Своя крепость

Несколько лет назад на отечественном рынке ИЖС произошел настоящий бум: в эту сферу пришли застройщики, которые ранее специализировались исключительно на возведении многоквартирных домов, появились здесь и совершенно новые игроки. Такой интерес с их стороны объясняется существенным ростом спроса: многие россияне по достоинству оценили возможность жить всей семьей вдали от городской суеты в собственном доме. Остается ли сфера ИЖС привлекательной для игроков рынка и сегодня после всех законодательных нововведений, призванных обеспечить безопасность отрасли, и каковы тенденции развития рынка, выяснил «Вестник». Совместно с Общественным советом при Минстрое России проведен отраслевой мониторинг, с результатами которого можно ознакомиться в данном материале.

Пожалуй, самым резонансным событием в сфере ИЖС последних лет стало принятие федерального закона N°186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием эскроу-счетов», который с 1 марта 2025 года обязал застройщиков перейти на механизм проектного финансирования. Принять данное решение вынудила сложившаяся очень непростая ситуация в отрасли. «После пандемии на рынке загородной недвижимости возникло множество новых подрядчиков. Но эти компании не обладали системностью, не были профессионалами рынка. Итоги этого мы видим сегодня: обманутые заказчики, которые брали льготную ипотеку, но не получили свои дома. Также активно развивался (и уже активно падает) рынок псевдотуризма, домов в аренду, глэмпингов и тому подобного. Люди брали ипотеку не с целью построить дом для себя, а чтобы получать пассивный доход от аренды», — отмечает продуктолог загородной недвижимости, один из создателей федеральной сети коттеджных поселков «Хрустальный», редактор журнала о загородной жизни «Хрустальный» Кристина Яковенко.

По мнению директора ООО «Каменные дома 136» Людмилы Ивановой, за последние два года из-за бесконтрольного предоставления кредитов рынок индивидуального жилищного строительства оказался переполнен некачественными продуктами. «Строительство домов осуществляется без должного надзора за качеством, и на рынке ИЖС много готовых домов, которые не отличаются высоким уровнем исполнения, — отмечает она. — Люди, в основном, ориентируются на возможность пользоваться государственной поддержкой и семейной ипотекой, не придавая большого значения качеству приобретаемого дома. Такая неразборчивость привела к тому, что даже хорошим продуктам в сфере ИЖС стало сложно конкурировать с теми объектами, которые предлагаются по более низким ценам».

По мнению Кристины Яковенко, сейчас законодательство стремительно меняется, государство пытается навести порядок в сфере ИЖС. Именно поэтому мы видим колоссальные изменения, которые вступили в силу с конца 2024-го и в марте этого года, например, в виде эскроу-счетов, налоговых льгот, изменений в туристической сфере и других поправок.

«За последние два года очень сильно изменилось законодательство в отношении комплексной застройки (214-ФЗ и статьи закона о малоэтажном жилом комплексе). Основной интерес государства — обелить рынок, чтобы на нем остались только надежные системные игроки, а также развивалась комплексная застройка, — считает эксперт. — В первую очередь рынок загородной недвижимости сейчас очень многогранен и разнообразен. Здесь есть возможности и для самостоятельного строительства дома, и для комплексной застройки, и для привлечения более серьезных игроков из городской недвижимости».

Председатель правления Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства, председатель подкомитета по развитию ИЖС Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Валерий Казейкин отмечает, что ситуация на рынке ИЖС отличается от той, которая сложилась в сфере многоквартирного жилья.

«На рынке многоэтажного строительства число объектов в последнее время снизилось на 25%. В сфере ИЖС случилось наоборот — по итогам первого квартала 2025 года ввод малоэтажного жилья составил 77% от общего объема, а за первые шесть месяцев 2025 года ввод ИЖС составил 71,4% от общего ввода жилья. Это объяснимо, ведь работа с ИЖС не требует такой длительной подготовки проекта перед выходом на площадку, а само строительство занимает не так много времени — от трех до десяти месяцев, — поделился эксперт. — Это говорит о том, что динамика сохраняется».

По его словам, рынок развивается не так интенсивно, как в прошлом году, но появление новых инструментов, среди которых 186-ФЗ, 187-ФЗ, 283-ФЗ и другие, способствует улучшению ситуации.

