Сегодня в России совершается ненамного меньше сделок с недвижимостью, чем два года назад. Хотя для того, чтобы приобрести даже небольшую квартиру, многие вынуждены брать ипотечный кредит на гораздо большие сумму и срок.
— Я смотрю на рынок довольно оптимистично. Сегодня на нем не наблюдается таких проблем, которые бы требовали безотлагательного решения. Рынок живой, активный. Сейчас важно не то, какой процент квартир не распродан в новостройках: тому может быть много причин. Гораздо важнее то, за какой период могут быть распроданы остатки на текущем уровне спроса.
Если взять цифры за первое полугодие 2023 года, то можно увидеть, что критического падения спроса нет. Остатки, имеющиеся у девелоперов, при текущем уровне спроса могут быть распроданы в течение двух с половиной — трех лет. Переживать, что на рынке формируется какой-то пузырь либо предложение сильно превышает спрос, не стоит.
В 2021 году на первичном рынке России совершалось 55-60 тыс. сделок. В 2022 году в связи с началом СВО произошло падение, рынок замер. Но в первые месяцы 2023 года мы опять вышли на 50 тыс. сделок в месяц, то есть минус не является критичным. Другой вопрос: как будет развиваться ситуация до конца года? Пока есть осторожное основание полагать, что провала, который бы требовал бить в колокола, нет.
Однако есть и проблемы. В 2019 году средний размер ипотечного кредита составлял 2,9 млн рублей, а в 2023-м — 4,8 млн, то есть за два с половиной года бюджет покупки квартиры увеличился на 70%. За счет чего человек может потянуть такую сумму? За счет снижения процентной ставки, а еще за счет увеличения срока кредитования. Если в 2019 году человек брал кредит в среднем на 223 месяца, то в 2023-м — на 305-308 месяцев. Он делает это для того, чтобы сумма ежемесячного платежа являлась более-менее приемлемой: сегодня это 30 тыс. рублей, а четыре года назад было 25-26 тыс. Брать ипотеку на срок более 28 лет уже невозможно. Значит, нужно остановить рост цен на жилье и сохранить льготные ставки по кредитам.
Еще одна тенденция — сокращение площади покупаемых квартир. Снижение платежеспособности населения, конечно, имеет значение, но и тренд на приобретение нормального жилья, которое люди хотят иметь не от безысходности, существует. Во всем мире, и в России тоже, растет число домохозяйств, состоящих из одного человека. В нашей стране — порядка 65 млн домохозяйств, из них 35% из одного человека, которому не нужна большая квартира: это непрактично и неэкономично. При этом не стоит забывать, что квартиры становятся меньше не только по площади, но и по количеству комнат. Трехкомнатная квартира тоже может быть вполне компактной и не превышать 60 кв. м. Бывают евротрешки по 58 кв. м. В 2021 году средняя площадь квартиры составляла 48-49 кв. м, в 2023 году — примерно столько же. Резервы для снижения площади уже исчерпаны.
Важная и дискуссионная тема: какое жилье строить более активно — многоэтажное или малоэтажное? Вроде бы логично реализовывать проекты ИЖС на окраинах, но вопрос: должно ли это делаться массово? Например, проблема одноэтажной Америки — это проблема урбанистическая, транспортная, трудности с организацией жизнедеятельности, развитием социальной инфраструктуры…
