Управление МКД: в поисках лучшего

Управление МКД: в поисках лучшего

С помощью экспертов отрасли выясняем, как создать эффективную модель управления многоквартирным домом

Основной целью госполитики в сфере управления многоквартирными домами является повышение уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг. Излишне напоминание о том, что любой МКД нуждается в грамотном управлении и обслуживании, что позволяет обеспечивать безопасные и комфортные условия жизни людей. Действующее жилищное законодательство предусматривает возможность обеспечить надлежащее содержание общего имущества МКД путем выбора собственниками жилых помещений одного из способов управления.

Как показывает правоприменительная практика, положительные примеры эффективного самостоятельного управления МКД напрямую обусловлены активностью и добросовестностью конкретных собственников (уполномоченных председателей и членов ТСЖ/ТСН).

Анализ деятельности УО показывает, что репутация не является основным показателем профессиональной предпринимательской деятельности в сфере управления МКД. Конкуренция здесь выражается только попытками перехватить возможность заключения договора управления с собственниками привлекательного дома. Прибыльность организаций, осуществляющих данный вид деятельности, объясняется зачастую исключительно количеством и качеством жилищного фонда, находящегося в управлении.

В сельских и городских поселениях, где износ жилищного фонда высокий, желающих предпринимателей, как правило, не находится. В настоящее время отсутствуют законодательно закрепленные требования к управляющим организациям в части обязательного обеспечения деятельности с привлечением профессиональных кадров, а также наличием специального оборудования, техники. УО могут начинать деятельность при наличии лицензии и квалификационного аттестата у должностного лица. И никаких других вложений она не осуществляет, предпринимательские риски не несет.

Прибыль от работы УК зависит только от способностей ее руководителя «ухватить» как можно больше качественных домов. Стартовые вложения не нужны — только коммуникабельность и энтузиазм предпринимателя. Возможно, поэтому предпринимательская деятельность по управлению МКД до сих пор не стала клиентоориентированной: УО остаются на рынке даже при полной неудовлетворенности потребителей ее услуг. В лучшем случае компания предоставляет первостепенные услуги и выполняет самые неотложные работы, то есть просто поддерживает процесс, обеспечивающий постоянный доход. О развитии жилого фонда, улучшении условий жизни в доме как цели профессиональной деятельности речи даже не идет.

На всероссийской конференции «Актуальные вопросы контрольно-надзорной деятельности» и других мероприятиях, где обсуждаются эффективные модели управления, звучит как мантра один и тот же набор проблем:

— Эффективное управление эксперты связывают с активностью собственников и клиентоориентированностью управляющих организаций. Если собственники инертны, управление домом осуществляется по мере необходимости устранения проблем, а не планово-предупредительно. А в силу разрозненности собственников практически невозможно повлиять на управляющую организацию или ее сменить. К тому же зачастую на рынке просто нет альтернативы (в малых городах или крупных, где рынок поделен между крупными УК).

— Клиентоориентированность УК (как государственной, так и частной) не является ключевым показателем предпринимательской деятельности.

— Высокий износ жилфонда в нашей стране и нежелание бизнеса им управлять.

— Отсутствие законодательных требований по обязательному обеспечению УО кадрами с профильным образованием, наличием специального оборудования и техники; стартовых вложений; предпринимательских рисков.

— О задачах УО по развитию жилого фонда и качественного улучшения условий жизни в обслуживаемых МКД речь не идет в принципе. Это добрая воля компаний.

Звучат даже предложения о необходимости введения на рынок УО, помимо частных и государственных компаний, каких-то третьих сил, ключевым показателем эффективности деятельности которых будет надлежащее содержание и развитие жилищного фонда, обеспечение безопасных и комфортных условий проживания населения, предоставление качественных жилищных услуг. Имеется в виду создание некоего инфраструктурного проекта «УК с госучастием» или какая-то другая гибридная форма. Главное — повысить конкуренцию в этой сфере.

Однозначных ответов на поставленные вопросы нет. Редакция Отраслевого журнала «Вестник» обратилась к авторитетным экспертам, чтобы выслушать их мнение.


Ирек Файзуллин, министр строительства и ЖКХ РФ:

— Эффективность работы не зависит от того, управляющая компания это или товарищество собственников жилья. Качественное улучшение условий жизни по большому счету в другом. Дело в том, что процесс управления домом предусматривает участие собственников, которые, к сожалению, не всегда умеют управлять своим же жильем и коммуницировать с управляющей организацией.

Все начинается с диалога, а взаимоотношения управляющих компаний и собственников сегодня не налажены. Жители должны быть вовлечены в процесс управления своим домом, вместе с управляющей организацией планировать улучшения, для того чтобы самим же обеспечить комфортные и безопасные условия жизни. Собственникам необходимо проявлять инициативу по принятию любых решений. Пассивность и нежелание участвовать в жизни своего дома — большая ошибка.