Быть востребованным. «Что касается спроса, то мы видим, что интерес к индивидуальному жилью со стороны потребителей сохраняется, — отмечает председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, председатель Наблюдательного совета Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства, руководитель Комиссии по вопросам профессионального образования и кадрового потенциала Общественного совета при Минстрое России Ефим Басин. — В начале года мы проводили специальное исследование, в котором приняли участие 1200 человек из 40 субъектов РФ. Из них 65% отметили интерес к индивидуальному жилью. Эту тенденцию подтверждают исследования ВЦИОМ и АО «ДОМ.РФ». На это есть ряд причин. Прежде всего, интерес потребителей подстегивает проведение большого числа мероприятий и запуск новых программ. Один из примеров — программа «Свой дом». Несмотря на то, что она не была профинансирована, некоторые регионы стали активно работать в ее рамках».

Кроме того, за прошедшие несколько лет изменения коснулись более 10 законов, которые позволили направить средства, ранее предназначавшиеся для финансирования квартир, на строительство индивидуальных домов.

«Мы специально проанализировали, как изменилась динамика развития рынка ИЖС с 2006-го по 2024 год. В 2006 году на индивидуальное жилье приходилось 38%, а в 2024-м — уже 58% рынка. Это очень ощутимый результат», — подчеркнул Ефим Басин.   

С экспертом солидарен и коммерческий директор завода МАФ «Новалур» Арсений Киселев, который отмечает, что в 2025 году сегмент ИЖС продолжает демонстрировать рост, особенно в Москве и Подмосковье. «Предложение лотов выросло на 34%, до 55,5 тыс. объектов, а ввод частного жилья — на 15%. Но ключевым изменением стала смена парадигмы. Покупатели ищут не просто участок и дом, они выбирают среду жизни с продуманной инфраструктурой, привычными городскими сервисами и комьюнити, — объясняет он. — Современные поселки отказываются от зимней «спячки». В тренде — круглогодичная эксплуатация пространств, которая может включать зоны зимнего отдыха, например, катки и лыжные трассы, ветрозащитные конструкции и подогреваемые площадки. Также востребованы летне-зимние спортивные комплексы, к примеру, теннисные корты с покрытием-трансформером».

Еще один актуальный тренд — биоразнообразие и экологичный дизайн.

«Девелоперы закладывают до 10% бюджета на озеленение в премиум-сегменте. Популярны многоуровневые сады и вертикальное озеленение фасадов, системы туманообразования для микроклимата, ландшафты, снижающие эффект «теплового острова». Например, Woodside Residence на Дмитровском шоссе интегрировал дома в лесной массив, сохранив 90% деревьев», — рассказывает Арсений Киселев.

Цифровизация и умные сервисы также востребованы. Девелоперы внедряют мобильные приложения для жителей с возможностью оплаты ЖКУ, заказа услуг и доступа к инфраструктуре. В тренде умные МАФы, скамейки с подогревом, Wi-Fi-хабы, датчики освещенности. Также популярны системы безопасности с ИИ-аналитикой, распознаванием лиц и контролем доступа.

«Хочу отметить, что поселки с digital-инфраструктурой дорожают на 5-15% быстрее аналогов. Современные проекты загородных поселков включают в себя мультицелевые общественные зоны. Архитекторы создают пространства для всех групп жителей — это и детские площадки с сенсорными элементами, и зоны для коворкинга, и арт-объекты. К примеру, в Дербенте в ЖК «Гранатовый» графический паттерн «путеводная нить» объединил дворы в единый маршрут», — делится Арсений Киселев.

В свою очередь Кристина Яковенко отмечает, что удар по спросу россиян на индивидуальное жилье снизила история с обманутыми собственниками.

«Потребители воспринимают загородный рынок как стереотипный, неразвитый и непонятный. Сами люди не знают, какие у них есть возможности. Интерес к рынку только разогревается, но все эти истории с обманом сильно затормозили спрос. Плюс ограничение льготных ипотечных программ: теперь не все подходят под условия. Это тоже охладило интерес, — считает эксперт. — Зато активный импульс для развития получили системные застройщики, у которых появилась возможность строить в рамках 214-ФЗ с привлечением проектного финансирования. Пока такие проекты составляют не более 3% от общего объема рынка, но их становится больше. В статистике их часто относят к многоквартирной или блокированной застройке, но они обладают большим запасом потребительских качеств и прочности, активно конкурируют с городской недвижимостью, привлекая новую целевую аудиторию: людей, готовых переезжать из городских квартир, но с высокими требованиями к инфраструктуре, инженерным сетям, благоустройству и комфорту».

