Найти и ликвидировать

Найти и ликвидировать

Эксперты — о том, какие проблемы существуют в сфере ЖКХ и как с ними бороться

На протяжении нескольких лет НП «ЖКХ Контроль» составляет рейтинги основных проблем жилищно-коммунальной сферы, которые волнуют россиян. В топе рейтинга за первое полугодие 2022 года — содержание и ремонт многоквартирных домов, плата за ЖКУ, управление МКД и другие вопросы. Эксперты подтверждают актуальность этих тем и уточняют, что некоторые из них могут быть еще более конкретизированы, как, например, в случае с ремонтом домов, когда особенно острым на сегодняшний день является ремонт именно тех МКД, которые имеют статус объектов культурного наследия, или в случае с платой за ЖКУ, когда жители все чаще обращаются к юристам с вопросом перерасчета средств, заплаченных за неоказанную коммунальную услугу. Мы попросили экспертов объяснить, с чем связано возникновение этих и других проблем в отрасли, а исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» — рассказать о том, насколько изменились приоритеты жителей в вопросах ЖКХ за последние несколько лет.


Сергей Сохранов, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль»:

— За период 2016–2022 годов в адрес общероссийского и региональных центров общественного контроля поступило 197 442 обращения. За это время эксперты общероссийского центра НП «ЖКХ Контроль» отметили качественное изменение интересов собственников помещений в МКД. При формировании рейтинга проблем за период 2016 года самой многочисленной группой обращений (22%) являлись проблемы качества предоставляемых коммунальных услуг.

Вплоть до 2020 года граждан интересовали в первую очередь вопросы, связанные с начислением платы за ЖКУ (28% обращений в 2017 году, 19,3% — в 2018 году и 15,7% — в 2019 году), а также с деятельностью управляющих организаций по управлению многоквартирными домами (12,5% — в 2017 году, 13,8% — в 2018 году, 11,2% — в 2019 году).

2020 год стал переломным периодом, когда в силу дистанционного режима работы граждане стали больше находиться в домах и пересмотрели свое отношение к деятельности управленцев. Вопросы, поступающие в НП «ЖКХ Контроль», получили большую практическую направленность. Наличие возможности в рабочее время зафиксировать факты неоказания услуг управляющей организацией и введение послаблений для управляющих организаций, связанных с запретом проведения проверок, привели к волне обращений. Их общее количество в третьем квартале 2020 года превысило показатель первого квартала того же года на 17,5%.

Наши эксперты отметили интересный момент: в 2021 году на территории всех субъектов произошло уравнивание количества обращений по вопросам, связанным с платой за жилое помещение и коммунальные услуги (4043 обращения — 14%) и качеством услуг, за которые такая плата взимается (4039 обращений — 14%). Постепенно у собственников жилья формируется правомерная позиция соотносимости качества услуг с их ценой. Стоит сказать, что за аналогичный период 2020 года указанные позиции расходятся более чем на 2%.

Сходным с 2020 годом, по нашим данным, является также мораторный период 2022 года. Первое место в обоих случаях занимают вопросы состояния и содержания общего имущества (16,33% в 2020 году и 16,1% в 2022 году). Рост обращений мы связываем с некоей долей безнаказанности управляющих организаций, вытекающей из невозможности органов Госжилнадзора и лицензионного контроля своевременно реагировать на факты нарушений.

Рассмотрение рейтинга проблем в разрезе трех последних лет позволяет сделать вывод о некоторой стабильности проблем. Первые три позиции рейтинга делят между собой следующие проблемы. Первая — качество услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, включая вопросы о фактическом состоянии такого имущества (15,5% — в 2019 году, 16,3% — в 2020 году, 14% — в 2021 году, 16,1% — в 2022 году). Вторая проблема — плата за ЖКУ, один из самых крупных блоков проблем и до настоящего времени самый непонятный для граждан, который занимал первое место рейтинга в 2019 (15,7%) и 2021 году (14%) и второе место в 2020 (14%) и в 2022 году (14,7%). Отдельным блоком вопросов стоит плата за отопление. Как правило, самым болезненным моментом является вход в отопительный период. При достаточно теплых погодных условиях внезапно «выходят из строя» общедомовые приборы учета, и собственники получают начисление платы по нормативу или по средней величине потребления, что приводит к увеличению их расходов на оплату коммунальной услуги.

Третья проблема — управление МКД, стабильно активный блок вопросов, связанный с управленческой деятельностью организаций, управляющих домами, и советов многоквартирных домов (3108 обращений и 11,2% в 2019 году, 3948 обращений и 12,1% в пандемическом 2020 году, 3393 обращения, 11,8% в 2021 году, 14,3% (2003) за первое полугодие 2022 года). Одним из главных вопросов является работа аварийно-диспетчерских служб, их наличие, корректность работы диспетчеров, взаимодействие с иными аварийными службами, органами власти, оформление документов.

