Жилищному кодексу поможет знание законов

В марте 2005 года был принят новый Жилищный кодекс. Он вызвал в российском обществе множество споров и возражений. Да и сами законодатели признают свои ошибки и недоработки, постепенно внося поправки. Но наиболее важные проблемы, которые возникают при правоприменении кодекса, до сих пор не решены. Одна из них — лишение граждан права на жилище.

Крепостное право в России отменили. Давно

Кто виноват в том, что по решению судебных органов, которые применяют статью 304 ГК РФ, людей выселяют из жилища, ссылаясь на нарушение прав владения, вещного права? Ответ на этот извечный русский вопрос найти сложно. Наибольшие споры вызывает положение с общежитиями. Жилищный кодекс и Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.04 №189 (ст. 7) изменили их правовой режим. Поскольку общежития — это муниципальная собственность, то к ним стали применять нормы договора о социальном найме.

Есть разъяснение Верховного суда РФ (от 7 и 21 июля 2006 г.) о том, что комнаты в общежитиях, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 1 марта 2005 г., могут быть ими приобретены в порядке приватизации в собственность после этой даты, при условии, что помещение изолированное. Причем граждане могут это сделать независимо от того, принимали ли или нет органы власти решение о прекращении статуса общежития в отношении конкретного дома, и имеются ли решения о заключении жильцами договоров социального найма. Проще говоря, все бывшие жильцы общежитий автоматически считаются проживающими там на основании договоров социального найма.

При внешней ясности ситуации по всей России идут судебные разбирательства. Немало примеров, когда в бывшие общежития крупных предприятий приходят сотрудники вместе с милицией и ОМОНом, угрожают выселением и в итоге люди оказываются в буквальном смысле на улице. Общежитие или иной имущественный комплекс не может находиться в собственности юридических лиц — если его приватизировали, то это абсолютно незаконно, потому что в законодательных документах о приватизации государственной и муниципальной собственности есть прямые запреты на приватизацию общежитий. Крепостное право в России отменили еще в середине XIX века, поэтому дом с живущими в нем людьми продавать нельзя.

Увы, собственники у бывших общежитий есть, и они пользуются тем, что в законе нет запрета на установление платы за техобслуживание и платы за найм. Плата оказывается раз в 5-10 выше, чем в муниципальном доме. Это противозаконно, т.к. согласно ст. 4 Жилищного кодекса РФ любые права человека могут быть ограничены только на основе ФЗ и исключительно для достижения конституционно значимых целей. А раз нет ФЗ, на основании которого собственники вправе устанавливать такие тарифы, а есть Конституция страны, которая провозглашает равенство прав всех граждан, не важно, проживает человек в государственном, муниципальном или частном доме. И, значит, плата за найм помещения собственника не может превышать государственных или муниципальных расценок. Никто собственнику такого права не давал. При этом в юридической практике немало примеров, когда собственник не только плату за найм берет по своему усмотрению, но и свои тарифы устанавливает на коммунальные услуги.

Спасибо Жилищному кодексу за «наше счастливое детство»

И все же наиболее важной, прежде всего с гуманитарной точки зрения, проблемой остается нарушение прав несовершеннолетних детей — жертв нового ЖК. Те, кто «обмозговывал» этот закон и продвигал его, словно забыли, что Россия подписала Конвенцию о правах ребенка. И в итоге ЖК нарушает ст. 27 этого международного документа и, можно прямо сказать, девальвирует семейные ценности, нанося огромный урон демографической политике нашей страны. Сегодня собственник жилого помещения может беспрепятственно его продать — так прописано в кодексе. Естественно, новый владелец квартиры, опираясь на ч. 2 ст. 292 ГК РФ, спокойно выселяет ребенка, который пополняет и так немалую армию бомжей и беспризорников. Не говоря уже о том, что отсутствие жилья и регистрации по месту жительства лишают ребенка бесплатной медицинской и социальной помощи.

Четыре месяца назад уполномоченный по правам человека Владимир Лукин в своем обращении к премьер-министру Михаилу Фрадкову указал на то, что в положении ч. 2 ст. 292 ГК, о которой говорилось выше, и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, допускается прекращение права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника. Это происходит в том случае, если появился другой собственник или прекращены семейные отношения. Итоги судебных разбирательств доказывают: несмотря на то, что ребенок в любом случае не может быть «бывшим членом» семьи собственника жилья, а нормы жилищного и гражданского законодательств, регулирующие отношения между ним и членами его бывшей семьи на несовершеннолетних не распространяются, наш «самый справедливый суд в мире» может быть безжалостен к ребенку.