Именно поэтому стремительно развиваются мультиформатные проекты в рамках 214-ФЗ: они предлагают уровень комфорта не хуже городской квартиры, а то и выше — небольшая этажность, мало соседей, природа, простор, решение городских проблем (перенаселенность, отсутствие парковок, свежего воздуха, проблем с экологией, нехватка парков и водоемов). По словам Кристины Яковенко, рынок ИЖС сегодня кардинально меняется и дифференцируется: на нем по-прежнему будет самострой, дачные коттеджные поселки и садоводства, но наряду с ними появляется все больше примеров грамотной комплексной застройки, и для развития последней есть все инструменты.

«Сейчас многие регионы и муниципалитеты работают над развитием территорий, включают в план застройки новые земельные участки, развивают инфраструктуру. Для застройщиков созданы программы финансирования инфраструктуры. Но чтобы рынок стал полноценным в качестве городского девелопмента, потребуется еще несколько лет. Хотя от региона к региону ситуация различается. И с точки зрения потребителя, основной потенциал и интерес — в комплексной мультиформатной застройке, которая обеспечивает максимальный комфорт», — подчеркнула Кристина Яковенко.

Соучредитель ООО «Юггражданстрой» Владимир Филиппов, напротив, отмечает падение спроса из-за повышения кредитных ставок по ипотеке. «До тех пор, пока что-то не изменится, ситуация на рынке ИЖС будет тяжелой, хотя все равно более удачной, чем на рынке многоквартирного жилья. Из-за отмены льготных ипотечных программ у населения стало меньше возможностей для выгодной покупки жилья, а брать кредит под 25-30%, значит, колоссально переплачивать. С другой стороны, если человек приобретает индивидуальное жилье не в кредит, а за наличные деньги, то он оказывается в неплохом положении: у него есть большой выбор, ведь на рынке имеются уже построенные дома, которые продают по себестоимости, а в некоторых тяжелых ситуациях отдают и ниже себестоимости», — отмечает эксперт.

Людмила Иванова тоже констатирует падение спроса, связывая это с отсутствием дополнительных финансовых стимулов, ведь многие покупатели ориентировались именно на льготы и субсидии. «В результате рынок столкнулся с резким снижением активности и необходимостью адаптации к новым условиям», — подчеркнула она.

Взгляд изнутри. За последние два года значительные изменения претерпела и работа застройщиков ИЖС. Как отмечают сами игроки рынка, они столкнулись с необходимостью вносить коррективы в уже начатые и будущие проекты.

«Во-первых, мы были вынуждены сократить персонал на 70%, так как объем работы существенно уменьшился. К сожалению, мы потеряли ключевых подрядчиков из-за отсутствия достаточного количества заказов. Во-вторых, изменились стратегии продаж и маркетинга. Мы активно работаем над повышением осведомленности клиентов о преимуществах качественного жилья, но столкнулись с тем, что спрос на хорошее жилье резко упал. Сейчас большинство покупателей ориентируются только на цену, не придавая должного значения качеству», — объяснила Людмила Иванова.

По ее словам, застройщикам приходится сталкиваться и с другими сложностями. Одна из них — отсутствие необходимого контроля работы подрядчиков-исполнителей. «Это приводит к тому, что появляется много некачественных объектов, которые подрывают доверие клиентов к рынку в целом, а дешевизна таких домов меняет представление о качестве у конечного потребителя», — уверена Людмила Иванова.

По мнению Кристины Яковенко, системные застройщики сталкиваются и с бюрократическими преградами, и с часто сложным взаимодействием с муниципалитетами, и с наличием большого числа градостроительных нюансов. Среди более глобальных проблем — отсутствие земельных участков, готовых к комплексной застройке, ограничения по инженерным сетям и мощностям, частые изменения льготных программ.

С ней солидарен и Валерий Казейкин, который уверен, что основной сложностью, с которой приходится сталкиваться застройщикам на рынке ИЖС, остается комплексное освоение территории. «Особенно непросто приходится тем, кто строит дома на территории, удаленной от городов, где нет ни инженерных коммуникаций, ни хороших дорог, ни прочей необходимой инфраструктуры», — отметил эксперт.

Рука помощи. Чтобы помочь застройщикам справиться с существующими сложностями, пускаются в ход различные инструменты. «С точки зрения спроса, это различные льготные программы — льготные ипотеки, которые были урезаны, но становятся более адресными и целевыми. С точки зрения застройщиков, им дали очень много инструментов, чтобы работать системно. Например, внедрение 186-го федерального закона. Он, с одной стороны, убирает НДС, но добавляет затраты на финансирование и команду. Зато проекты становятся качественнее: они аккредитуются, меньше ошибок в документации. Клиенты видят больше надежных вариантов и выбирают комфорт», — отмечает Кристина Яковенко.