Показателем активности граждан и их желания разбираться в проблемах дома является и тема капремонта общего имущества. На протяжении семи рассматриваемых лет капремонт находится на пятой позиции рейтинга (от 106% в 2016 года до 7,8% в 2022 году). Но если в 2013–2016 годах стоял вопрос об обоснованности выставления взносов на капремонт в целом, то сейчас уже речь идет о соблюдении сроков и технологии выполнения работ, качестве результатов капремонта, контроле за ходом со стороны собственников, исполнении гарантийных обязательств. Говоря об актуальности данного раздела, стоит обратить внимание на еще один блок — «Обращение с ТКО». Данная услуга также является коммунальной, но сознательно выделяется НП «ЖКХ Контроль» отдельным разделом в целях фиксации хода внедрения нового механизма обращения с отходами. Наблюдается спад актуальности данной темы с 8,6% в 2019 году до 3,5% в 2022 году.


Про правомерность начисления за неоказанную коммунальную услугу и перерасчет


Алексей Кандыбка, доцент Южно-Российского института управления РАНХиГС, директор ООО «ЮК Консул»:

— Проблема взимания средств за неоказанную коммунальную услугу сегодня существует, и чаще всего с ней сталкиваются люди, владеющие квартирой в другом городе, которые не знают срок окончания межповерочного интервала приборов учета коммунального ресурса. А происходит это так: межпроверочный интервал прибора учета истекает, и после этого прибор признается автоматически непригодным для учета расхода ресурса, в то время как собственник ресурсом даже не пользуется. Начисление за потребление ресурса автоматически производится по нормативу. Когда собственник приезжает и делает поверку счетчика, сумму, которую он заплатил за прошедшие месяцы, никто не пересчитывает, и она не засчитывается в счет будущих платежей. Считаю, что это противоречит базовому принципу гражданского законодательства, в котором сказано, что денежные средства могут взыскиваться только за оказанную услугу. Здесь же мы наблюдаем обратное: услугу человек не получил, поскольку не пользовался водой или электроэнергией, но должен за нее заплатить.

Обязанность платить вменяется государством, и у собственника нет иной возможности, как ехать в город, где находится его помещение, и заказывать поверку прибора учета. Далее получается парадокс. Поверочная организация подтверждает исправность прибора учета при его поверке, однако управляющая домом организация по подзаконному нормативному акту не обязана с этим считаться и получает ничем не обоснованную прибыль. Такая ситуация не только является социальной несправедливостью, но и противоречит базовому принципу гражданского права (ст. 1 ГК РФ).

При этом управляющая организация может не принять заключение поверочной организации, посчитав, что у компании нет необходимых разрешений, а собственник в этом не разбирается, то есть имеется риск, что придется повторно заказывать поверку в организации, которая устраивает УО.

В том случае, если человек доказал, что прибор учета исправен, необходимо делать перерасчет и засчитывать излишне уплаченные денежные средства в счет будущих платежей управляющей организации, расценивая их как переплату.

Можно было бы сказать, что требовать оплату в данной ситуации несправедливо, но не всегда это так. Ведь есть люди, которые пользовались водой или электроэнергией в период истечения межповерочного интервала, что зафиксировано признанным в последующем исправным прибором учета. В этом случае будет справедливо удержать с них оплату только за потребленный по приборам учета ресурс с момента истечения межповерочного интервала до момента поверки прибора учета, а если взыскали больше, то нужно делать перерасчет на разницу. Что же касается запрета перерасчета сейчас, это незаконное требование необходимо менять, причем с обратной силой закона.


О капитальном ремонте МКД-объектов культурного наследия


Михаил Лысенко, генеральный директор НКО «Фонд капитального ремонта МКД» Краснодарского края:

— Вопрос актуален, так как домов с особым статусом в России много. И они так же, как и обычные многоэтажки, попадают в программу капитального ремонта. При этом в силу возраста включаются в нее одними из первых, а вот ремонт их часто откладывается. Так, в региональной программе Краснодарского края числится около 80 домов-памятников. Из них 58 требуют проведения капремонта до 2025 года. Но на данный момент отремонтированы единицы. И похожая картина складывается во многих регионах страны, потому что особый статус требует особого подхода.

Сложности возникают еще на этапе подготовки к работам: необходимо определить предмет охраны — этим занимается не регоператор, но без этого нельзя приступить к ремонту, — нужно собрать и разработать множество документов, провести экспертизу… Это все длительный и затратный процесс. А потом возникают другие проблемы: проводить работы может подрядчик с определенной лицензией, а таких организаций, как правило, очень мало, и есть они не в каждом субъекте, и стоимость ремонта по сравнению с обычным МКД увеличивается как минимум в два раза. Лимитов просто не хватает, ведь жители домов-памятников платят такой же взнос, как и все остальные.

