Управление МКД: в поисках лучшего. Часть 2

Управление МКД: в поисках лучшего. Часть 2

Продолжаем разговор с ведущими экспертами сферы ЖКХ о том, как создать эффективную модель управления многоквартирным домом

В предыдущей публикации проекта «Новая эра в ЖКХ» мы выяснили у представителей исполнительной и законодательной власти, какие мероприятия необходимо провести для того, чтобы управление МКД стало по-настоящему клиентоориентированным. Ведь без конкуренции невозможно выстроить грамотное управление и обслуживание МКД, которое позволит обеспечить безопасные и комфортные условия жизни граждан. Сегодня продолжаем этот разговор с представителями общественных объединений и контролирующих структур.


Татьяна Вепрецкая, директор ассоциации «Национальный жилищный конгресс»:

— Активность собственников помещения — очень важное условие качественного управления многоквартирным домом, но не менее важно объединить их для оперативного решения задач управления. Управляющая организация никогда не сможет работать эффективно в понимании собственников, если в доме нет актива, осуществляющего заказ сервисов, контролирующего выполняемые работы и реализацию решений общего собрания.

Как сподвигнуть собственников на управление их имуществом? Лучший мотиватор — платеж за жилищно-коммунальные услуги. Неактивные дома не принимают решения о размерах платежей за ЖКУ и тем более о проведении в доме мероприятий, направленных на снижение объемов потребления коммунальных ресурсов: за них это делает власть. В таких домах плата за содержание жилого помещения установлена муниципалитетом. Сейчас власть в большинстве городов заигрывает с неактивными собственниками и устанавливает заниженные тарифы за жилищные услуги — за такие суммы не всегда можно выполнить даже минимальный набор работ. Был положительный пример, когда в городе орган местного самоуправления принял плату за содержание жилого помещения выше среднерыночной стоимости, — количество проведенных общих собраний и принятых решений об установлении платы за содержание жилого помещения резко увеличилось. Следовательно, для мотивации собственников и их сплочения нужно менять государственный подход к тарифообразованию в этом секторе. Тем более что мы знаем массу примеров, когда в многоквартирном доме только после появления проблем собственники помещений объединились и научились через взаимодействие добиваться результатов от управляющей организации.

Все управляющие организации, маленькие или большие, можно разделить на группы: от застройщика; проводящие планово-предупредительный ремонт и энергосервисные мероприятия; проводящие поддерживающие работы и услуги. Можно квалифицировать управляющие организации по степени открытости о деятельности в многоквартирном доме: закрытые; умеренно открытые; открытые до степени партнерских бизнес-отношений.

По экспертным оценкам удовлетворенности жителей, на первом месте управляющие организации с планово-предупредительным ремонтом и с умеренной открытостью, на втором месте — управляющие организации, проводящие поддерживающий ремонт и услуги с умеренной открытостью. Оказалось, что открытость до степени партнерских бизнес-отношений вызывала много разногласий в определении правильности принятых решений. Ориентируясь на данную информацию, можно согласиться, что в сфере управления многоквартирными домами нужно вводить разные виды договоров управления — от поддерживающих документов (как минимального) до модернизации общего имущества — и под каждый вид договора установить не только виды работ и услуг, но и порядок контроля их исполнения и оценки качества.

В настоящее время роль договора управления многоквартирным домом очень низкая. Причина — в порядке перехода дома от одной управляющей организации к другой путем изменений в реестре лицензий на право осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом. Не собственники решают на общем собрании, когда начнет и вообще начнет ли действовать договор управления, а лицензионный орган решает за собственников. Виды работ и услуг, принятые на общем собрании собственниками помещений многоквартирного дома, могут изменяться, отменяться или дополняться решением лицензионного органа. Такое пагубное влияние приводит к отказу от проведения планово-предупредительных работ в многоквартирном доме со стороны лицензиата управляющей организации. Необходимо отдать приоритет договору управления, принятому на общем собрании. Запретить расторжение договора управления без нарушения его существенных условий в любое время и в случае одностороннего расторжения предусмотреть порядок компенсации управляющей организации проинвестированных средств.

Если говорить о слабой и сильной стороне договора управления, существует проблема права слабой стороны на расторжение договора управления и заключения его с иной управляющей организацией. В силу законодательно сложившейся закрытости и серьезной уязвимости персональных данных собственников злодеям доступна подделка подписей. Расследования таких преступлений инициируются крайне редко и еще реже по ним озвучиваются приговоры. Причин тому множество. Нужно заново создать систему голосования на общих собраниях с многоступенчатой идентификацией, при которой не требуются личные письменные подписи собственников и раскрытие персональных данных. Также требуется полная обязательная открытость процедуры общего собрания собственников — от его инициирования до подведения итогов голосования.