Результативность эскроу-счетов применительно к рынку индивидуального жилищного строительства отмечает и Ефим Басин. «Этот инструмент позволит обелить рынок, дает возможность застройщику получать кредитные средства под 1%, — подчеркнул он. — Да, игрокам рынка еще предстоит отработать этот механизм, но уже сейчас мы видим довольно обнадеживающие результаты: за минувшие почти пять месяцев, прошедшие с тех пор, как закон вступил в силу, договоры заключили уже более 2,5 тыс. человек, а число построенных домов превысило 200 штук».

Некоторые застройщики при этом считают, что механизм требует доработки. «Закон еще очень сырой и пока никак не защищает подрядчика от потребительского терроризма. Существующие недоработки могут в будущем негативно отразиться на работе застройщиков», — считает Людмила Иванова.

По мнению Валерия Казейкина, необходимо адаптировать существующие требования к работе на рынке ИЖС: до сих пор они были нацелены на сектор многоэтажного строительства, а потому игрокам рынка индивидуального жилищного строительства тяжело их выполнять. «Кроме того, необходимо добавить преференции для подрядчиков, например, обеспечить участки застройки качественной инфраструктурой за счет государства или комплексных программ развития. В качестве примера могу привести п. Ясная поляна в Кемеровской области, где впервые в стране построили всю инфраструктуру за счет региональных программ», — отметил эксперт.

Что впереди? Эксперты уверены, что в ближайшие несколько лет рынок ждут большие перемены. «Уйдут компании, которые не были готовы к изменениям и трансформации, не умели работать «по белому» и с типовыми проектами, не понимают спрос и потребности клиентов, не имеют подушку безопасности и не умеют экономически просчитывать, — считает Кристина Яковенко. — Выживут те, кто сможет предложить новые продукты и выйти на более денежные целевые аудитории, получить поддержку государства. Но на самом деле в ближайшие два года (или пока не снизится ключевая ставка) я не вижу особого всплеска развития этого рынка. Будет идти очень медленный период трансформации, адаптации. Ситуация в корне поменяется, только когда изменится ключевая ставка и все кредитные продукты станут более доступными, в том числе и проектное финансирование ВКЛ, НКЛ по 186-му закону и, конечно же, ипотечные продукты для конечного покупателя».

Изменения коснутся и формата самих домов. Несмотря на то, что сегодня на рынке сохраняется спрос на относительно небольшую площадь для ипотечного сегмента — до 150-170 кв. м, а в сегменте комфорт — более 250-300 кв. м, по оценке департамента аналитики «Новалур», в ближайшем будущем на 30% вырастет спрос на компактные дома до 50 кв. м. При этом проектирование коттеджного поселка с небольшими домами будет акцентироваться на создании функциональных общественных зон, компенсирующих скромные личные участки, садов общего пользования, шеринг-площадок для инструментов и оборудования, гостевых домиков модульного типа.

«Все более востребованы будут технологии умного благоустройства, МАФ с генерацией энергии, например, солнечные панели в навесах, дроны для доставки почты и AR-навигация по территориям, — уверен Арсений Киселев. — Мы наблюдаем, что качественное благоустройство из опции становится стандартом не только в сегменте МКД, но и в ИЖС. Инвестиции в благоустроенную среду окупаются лояльностью жителей и растущей стоимостью проектов. По нашим прогнозам, в 2026 году девелоперы, игнорирующие единые концепции, могут потерять до 40% покупателей».

Мнение эксперта 

Дмитрий Михеев, основатель бренда премиальных строительных материалов «АрхитектурНО» и ведущий одноименного медиапроекта, посвященного архитектуре и бизнесу:

— В данный момент рынок ИЖС замирает. Склады производителей стройматериалов начинают заполняться, а уровень продаж остается на минимальном уровне. Это связано в первую очередь со ставкой Центробанка. Строительная сфера сильно завязана на ипотечном кредитовании. Если далее ситуация на рынке будет развиваться по такому же сценарию, то существует опасность, что производство начнет вставать.