Более того, часто памятники архитектуры не просто нуждаются в капитальном ремонте — они нуждаются в реставрации. А это еще большие затраты. И одно дело, если предметом охраны является само здание или хотя бы весомый конструктив — фасад или крыша, а другое — когда это лишь небольшой элемент, например, табличка на доме, а особые требования накладываются на ремонт всего объекта. В таком случае возникает много вопросов о целесообразности столь скрупулезного подхода. Можно было бы применить особый подход непосредственно к предмету охраны, а сам дом привести в порядок по классической схеме: это позволит упростить процедуру и убрать лишние барьеры при ремонте домов — объектов культурного наследия. Также можно выделить ремонт таких домов в отдельное направление или нацпроект, как, например, «Жилье и городская среда», с необходимым обязательным софинансированием из бюджетов всех уровней. Это позволило бы не просто точечно ремонтировать дома ОКН, а перейти к комплексному ремонту в рамках улицы или даже квартала, преобразовывать окружающую их территорию, превращая такие объекты в достопримечательности, привлекательные для туристов и жителей, вызывающие гордость за нашу историю. Сегодня эти вопросы поставлены на контроль на самом высоком уровне, изучается опыт регионов, рассматриваются изменения в законодательстве. Уверен, эта совместная работа приведет к успешному результату.


Про общие собрания собственников и про обращение с ТКО


Евгений Шевченко, генеральный директор ООО «СК «Гарант Премиум»:

— Наиболее проблемный момент, связанный с проведением общих собраний собственников, — работа на площадках ГИС ЖКХ, поскольку для этого все собственники должны быть зарегистрированы на ней и активно ею пользоваться. А цифровизация для пожилого поколения — это зачастую сложно. Более того, такой личный кабинет должен быть и у ребенка, если у него есть доля в квартире, а работают в этом кабинете чаще всего родители, что отнимает очень много времени. Тем более сам интерфейс платформы довольно сложный: зачастую даже людям, которые работают с ГИС ЖКХ по долгу службы, непросто разобраться с собственными личными кабинетами. Хотя сама по себе идея работы на такой электронной площадке очень удобна, ведь она позволяет не распечатывать множество бумаг и сосредоточить всю работу в одном месте, доступ к которой всегда под рукой. Но, думаю, для того чтобы сделать платформу по-настоящему эффективной, необходимо серьезно поработать над улучшением ее интерфейса: если он будет более простым и понятным каждому пользователю, то и популярность платформы резко вырастет у жителей.

Но более актуальной проблемой, на мой взгляд, является обращение с ТКО. Когда вывозом мусора стал заниматься региональный оператор, на этом рынке исчезла конкуренция, что в итоге приводит к тому, что далеко не каждый регоператор добросовестно выполняет свои обязанности. Более того, большую часть мусора он не вывозит, считая это дополнительной платной услугой, которую должна оплачивать управляющая компания. Хотя на деле все изначально входит в тариф. Из-за такого разного взгляда на проблему мусор на площадке может лежать месяцами.


Про благоустройство дворовых территорий


Светлана Калинина, главный эксперт страны по ЖКХ от Народного фронта:

— Интерес к благоустройству территорий у россиян сегодня только растет. Мы видим это при мониторинге общественного мнения и по активности жителей при голосовании, в рамках которого ежегодно выбираются общественные территории, которые будут благоустроены в следующем году. Однако есть проблема с благоустройством дворовых территорий. И это происходит потому, что показатель по их ремонту не входит ни в какие отчеты: этот критерий не учитывается ни при составлении индекса качества городской среды, ни при составлении каких-либо других отчетных документов. Именно поэтому руководители многих муниципальных образований относятся к данному вопросу без должного внимания: раз нет отчетности, то нет и смысла озадачиваться этой проблемой. А жители очень хотят, чтобы дворы тоже благоустраивались в рамках проекта «Формирование комфортной городской среды». Я делаю этот вывод, исходя из того, что каждый день общаюсь с главами регионов и городов по всей стране, а с некоторыми общаюсь лично, например, в 2022 году я объехала около 30 регионов, в каждом из которых обращала внимание на вопрос благоустройства и интерес к нему местных жителей. Поэтому совершенно точно могу сказать, что интерес к благоустройству в целом у россиян не падает, но и наличие запроса на то, чтобы упор при реализации проекта делался именно на дворовые территории, тоже отрицать нельзя. И сейчас работа в этом направлении активно ведется, есть регионы и города, которые уже почти или полностью закрыли вопрос благоустройства всех дворовых территорий. Среди них, например, г. Россошь Воронежской области, в котором такого результата достигли при помощи дополнительного бюджетирования и привлечения средств через разные программы. Сейчас активная работа ведется в Омской и Курганской областях, в Ставропольском крае. Для того чтобы такой подход стал повсеместным, нужно прежде всего менять сам взгляд на вопрос благоустройства дворовых территорий на федеральном уровне и внедрять этот показатель в различные отчеты, и тогда мы увидим, как ситуация изменится в лучшую сторону.

Текст: Юлия Серебрякова

Фото: архив героев, Изображение от xb100 на Freepik

Это проект Отраслевого журнала «Вестник» «Новая эра в ЖКХ»: о реформировании сферы жизнеобеспечения. Проект создан при поддержке Минстроя России и СРО АС «Стройконсолидация». 

Логотип Вестник Строительство