
Бизнес-класс, к счастью, держится чуть лучше массового сегмента: его доля в продажах в Москве достигла 50% в общем объеме, хотя пару лет назад была меньше трети. Но проблемы те же — высокие затраты и неопределенность.
Еще одна серьезная сложность — банковские комиссии. Несмотря на пересмотр программ льготного субсидирования, банки продолжают взимать комиссии с застройщиков.
В такой ситуации есть два пути: либо ждать снижения ключевой ставки, тогда рынок сам выправится на базе отложенного спроса, либо перестраиваться — пересматривать процессы, оптимизировать бюджет, адаптировать продукт и модель проекта под текущий спрос. Мы выбираем второй подход, хотя это сложно.
Для восстановления отрасли нужны, во-первых, адресные субсидии на ипотеку, чтобы оживить спрос. По нашим оценкам, сейчас около 25% потенциальных покупателей не могут выйти на сделку из-за высоких ставок и отсутствия доступных программ. Во-вторых, требуется снятие банковских комиссий с застройщиков — это также снизит конечную цену жилья. В-третьих, поможет упрощение регуляторных требований, чтобы хотя бы сократить время на согласование после перепроектирования. Без этого выйти на новые рекорды строительства будет крайне сложно, особенно в условиях продолжающегося сжатия рынка.
Ранее на эту тему:
https://vestnikstroy.ru/articles/aktualno/anton-glushkov-svoevremennye-mery-pomogut-izbezhat-tsepnoy-reaktsii-ot-zamorozki-stroek-do-defitsita/