Алена Кузнецова, министр государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области:

— Для решения проблем в сфере управления многоквартирными домами необходимо принять ряд мер.

Первое. В целях оптимизации и усиления института лицензирования требуется внести изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, установив возможность аннулирования лицензий управляющих организаций на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами решением органа государственного жилищного надзора, принятого на основании решения региональной лицензионной комиссии, а не решением суда за нарушение лицензионных требований.

Данное изменение существенно сократит срок аннулирования лицензий у недобросовестных участников рынка управления домами.

Второе. Низкий уровень инвестиционного кредитования банками проектов по модернизации в сфере ЖКХ требует создания инфраструктурного банка для такого кредитования.

Третье. В качестве стимулирующей меры к собственникам жилых помещений многоквартирного дома, не принимающим на общем собрании решений о повышении платы за содержание жилого помещения в размере, обеспечивающем такое содержание в соответствии с требованиями законодательства, а ее размер, согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), определяется на общем собрании собственников помещений в МКД с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год, предусмотреть механизм индексации установленной ранее платы на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией в одностороннем порядке.

Четвертое. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК). Согласно требованиям типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 № 315 (далее — Типовой договор), наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев является основанием для изменения или расторжения Типового договора по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.

В свою очередь, контроль исполнения условий договора социального найма жилого помещения в части своевременного внесения нанимателями платы за жилое помещение со стороны органов местного самоуправления отсутствует.

Исходя из конструкции правовых отношений, установленных ЖК РФ и ГК РФ между управляющими организациями, собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, следует, что наниматели никак не взаимодействуют с управляющей организацией. Долг в отношении управляющей или ресурсоснабжающей организации со стороны нанимателя не является основанием для расторжения договора социального найма. То есть все договоры муниципалитета (как собственника) с УК и нанимателя с муниципалитетом в юридическом пространстве не пересекаются. Указанный вывод подтверждается ст. 612 ГК РФ и положениями Типового договора.

Мы считаем, что если наниматель не платит, то УК или РСО должны иметь право взыскивать долг с собственника (муниципалитета), а он уже пусть разбирается со своим нанимателем. Необходимо закрепить принцип по взысканию задолженности нанимателей по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги с наймодателей (органов местного самоуправления) в качестве регрессного обязательства в течение срока исковой давности со дня исполнения основного обязательства. Эта мера позволит сократить дебиторскую задолженность за жилищно-коммунальные услуги.

То же самое касается и правовых взаимоотношений ресурсоснабжающих организаций с собственниками.

Пятое. Грубые нарушения лицензионных требований, предусмотренные пунктами «в», «г» Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110, предусматривают формулировку: «в части незаключения в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров». В ходе лицензионного контроля зачастую недобросовестные управляющие организации заключают необходимые договоры в целях формального исполнения требований. В дальнейшем данные договоры расторгаются, и по действующей формулировке последующее отсутствие договора не является грубым нарушением.

В связи с чем предлагаем либо исключить срок, либо данную формулировку изложить в редакции: «Нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «__» пункта 3 настоящего Положения, в части незаключения лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом либо расторжения ранее действовавшего договора договоров с…».

Шестое. Отнести к грубым нарушениям лицензионных требований подачу управляющей организацией заявления об исключении из перечня организаций для управления многоквартирными домами в нарушение порядка, установленного абз. 3 п. 8 Правил № 1616, а именно до определения ее в качестве управляющей организации для управления хотя бы одним многоквартирным домом.

Седьмое. Ввести запрет в течение 3 лет на регистрационные действия в налоговых органах с участием лиц, являющихся учредителями управляющих организаций, а также осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, в отношении которых аннулирована лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Указанная мера позволит сократить количество «резервных» управляющих организаций и случаи фальсификации протоколов общих собраний собственников помещений МКД для перевода МКД в целях сохранения «экономической выгоды» недобросовестными участниками данной сферы деятельности.

Восьмое. Предусмотреть возможность создания региональных операторов для выполнения работ по управлению ветхими многоквартирными домами и домами с высокой степенью изношенности.

Это лишь некоторые шаги, которые необходимо предпринять в ближайшее время. Сфера управления МКД нуждается в комплексном и серьезном реформировании.

Текст: Анжела Дружинина

Фото: архив журнала, архив героев, Изображение от wirestock на Freepik

Это проект Отраслевого журнала «Вестник» «Новая эра в ЖКХ»: о реформировании сферы жизнеобеспечения. Проект создан при поддержке Минстроя России и СРО АС «Стройконсолидация». 

Логотип Вестник Строительство