Доказательством тому может послужить история ростовчанки Натальи Любимовой и ее несовершеннолетнего сына Ивана Щербакова. Ленинский районный суд вынес решение, после которого мать и ребенка выселили в прямом смысле слова на улицу. Каждый юрист знает все положения Конвенции о правах ребенка, в частности ст. 3, где четко прописано, что во всех действиях в отношении детей, независимо от того, принимаются они государственными или частными учреждениями, первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению интересов ребенка. Данный случай доказывает, что суд положения Конвенции проигнорировал. Более того, он не учел факт притворной сделки: собственник жилья подарил его дочери. Не исключено, что через некоторое время собственность к нему вернется. И еще: суд не учел того, что в соответствии со ст. 2 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» нормы ЖК должны применяться к жилищным отношениям, возникшим после 1 марта 2005 г. Если жилищные отношения возникли до этого времени, то к ним применяются нормы ЖК РСФСР.

Вынося решение, базирующееся на нормах нового ЖК, суд к тому же пренебрег положениями ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Эта статья гласит, что право пользования жилым помещением не сохраняется, если прекращаются семейные отношения. Однако если у бывшего члена семьи собственника нет возможности приобрести другое жилье, за ним, по решению суда, может быть сохранено на определенный срок право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику. И этот срок должен быть достаточным для приобретения права на жилое помещение. Кроме того, суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга(у) и других членов его семьи, в пользу которых он исполняет, по их требованию, алиментные обязательства. Стоит упомянуть, что Наталья Любимова, не добившись объективного решения в российском суде, обратилась в Европейский суд. Ее документы приняты к производству.

Недопустимым представляется тот факт, что нормы Семейного кодекса поставлены в полную зависимость от ряда норм Жилищного кодекса. Это недопустимо, поскольку необходимо учитывать в равной мере интересы как собственников, так и пользователей. Этот баланс должно регулировать государство, принимая разумные законы. Удивительно, но новый ЖК оказал влияние даже на Конституционный суд: в 2000 году он вынес определение, которое предусматривало то, что право пользования в РФ должно защищаться так же, как право собственности, т.к. это соответствует ст. 40 Конституции РФ. Сегодня КС стоит на позиции, допускающей приоритет собственности. И получается, что если старый ЖК РСФСР был кодексом о праве пользователей, то новый фактически является законом о праве собственника.

Корректно о некорректном

Надо надеяться, что подобное попрание в правах пользователей будет исправлено. Тем более что недавно Московская гордума внесла в ГД РФ ряд предложений, касающихся изменений, которые необходимо внести в действующий ЖК и прежде всего в части защиты прав детей при расторжении брака родителей, равно как и предоставлении гарантий бывшим женам. Правда, основным ноу-хау московских думцев стало соглашение, которое предлагается заключать между собственником — мужем, как обычно, и женой. Оно должно регламентировать условия совместного проживания и последствия при разводе. Но они, видимо, не учли, что ГК РФ исключает вариант, при котором стороны обязаны заключать какие-либо соглашения. Но он допускает, что могут быть отдельные виды договоров в письменном виде. Значит, надо дополнить ГК положением об обязательности письменной формы для договора пользования жилым помещением.

Предложения касаются и поправок, направленных на соблюдение прав детей. Ребенок должен иметь право жить в доме отца и после развода родителей — это правильно. Но в этом случае возникнут вопросы, не имеющие прямого отношения к ЖК, а касающиеся регистрации по месту жительства. Их надо решать, как и вопрос о том, может ли ребенок после совершеннолетия оставаться в квартире отца (в ситуации, когда родители разведены). Доводы тех, кто голосует «за», довольно интересны: нет недорогого жилья для аренды. Получается, внеся эту поправку, государство переложит проблему недостаточного строительства на плечи конкретных собственников.

И, наконец, хотелось бы коснуться некоторых формулировок, которыми оперирует ЖК. Прежде всего, почему используется по отношению к ребенку определение «бывший член семьи»? Как это сообразуется с общественной моралью? Далее: категории «обыкновенные» и «привилегированные» по отношению пользователей жилья. Разница в заявленном этими определениями статусе пользователей подразумевает и разные условия прекращения права пользования. По ЖК «привилегированные» — это члены семьи. Но они могут быть вовсе не теми членами семьи, как их определяет Семейный кодекс. И, напротив, ребенок собственника, в его квартире не проживающий, членом семьи, с точки зрения ЖК, не является. Думается, если поправки в новый ЖК будут согласованы с конституционными правами граждан нашей страны и будут опираться на самые важные документы мирового сообщества, в конце концов ЖК приобретет цивилизованные очертания и станет отвечать задачам защиты прав и свобод граждан.

Статья подготовлена при непосредственном участии юрисконсультанта министерства строительства и жилищного хозяйства области Елены Саушевой.