Актуален и вопрос с квалифицированными кадрами, которых сейчас дефицит. Нехватка работников коммунального комплекса, а также управляющих, которые могли бы руководить работой по обслуживанию многоквартирного дома, например специалистов по управлению качеством, планированию. Важно отметить, что управлять домом должны профессионалы с соответствующим образованием. От них зависит качество оказываемых услуг и уровень удовлетворенности граждан.
Работа над эффективностью управляющих организаций никогда не должна останавливаться, все формы управлений домом должны быть рабочими и актуальными, и в то же время диалог с собственниками тоже должен быть.


Светлана Разворотнева, заместитель председателя Комитета по строительству и ЖКХ ГД РФ:

— Для исправления ситуации предлагаю следующее.

Во-первых, необходимо четко разделить обязанности и ответственность всех участников процесса — собственников, управляющих организаций, госорганов, усилить ответственность каждой из сторон за непринятие или неисполнение принятых решений.

Во-вторых, создать единую систему управления во всех МКД, в соответствии с которой каждый владелец собственности в МКД является членом товарищества собственников недвижимости (ТСН), избирает правление ТСН, которому передается большая часть функций управления МКД (функций заказчика работ и услуг).

В-третьих, упростить процедуры принятия решений по управлению МКД. Уже сегодня правительство взяло курс на цифровизацию проведения общих собраний собственников помещений в МКД. В первом чтении принят законопроект, позволяющий проводить собрания через систему «Госуслуги», а также законопроект, расширяющий возможности проведения ОСС через региональные электронные системы в тех случаях, когда они соответствуют установленным требованиям. Предпринимаются и другие шаги в этом направлении. Одновременно считаю необходимым максимально стандартизировать принятие важнейших решений общего собрания, в том числе ограничить выбор платы за содержание общедомового имущества 2–3 рассчитанными правительством вариантами, различающимися объемом услуг. Также считаю необходимым сокращать перечень вопросов, по которым принимает решения ОСС, отдав большую их часть избранным представителям — советам МКД или правлениям ТСН.

Параллельно необходимо ужесточать ответственность за подделку протоколов. Целый ряд предложений по этому направлению подготовлен на базе думского Комитета по строительству и ЖКХ РФ, в том числе и мной.

В-четвертых, необходимо создать систему государственного стимулирования и помощи собственникам в проведении работ, направленных на улучшение технического состояния и повышение энергоэффективности МКД. Одна из первоочередных задач — возродить субсидирование энергоэффективного капитального ремонта, через 18-е Постановление Правительства РФ от 17.01.2017, в соответствии с которым оно осуществлялось через Фонд содействия реформирования ЖКХ. Безусловно, при этом механизмы необходимо совершенствовать — предоставлять поддержку напрямую, не через органы власти. Необходимо упрощать процедуру заключения энергосервисных контрактов. Важным шагом в этом направлении могло бы стать принятие законопроекта № 1077816-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в многоквартирном доме). В настоящее время документ принят в первом чтении, однако принятие во втором и окончательном затягивается.

Также решению может помочь принятие нормативно-правового акта, предусматривающего механизм возврата средств, собранных в виде повышающих коэффициентов, от РСО в УО, ТСЖ, кооперативов на счет МКД в целях проведения энергоэффективных мероприятий (в том числе установку АСКУЭ).

В-пятых, очень важно сделать процесс управления МКД более прозрачным, дать собственникам дополнительные рычаги для контроля за управляющей организацией. Для этого необходимо принять НПА, предусматривающие обязательную типовую форму договора управления МКД, отчета о его исполнении, сметы и годового отчета ТСЖ, УК, ЖСК, чтобы повысить прозрачность отчетности данных юрлиц. Для каждого МКД нужно ввести отдельный счет, предоставив доступ к информации о движении средств по счету для каждого собственника. Также необходимо ввести обязательное подписание актов сдачи-приемки работ со стороны УК и лица, уполномоченного собственниками. В случае отсутствия подписанных со стороны собственников актов сдачи-приемки в течение трех месяцев прекратить перечисление платежей со счета дома на счета управляющей компании.

Кроме того, очень важно ввести стимулирование на государственном уровне активных собственников, готовых взять на себя задачу по решению проблем всего дома. В качестве давно назревшей меры поддержки необходимо дополнить Налоговый кодекс подпунктом, касающимся вознаграждения, выплачиваемого членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома, чтобы освободить их от уплаты страховых взносов, внести изменение в ЖК РФ, предусматривающее обязательное поощрение председателей советов МКД (в том числе за счет предоставления льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг). Также было бы целесообразно ввести обязательные уроки жилищной грамотности в школах, создать в каждом регионе центр жилищного просвещения собственников МКД, а органам МСУ начать активно поддерживать советы домов.

Продолжение следует.


Текст: Анжела Дружинина

Фото: архив журнала, Freepik, фотобанк Росконгресс

Это проект Отраслевого журнала «Вестник» «Новая эра в ЖКХ»: о реформировании сферы жизнеобеспечения. Проект создан при поддержке Минстроя России и СРО АС «Стройконсолидация». 

Логотип Вестник Строительство