Если рассматривать рынок в динамике, то можно отметить, что два года назад спрос на ИЖС был довольно высоким. Это было вызвано внешнеполитической ситуацией: возможность инвестирования за границу оказалась утрачена, поэтому люди стали активнее вкладывать деньги в проекты внутри России. Также уровень инфляции резко возрос, что подтолкнуло потребителей сохранять деньги в земельных участках и недвижимости. Если сегодня семейная ипотека под 6% имеет ряд ограничений, например, право на такое кредитования имеют только семьи с ребенком до 6 лет, то ранее квотирования не было.
В связи с сохраняющейся высокой ставкой ЦБ, а также большим ограничением на льготные ипотеки, спрос на индивидуальные дома в будущем продолжит падать. Это плохие новости для строительного рынка, поскольку именно инициатива семейной ипотеки показала наилучшую эффективность по поддержке сегмента ИЖС.
Исходя из этого, главная проблема на рынке ИЖС сегодня – это маленький спрос. Он влияет не только на строительные фирмы, но на всю бизнес-цепочку, которая задействована в строительстве: производителей строительных материалов, логистические компании, архитектурные бюро и так далее.

Очевидное решение назревших проблем – это смягчения ипотечной программы, расширение льготных ипотек под 6%, а также снижение ставки Центробанка. Снижение процентов по депозитам тоже благотворно повлияет на желание потребителей вкладываться в строительство. Однако такие инициативы необходимо вводить аккуратно и постепенно, поскольку резкий скачок спроса может спровоцировать рост цен. Еще одним инструментом, способным оживить рынок строительства, является развитие инфраструктуры. 

25 крупнейших коттеджных поселков России

Как мы считали. В рейтинг вошли крупнейшие коттеджные поселки России, которые в 2025 году находились в стадии строительства. Основанием для ранжирования послужила общая площадь поселков в гектарах. Информация для составления рейтинга предоставлена компаниями-инвесторами.

Рейтинг носит ознакомительный характер и может использоваться только в частном порядке. Редакция будет признательна за дополнения и уточнения.

Состояние и развитие рынка ИЖС:
опрос представителей строительных организаций

1. Вопрос*

За более чем 20 лет работы в ИЖС я не видел такого глубокого и затяжного кризиса. Такое масштабное и длительное падение спроса, как сейчас — это системный кризис, вызванный сразу несколькими факторами: ростом ключевой ставки, снижением доступности ипотеки, падением реальных доходов населения и общей неопределенностью.

Рынок находится в чудовищном упадке, за год у нас один договор на строительство.

2. Вопрос**

Пока больше разговоров на отраслевых мероприятиях об этом. Массового применения проектов с комплексной подготовкой территорий практически нет.

Это очень важный инструмент для развития ИЖС, при реализации которого нужно не забывать привлекать бизнес, уже работающий в ИЖС, чтобы формировалась настоящая жилая среда, не с параллельно-перпендикулярными дорогами и газовой трубой, а с общественными, социальными пространствами, создавалась новая культура проживания за городом. В первую очередь нужно думать о будущих жильцах этих территорий, тогда будет польза и для инвесторов, и для региона. Пока же у участников рынка ИЖС есть опасения, что этой «привилегией» будут пользоваться только крупные девелоперские компании.

С использованием этого инструмента лучше не стало.

7. Вопрос***

Ключевой критерий, чтобы люди жили за городом, — это наличие детских садов и школ. При этом такие учреждения нужны с более широким функционалом, чем в городе — наличие спортивных секций, дополнительных специализированных занятий тоже необходимо. Нужны медицинские учреждения, которые могут оказать быструю профессиональную медпомощь, общественные пространства — детские и спортивные площадки, небольшие парки, пешеходные и велосипедные дорожки, кафе и рестораны. Все это формирует не только комфорт для местных жителей территорий, но и привлекает жителей других территорий.

Дороги.

8. Вопрос****

Инвестиции для девелоперских проектов в ИЖС.

Покупателям не хватает доступного финансирования, ипотека сейчас не работает от слова «вообще». Эскроу-счета затормозили работу самих строительных компаний, получение кредитов в банках — большая проблема. Соответственно, для быстрого перезапуска нужны два инструмента: доступные кредиты для покупателей и доступные кредиты для застройщиков. Доступный кредит — это не только вменяемая процентная ставка, но и непосредственно доступность получения этого кредита для участников процесса.

Все эти инструменты.

9. Вопрос*****

Невозможность включить имущество общего пользования в себестоимость.

Отсутствие платежеспособного спроса — главная проблема для застройщиков ИЖС сегодня.

Доставка стройматериалов: не во все точки есть возможность привезти стройматериалы.